1 概述
目前大多數(shù)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)初期的土地開發(fā),建筑物、道路以及市政配套設(shè)施的建造,有關(guān)專業(yè)部門完成水、電、煤的鋪設(shè),而物業(yè)公司則接收完工后的物業(yè)。由于物業(yè)管理人員早期沒有參加物業(yè)的規(guī)劃和生產(chǎn)過程,不了解建造前的周邊環(huán)境,建筑物的結(jié)構(gòu),水電煤管線的走向和各部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。在物業(yè)管理中,往往對發(fā)生問題難以及時(shí)處理,造成業(yè)主、使用人的不便,甚至引發(fā)了許多民事糾紛訴之司法部門。如何將糾紛減少到最低限度,使業(yè)主安居樂業(yè),筆者認(rèn)為:早期介入可大大降低糾紛的發(fā)生和改進(jìn)物業(yè)管理的質(zhì)量。
物業(yè)管理早期介入,指開發(fā)企業(yè)邀請擬從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員,從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見,并制定物業(yè)管理方案,以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。
2設(shè)計(jì)和施工階段的早期介入
2.1 設(shè)計(jì)階段
一般而言,物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)盡管已考慮了當(dāng)時(shí)物業(yè)的功能、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)及城市總體布局。由于專業(yè)的限制,設(shè)計(jì)人員對物業(yè)的使用、維修管理難以了解甚詳,如:空調(diào)機(jī)、油煙機(jī)的安裝位置及接線孔洞;自行車、小轎車的方便停放位置及車位數(shù)量;垃圾房、水泵房、變電站、商業(yè)配套用房、居委會(huì)和物業(yè)管理用房,甚至學(xué)校、幼兒園等市政配套設(shè)施的完善及合理布置;供電、供氣、閉路電視、寬帶、共用天線、電話、保安監(jiān)視器以及消防、避雷方面的布線、容量、位置的設(shè)計(jì)等問題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)人員能充分聽取經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員意見,對方案不足的方面進(jìn)行修改、補(bǔ)充直至完善,選出一個(gè)可行而最優(yōu)的方案,對后期物業(yè)管理帶來的好處是顯而易見的。
2.2 施工階段
物業(yè)管理公司選派相應(yīng)專業(yè)的管理人員介入施工質(zhì)量管理,對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚,提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量,為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便,也為降低后期管理的操作成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,收到業(yè)主滿意,物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。
3 早期介入有利于財(cái)務(wù)預(yù)算和制度制定
早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設(shè)計(jì)建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理,能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析,較好的控制日后的管理成本,根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用,達(dá)到最佳效果。
商務(wù)樓或別墅小區(qū)等高檔物業(yè),可考慮預(yù)先按照要求設(shè)立總務(wù)臺(tái),聘用人員進(jìn)行管理聯(lián)絡(luò),安裝監(jiān)控設(shè)施,24小時(shí)巡邏防范,各戶設(shè)置來訪對講機(jī),外墻定期指定專業(yè)公司清洗,設(shè)立健身房、網(wǎng)球場、游泳池;小區(qū)綠化環(huán)境層次分明,按業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力挑選足夠的自備車泊位或租車
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(附答案解析)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1．早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動(dòng)。
A、物業(yè)辦理入住前
B、新建物業(yè)竣工之前
C、新建物業(yè)竣工時(shí)
D、物業(yè)辦理人住時(shí)
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動(dòng)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
2．前期物業(yè)服務(wù)是指()的物業(yè)服務(wù)階段。
A、物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
B、物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止
C、物業(yè)竣工驗(yàn)收開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
D、物業(yè)辦理人住開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)概念的理解。前期物業(yè)服務(wù)是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的物業(yè)服務(wù)階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
3．前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)對象是()。
A、建設(shè)單位
B、承建單位
C、全體業(yè)主
D、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的服務(wù)對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
4．早期介入分為以下哪幾個(gè)階段實(shí)施()。
A、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段
B、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段
C、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段
D、可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)階段
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
5．早期介入的服務(wù)對象是()。
A、建設(shè)單位
B、承建單位
C、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
D、全體業(yè)主
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
6．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的()活動(dòng)。
A、服務(wù)B、咨詢C、管理D、監(jiān)理
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)服務(wù)的咨詢活動(dòng)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
7．前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特點(diǎn)是()。
A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)
B、經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
C、溝通與協(xié)調(diào)
D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的掌握程度。由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可知，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
8．前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于()。
A、早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間
B、早期介入與前期物業(yè)服務(wù)之間
C、前期物業(yè)服務(wù)與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間
D、常規(guī)物業(yè)服務(wù)之后
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間，故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，不屬于早期介入階段的是()。
A、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
B、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
C、竣工驗(yàn)收階段
D、銷售階段和建設(shè)階段
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。選項(xiàng)B“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)，故本題選B。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。
A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞
B、早期介入可以減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛
C、早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題
D、早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)服務(wù)、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項(xiàng)“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內(nèi)容。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1．早期介入的作用有()。
