系:物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目總承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收階段難免會(huì)與他們發(fā)生矛盾,如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。

2. 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中還要從物業(yè)的使用及維護(hù)角度進(jìn)行驗(yàn)收,看其是否能夠滿足業(yè)主的需求,存在的設(shè)計(jì)缺陷如何整改?物業(yè)管理企業(yè)不能光提問(wèn)題,還要拿出讓發(fā)展商接受的方案,為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。

3. 物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收工作是在工程竣工驗(yàn)收以后進(jìn)行的,通過(guò)政府主管部門驗(yàn)收后,工程已經(jīng)由總承包商移交給項(xiàng)目的發(fā)展商了。因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中提出的問(wèn)題如何讓發(fā)展商接受,如何整改并加以解決,都會(huì)直接影響今后物業(yè)的運(yùn)行。

4. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作,為今后的工作做好準(zhǔn)備,并爭(zhēng)取得到發(fā)展商的支持,明確物業(yè)今后的評(píng)優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù),將為發(fā)展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。

5. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同,建立產(chǎn)品生產(chǎn)廠家、施工單位的臺(tái)帳,它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運(yùn)行成本。

6. 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八、第二十九條規(guī)定 , 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目承接驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。因而,業(yè)主自己家里的質(zhì)量應(yīng)主要由業(yè)主自己驗(yàn)收,物業(yè)管理企業(yè)不涉及為好。

參考文獻(xiàn):

① 唐海洲、歐陽(yáng)曉東,《成功物業(yè)接管驗(yàn)收操作規(guī)范》,吉林?jǐn)z影出版社,20**.3
② 朱愛(ài)華、張彥、陳佩華,《物業(yè)管理》 ,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,20**.7.1
③ 陸傳良,《智能建筑物業(yè)管理》,電子工業(yè)出版社,20**.8.1

篇2：項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收條件

　　項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收條件

　　物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：

　　一、一般條件

　　1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)綜合驗(yàn)收。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)取得以下證書：

　　①工程竣工核驗(yàn)證書

　　②規(guī)劃驗(yàn)收證書

　　③消防驗(yàn)收意見書

　　④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書

　　⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書

　　⑥城建檔案驗(yàn)收證書

　　⑦人防工程驗(yàn)收證書

　　⑧已簽訂《工程保修書》

　　并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

　　2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾馈⒅悄芑⒅醒肟照{(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

　　二、最低要求

　　在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

　　1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫(kù)施工完畢，可正常使用。

　　2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說(shuō)明書等。

　　3、業(yè)主(用戶)室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

　　接管驗(yàn)收流程

　　簽署物業(yè)管理委托合同

　　選定主要管理人員

　　收樓三個(gè)月前

　　進(jìn)場(chǎng)掌握情況

　　印制驗(yàn)收表格

　　確定驗(yàn)收日期

　　大業(yè)主(開發(fā)商)或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組

　　自用部位的驗(yàn)收

　　每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)

　　缺陷登記

　　移交鑰匙

　　缺陷登記匯總交開發(fā)商,由開發(fā)商交施工隊(duì)

　　缺陷返修

　　施工單位、管理處按單查驗(yàn)

　　資料移交

　　產(chǎn)權(quán)資料

　　技術(shù)資料

　　水電供應(yīng)合同

　　物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理

　　政府驗(yàn)收合格證

　　共有部分驗(yàn)收

　　復(fù)驗(yàn)合格

　　缺陷登記

　　按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收

　　缺陷返修

　　移交鑰匙

　　辦理移交憑證

　　小業(yè)主(用戶)驗(yàn)樓收摟

　　注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

篇3：X項(xiàng)目前期介入服務(wù)接管驗(yàn)收入住管理方案

　　某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)"××項(xiàng)目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報(bào)箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

　　*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；

　　*對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

　　1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

　　2）依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

　　6）接管驗(yàn)收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時(shí)完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。

　　*入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項(xiàng)目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。