談物業管理基本目的設備分類法

　　在物業管理的許多專業書中，物業中設備的分類是根據不同的條件有著不同的分類方法，且各有千秋。本文從設備分類與物業管理基本目的相符這一新的角度，對居住物業設備提出新的分類方法，即物業管理基本目的設備分類法，供參考。

　　一、物業管理中設備分類的重要性

　　本文所謂的設備，是指與房屋建筑相配套的機器、設施、裝置、儀器、管線及機具等，且在使用過程中基本保持原有實物形態的物質資料的總稱。它在物業中是固定資產的主要組成部分，是實現物業使用價值不可或缺的要素之一。由于設備管理是物業管理的重要內容，而設備分類又是設備管理的基礎性工作，因此，為了使物業設備能夠保持正常的使用功能和狀態，就應對物業設備進行科學、合理的分類。

　　二、物業設備的分類方法

　　通常情況下，為實現設備管理的特定目的，物業設備按不同的條件進行分類，從而產生不同類別的物業設備系統，這就是所謂的物業設備分類方法。本文僅就下列居住物業的設備進行的一級分類和二級分類。在設備管理中，通常還要進一步地進行分類，以適應管理需要，例如：空調系統本身是物業設備的一級設備系統，其二級設備系統為集中式、半集中式和分散式空調系統，如果集中式空調系統再要細分類別，則可按冷水機組形式分離心式、活塞式、螺桿式等。具體要求分類到幾級，則應視實際管理情況和管理效果而定。

　　（一）現有物業設備的分類

　　目前，對物業設備的分類還沒有較為統一的方法，因此，出現了不同的分類及其方法也是人們為符合實際情況而提出的。下面將一些人們較為熟悉的物業設備分類進行簡要介紹：

　　1、建設部房地產業司按是否為電氣工程設備，將房屋設備分為房屋建筑設備和房屋建筑電氣設備兩大類。[1]

　　2、一些出版物按設備的傳播介質，將房屋設備分為給排水設備系統、煤氣設備系統、供暖供冷通風系統、電器工程設備四大類。[2]

　　3、根據設備相對獨立自成體系，將房屋設備分為消防設備、安全防范設備、電氣設備、電梯設備、制冷空調設備、供暖供熱設備、通風換氣設備、給水設備、排水設備、自備發電設備、照明設備等。

　　上述的分類各有其優點，如第一種按電器工程分類簡單明了，第二種傳按播介質分類也很清晰，第三種功能系統分類較為詳細。當然，還有按其它的分類方法所進行的分類，篇幅所限，難以逐一介紹。

　　（二）本文提出的物業設備分類方法

　　1、提出方法的基本思路。

　　本文分類方法是基于物業管理的基本目的，即"通過物業管理，營造一種使人們能切實體會的舒適和安全的生活、工作的住用氛圍和環境"。物業管理的基本目的是評價物業管理是否具有現實義意的最基本的價值標準，是物業管理企業在任何時期開展專業化活動的實際結果。也就是說，如果實現不了這一目的，物業管理也就不成為物業管理了。因此，這一基本目的即是廣大住用人的基本要求，也是物業管理企業必須達到的基本目標。由于這一目的與物業管理企業的日常工作關系十分密切，因此，物業設備的分類也要與這一目的相適應，便于有效地進行管理，并在實現物業管理的基本目的同時，努力實現物業保值增值這一根本目的。這就是本文提出一種新的物業設備分類方法的基本思路。

　　2、按基本目的的分類。

　　根據居住物業新分類的基本思路，將居住物業中的設備分為基礎設備、生活設備、安全設備等三大類。

　　三、物業設備分類說明

　　（一）基礎設備類。

　　基礎設備是指為人們提供基本生活和工作的物質條件，為其他設備提供主要能源的各類設備系統總和。對居住物業來說，基礎設備包括：供配電設備、供水設備等兩類設備系統。

　　1、供配電系統。供配電系統是指將電源與用電設備聯系在一起的電氣設備系統總和，包括供電設備和配電設備兩個子系統。

　　（1）將高壓6~10kV或低壓380/220V的電能輸入建筑物中的電氣設備組合稱為供電設備系統。供電設備系統一般有三種形式：a、高壓供電形式；b、低壓供電形式；c、自備發電機組供電形式。

