物管案例：設備能耗過大怎么辦

　　上海華聯物業有限公司福興大廈中央空調鎳化鋰機組，用蒸汽作為動力來制冷，由附近的熱水站統一供應蒸汽。中央空調進氣管口徑為100mm，每天用氣起步計量為7.2t，而在5至6月份時，每天實際用氣量僅為2~3噸。為此，每天要多付3-4t的蒸汽費。面對這一情況，物業管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　由于設計或入住后業主使用等原因，經常出現設備設施能耗或提供功能（功率）過大或不足的情況。本案例所涉及的就是中央空調鎳化鋰機組因原設計進氣量過大，造成能耗過多，資金浪費的情況。針對這一情況，工程部門應積極開動腦筋，群策群力，開展技術革新改造，在設備設施技術要求許可的條件下，以不影響為業主服務為前提，進行設備設施改造，努力降低能耗，節省資金。

　　[解決方法]

　　為了減少能耗，降低成本，該公司設備部開展技術革新，在5-6月份時，將空調進氣管口徑由100mm改為50mm，蒸汽進氣量減少一半，每天用氣量起步計量由7.2t減少為3.5t。這樣做操作起來比較麻煩，但保守的估計，一年能節約能耗費近6萬元。

　　[相關法規制度]

　　1．《工程部經理、部分主管、領班崗位職責》（節選）

　　崗位名稱：項目工程部經理

　　直接上級：行政上級項目、專業上級公司工程部經理

　　直接下級：工程各專業主管、檔案管理員、工程部文員

　　直接責任：

　　1．在項目經理的直接領導下負責小區有關工程各項工作的具體實施；

　　2．熟悉和遵守國家有關小區各種設備、設施的運行管理的法規、及安全使用規程；

　　3．負責協調管理處各部門的工作，積極配合管理處其他部門處理好客戶的各種投訴事件。

　　4．負責執行公司工程部下達的各項任務，并監督工作進行的全過程。定期匯報工程進展情況，完工后上報項目經理和公司工程部；

　　5．積極配合國家有關部門對小區特種設備、設施的檢查工作；

　　6．負責協調項目和國家上級主管部門、公司合作單位及開發商的各項工程問題的處理；

　　7．負責向項目經理提出公司管理方面的合理化建議；

　　8．負責每月定期向上級領導匯報當月完成和進行的主要工作及下月的主要工作安排。1月10日和7月10日前向項目經理提交工程部工作總結；

　　9．負責組織人員配合公司工程部對小區內物業接管驗收和交接工作的順利進行，負責住宅區全部工程資料的交接和使用管理工作。

　　10．負責向小區業主管理委員會出具小區設備、設施大、中工程施工報告，并進行各方面的解釋；

　　11．負責簽發工程部上報公司的各種文件、報表、通知和內部管理規定；

　　12．負責小區內所有施工現場的統一管理和協調；

　　13．負責工程保修、特殊設備的保養、設備更新改造方面各種合同文本的起草，并負責監督乙方執行合同的全過程；

　　14．負責小區已接管工程保修工作的進行和工程尾款的結算認定；

　　15．負責監督小區各種設備、設施大、中修工程和更新改造工程的落實情況，對違規操作進行及時處理；

　　16．負責定期召開工程部全體人員例會，對工程部近期的工作進行總結，提工作中發生的問題及問題的處理辦法；

　　17．負責組織人員參加住宅區物業接管驗收和交接工作，負責住宅區全部工程資料的交接和使用管理工作；

　　18．負責組織實施小區重要部位雨季的防汛工作，消防設備、設施及系統可靠性試運行；

　　19．負責制定工程部各種工作流程，使本部門的工作及人員安排更加合理，并對即將發生的問題進行預見并采取必要的措施進行處理；

　　崗位名稱：運行及設備維護主管

　　直接上級：工程部經理

　　直接下級:設備維護領班、空調直燃機運行領班和熱水鍋爐領班

　　本職工作：

　　1．對工程部經理負責，并完成部門經理交辦的各項任務；

　　2．熟悉和遵守有關給排水及暖通專業國家標準、技術規范，熟悉掌握所管轄范圍設備、設施運行、維修的有關專業知識及本小區供熱水、給排水、消防、制冷通風系統；

　　3．負責協助總公司工程部對本項目新增項目的接管及驗收工作；

　　4．負責小區已接管項目包括水泵房、三臺深水井、直燃機房、PI底商空調系統、熱水鍋爐房中設備的正常運行，及其設備、設施的管理、維護、維修、保養。負責小區的用水安全，保證達到國家生活飲用水標準；

