前期物管該管則管

物管三步曲
成都市相關(guān)政策要求開發(fā)商在與購房者簽訂購房合同時,應(yīng)同時簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。但“前期物管”究竟管什么?購房者卻知之甚少,恐怕連一些發(fā)展商都不太清楚,為此記者采訪另了幾家再,歐姆感物管公司。據(jù)介紹,前期舞管將從規(guī)劃和設(shè)計圖紙審查開始。

1、施工階段的管理顧問服務(wù)工作
這項服務(wù)在小區(qū)交付使用前提供給發(fā)展商參考,其主要功能為:
針對性地提出小區(qū)現(xiàn)存的會影響未來的管理問題,使發(fā)展商能有時間考慮增減設(shè)施,以減省日后管理設(shè)施修改或增加的費用,并可避免影響實際關(guān)咯;在業(yè)主入住前可擬定管理費及其它費用的基準(zhǔn)和分?jǐn)傇瓌t,使日后管理運作能暢通。

2、工程方面
A、針對設(shè)計、建筑材料、公用設(shè)備及設(shè)施作出建議,使物業(yè)的各項設(shè)備功能符合國際管理水平。
B、評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素。根據(jù)整體設(shè)計,選用材料,設(shè)施設(shè)備等,擬定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。
C、評估小區(qū)規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)。從管理角度提出一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的建議,如停車場出入口的位置、公共設(shè)備及電梯的設(shè)置位置等。從日后管理的角度,分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等,減少遺漏工程,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;站在使用者的角度對有關(guān)工程設(shè)備的選擇提供意見;建議成品保護方案,減少因施工對材料可能造成的損害;物業(yè)公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路,保證樓宇的安全啟用,正常運行;擬定物業(yè)的竣工驗收后交付使用的程序,使小區(qū)業(yè)主能有序接收房屋,減少不必要爭執(zhí)。
D、評估各機電房的規(guī)劃位置,建議小區(qū)內(nèi)的配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等的適當(dāng)位置,使日后管理能更為暢順,節(jié)省資源,并擬出管理維修保養(yǎng)計劃。
E、水電供應(yīng)容量問題,在規(guī)劃設(shè)計中,不僅要考慮地區(qū)人口的日常器具生活用水及用電,同時須考慮整個小區(qū)的公共照明用電、清潔、綠化用水的容量問題,避免管理費預(yù)算透支。
F、消防設(shè)備的設(shè)置。在建筑設(shè)計中,消防設(shè)備的配套須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)范要求,并應(yīng)重視各種消防死角,建議在各消防死角預(yù)留位置并設(shè)置入口配合消防車行動。

3.物業(yè)管理方面
A、制定業(yè)主公約條約及管理守則,管理將作為公約條款的一部分。制定業(yè)主手冊及裝修流程守則給各業(yè)主,使業(yè)主提前對管理運作有充分了解。
B、配套設(shè)施的安排。以小區(qū)銷售對象作為目標(biāo),在規(guī)劃中考慮有關(guān)的生活配套設(shè)施,以便合理布置日后管理。
C、員工培訓(xùn)計劃
物業(yè)管理是一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè),因此必須對擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€的管理人員,如銷售、管理、保安、工程及會計人員等接受專業(yè)特定訓(xùn)練,訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外,也應(yīng)包括其它項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計劃將為理論與實物并行,并配合適當(dāng)?shù)难萘?xí),是工作人員能熟習(xí)及實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

篇2：涉外項目前期物管工作心得

　　涉外項目前期物管工作心得

　　在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競爭已進入品牌逐力時代。物管品牌成為業(yè)主購房時考量的重要因素。品牌企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢得到了充分的體現(xiàn)，很多新開發(fā)的樓盤被品牌企業(yè)跨市或省接管(下稱涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物業(yè)管理面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。下面，筆者結(jié)合自己在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。