　　（2）將輸入建筑物中的電能經配電裝置分配給各個用電設備的電氣設備組合稱為配電設備系統。配電設備系統一般包括：a、進線柜；b、計量柜；c、分配柜；d、連接柜；e、母排等。

　　2、供水系統。供水系統是指滿足住用人及其他設備系統對水量、水壓、水質等要求的各類給水設備總和。供水設備系統一般有兩種形式：（1）市網供水形式；（2）二次供水形式。

　　（二）生活設備類。

　　生活設備是指與物業住用人生活舒適關系密切的，并且影響物業住用人生活環境質量的各類設備系統總和。由于生活方便寓于生活舒適，因此，生活設備類是包含方便生活的舒適類設備系統。

　　1、電梯系統。

　　電梯是指用電力拖動的特殊交通運輸工具。從這一定義出發，方便設備管理，本文所指的電梯也包括自動扶梯和自動人行道等。具體分類可參照國家標準GB/T7024-1997《電梯、自動扶梯、自動人行道術語》。但是居住類物業的電梯通常是指乘客電梯，一般由曳引系統、轎廂與對重系統、門系統、安全保護系統和控制系統等部份組成。

　　2、排水系統。

　　排水系統是指收集并排放人們生活廢水和建筑物自然積水，使其到規定處的排水設備總和。通常分為生活排水系統和自然排水系統兩大類。

　　3、停車系統。

　　主要指與停車場所引導、控制、顯示、管理有關的設備總和。

　　4、普通照明系統。

　　普通照明系統是指將電能轉換成光能進行采光和布景，以滿足共用居住環境要求的照明電氣設備總和。照明系統按作用功能不同，可分為視覺照明系統和景觀照明系統。必須說明的是，將照明系統與供配電系統分離，主要是兩者存在著較大的區別：照明系統是消耗電能的用電設備，而供配電系統主要是傳輸電能的非用電設備；照明系統通常無人值班管理，而供配電系統通常須人值班管理。因此，將兩者分離有利于管理。

　　5、弱電系統。

　　它是指向居住物業內部提供特定用途的弱電設備總和。通常包括通信設備、廣播設備、共用天線設備、閉路電視系統等。隨著現代物業中技術含量的增加，尤其是智能建筑產生和發展，弱電系統將越來越復雜。

　　6、特殊用水系統。

　　特殊用水系統是指提供或排放居住物業中特殊用水的設備總和。按使用功能分通常包括：（1）景觀用水系統；（2）綠化用水系統；（3）游池用水系統（4）直飲水系統；（5）中水系統等。

　　7、通風系統。

　　通風系統是指為實現排風或送風而采用的風機、風口、管道等通風換氣設備總和。通常有全面排風、全面送風和全面送排風等三種形式。按系統作用范圍不同，通風系統可分為：（1）全面通風系統；（2）局部通風系統等兩大類。

　　8、空調系統。

　　空調系統是指以空氣調節為目的，對空氣集中進行處理、輸送、分配及控制其參數變化的機組、裝置、管道等設備總和。按是否集中制冷將空調系統分為集中式空調系統、半集中式空調系統、分散式空調系統等三類，這三類空調在居住物業中通常均稱舒適性空調。

　　9、供暖系統。

　　供暖系統是指能供應熱量，使用戶室內保持一定溫度，并且由熱源、管網和散熱設備組成的設備總和。按熱水循環動力，分為機械循環系統和自然循環系統等兩類。

　　10、燃氣系統。

　　燃氣系統是指接至城市燃氣管網而形成居住物業管網，并且由調壓器、流量表和用氣設備等用戶設備系統。通常燃氣系統按管道壓力，分為中壓（A檔: 0.2＜P≤0.4MPa ;B檔:0.005＜P≤0.2 Mpa）、低壓(P≤0.005MPa)兩級系統。

