堅持物業(yè)承接驗收制度是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
一、物業(yè)接管驗收的概念
物業(yè)承接驗收制度是《物業(yè)管理條例》七項重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。
《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。明確規(guī)定了物業(yè)共用部位、共用設施設備在物業(yè)交接時必須經(jīng)過物業(yè)企業(yè)的查驗和交接。
什么是物業(yè)接管驗收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。
承接驗收不同于竣工驗收，它是由物業(yè)企業(yè)依據(jù)建設部頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)時進行的驗收，接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、取暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號經(jīng)有關部門確認，同時接收相關資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務合同履行物業(yè)運行、維護和保養(yǎng)責任。
二、物業(yè)承接驗收中存在的問題在現(xiàn)實物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗收往往沒有引起足夠的重視，要么不經(jīng)過物業(yè)承接驗收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗收流于一種形式。留下很多隱患和問題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點，目前主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、個別開發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝不符標準，竣工驗收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動，早日收回投資，忽略對物業(yè)建設質(zhì)量的監(jiān)控和對確保物業(yè)的投入。在竣工驗收時，他們往往爭取表面形式，私下內(nèi)部處理和對外風險轉(zhuǎn)移，發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗收形同虛設。
2、由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，當開發(fā)項目存在問題時候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設單位不能進行正常的承接驗收，有的甚至連合同都不簽。很多應由開發(fā)建設單位解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權糾紛、不切實際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對業(yè)主投訴相互推諉，問題不能得到及時解決。
3、一些物管企業(yè)行為不規(guī)范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴大規(guī)模，一味滿足開發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規(guī)范競爭，任意“殺價”，低價進入，存在“先接下來再說”的思想，不認真進行物業(yè)承接驗收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問題。
4、法制意識較差，對物業(yè)的承接驗收的重要性、復雜性認識不足。房屋的管網(wǎng)設施、隱蔽工程等存在的問題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來，帶來產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝責任、管理維護責任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒受到有效保護，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過。
三、搞好物業(yè)的接管驗收應該注意的問題
物業(yè)的接管驗收是在工程竣工驗收合格后進行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗收。工程竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)，按照國家標準進行抽樣和試驗檢查的驗收方式，而物業(yè)接管驗收是建設開發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進行檢查、查驗的一種驗收方式，把握驗收的內(nèi)容和重點是物業(yè)驗收不可忽略的問題。
物業(yè)接管驗收大致分為現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等方面的工作。
(一)、首先建立健全項目接管驗收的組織與機構(gòu)，根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗收小組，制定和安排物業(yè)的驗收計劃
篇2：論物業(yè)承接驗收制度
論物業(yè)承接驗收制度
堅持物業(yè)承接驗收制度是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
一、物業(yè)接管驗收的概念
物業(yè)承接驗收制度是《物業(yè)管理條例》七項重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。
《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。明確規(guī)定了物業(yè)共用部位、共用設施設備在物業(yè)交接時必須經(jīng)過物業(yè)企業(yè)的查驗和交接。
什么是物業(yè)接管驗收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。
承接驗收不同于竣工驗收，它是由物業(yè)企業(yè)依據(jù)建設部頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)時進行的驗收，接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、取暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號經(jīng)有關部門確認，同時接收相關資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務合同履行物業(yè)運行、維護和保養(yǎng)責任。
二、物業(yè)承接驗收中存在的問題在現(xiàn)實物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗收往往沒有引起足夠的重視，要么不經(jīng)過物業(yè)承接驗收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗收流于一種形式。留下很多隱患和問題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點，目前主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1）個別開發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝不符標準，竣工驗收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動，早日收回投資，忽略對物業(yè)建設質(zhì)量的監(jiān)控和對確保物業(yè)的投入。在竣工驗收時，他們往往爭取表面形式，私下內(nèi)部處理和對外風險轉(zhuǎn)移，發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗收形同虛設。
2）由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，當開發(fā)項目存在問題時候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設單位不能進行正常的承接驗收，有的甚至連合同都不簽。很多應由開發(fā)建設單位解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權糾紛、不切實際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對業(yè)主投訴相互推諉，問題不能得到及時解決。
3）一些物管企業(yè)行為不規(guī)范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴大規(guī)模，一味滿足開發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規(guī)范競爭，任意“殺價”，低價進入，存在“先接下來再說”的思想，不認真進行物業(yè)承接驗收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問題。
4）法制意識較差，對物業(yè)的承接驗收的重要性、復雜性認識不足。房屋的管網(wǎng)設施、隱蔽工程等存在的問題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來，帶來產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝責任、管理維護責任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒受到有效保護，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過。
