物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)實困擾

　　7月31日，在糾葛斷斷續(xù)續(xù)地持續(xù)了兩年后，長沙“恩瑞·麓山名園”業(yè)主與長沙瑞通物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾再次升級：約200名業(yè)主和多名保安發(fā)生沖突。據(jù)悉，此次沖突的導(dǎo)火線是：眾多業(yè)主不滿麓山名園的經(jīng)濟適用房質(zhì)量和收費等，7月30日，200多名業(yè)主開會協(xié)商，定于次日上午8時要求開發(fā)商無條件地退還花園費并拒絕繼續(xù)交費，而在他們?nèi)フ议_發(fā)商協(xié)商有關(guān)賠償問題的過程中，業(yè)主和物管方發(fā)生了沖突。

　　近年來，物管與業(yè)主的沖突頻頻發(fā)生，與此同時，業(yè)主們也在相當(dāng)范圍內(nèi)使用了另一些消極手段，其中最常用的是“拒交管理費”。不同于前者的是，這種對抗以另一種非暴力的面貌出現(xiàn)。

　　日前，北京市學(xué)知園業(yè)主因為拒交高達240余萬元管理費被物管公司告上法庭，可以說是業(yè)主以不交費來抵抗物管糾紛的又一典型案例。

　　據(jù)悉，該事件的原由是因為物管存在亂收費問題，而公攤該按照多大的面積交費卻是業(yè)主和物管公司爭議的焦點。

　　據(jù)介紹，因為業(yè)主對公攤面積存在爭議，今年6月，海淀測繪部門給出新的面積系數(shù)，學(xué)知園業(yè)主多公攤了2725.9平方米，折合金額上千萬元。業(yè)主要求按新的測繪面積，更改房產(chǎn)證，并追回開發(fā)商和原告物業(yè)服務(wù)公司多收取的購房費、契稅、物業(yè)費、供暖費等各項費用。但是開發(fā)商以“沒錢支付”為由，建議把多公攤的地下室出租，用租金償還業(yè)主。而且，開發(fā)商一方還以沒有正式文件為由，始終不答應(yīng)更改房產(chǎn)證，并稱現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的惟一收費依據(jù)，只能是產(chǎn)權(quán)證上寫明的面積，也就是說業(yè)主們?nèi)砸獮槎喙珨偟拿娣e付費。

　　開發(fā)商認為，海淀測繪部門并未明確下結(jié)論說那2700余平方米不能公攤，按規(guī)定如果該部分面積沒有用于經(jīng)營用途，就可以公攤。由此，開發(fā)商建議將該部分面積出租，租金可以作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用，這樣業(yè)主就有可能不需要再交物業(yè)服務(wù)費了。

　　物管隱情：三角關(guān)系糾纏不清

　　由上述事例可以看出，事實上，業(yè)主欠費并不完全是物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量的問題。由于房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等證件的代辦，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題無法及時修繕，公攤面積存在爭議等問題，業(yè)主將一腔怒氣想當(dāng)然地撒在物業(yè)服務(wù)公司身上，使物管公司百口莫辯。

　　開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主攪進糾纏不清的三角關(guān)系，如果沒有更好的解決途徑，只能陷入惡性循環(huán)狀態(tài)。對業(yè)主而言，選擇不交費和不合作成了對抗物業(yè)服務(wù)方“最有效”的方法;而處于被行政和輿論雙重監(jiān)督下的物業(yè)服務(wù)方，由于要面對許多本是房產(chǎn)開發(fā)商遺留下來的問題，暴力難免會成為其尋找平衡點的一種極端手段。

　　一業(yè)內(nèi)人士說，對在利益上已經(jīng)糾纏不清的物管公司和業(yè)主雙方來說，暴力和非暴力沖突都是一種“雙輸”的局面：業(yè)主欠費導(dǎo)致物業(yè)受損;物業(yè)服務(wù)方的結(jié)局也大多是“賠了夫人又折兵”。“在各種形式的對抗和沖突里，誰是強者，誰是弱者很難說。最終攪亂的是整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈。”