　　11、智能建筑系統。

　　它是指綜合集成和利用計算機、通信、自動控制等技術，并且由智能化的信息處理技術支撐的各類設備系統總和。按系統功能不同，通常分為建筑設備自動化系統、通信網絡系統、辦公自動化系統及住宅自動化系統等子系統。由于智能建筑系統在我國還處于建設的初級階段，因此，對這類設備的分類還有待于進一步地探索。

　　（三）安全設備。

　　安全設備是指與物業住用人的人身安全、財產安全關系密切的各類設備系統的總和。

　　1、消防系統。

　　消防系統是指由火險探測、系統控制、救災執行三大部分組成的防火滅火設備系統總和。由于消防系統龐大且復雜，技術領域寬廣，因此，對其分類也復雜。根據居住物業防火滅火方式，消防系統通常可分為消火栓滅火系統、自動噴水滅火系統、非水滅火劑滅火系統和防排煙系統等四大類。

　　2、安防系統。

　　安防系統是安全防范系統的簡稱，是指防止偷盜等犯罪行為的發生而設立的各類設備的總和。按防范工作的重點分，通常可分為出入口管理系統、防盜報警系統、閉路監視系統、電子巡更系統等幾類。

　　3、防雷系統。

　　防雷系統是指防止帶電云層對建筑物放電所引起的自然災害，并且由接閃器、引下線和接地體三部分組成的設備系統。通常來說，防雷系統按雷電的表現形式，可分為防直擊雷系統、防感應雷系統、防雷電波侵入系統和消雷器系統等四類。

　　4、防險照明系統。

　　它是指為了避免意外和防止險情的照明設備的總和。按作用不同，可分為航空標高燈系統、應急照明系統、疏散導向系統等。

　　四、初步小結

　　根據物業管理的基本目的，對居住物業中的設備按舒適、安全兩項目的要求進行分類，具有針對性強、目標明確、管理方便、分類簡明，是一種較為科學合理的分類方法，而且當出現新的設備時，可以準確地劃分類別，方便管理。由于筆者水平有限，上述分類尚有不足，僅當參考。

　　《中國設備工程》雜志20**年12期

　　[1] 建設部房地產業司編《中國物業管理從業人員崗位培訓指定教材》（一）

　　[2] 上海遠東出版社《物業管理實用教程》韓強、魏小樂等編著。

篇2：監控設備檢查保養規程

　　監控設備檢查保養規程

　　1．0目的

　　維護人員正確保養監控系統；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關專業維修人員協助維護檢查工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1攝像部份:攝像機各部份連結緊固可靠，監控對象圖象清淅；

　　5.2室外攝像機防護罩的防水、防塵、防振等性能良好；

　　5.3傳輸部份:傳輸饋線連接可靠，信號衰減度小，監控圖象無干擾；

　　5.4控制部份:集中控制器各控制功能完好.電動云臺各連線可靠，水平.垂直旋轉控制準確.在最大范圍內攝取的對象能成像清淅；

　　5.5圖象處理與顯示部份:視頻切換手動自動切換靈活準確.監視器重現圖象清淅(黑白600

　　線，彩色300線).錄像機各切換功能完好，錄像時間、效果與實際標稱值相符、圖像重放清

　　淅；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)認真巡視檢查空調水系統設備，做好記錄。

　　e)嚴格執行操作規程，根據系統運行狀況及時調整系統運行參數，確保系統正常運行。

　　f)發現異常情況及時匯報。

　　g)保證系統軟化水質達標。

　　h)保證設備完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　i)非標準工作時間負責完成本專業工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環境衛生及設備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現場保護工作，參與事故調查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領班交給的其它任務。