　　5．負責向工程部經理提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協同工程部經理共同向總公司提交方案并組織、監督實施項目的整改全過程。向經理提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經驗總結；

　　6．負責每月定期向工程部經理匯報當月完成和進行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部經理提交工作總結；

　　7．負責每周一次對小區內包括水泵房、三臺深水井、直燃機房、熱水鍋爐所屬的主要設備、設施進行檢查；

　　8．負責完成日常使用的專業技術資料的搜集、管理工作；

　　9．負責所有涉及本專業的技術服務工作并承擔相應責任；

　　10．負責每月15日前提交所有本專業的維修工具、設備、材料采購計劃和配合填寫相關表格；

　　11．負責編制所管轄區域內每臺設備臺帳，繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風系統圖；

　　12．負責制定所管轄區域內設備、設施管理的各種規章制度，出具設備、設施巡檢表；

　　13．負責小區內施工用水的現場安全管理、計量和收費工作；

　　14．負責下屬員工的日常管理、考核，安全教育和物業知識的培訓及技術管理和指導；

　　15．積極推廣新技術，努力降低能耗，節約管理成本；

　　16．每月底負責小區設備、辦公及非住戶用房用水計量的抄錄、匯總并上報收費組和給水辦公室。負責向給水辦公室按照上報水量交納水費和按照財務科目進行水量和費用分攤；

　　17．積極配合部門內其他專業、其他部門的工作。

　　2．《物業管理處：工程部工作程序-4》

　　設備翻新、改造及增加項目的處理流程

　　1．工程部根據設備使用要求確定是否需要翻新或改造設備，并制定出詳細的可行性方案報總經理批準。

　　2．經批準后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業的情況下按方案實施。

　　3、增加設備的項目由需要增加設備的部門先填寫申報表，交工程部進行可行性和成本的初步預算后送總經理審批。批準后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用。

篇2：監控設備檢查保養規程

　　監控設備檢查保養規程

　　1．0目的

　　維護人員正確保養監控系統；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關專業維修人員協助維護檢查工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1攝像部份:攝像機各部份連結緊固可靠，監控對象圖象清淅；

　　5.2室外攝像機防護罩的防水、防塵、防振等性能良好；

　　5.3傳輸部份:傳輸饋線連接可靠，信號衰減度小，監控圖象無干擾；

　　5.4控制部份:集中控制器各控制功能完好.電動云臺各連線可靠，水平.垂直旋轉控制準確.在最大范圍內攝取的對象能成像清淅；

　　5.5圖象處理與顯示部份:視頻切換手動自動切換靈活準確.監視器重現圖象清淅(黑白600

　　線，彩色300線).錄像機各切換功能完好，錄像時間、效果與實際標稱值相符、圖像重放清

　　淅；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)認真巡視檢查空調水系統設備，做好記錄。

　　e)嚴格執行操作規程，根據系統運行狀況及時調整系統運行參數，確保系統正常運行。

　　f)發現異常情況及時匯報。

　　g)保證系統軟化水質達標。

　　h)保證設備完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　i)非標準工作時間負責完成本專業工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環境衛生及設備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現場保護工作，參與事故調查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領班交給的其它任務。