　　這位業(yè)內(nèi)人士在總結(jié)上述現(xiàn)象的癥結(jié)時認為有兩個原因：一是居民物業(yè)服務(wù)觀念尚未形成，二是物業(yè)服務(wù)法規(guī)尚待完善。但根本上的原因在于物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)的鏈接上，由于地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)交接不清導(dǎo)致物業(yè)產(chǎn)權(quán)的歸屬出現(xiàn)問題。由于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司由房地產(chǎn)開發(fā)商自己指定，這必然使得業(yè)主在遇到問題時拿物業(yè)服務(wù)公司開刀。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，對于全國大多數(shù)地區(qū)而言，物管市場還處于“發(fā)育階段”，傳統(tǒng)的做法是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)捆綁在一起，這樣的操作成本會比較低，但物業(yè)服務(wù)的利潤事實上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商那兒去了。

　　解決糾紛：需從根本問題著手

　　根據(jù)一些物管公司老總的反映，“無錢”通常使物業(yè)服務(wù)陷入“經(jīng)濟困境”。而來自業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的深層矛盾是造成甚至加劇這種困境的重要原因。一些地區(qū)在制定物業(yè)服務(wù)收費標準時延用政府定價方式，主要考慮消費者承受能力，而不能依照物業(yè)服務(wù)發(fā)生的成本，使部分物業(yè)服務(wù)收費背離價值規(guī)律。這使得行業(yè)自身急劇擴張的態(tài)勢和狹小的利潤上升空間顯得異常緊張。

　　根據(jù)長沙市相關(guān)部門的最近一次調(diào)查結(jié)果顯示，長沙市區(qū)目前實行物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)和大廈有307個，接受物業(yè)服務(wù)服務(wù)的居民將近30萬。然而即便是這樣一個初具形態(tài)的物業(yè)市場，85%的公司還都處于虧損狀態(tài)。與業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司居高不下的投訴量相對的事實是，“超過一半的長沙社區(qū)居民拒絕上繳物業(yè)服務(wù)費”。在物業(yè)服務(wù)公司虧損的情況下，抬漲費用和降低成本就成為物業(yè)公司尋求利潤最大化的兩種方案。而無論哪一種方案都孕育了物管和業(yè)主之間矛盾激化的更多可能。

　　法律作為解決問題最重要的準則，然而實際上，一旦在費用等問題上出現(xiàn)糾紛，物業(yè)服務(wù)費用官司往往需要幾個月甚至幾年的時間才能判下來。針對北京學(xué)知園小區(qū)業(yè)主欠費240余萬元的事實，物管到法院分別起訴了400多戶欠費業(yè)主。而法院每天只能受理5起案件，在連接受理了20起后，法院就不再受理，稱要等這20起案件審結(jié)后再繼續(xù)受理。“按這種速度，再過一年這官司也打不完，物業(yè)費也收不回來。”學(xué)知園小區(qū)物管負責(zé)人為此深感無奈。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為，解決糾紛的根本問題還在于物業(yè)服務(wù)法規(guī)細則的進一步完善。

篇2：發(fā)展商前期物業(yè)服務(wù)合同

　　發(fā)展商前期物業(yè)服務(wù)合同

　　健生?世紀綠洲花園前期物業(yè)服務(wù)合同

　　甲方：廣州健生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：廣州市健生_____；

　　郵編：_____。

　　乙方：廣州健生物業(yè)管理有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：廣州市**大道**號 ；

　　郵編：_____；

　　資質(zhì)等級：二級；

　　證書編號：_____。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對健生?健生世紀綠洲花園提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業(yè)基本情況

　　第一條 物業(yè)基本情況:

　　物業(yè)名稱 健生健生世紀綠洲花園；

　　物業(yè)類型 高尚住宅小區(qū)；

　　座落位置 ***省道***旁；

　　建筑面積 83361平方米。

　　物業(yè)管理區(qū)域四至：

　　東至 ***省道；

　　南至 新***大道；

　　西至 ***山畔；

　　北至 ***停車場。

　　（物業(yè)構(gòu)成明細見附件）。

　　第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

　　第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

　　1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；

　　2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；

　　3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

　　4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

　　5、車輛停放管理；

　　6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

　　7、裝飾裝修管理服務(wù)；

　　8、物業(yè)檔案資料管理。

　　第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：

　　1、個性化特約有償維修服務(wù)；

　　2、個性化特約有償家政服務(wù)；

　　3、個性化特約有償商務(wù)代理服務(wù)。

　　第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標準（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準見附件）。