　　一、相關(guān)手續(xù)的辦理

　　1. 必須依據(jù)《物業(yè)管理合同》在當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓?/a>部門注冊辦理營業(yè)執(zhí)照，隨后辦理稅務(wù)登記、開設(shè)銀行帳戶以及到當(dāng)?shù)匚锕苄姓芾聿块T進行相關(guān)資質(zhì)咨詢并按要求辦理有關(guān)手續(xù)等。

　　2.認(rèn)真了解并掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理方面的相關(guān)政策法規(guī)，融入當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)管理。

　　二、人員編制確定與招聘

　　首先，根據(jù)小區(qū)物業(yè)整體狀況和相應(yīng)的等級管理標(biāo)準(zhǔn)，為確保服務(wù)質(zhì)量設(shè)定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務(wù)保障有力，管理監(jiān)管到位，使服務(wù)成本從一開始就得到嚴(yán)格控制。其次在管理服務(wù)人員的招聘中，在嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的前提下，能在當(dāng)?shù)卣衅傅谋M可能在當(dāng)?shù)卣衅福员銥橐院蟮墓芾矸?wù)工作減少阻力創(chuàng)造條件，營造與當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的和諧關(guān)系。

　　三、物管品牌的創(chuàng)立

　　物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標(biāo)是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓(xùn)是關(guān)鍵。

　　首先制定整套培訓(xùn)計劃，將知識、能力、態(tài)度三位一體地進行綜合培訓(xùn)。引導(dǎo)員工認(rèn)知個人發(fā)展前途與品牌目標(biāo)息息相關(guān)，充分發(fā)掘員工個人的潛能，使他們能開創(chuàng)性工作。

　　其次，必須制定嚴(yán)格規(guī)范的各項職責(zé)、服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據(jù)、客觀實際、措施得力、品牌確立。

　　四、前期物業(yè)管理介入的作用

　　前期物業(yè)管理能為接管后規(guī)范管理奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　介入前期管理，物管企業(yè)可能在設(shè)計之后、建設(shè)之中充分地熟悉樓宇的結(jié)構(gòu)、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內(nèi)容，為日后管理服務(wù)工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　五、物業(yè)的接管驗收

　　我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產(chǎn)權(quán)人立場上嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進行質(zhì)量和使用功能的驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)及時與開發(fā)商協(xié)調(diào)，予以及時處理，減少后顧之憂。

　　六、配套設(shè)施的完善

　　業(yè)主收樓后，會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量一些地瑕疵和規(guī)劃設(shè)計上不盡人意的地方，物業(yè)公司應(yīng)盡力協(xié)調(diào)各方進行補救。如:增設(shè)自行車棚;更換問題開關(guān);增設(shè)分段水路控制閥門、安全防護設(shè)施;完善停車場配套設(shè)施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現(xiàn)了開發(fā)商的高度責(zé)任心，也彰顯了物業(yè)公司專業(yè)、親和素質(zhì)，更能贏得業(yè)主們的充分信賴和合作。

　　七、加強與業(yè)主的溝通交流

　　新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，外地來的物業(yè)公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，涉外物業(yè)公司必須自我調(diào)整心態(tài)，主動創(chuàng)造和諧溝通的氛圍，主動引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，在業(yè)主沒有完全認(rèn)可接受的困難情況下，應(yīng)積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發(fā)商促銷多搞些與業(yè)主聯(lián)誼活動等，加強溝通，將物管服務(wù)理念漸進地深入業(yè)主;對極個別的業(yè)主在工作上的不配合要恩威并施，剛?cè)峄?在樹立物管品牌的同時，讓業(yè)主們真正享受到品牌物業(yè)的服務(wù)。

　　筆者認(rèn)為，涉外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務(wù)是核心，建立與業(yè)主互信的氛圍是保證，經(jīng)濟效益和社會效益相兼顧是目的。

篇3：物管顧問前期介入服務(wù)綱要

　　第二部分 前期咨詢服務(wù)

