物業(yè)管理公司接管驗收的程序
一物業(yè)接管驗收的準備
1.成立物業(yè)接管驗收小組
成立由開發(fā)公司項目經(jīng)理指定的項目工程部、客服部、施工單位、物業(yè)公司負責人、管理處經(jīng)理以及物業(yè)公司各專業(yè)人員組成的物業(yè)接管驗收小組，并委任小組組長。
2.草擬接管驗收計劃。
由小組組長根據(jù)開發(fā)公司提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準，并報項目經(jīng)理審批。
3.項目經(jīng)理在交房前10天，負責組織召開由開發(fā)公司、施工方、物業(yè)公司三方負責人參加的交房工作協(xié)調(diào)會，主要是針對以下內(nèi)容進行協(xié)調(diào)：
⑴所交付的房屋主體及設施設備是否已經(jīng)具備交付的條件；各方面的準備工作是否充分；
⑵如果部分房屋主體及設施設備因客觀因素不具備交付的條件，共同協(xié)商逾期交房所采取的應對措施、三方需相互配合、協(xié)調(diào)解決的辦法；
⑶針對交房時業(yè)主提出房屋質(zhì)量維修整改的問題，指定施工方責任人專人負責具體落實維修整改事宜。
二物業(yè)的預驗收
1．圖紙資料的預驗收
圖紙資料的預驗收：應在實物移交七天前完成圖紙資料驗收和歸檔工作。負責圖紙資料預驗收的責任人，應按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。
應予驗收的圖紙資料一般應包括：
⑴物業(yè)產(chǎn)權資料
①項目開發(fā)批準報告；
②規(guī)劃許可證；
③投資許可證；
④土地使用合同；
⑤建筑開工許可證；
⑥用地紅線圖。
⑵綜合竣工驗收資料（含小區(qū)規(guī)劃圖）；
所交接的竣工圖紙資料必須是經(jīng)規(guī)劃部門審批，并蓋有審核章。
①竣工圖（包括總平面布置圖、小區(qū)規(guī)劃圖、建筑、結構、水、電、氣、設備、附屬工程每個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；
②建設工程竣工驗收證書；
③建設消防驗收合格證；
④防雷裝置竣工驗收合格證;
⑤公共配套設施綜合驗收合格書；
⑥供水合同；
⑦供電協(xié)議書、許可證；
⑧供氣協(xié)議書、許可證；
⑨光纖合格證；
⑩通信設施合格證；
⑩電梯準用證。
⑶施工設計資料
①地質(zhì)報告書；
②全套設計圖紙；
③圖紙會審記錄；
④設計變更通知單；
⑤隱蔽工程驗收記錄；
⑥沉降觀測記錄；
⑦其他可能會影響將來管理的原始記錄。
⑷機電設備資料
①機電設備出廠合格證、設備保修卡、保修協(xié)議。
②機電設備使用說明書（要求中文）、隨機資料、工具等；
③機電設備安裝、調(diào)試報告；
④機電設備購銷合同（復印件）；
⑸業(yè)主資料
①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；
②商品房買賣合同（復印件）；
⑹其他資料
2.物業(yè)的現(xiàn)場預驗收
⑴驗收責任人提前介入在建工程、參與工程竣工驗收工作，當房屋建筑質(zhì)量經(jīng)驗收合格后，及時向施工單位領取蓋有該單位公章的建筑工程保修書（保修書上注明保修房屋的座落地點、單元房號、保修內(nèi)容、起止時間、驗收等）。
⑵驗收責任人依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工進行預驗收。
⑶在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回開發(fā)公司，由開發(fā)公司督促施工單位進行整改。
⑷對在預驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收責任人進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。
三物業(yè)現(xiàn)場驗收
1．鑰匙的交接驗收
⑴接收鑰匙工作人員要提前準備好標簽，在現(xiàn)場按照售樓書所定的棟號、房號，采取逐戶核實、逐個標識的方法驗收，做到清點核對無誤。
⑵鑰匙核對完成后，進行鑰匙交接記錄，填寫《鑰匙交接記錄表》，由開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方負責交接的工作人員簽字確認，貼驗訖封條。
⑶接收鑰匙的工作人員負責將所接管的鑰匙分類、分棟、分戶有序存放，并按鑰匙管理規(guī)定實行管理。
⑷鑰匙密封包裝破損的不予接收。
⑸已經(jīng)辦理鑰匙交接的樓宇、房屋的管理：
樓宇所有鑰匙交接驗收后，除管理處經(jīng)理、管理處相關工作人員因工作需要進入外，其他人員一律不準再進入樓宇。
若施工單位人員對工程進行收尾工作，必須經(jīng)管理處批準，憑出入證方能進入。2．房屋本體及設施的交接驗收
⑴交接驗收前三天，施工單位必須將所交付的房屋本體、公共設施設備及房屋內(nèi)外的周邊環(huán)境打掃干凈。
⑵由驗收責任人根據(jù)接管驗收計劃，按設計及房屋銷售合同規(guī)定，逐棟逐戶驗收房屋本體及其他設施。
⑶驗收項目主要包括以下內(nèi)容：
①房屋墻、地、門、窗裝修情況；
②有線電視、網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話、智能化系統(tǒng)情況；
③水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（對衛(wèi)生間進行24小時閉水試驗）；
3．公共設備設施驗收
⑴設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：
①圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。
②主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。
③設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
④對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內(nèi)。
⑤移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。
⑵公共設施設備交接驗收的原則
設備調(diào)試驗收合格一項接管一項，經(jīng)調(diào)試仍末達到合格的必須進行重新調(diào)試，直至調(diào)試合格為止，否則不予簽字接管驗收。
⑶公共設施設備交接驗收的內(nèi)容
驗收責任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目主要包括以下內(nèi)容：
①給排水系統(tǒng)；
②電氣系統(tǒng)；
③燃氣系統(tǒng)；
④消防系統(tǒng)；
⑤通訊系統(tǒng)；
⑥智能化系統(tǒng)；
⑦電梯系統(tǒng)；
⑧防雷系統(tǒng)；
⑨園林綠化系統(tǒng)；
⑩公共配套設施及公共照明系統(tǒng)；
⑩管理配套系統(tǒng)及其他系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）。
4．物業(yè)交接驗收標準 (見附件1)
四、物業(yè)的正式驗收接管
1．物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及公共設備設施均完成驗收后，制作《房屋及共用設施接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》，物業(yè)即正式接管。
2．《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份，由施工單位、開發(fā)公司和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3．物業(yè)公司同開發(fā)公司和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容：