　　第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

　　第三章 服務(wù)費用

　　第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇包干制方式：

　　物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：

　　多層住宅：1.5 元/月.平方米；

　　商業(yè)物業(yè)：3.0 元/月.平方米；

　　物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：

　　（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（6）辦公費用；

　　（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　　（9）法定稅費；

　　（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

　　（11）社區(qū)文化建設(shè)等費用。

　　乙方按照上述標準收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

　　第七條 業(yè)主應(yīng)于收到收樓通知書后按約定時間收樓并交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。

　　物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按 月 （年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月10日前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費用（每次繳費的具體時間）履行交納義務(wù)。

　　第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

　　第八條 停車場收費分別采取以下方式：

　　1、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，地下停車場使用人應(yīng)按300元/個?月的標準向乙方交納停車費，露天停車場車位使用人應(yīng)按150元/個?月標準向乙方交納停車費。

　　乙方從停車費中按不高于100元/個?月的標準提取停車管理服務(wù)費。

　　2、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人按不高于100元/個?月的標準向乙方交納停車管理服務(wù)費。

　　第九條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

　　第十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所（包括游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場等）屬甲方（全體業(yè)主/甲方）所有。

　　會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用：

　　1、收費標準另行約定；

　　第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：

　　1、扣除經(jīng)營管理成本外凈利潤按5:5分成；

　　第五章 物業(yè)的承接驗收

　　第十二條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗：

　　1、主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣；

　　2、 水、衛(wèi)、消防；

　　3、 園林綠化、物業(yè)管理用房等 。

　　第十三條 甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題：

　　1、在建工程，尚未交付使用；

　　甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問題的責(zé)任，解決辦法如下：

　　1、按國家規(guī)定實行保修制度；

　　第十四條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

　　第十五條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　4、物業(yè)管理所需的其它資料。

　　第十六條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第十七條 業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

　　乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。

　　第十八條 乙方可采取規(guī)勸、報請政府主管部門、處罰違約金等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

　　第十九條 乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　第二十條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。

　　臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第二十一條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

　　第二十二條 甲方應(yīng)于物業(yè)交付使用前一個月（具體時間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房建筑面積250平方米左右，位于B1-B3棟架空層。

　　第二十三條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。

　　第七章 專項維修資金

　　第二十四條 專項維修資金的繳存按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十五條 專項維修資金的管理按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條 專項維修資金的使用按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十七條 專項維修資金的續(xù)籌按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八章 違約責(zé)任

　　第二十八條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

　　第二十九條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準，應(yīng)按 當(dāng)月管理費總收入的5%的標準向甲方、業(yè)主支付違約金。

　　第三十條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按

　　當(dāng)月管理費總收入的5%的標準向乙方支付違約金。

　　第三十一條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。

　　第三十二條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。

　　第三十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：

　　1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；

　　第九章 其他事項

　　第三十四條 本合同期限自20**年2月15日起至20**年12月31日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。

　　第三十五條 本合同期滿前1月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十六條 本合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或當(dāng)?shù)鼐游瘯堋?/p>

　　第三十七條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。

　　第三十八條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第三十九條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第四十條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

　　第四十一條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第 1 種方式處理：

　　1、向_____市仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條 本合同一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份。

　　甲方（簽章）乙方（簽章）

　　法定代表人法定代表人

　　年 月 日

篇3：探討開拓物業(yè)服務(wù)資源促進企業(yè)多元發(fā)展

　　探討開拓物業(yè)服務(wù)資源促進企業(yè)多元發(fā)展

　　從1981年在深圳成立第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在國內(nèi)已經(jīng)有了三十年的發(fā)展歷史，行業(yè)對于增加就業(yè)、改善人居環(huán)境和提高城市管理水平，構(gòu)建和諧社會，維護社會穩(wěn)定秩序作出了重要貢獻。

　　在新的發(fā)展時期，如何利用物業(yè)服務(wù)平臺、客戶資源以及物業(yè)管理自身的專業(yè)優(yōu)勢，向物業(yè)管理的上游和下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈，給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵和外延，以提高物業(yè)管理的創(chuàng)富能力，尋求物業(yè)管理行業(yè)新的經(jīng)濟增長點，帶動全行業(yè)經(jīng)濟效益與管理規(guī)模的同步上升，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言有著重要意義。

