摘要:《物業管理條例》的頒布實施,讓物業管理行業的發展走出長期的困惑,明確了物業管理企業的發展方向。條例為物業管理行業的發展提供了七項根本的制度,對于物業管理企業最有利但在以往實踐中最容易為人們遺忘的就是承接驗收制度。本文從承接驗收的概念入手,論述了物業管理企業如何在工作中與業主、開發企業做好承接驗收工作。
《物業管理條例》的頒布實施,讓物業管理行業的發展走出長期的困惑,明確了我們的發展方向。條例為我們行業的發展提供的七項根本的制度,筆者認為對于物業管理企業最有利但在以往實踐中最容易為人們遺忘的就是承接驗收制度。
通常與物業管理相關的樓宇驗收有三次,第一次是工程竣工驗收,第二次是我們所謂的承接驗收,第三次是對業主交房時的交房驗收。而在這三次驗收中物業管理企業所扮演的角色及其重要性是不一樣的。竣工驗收的主體是開發建設單位,側重于樓宇主體、基礎的檢查,通常容易為物業管理企業所忽視。但其實竣工驗收應該作為物業管理企業前期介入的工作項目之一,物業管理企業應該主動參與并協助開發建設單位驗收。通過竣工驗收達到對項目主體、基礎的建設情況的熟悉及對工程質量做到心中有數。對業主的交房驗收,其主體是開發建設單位和業主。但我認為物業管理企業也不應該泰然置身事外,而應該積極地與開發建設單位進行有效的溝通,引導開發建設單位認真對待,發現問題立即解決。相對于以上兩種類型的驗收而言,承接驗收則無可置疑地以物業管理企業為主體。良好的承接驗收將為成功的物業管理奠定扎實的基礎。
一、承接驗收是物業管理企業代表全體業主對物業公共部位、公用設施設備的全面檢查驗收
物業管理企業認真負責的承接驗收
是贏得業主信任的第一項重要工作。我們知道,前期物業管理有一個重要的特征,那就是業主無法參與選聘物業管理企業的過程,而是由開發建設單位代替業主選擇物業管理企業。在這種情況下,由于目前物業管理市場的不成熟,而且物業管理招投標制度貫徹落實不到位,則有可能使業主產生對物業管理企業的不信任。不信任的后果則可能在日后的物業管理過程中小事化大,一些本可避免的矛盾和糾紛的產生成為必然。物業管理若欲贏得業主的信任,就必須在實際工作中切實地以保障業主的根本利益為出發點,逐步培養業主對物業管理企業的信任。而業主無法參與但又非常重要的承接驗收便是物業管理企業向業主表明態度的最好時機。
以保障業主利益為出發點,認真做好承接驗收工作。從實際工作經驗來看,業主在收房時普遍由于專業知識的缺乏或時間緊迫或意識不到位等原因,往往在收房時只會對自己的專有部分做粗略的檢查和驗收,而很少有人會關注整個物業的公共部位及共用的設施設備。一些存在的問題可能因為業主的大意而忽視,但這種忽視肯定是暫時的。我們常說住宅與酒店的最大區別就在于 : 我們住酒店一般都是短暫的一兩天,對于酒店里的任何問題,只要不影響我們短暫的住宿,可能都會為我們所容忍。而住宅則完全不一樣,很多人是傾其上半生的積蓄買房度過下半生,換誰都會對其中任何細節斤斤計較。即便是因為業主的專業知識缺乏暫時發現不了的問題在以后的長期使用過程中亦會逐步暴露。作為管理者,物業管理企業是代表全體業主在入住前進行承接驗收,認真做好驗收是物業管理企業不可推卸的責任和應盡的義務。
二、物業管理企業應引導開發建設單位正確認識、面對承接驗收
開發建設單位對承接驗收的認識往往決定承接驗收工作的成敗。因為開發建設單位對承接驗收的正確認識會使驗收工作得以順利開展,特別是開發建設單位對承接驗收的重視將使驗收中發現的問題得以妥善解決。在實際工作中承接驗收的開展并不理想,很多開發建設單位由于沒有正確的認識難以認真面對物業管理企業進行的規范的承接驗收,甚至惡意干擾。因為他們認為已經順利通過竣工驗收而沒有必要再做承接驗收,或是對物業管理企業細致入微的逐項檢查難以理解,甚至覺得物業管理企業有意為難。
事實上,作為物業管理企業我們通常所關注的承接驗收應該是物業公共部位、共用設施設備。至于開發建設單位對專有部分的驗收,物業管理企業應該不折不扣地站在業主的立場上督促開發建設單位為他們仔細檢查,從地面、墻面、頂面,開關、插座逐個試電,所有五金件的檢查,通水通球實驗、打壓,櫥衛閉水等工作,多數開發建設單位對此極不以為然。所以擺在物業管理企業面前的首要問題是如何引導開發建設單位正確認識、面對驗收工作,并妥善處理驗收過程中發現的問題,盡量減少業主收房時可能存在的瑕疵。
物業管理企業對公共部位、共有設施設備的驗收是物業管理企業日后正常開展物業管理工作之必須,因為物業管理企業工作的
篇2：物業管理資格考試題：物業接管驗收與撤管
物業管理資格考試題：物業接管驗收與撤管
第一章 物業的接管驗收與撤管
一、單選題
193、新建房屋接管驗收應驗交的產權資料共()，技術資料共()。
A、4項，4項B、5項，5項C、4項，14項D、5項，15項
194、采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前()進行。
A、10天B、15天C、1個月D、2個月
195、在采暖工程驗收時，須經過()連續試運行。
A、12小時B、24小時C、48小時D、72小時
196、在物業的接管驗收時，交接物業的雙方是()
A、業主委員會和物業管理公司B、施工單位和開發建設單位C、房地產行政部門和物業管理企業D、開發建設單位和物業管理企業
197、物業接管驗收應特別重視()驗收，由開發建設單位和物業管理企業共同組織驗收小組進行。
A、設計質量B、施工質量C、綜合功能D、附屬設備
198、()標志著物業正式進入使用階段。