A、優(yōu)化設(shè)計(jì)
B、有助于提高工程質(zhì)量
C、制止售房時(shí)的不合理承諾
D、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備
E、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優(yōu)化設(shè)計(jì)；②有助于提高工程質(zhì)量；③有利于了解物業(yè)情況；④為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備；⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益，故本題選A、B、D、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內(nèi)容。
2．早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容有()。
A、根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容
B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議
C、提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議
D、根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
E、就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議
【答案】B C E
【解析】本題考查的是考生對早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容有：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。選項(xiàng)A“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項(xiàng)D“根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容，故本題選B、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。
3．前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括()。
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)
B、為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持
C、裝修管理
D、工程質(zhì)量保修處理
E、業(yè)主人住
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
4．前期物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)有()。
A、管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)
B、經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
C、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案
D、前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)
E、從物業(yè)服務(wù)的角度對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化意見和建議
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)包括：①由前期物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)服務(wù)的許多工作，尤其是前期物業(yè)服務(wù)的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)服務(wù)有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)服務(wù)最明顯的特征；②前期物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)服務(wù)服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)服務(wù)之間；③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)；④經(jīng)營虧損，故本題選A、B、D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76～77頁“前期物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)”的內(nèi)容。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要作用和目的是()。
A、掌握驗(yàn)收情況
B、收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
C、為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備
D、參與驗(yàn)收結(jié)論
E、派出工程技術(shù)人員，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
6．在物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)早期介入的內(nèi)容主要有()。
A、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案
B、就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
C、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見
D、配合設(shè)備安裝
E、對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)早期介入內(nèi)容的掌握程度。B選項(xiàng)“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議”和c選項(xiàng)“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見”屬于早期介入“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”的內(nèi)容，而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第73頁。
7．在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù)，還包括()。
A、物業(yè)公共部位承接查驗(yàn)
B、物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗(yàn)
C、業(yè)主入住
D、業(yè)主專有部分的保修處理
E、裝修管理
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)服務(wù)的特殊內(nèi)容。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
8．前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)主要包括()。
A、供水、供電部門
B、政府主管部門
C、社區(qū)居民委員會(huì)
D、開發(fā)商
E、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)服務(wù)期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。
9．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，前期管理主要包括()。
A、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
B、物業(yè)人住階段
C、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段
D、建設(shè)階段
E、竣工驗(yàn)收階段
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業(yè)服務(wù)的掌握程度。前期管理包括：物業(yè)承接查驗(yàn)階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段。D選項(xiàng)“建設(shè)階段”和E“竣工驗(yàn)收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。
10．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，早期介入主要包括()。
A、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
B、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
C、竣工驗(yàn)收階段
D、銷售階段
E、建設(shè)階段
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。B選項(xiàng)“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)服務(wù)。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。
11．物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前期運(yùn)作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。
A、管理制度的完善
B、物資配備到位
C、物業(yè)服務(wù)人員到位
D、服務(wù)規(guī)范的完善
E、管理用房到位
【答案】B c E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前期運(yùn)作的掌握程度。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前期運(yùn)作階段，管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)服務(wù)人員到位。故本
題選B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。
三、案例題
1．物業(yè)服務(wù)的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，闡述物業(yè)服務(wù)早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處。
(各不少于兩個(gè)方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?