　　在接受委聘后,我司將組織各職能專業(yè)人士赴現(xiàn)場及周邊相關(guān)項目了解有價值的信息,就開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙以及招商計劃情況,從物業(yè)管理之角度提供專業(yè)意見。

　　一、 評估項目規(guī)劃設(shè)計中不足之處對物業(yè)管理的影響。

　　二、 項目整體設(shè)施布局及建筑設(shè)施平面方案、功能設(shè)置參考建議。

　　1、 機電設(shè)備及布局,評估各類機房規(guī)劃位置,設(shè)備合理擺放和充分利用等建議。

　　2、 公用配套設(shè)施布局,設(shè)備位置擺放、功能要求等。

　　3、 輔助支持用房布局,公共衛(wèi)生間、衛(wèi)生箱、車輛招停點等位置、布點的配備及設(shè)置。

　　4、 服務(wù)中心、物業(yè)工具用房、物業(yè)服務(wù)人員宿舍等位置、面積、功能的設(shè)置。

　　5、 商家配套的燈箱廣告分布,項目夜景燈的設(shè)置,商業(yè)區(qū)域公共燈光的控制設(shè)置等。

　　6、 獨立店面空調(diào)室外機擺放,百貨公司、大賣場集中空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置以及餐飲抽油煙機的設(shè)置建議。

　　三、 平面及垂直交通物業(yè)建議

　　1、 各類出入口、安全出口疏散引導(dǎo),緊急事件集合疏散之相關(guān)建議。

　　2、 電梯層站、功能分區(qū)引導(dǎo)建議。

　　3、 項目內(nèi)外部交通直轄市和疏導(dǎo)建議。

　　4、 內(nèi)置步行街休閑小品設(shè)置建議。

　　5、 商業(yè)區(qū)載各層平面功能分布圖設(shè)置建議。

　　四、 各類物業(yè)設(shè)備選型、位置布點、功能區(qū)分等參考建議。

　　1、 供配電設(shè)備設(shè)施容量、類型等設(shè)置建議。

　　2、 集中空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施容量、類型、運行控制等設(shè)置建議。

　　3、 二次供水、給排水、中心以及污水處理設(shè)備設(shè)施容量、類型及功能設(shè)置的建議。

　　4、 電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機房要求的建議。

　　5、 銀行柜員機、商家外設(shè)寄存柜的設(shè)置位置建議。

　　五、 節(jié)能方案優(yōu)化設(shè)計建議。

　　1、 不同功能區(qū)域的能源分類、分區(qū)建議。

　　2、 同一區(qū)域不同功能能源分類、設(shè)置計量表的建議。

　　3、 計量器具的安裝、和能源消耗智能監(jiān)測點的公布建議。

　　4、 能源配置和能量預(yù)留控制設(shè)計的建議。

　　六、 弱電系統(tǒng)設(shè)置的建議。

　　1、 閉路監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)置、選型、布點的建議。

　　2、 樓宇可視對講系統(tǒng)的設(shè)置、選型、布點的建議。

　　3、 讀卡器選型、布點設(shè)置的建議。

　　4、 樓宇自動控制系統(tǒng)配置功能及取點的建議。

　　5、 電子巡更系統(tǒng)的設(shè)置、布點建議。

　　七、 提供設(shè)備采購條款有關(guān)物業(yè)管理的建議。

　　1、 設(shè)備材料的選用。

　　2、 設(shè)備維修保養(yǎng)的保修期的起止時間。

　　3、 備件手冊的供應(yīng)條款。

　　4、 設(shè)備操作培訓(xùn)運行手冊的條款。

　　八、 綠化衛(wèi)生規(guī)劃參考建議。

　　1、 環(huán)境適應(yīng)與協(xié)調(diào)匹配。

　　2、 垃圾處理站點及各類垃圾收集容器的布點。

　　3、 綠化苗木品種的選用、布置建議。

　　4、 綠化、保潔用水用電建議。

　　九、消防安全設(shè)施設(shè)置建議。