A、竣工驗收完成B、接管驗收完成C、業主大會召開D、業主委員會成立
199、在物業的接管驗收中，物業管理企業與開發企業之間的關系是()
A、利益關系B、責任關系C、供需關系D、監管關系
200、接管驗收合格后，接管單位應在()內簽署驗收合格憑證，并及時簽發接管文件。 9*NV
A、7天B、15天C、1個月D、2個月
201、房屋接管驗收交付使用后，如發現重大事故隱患，如屬于設計、施工或材料的原因，應由()負責。
A、施工單位B、建設單位C、物業管理企業D、業主自己
202、新建房屋在保修期內由()負責保修。
A、施工單位B、管理單位C、建設單位D、銷售單位
203、首次選聘物業管理公司由房地產開發企業進行，一般規定不超過()
A、兩年B、一年C、半年D、三個月
204、()是選擇物業管理企業時要考察的主要因素
A、收費低廉B、規模較大C、社會信譽D、歷史長久
205、物業管理招標是由()負責，通過競爭擇優選聘物業管理企業的一種方法。
A、物業開發商B、業主C、物業開發或業主D、房地產管理部門
206、物業管理投標是()根據招標文件的要求組織編制標書，參加物業管理資格競爭的一種行為。
A、開發商B、業主委員會C、業主大會或業主代表大會D、物業管理企業
207、物業管理企業根據招標文件的內容和要求編制的標書要加蓋()的印鑒。
A、物業管理企業B、管理企業負責人
C、物業管理企業及其負責人D、房地產行政管理部門
二、多選題
208、新建房屋接管驗收應驗交的產權資料包括()。
A、項目批準文件B、用地批準文件C、建筑執照D、拆遷資料
209、原有房屋接管驗收應驗交的技術資料包括()。
A、房屋產權證B、房地產平面圖C、房屋分間平面圖D、房屋及設備技術資料
210、接管驗收的作用有()。
A、明確雙方的責權利B、確保物業具備正常的使用功能C、為日后管理創造條件D、檢驗施工和設計質量
211、竣工驗收是對()進行全面檢驗和質量評定。
A、施工質量B、設計質量C、使用功能D、日后維修
212、物業的接管驗收與竣工驗收的區別在于()。
A、性質不同B、所處的階段不同C、評定完損等級的標準不同D、物業管理企業的職責不同
213、房屋接管驗收交付使用后，如發現重大事故隱患，應由()等共同進行分析研究，查明原因。
A、接管單位B、建設單位C、設計單位D、施工單位
214、對寫字樓接管驗收的重點是()。
A、裝飾B、地段C、價格D、一流的設施系統
215、提前解聘是在物業管理委托合同履行期間，由于某種原因合同雙方或單方提出終止合同的履行，解決的方法有()
A、雙方協商B、主管部門調解C、提交法院裁決D、業主大會或業主代表大會決定
216、選聘物業管理企業的標準有()。
A、企業規模B、人員素質C、社會信譽D、收費合理
217、物業管理公司具有良好的社會信譽主要表現在()
A、無投訴記錄B、高額利潤C、所管物業的租金和出租率高于同類物業同期水平D、接管某物業后一直未被解聘
218、物業管理招標程序包括()
A、選擇招標方式B、編制招標文件C、報送政府有關部門批準D、組織勘察現場
219、物業管理招標程序包括()
A、投標單位資格審查B、報送標書C、開標、評標、決標D、簽訂物業管理委托合同
220、物業管理投標的主要工作有()。
A、報送標書B、報送申請書C、編制標書D、編制招標文件
三、判斷題
221、()在對原有房屋的接管驗收時屬危險房屋的，應由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。
222、()物業管理受托業務與收費標準有著密切的關系，受托業務越多，各項業務收費標準相應就會越高。
223、()物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備和配套設施，還包括道路、場地和環境綠化等。
224、()竣工驗收是由房地產開發商和物業管理企業共同組織驗收小組進行。
225、()接管驗收是政府行為，竣工驗收是企業行為。
226、()一個物業區域竣工投入使用后，首次選聘物業管理企業由有關的房地產開發公司進行。
227、()物業管理招標工作應該以公開招標為主，以議標方法為輔。
篇3：關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見(2012年)
關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見
天津市國土資源和房屋管理局文件
津國土房物〔20**〕372號
市國土房管局關于印發天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見的通知
各區、縣房管局，各物業服務企業：
《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經20**年第14次局長辦公研究決定，現將需繼續施行的《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》修訂后印發給你們，請遵照執行。
20**年11月5日
關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見
各區縣房地產管理局，各物業服務企業：