⑴開發(fā)公司、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作；
⑵質(zhì)保期滿，根據(jù)開發(fā)公司、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)保款項的支付；
4．物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。
5．物業(yè)工程部依據(jù)已移交設備設施著手編制《機電設備、設施接管驗收清單》 (注：小區(qū)變壓器的移交是由開發(fā)公司直接與供電部門移交)。
五接管驗收資料的收集整理
1．《房屋及共用設施接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》，《圖紙資料驗收清單》和《機電設備、設施接管驗收清單》等表格由驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。
2．接管驗收資料的整理存檔：
⑴搭建目錄；
⑵將資料分類整理、裝訂、命名；
⑶將資料存檔，一式二份，總部、管理處各一份。
六接管驗收中存在的問題及遺留問題的處理
1.對遺留問題的登記確認：
⑴對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，驗收責任人應當
將問題逐項記錄在《交接問題處理單》中并與開發(fā)公司相關人員簽字確認；
⑵對資料遺留的問題，驗收責任人應當積極同開發(fā)公司聯(lián)系補齊。
⑶對物業(yè)設施設備接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，驗收責任人應當將問題逐項記錄在《交接問題處理單》中，并與移交單位代表確定整改期限，該表由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。
2．驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況及時監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。
3．驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。
4．接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《房屋及共用設施接管驗收交接表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。
5．對于一些長期解決不了的接管驗收中存在的問題，以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)公司進行備案。
七開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂物業(yè)交接驗收的協(xié)議、報告、備忘錄（見附件2）
1．交接驗收協(xié)議書；
2．物業(yè)交接驗收報告；
3．物業(yè)驗收備忘錄
篇2：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說
花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說
物業(yè)前期工作概述
內(nèi)容略述
接管驗收安排與程序概說
1.1物業(yè)工程接管驗收流程圖
a 物業(yè)驗收移交程序
b 竣工資料遞交要求
C一般維護保養(yǎng)手冊遞交要求
1.2zz花園接管驗收程序
驗收重點表格
2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;
2.2 照明工程驗收單;
2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;
2.4 分體式空調(diào)機驗收項目記錄單;
2.5 供暖、排、送風工程驗收單;
2.6 單元功能區(qū)塊工程驗收單;
2.7 功能區(qū)塊消防設施驗收單;
2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);
2.9 分項工程驗收報告。
前期工作重點
3.1編訂工程設備一覽表
內(nèi)容包括：序號、設備名稱、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格參數(shù)、型號、數(shù)量，用
途、供應商名稱及聯(lián)絡傳真或電話。
3.2各專業(yè)系統(tǒng)設備預防性維修保養(yǎng)計劃表
明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。
3.3預防性維修保養(yǎng)所需工具及設備零配部件一覽表
列出各專業(yè)各件要求名稱及數(shù)量、如可能，對不同專業(yè)的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。
zz花園接管驗收程序
1.0原則
1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執(zhí)行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。
1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：
1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。
1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。
1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。
1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。
1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。
1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統(tǒng)聯(lián)動測試。
1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統(tǒng)做100%運行測試和聯(lián)動測試。
1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。
1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內(nèi)、風管內(nèi)、排水管內(nèi)等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。
1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統(tǒng)運行培訓。
1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。
2.0責任劃分
2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統(tǒng)調(diào)試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發(fā)現(xiàn)的問題(物業(yè)工程報告)和不符合使用要求和不符合規(guī)范等問題匯報發(fā)展商統(tǒng)一考慮。
2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養(yǎng)。
2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。
2.4保修期內(nèi)，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內(nèi)不能修復，將如何處理?)