　　一、實觀多元發(fā)展的市場契機

　　首先，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品類型進一步細分，除了傳統(tǒng)意義上的普通多層、高層公寓以外，近幾年出現(xiàn)了保障性住宅和豪宅類產(chǎn)品，不同類型的房產(chǎn)品對于物業(yè)服務(wù)的要求也是不一樣的。在杭州，廉租房和經(jīng)濟適用房的物業(yè)費用在O．85-1．0元／平方米之間，業(yè)主對服務(wù)的要求相對較低；而豪華江景公寓、別墅；高端寫字樓等物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用在6-20元／平方米之間，對于物業(yè)服務(wù)的要求則相對較高。物業(yè)產(chǎn)品細分對物業(yè)服務(wù)提出新的需求，帶來新的發(fā)展契機。

　　其次，物業(yè)管理市場不斷細分，呈現(xiàn)多元趨勢。近年來，企事業(yè)單位改制、后勤機關(guān)社會化等，給物業(yè)管理行業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展契機。學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商場、酒店等各類物業(yè)逐步列入物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)，擴大物業(yè)服務(wù)范疇，對物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性提出了更高的要求，同時，也為專業(yè)物業(yè)月賂企業(yè)提供了發(fā)展的機會。

　　再次，隨著房產(chǎn)市場硬件比拼高潮的結(jié)束，市場將進一步重視軟件服務(wù)。過去買房子，業(yè)主重視的是大環(huán)境、大配套，包括建筑立面、建筑材質(zhì)、戶型及開發(fā)商品牌等，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷完善，在四年開發(fā)周期限制下，房地產(chǎn)開發(fā)的硬件比拼基本告一段落，同一價格序列的商品房硬件標準日趨同質(zhì)化。現(xiàn)在，很多業(yè)主更多的是關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期的服務(wù)品質(zhì)，要求是多層次、多方面的，除了公共安全、環(huán)境、工程維修等的需求以外，還表：現(xiàn)為對與居住相關(guān)聯(lián)的服務(wù)需求，比如家政服務(wù)、洗車服務(wù)、洗衣服務(wù)、健康咨詢服務(wù)、文化娛樂服務(wù)等。業(yè)主服務(wù)需求的提升以及消費能力的提高為企業(yè)的多元化經(jīng)營提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和資源保障。

　　二、需要開拓的物業(yè)服務(wù)資源

　　物業(yè)服務(wù)涉及與業(yè)主居家、辦公相關(guān)的很多細節(jié)事務(wù)，從業(yè)主的裝修、搬家、居家生活到各類健康、娛樂及社區(qū)文化活動，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過與各類社會資源合作，為業(yè)主提供各類多元服務(wù)。簡單歸納，可以分為以下三種：

　　社會合作資源。社會上各類專營公司及商家能夠提供專業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商如工程維修公司、廣告公司、電子商務(wù)公司、裝修公司、電梯公司、文化公司、旅游公司、票務(wù)公司等，如果說分眾傳媒僅僅利用電梯平臺就能創(chuàng)造一個上市公司，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這　　一方面的資源無疑是非常豐厚的。

　　業(yè)主資源。業(yè)主資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有最龐大的資源。圍繞業(yè)主的需求，不斷提供各類延伸服務(wù)，開拓經(jīng)營思路，使企業(yè)可以獲得意想不到的回報。以南都為例，目前，南都物業(yè)以在杭州地區(qū)四萬戶，十二萬余名客戶作為主打客戶群體，不僅為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，還為業(yè)主提供洗車服務(wù)、家政服務(wù)、會所服務(wù)、中介置換服務(wù)等綜合性服務(wù)，一方面使業(yè)主享受到多元的服務(wù)，另一方面，也使物業(yè)增加了多元收益。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最大財富不是物業(yè)服務(wù)費用，而是每一位信任和支持的業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)公司自身資源，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身擁有的管理平臺。大型物業(yè)服務(wù)公司旗下會設(shè)置酒店公司、綠化公司、置換公司、電梯公司等，公司可以整合這些公司的管理資源，共享各類服務(wù)信息，比如CRM的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件等。通過集合各類信息，全方位研究業(yè)主的需求，是做好業(yè)主服務(wù)的最基礎(chǔ)的工作。