三、搞好物業(yè)的接管驗收應該注意的問題
物業(yè)的接管驗收是在工程竣工驗收合格后進行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗收。工程竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)，按照國家標準進行抽樣和試驗檢查的驗收方式，而物業(yè)接管驗收是建設開發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進行檢查、查驗的一種驗收方式，把握驗收的內(nèi)容和重點是物業(yè)驗收不可忽略的問題。
物業(yè)接管驗收大致分為現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等方面的工作。
(一)首先建立健全項目接管驗收的組織與機構(gòu)，根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗收小組，制定和安排物業(yè)的驗收計劃，還應對驗收組成員根據(jù)分工進行必要的培訓，提出要求，掌握標準，及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程項目，從物業(yè)管理角度提出相應的整改意見。
(二)掌握和熟悉現(xiàn)場驗收的主要項目和重點，掌握和明確驗收的主要內(nèi)容，是搞好驗收的重要方面。在現(xiàn)場驗收中根據(jù)物業(yè)項目的不同，大致應該掌握以下重點內(nèi)容和分類：
1）土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水;地面有無氣鼓及滲水、開裂;消防門、通道、樓梯等有無問題。
2）裝飾工程:包括各地面、護墻板、門和門框護欄及扶手、燈具及其他水電設施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區(qū)域設施設備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設備及管理用房、信報箱等。
3）供配電系統(tǒng):包括供配電設備，應急供配電設備、各強電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。
4）給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等、人防工程及相應供水系統(tǒng)等。
5）電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
6）空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機組、風柜、各盤管機、各風管及風口，空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、鼓風機、暖風系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。
7）弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門)，樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。
(三)、資料交接
資料交接是項目移交中的細致工作，也是交接中的薄弱環(huán)節(jié)。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應注意以下方面:
1）產(chǎn)權資料：
項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、報告等。
2）技術資料：
竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線等)，各類公共設施、設備說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、故障觀察記錄(布置圖)、竣工驗收證明書。
鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及購配件的鑒定合格證書，設備(水、電、電梯、空調(diào))及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書，砂漿及混凝土試塊試壓報告，供水管道的試壓報告，機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
3）驗收資料：
工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書，電梯使用合格證書、電話、網(wǎng)絡保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
(四)、其他交接
1）設施設備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
2）具有保修期設施設備或購買合同或保修協(xié)議等。
3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
(五)、接管驗收注意事項
1）在接管驗收前，物業(yè)公司與開發(fā)建設單位協(xié)商接受驗收的相關問題，如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。
2）接管驗收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應該認真清點物業(yè)內(nèi)的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。
3）對查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。
4）為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物管公司管理處技術人員與設備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓。
總之，物業(yè)的承接驗收是保證物業(yè)企業(yè)后期物業(yè)管理順利開展和規(guī)避物業(yè)管理風險的一個重要問題，萬萬不可粗心大意。
篇3：項目物業(yè)承接驗收工作內(nèi)容
項目物業(yè)承接驗收工作內(nèi)容
物業(yè)的承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作，我公司將主動與發(fā)展商、承建單位協(xié)商交接問題和制訂驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。嚴格按照相關規(guī)定和建筑施工安裝標準對物業(yè)進行查驗，辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，承接發(fā)展商（或承建商）移交的有關資料。同時，通過這一管理程序進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，對日后可能出現(xiàn)的問題，準備相應的方案。
1）物業(yè)承接驗收工作內(nèi)容
物承接驗收工作內(nèi)容：
1)工程全面竣工后由施工總包單位組織相關施工協(xié)作分包單位按流程①對工程項目進行自檢。
2)自檢合格后，工程總包單位將項目提交發(fā)展商及其委托的工程監(jiān)理公司共同按流程①對工程項目質(zhì)量進行自檢。
3)自檢合格后，按流程②由施工總包單位報請質(zhì)量監(jiān)督站實施工程質(zhì)量驗收。
4)驗收合格后，按流程③由施工總包單位與發(fā)展商共同報請市規(guī)劃、市消防等政府主管部門對工程項目進行綜合驗收及評價。
5)由施工總包單位收集并整理工程竣工檔案兩套，一套報送市規(guī)劃局檔案館，一套交發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司存檔管理。
6)由工程總包單位按流程④向發(fā)展商或發(fā)展商委托的物業(yè)公司對商品房按業(yè)主專有部位和共用部位兩大項進行分項分部位驗收。
7)在企業(yè)間驗收的同時，由工程總包方向發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司移交工程分項資料（含工程技術資料、工程變更核定資料、隱蔽工程驗收資料、各類技術參數(shù)檢測測試資料、設施設備使用說明書、竣工圖紙、材料產(chǎn)品合格證、裝箱單、備品備件等）。
8)在企業(yè)間驗收的同時，工程建設發(fā)展商向其委托的物業(yè)管理公司移交工程規(guī)劃用地許可證、工程建設許可證、工程選址意見書、建筑紅線圖、建筑紅線驗線單、工程施工許可證、土地使用許可證等（可復印件）、工程綜合驗收合格文件。
9)按流程⑤由建設發(fā)展商向商品房買受人發(fā)出交房通知書。由發(fā)展商代表、施工總包方代表、物業(yè)管理公司代表共同組建聯(lián)合交房小組向商品房買受人（業(yè)主）交驗業(yè)主專有部位房屋及配套設施。
10)商品房買受人（業(yè)主）持入住通知書及商品房買賣合同到聯(lián)合交房小組按交房驗收單所列項目及程序交驗房屋。
11)同商品房買受人（業(yè)主）的交驗房屋完成后按流程⑥由商品房買受人（業(yè)主）到聯(lián)合交房小組交繳維修資金及物業(yè)管理費按金并領取房屋鑰匙、住戶手冊等。
12)商品房買受人（業(yè)主）若需辦理裝修事宜，應到物業(yè)管理公司按商品房裝飾裝修管理辦法辦理裝飾裝修手續(xù)。
13)發(fā)展商發(fā)出的入住交房通知書應注明交房時間期限，超過規(guī)定時間而未辦理入住手續(xù)的商品房買受人（業(yè)主），按規(guī)定的截止時間視同其完成交付辦理手續(xù)。
14)商品房法定保修期從竣工驗收合格之日起開始計算。