3.0zz別墅劃分
為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：
3.1公建區(qū)
鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區(qū)
3.2別墅區(qū)
別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)
4.0接管驗收檢查順序
4.1單元
Ⅰ廚房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶
臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 Ⅱ衛(wèi)生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)
Ⅲ居室/廳：墻面(空調(diào)預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調(diào)室外機位置) 門(門鎖) 配電箱
Ⅳ屋頂/平臺
地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐
Ⅴ走廊/步行梯
地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓
Ⅵ車庫
地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門
4.2設備/機房
按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)
4.3外圍/外墻
外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)
4.4公用動力系統(tǒng)
檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統(tǒng)要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統(tǒng)進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。
5.0接管驗收人員安排
物業(yè)公司內(nèi)部委任接管驗收總負責人，全力配合發(fā)展商，協(xié)調(diào)驗收事宜，物業(yè)工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。
5.1設備/機房(公建區(qū))
管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業(yè)主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。
5.2其他部分
每組驗收小組由1名專業(yè)主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區(qū)進行檢查。
6.0接管驗收程序
移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內(nèi)和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經(jīng)開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調(diào)整)，負起成品保護責任。
7.0接管驗收時間表
由發(fā)展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：
7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節(jié)性外)，任何簡單測試都可以做。
7.2施工單位已完成100%自檢。
7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。
8.0配合/協(xié)助
發(fā)展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協(xié)助：
8.1安排施工單位/設備廠家培訓。
8.2保修期談判。
8.3保修期后的設備維護保養(yǎng)合同的商務談判。
8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環(huán)保、消防、自來水公司、煤氣公司等)
8.5能源收費標準的談判
9.0代管或接管后管理
鑰匙移交后，由管理公司按有關規(guī)定統(tǒng)一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。
符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表
序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注
1工程質(zhì)量竣工核驗證書北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站
2衛(wèi)生許可證(供水)區(qū)防疫站1次/年
3供用電協(xié)議書北京市供電局依協(xié)議年限
4消防驗收備忘錄北京市消防局長期
5物業(yè)管理維修公約北京市房管局小區(qū)管理辦公室
6停車經(jīng)營許可證
7衛(wèi)星電視經(jīng)營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準
8市政排污證北京市自來水公司
9消防系統(tǒng)噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身
10配電室(變壓器絕緣)區(qū)供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年
符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表
序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注
11各專業(yè)技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規(guī)定，各工種不同，電工每2年復審
12生活水箱及生活水區(qū)防疫站每年一次
13紫外線消毒市防疫站一次終身
14環(huán)境噪音區(qū)環(huán)保局每年一次
15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年
16用水指標市節(jié)水辦核定/年
17北京市消防局消防驗收意見書一次終身
篇3：接管驗收程序資料清單
一、目的
規(guī)范公司物業(yè)驗收程序,確保物業(yè)驗收工作得到有效控制,以便對物業(yè)進行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進行。
二、適用范圍
適用于公司所承接的物業(yè)的驗收,與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接。
三、職責
1.物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗收的通知報告后,總物業(yè)經(jīng)理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業(yè)的技術人員組成驗收小組。
2.驗收小組負責對物業(yè)原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。
3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規(guī)格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。
4.驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。
5.由總物業(yè)經(jīng)理跟發(fā)展商辦理接管手續(xù)。
四、工作程序
1.驗收的準備
驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。
2.驗收的實施
(1)驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準,按專業(yè)分工進行預驗收。
(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發(fā)展商,由發(fā)展商督促施工單位進行整改。
(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。
(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。
(5) 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
1.圖紙設計與設備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。
2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。
3.設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
(6) 對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內(nèi)。
(7) 移交檔案、資料驗收:根據(jù)驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。
接管驗收應檢索提交資料
一、產(chǎn)權資料
1.項目批準文件。
2.用地批準文件。
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