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元發(fā)展思路

　　走規(guī)模化的發(fā)展，拓展服務(wù)內(nèi)容。五大行是物業(yè)服務(wù)行業(yè)走向規(guī)模化、全球化的代表。比如世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)，是標準普爾500強企業(yè)，為全球最大的地產(chǎn)服務(wù)公司(按20**年的營業(yè)額計算)。它的前身世邦公司成立于1906年，到1940年發(fā)展成為美國最大的商業(yè)物業(yè)顧問公司；魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦。1988年4月，兩家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度，為業(yè)主提供物業(yè)管理方面的服務(wù)；伴隨公司的發(fā)展，公司開始將“為甲方服務(wù)”納入主營范圍。為全球地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。

　　開拓管理類型，細分市場，走專業(yè)發(fā)展道路。除了傳統(tǒng)的公寓、別墅、寫字樓管理，目前物業(yè)管理范圍已縱深到學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商場、酒店、機埸等各類專業(yè)。在杭州，阿里巴巴引進了來自美國的專業(yè)工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons)，世貿(mào)麗晶城引進了全球老牌的服務(wù)式公寓經(jīng)營商奧克伍德(Oakwood)，物業(yè)類型的細分，為不同專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更多的發(fā)展機會。而傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也需要在此過程中，根據(jù)企業(yè)特征，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，深耕專項物業(yè)類型，爭取在專項物業(yè)類型中成為全國乃至全球標桿型企業(yè)。

　　開拓小區(qū)多種經(jīng)營，延伸物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。20**年，深圳花樣年物業(yè)提出為客戶提供一站式服務(wù)，致力于為業(yè)主提供家居生活用品團購、房屋增值等有償服務(wù)。在物業(yè)小區(qū)內(nèi)推進商業(yè)經(jīng)營，以經(jīng)營利潤來彌補物業(yè)收費的不足，開創(chuàng)小區(qū)多種經(jīng)營的先河。近年來，很多規(guī)模型物業(yè)在很多方面做出了嘗試，為業(yè)主提供更多的服務(wù)內(nèi)容。比如，小區(qū)可以為業(yè)主提供便利服務(wù)，包括開設(shè)便利店、藥店、照片沖洗、小超市、凈菜館、便民餐館、咖啡廳等；也可以為業(yè)主提供房地產(chǎn)中介服務(wù)，如代辦權(quán)證、房屋置換、資產(chǎn)管理等；還可以幫助業(yè)主提供代請保姆、看護病人、訂送報紙、人室清潔、植物租擺等工作。以上方面，大大豐富和完善了物業(yè)的服務(wù)范疇。

　　縱深服務(wù)鏈，創(chuàng)建新型服務(wù)集成商。近年來，很多行業(yè)在原物業(yè)服務(wù)公司的基礎(chǔ)上，在關(guān)聯(lián)行業(yè)中擴大業(yè)務(wù)范疇。比如家居裝修裝飾行業(yè)、車輛裝飾及洗車服務(wù)行業(yè)、配送行業(yè)、社區(qū)廣告業(yè)、綠化種植業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等。環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來受到國家大力扶持，也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天，環(huán)保社區(qū)得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區(qū)域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，其中蘊育重大商機。在杭州，綠城旗下不僅設(shè)有物業(yè)服務(wù)公司，也有教育公司、傳媒公司、設(shè)計公司等，成為新型服務(wù)集成商的代表企業(yè)之-。

　　四、多元發(fā)展不能忽略的宗旨

　　以上內(nèi)容從各個方面介紹了物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元發(fā)展的思路，但是，物業(yè)服務(wù)仍是基礎(chǔ)，只有滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的核心需求與期望，注重企業(yè)品質(zhì)建設(shè)，才能使業(yè)主真正認同延伸服務(wù)，切不可本未倒置。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元服務(wù)的另一個目的是為了使業(yè)主更方便、更愉快，能夠幫助業(yè)主解決各種問題，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因謹慎選擇合作伙伴和延伸服務(wù)內(nèi)容，不要盲目追求利益，導(dǎo)致業(yè)主的不滿。

　　需要強調(diào)的是，以上所介紹的內(nèi)容很大一部份超越了大部份物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營能力，多元化成功的案例即便在國外也是不多見的。既是多元發(fā)展，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)跨行發(fā)展的代名詞，能否經(jīng)營成功需要企業(yè)花費較大的努力和代價才能實行。

　　對于大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，獲得政府部門的關(guān)注和支持，給予一定的行業(yè)扶持政策；獲得業(yè)主的支持和認同，提高行業(yè)的社會地位，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的工作壓力，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更多的尊重，在很長一段時間內(nèi)，是改善物業(yè)管理行業(yè)的主流方向。