【答案】
(1)物業(yè)服務(wù)的早期介入對開發(fā)商的好處很多。
①作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)服務(wù)公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。
②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。
③開發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。
物業(yè)服務(wù)的早期介入對物業(yè)服務(wù)公司非常重要。
①通過早期介入，物業(yè)服務(wù)公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管
理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。
②物業(yè)服務(wù)公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。
③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)服務(wù)的承諾，減少日后物業(yè)服務(wù)不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
(3)早期介入的內(nèi)容：
可行性研究階段：①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的基本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本初步確定物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)服務(wù)框架性方案。
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè)；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；④就物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。
建設(shè)階段：①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；②配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；③對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見；
④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
銷售階段：①完成物業(yè)服務(wù)方案及實(shí)施進(jìn)度表；②擬定物業(yè)服務(wù)的公共管理制度；③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；④對銷售人員提供必要的物業(yè)服務(wù)基本知識(shí)培訓(xùn)；⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)服務(wù)咨詢服務(wù)；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)服務(wù)檔案。
2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)服務(wù)法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。
(2)說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。
(3)針對個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。
(5)管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。
篇3：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入工作
別墅項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入工作
前期物業(yè)管理早期介入工作計(jì)劃：派項(xiàng)目經(jīng)理和相關(guān)工程技術(shù)人員，根據(jù)現(xiàn)場具體情況制定和實(shí)施員工招聘工作，實(shí)施員工崗前專業(yè)培訓(xùn)工作。其他主要任務(wù)：
參與工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收過程。
協(xié)助售房、向購房者提供該項(xiàng)目的物業(yè)管理咨詢，按照國務(wù)院、江蘇省《物業(yè)管理?xiàng)l例》協(xié)助開發(fā)商與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
確定現(xiàn)場辦公地點(diǎn)，為開發(fā)商和潛在業(yè)主聯(lián)系提供方便；采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計(jì)及相關(guān)員工的制服；編制各項(xiàng)工作程序和工作進(jìn)度時(shí)間表，以確保核監(jiān)督各項(xiàng)工作和物業(yè)交接的順利完成。完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定、規(guī)范。
處理小區(qū)物業(yè)的交接程序，保障開發(fā)商、業(yè)主的合法權(quán)利。
根據(jù)實(shí)地情況，列出改善工程項(xiàng)目工作聯(lián)系單，提供給開發(fā)商。督促開發(fā)商根據(jù)存在的問題及時(shí)加以改善和完善，改善業(yè)主在日后使用中的便利條件，同時(shí)為物業(yè)管理公司在今后的管理服務(wù)過程中提供一個(gè)良好的空間和條件。
協(xié)助開發(fā)商做好《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》"兩書"的制作、發(fā)放工作。
做好各項(xiàng)房屋面積測繪資料的手機(jī)、統(tǒng)計(jì)、明細(xì)、測算和存檔工作，竣工圖紙資料和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的資料。
前期介入具體工作：
1.介入開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售全過程，為開發(fā)商提供建設(shè)性的建議。
2.從物業(yè)建成后的管理角度出發(fā)，對設(shè)計(jì)的規(guī)劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業(yè)的發(fā)展趨勢提出專業(yè)性的建議。
3.從設(shè)施的配置能否滿足住房普遍需要出發(fā)，對物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)性的建議。
4.從物業(yè)的長效管理和物業(yè)的百年使用大計(jì)出發(fā)，建筑施工如干線、設(shè)備安裝等進(jìn)行監(jiān)督檢查，向開發(fā)商或業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)方面的建議，積極參加開發(fā)商重大修改回憶。
5.從利于今后物業(yè)管理，主動(dòng)觀察和分析管理難點(diǎn)，有針對性的提出施工方面的建議，編制工程完善和遺漏工程項(xiàng)目聯(lián)系單等。
6.積極協(xié)助和爭取為開發(fā)商辦理或承包設(shè)計(jì)施工有關(guān)通信、寬帶網(wǎng)、燃?xì)狻⒄彰鳌⒕G化園藝工程、小區(qū)市政、小區(qū)智能化設(shè)施（保安監(jiān)控、家庭防盜、電子對講機(jī)、電子巡更、可視對講機(jī)）等工程。
7.根據(jù)開發(fā)商、施工單位的要求和協(xié)議，為開發(fā)商和施工隊(duì)伍提供前期介入物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)。
8.參與部分驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，認(rèn)真負(fù)責(zé)做好物業(yè)接管驗(yàn)收工作。
9.爭取開發(fā)商的理解和邀請，認(rèn)真參與施工單位的分部驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，熟悉和掌握一手資料。
10.參與由政府部門組織的綜合驗(yàn)收，掌握物業(yè)全面狀況。
11.找開發(fā)商書面通知的安排日程，按規(guī)范及時(shí)組織物業(yè)驗(yàn)收接管，對驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題必須及時(shí)約請開發(fā)商協(xié)商解決。
12.提請和協(xié)助開發(fā)商手機(jī)提供國家法律規(guī)定的所有接管圖紙資料。
13.做好住戶入住和全面運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作；做好員工招聘和培訓(xùn)工作，確保員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)，確保員工具備基本上崗素質(zhì)。
14.制定物業(yè)管理制度和各項(xiàng)規(guī)定，制定入住手冊（用戶手冊），建立住戶基本檔案（入伙通知書、證件、購（租）房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺(tái)帳、住戶來信來訪都記錄、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書、裝修申請表及物件、裝修臺(tái)賬）。
15.與開發(fā)商協(xié)助確定房屋設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、接管的具體日程安排，按建設(shè)部《物業(yè)驗(yàn)收接管規(guī)定》，有計(jì)劃的進(jìn)行接管前的驗(yàn)收，對驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題或
需要完善的項(xiàng)目，按程序修改后方可接受。16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。