為了規范新建住宅物業管理接管驗收活動，明確開發建設單位和物業服務企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任，新建住宅物業竣工后，物業服務企業應當本著“認真負責、嚴格驗收、明確責任、保證安全”的原則與開發建設單位做好接管驗收工作。
一、接管驗收條件
新建住宅物業具備下列條件后，物業服務企業與開發建設單位應當辦理物業管理接管驗收手續。
(一)建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;
(二)取得《新建住宅商品房準許交付使用證》;
(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛生等設施設備建設完畢，能夠正常使用;
(四)電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書。
二、接管驗收內容
(一)基礎資料
1.竣工驗收合格報告;
2.小區規劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;
3.物業質量保證文件和使用說明文件文本;
4.供水合同;
5.供電協議書;
6.供氣協議書;
7.供熱協議;
8.消防設施合格證;
9.電梯準用證;
10.機電設備出廠合格證、設備使用說明書、安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議;
11.業主購房合同文本;
12.維修資金交納明細;
13.《新建住宅商品房準許交付使用證》;
14.《天津市住宅前期物業服務合同》約定的文件、資料和法律、法規規定的資料。
(二)房屋本體
1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內墻面、地面、樓地面和樓道等。
2.房屋設施設備：包括各種管線、表具、電器設備及有關設施設備。
(三)共用配套設施設備
1.共用配套設施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理用房、會館和消防等設施。
2.共用配套設備：變配電設備、安防監控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設備。
三、接管驗收程序
(一)書面通知驗收。新建住宅物業具備上述條件后，開發建設單位應當及時以書面形式通知物業服務企業進行物業管理接管驗收工作。其中：分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，分期進行接管驗收。
(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發建設單位和物業服務企業組成的驗收小組，根據工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關工作。
(三)移交基礎資料。驗收小組應當對基礎資料進行查驗。資料完整齊全的，開發建設單位應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。不齊全的，開發建設單位應當書面說明情況并明確移交的時間和明細，待資料齊全后辦理交接手續。
(四)查驗房屋及設施設備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質量標準和接管驗收標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標準的房屋及設施設備，物業服務企業應當及時接管。
(五)限期組織修復。對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位應當限期進行修復;對于不影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位可行自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由開發建設單位支付。
(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內容逐項驗收后，物業服務企業與開發建設單位應當及時簽訂物業管理接管驗收文件。
接管驗收文件應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的基礎資料明細。
(七)資料保管。物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后，應當將基礎資料、接管驗收文件由物業服務企業妥善保管。
四、接管后維修責任
新建住宅應當執行建筑工程保修的有關規定，在國家和我市規定的保修期限內，由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，自用部位、設施、設備，由業主負責
維修、養護;共用部位、設施、設備的日常維修、養護由物業服務企業負責。 五、接管驗收備案
物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后30日內，物業服務企業應當書面告知轄區物業管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎資料明細復印件送物業管理行政主管部門留存。
物業管理行政主管部門應當將上述留存資料存入項目檔案。