談物業(yè)企業(yè)對業(yè)主安裝太陽能熱水器的管理
--是越位還是錯位
近段時間，北京、上海、西安由于業(yè)主安裝太陽能熱水器帶來的爭議不斷見諸報端。尤其是北京某物業(yè)管理公司阻撓某業(yè)主安裝太陽能熱水器、因業(yè)主不服管理而把業(yè)主告上法庭的報導(dǎo)，在報刊、網(wǎng)絡(luò)上引起廣泛爭議。部分意見認(rèn)為，安裝太陽能熱水器可以節(jié)約能源，屬業(yè)主個人行為，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)干涉。某報以“太陽能多好，可物業(yè)偏不讓用”為題作出評論，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)阻撓安裝已成為太陽能利用的最大瓶頸。很多評論還把物業(yè)管理企業(yè)對太陽能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對抗節(jié)能型社會建設(shè)的高度。
看了這些報導(dǎo)，心理很不是滋味。總的感覺是在已經(jīng)建成使用的住宅上能否安裝太陽能熱水器，其管理的職能不應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。在這個問題的處理上，物業(yè)管理企業(yè)不是越位就是錯位，才走到了矛盾的風(fēng)口浪尖。
應(yīng)該承認(rèn)，在建成使用的住宅上安裝太陽能熱水器確實存在一些問題。首先，在樓頂安裝太陽能熱水器時須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導(dǎo)致屋面滲漏，而且輸水管從衛(wèi)生間排風(fēng)孔走，安裝不好易造成排風(fēng)孔堵塞。放置過多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設(shè)計時未考慮安裝太陽能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當(dāng)，還可能破壞樓頂?shù)谋芾紫到y(tǒng)；其次，在住戶陽臺上安裝太陽能熱水器，既會影響建筑物立面，也會影響下一層住戶的采光。
因此，安裝太陽能熱水器，涉及到三個問題：一是房屋設(shè)備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶關(guān)系。對住戶安裝太陽能熱水器應(yīng)該實施管理，關(guān)鍵是該由誰管。
討論這個問題，首先要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的定位。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與政府有關(guān)行政部門的管理有本質(zhì)的區(qū)別。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理，是在業(yè)主授權(quán)之下為提供公共產(chǎn)品服務(wù)所采取的準(zhǔn)強制性措施；而政府行政部門的管理，是基于全體公民的授權(quán)，依照行政法規(guī)，為實現(xiàn)社會公共利益所采取的強制性措施，兩者的權(quán)利來源、主體、強制力、普遍性等，都有明顯的不同。《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或依法處理”。房屋規(guī)劃管理、安全管理、異產(chǎn)毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門，不在物業(yè)管理企業(yè)。因此，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)這類問題，應(yīng)當(dāng)在制止的同時，向相關(guān)行政主管部門反映，不宜直接行使行政權(quán)利。
其次，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種典型的民事行為。因此，對于部分業(yè)主涉及到安全，影響相鄰業(yè)主權(quán)益和物業(yè)正常使用行為的約束，應(yīng)當(dāng)在《業(yè)主公約》里予以明確（《業(yè)主臨時公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把個別業(yè)主的相應(yīng)行為提交業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會組織全體業(yè)主討論，采取少數(shù)服從多數(shù)原則，對相應(yīng)行為提出處理意見。在一定條件下，如果個別業(yè)主的行為侵害了公共利益，物業(yè)管理企業(yè)可依照全體業(yè)主的授權(quán)，行使約束個別業(yè)主不當(dāng)行為的管理權(quán)。但是當(dāng)個別業(yè)主違反《業(yè)主公約》或不服從業(yè)主委員會意見的，可依照《業(yè)主臨時公約（示范文本）》第三十二條，由相關(guān)業(yè)主提出訴訟，而不宜由物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主告上法庭。
謝家瑾
篇2：談物業(yè)企業(yè)對業(yè)主安裝太陽能熱水器的管理
談物業(yè)企業(yè)對業(yè)主安裝太陽能熱水器的管理
--是越位還是錯位
近段時間，北京、上海、西安由于業(yè)主安裝太陽能熱水器帶來的爭議不斷見諸報端。尤其是北京某物業(yè)管理公司阻撓某業(yè)主安裝太陽能熱水器、因業(yè)主不服管理而把業(yè)主告上法庭的報導(dǎo)，在報刊、網(wǎng)絡(luò)上引起廣泛爭議。部分意見認(rèn)為，安裝太陽能熱水器可以節(jié)約能源，屬業(yè)主個人行為，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)干涉。某報以“太陽能多好，可物業(yè)偏不讓用”為題作出評論，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)阻撓安裝已成為太陽能利用的最大瓶頸。很多評論還把物業(yè)管理企業(yè)對太陽能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對抗節(jié)能型社會建設(shè)的高度。
看了這些報導(dǎo)，心理很不是滋味。總的感覺是在已經(jīng)建成使用的住宅上能否安裝太陽能熱水器，其管理的職能不應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。在這個問題的處理上，物業(yè)管理企業(yè)不是越位就是錯位，才走到了矛盾的風(fēng)口浪尖。
應(yīng)該承認(rèn)，在建成使用的住宅上安裝太陽能熱水器確實存在一些問題。首先，在樓頂安裝太陽能熱水器時須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導(dǎo)致屋面滲漏，而且輸水管從衛(wèi)生間排風(fēng)孔走，安裝不好易造成排風(fēng)孔堵塞。放置過多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設(shè)計時未考慮安裝太陽能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當(dāng)，還可能破壞樓頂?shù)谋芾紫到y(tǒng)；其次，在住戶陽臺上安裝太陽能熱水器，既會影響建筑物立面，也會影響下一層住戶的采光。
因此，安裝太陽能熱水器，涉及到三個問題：一是房屋設(shè)備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶關(guān)系。對住戶安裝太陽能熱水器應(yīng)該實施管理，關(guān)鍵是該由誰管。
討論這個問題，首先要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的定位。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與政府有關(guān)行政部門的管理有本質(zhì)的區(qū)別。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理，是在業(yè)主授權(quán)之下為提供公共產(chǎn)品服務(wù)所采取的準(zhǔn)強制性措施；而政府行政部門的管理，是基于全體公民的授權(quán)，依照行政法規(guī)，為實現(xiàn)社會公共利益所采取的強制性措施，兩者的權(quán)利來源、主體、強制力、普遍性等，都有明顯的不同。《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或依法處理”。房屋規(guī)劃管理、安全管理、異產(chǎn)毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門，不在物業(yè)管理企業(yè)。因此，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)這類問題，應(yīng)當(dāng)在制止的同時，向相關(guān)行政主管部門反映，不宜直接行使行政權(quán)利。
其次，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種典型的民事行為。因此，對于部分業(yè)主涉及到安全，影響相鄰業(yè)主權(quán)益和物業(yè)正常使用行為的約束，應(yīng)當(dāng)在《業(yè)主公約》里予以明確（《業(yè)主臨時公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把個別業(yè)主的相應(yīng)行為提交業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會組織全體業(yè)主討論，采取少數(shù)服從多數(shù)原則，對相應(yīng)行為提出處理意見。在一定條件下，如果個別業(yè)主的行為侵害了公共利益，物業(yè)管理企業(yè)可依照全體業(yè)主的授權(quán)，行使約束個別業(yè)主不當(dāng)行為的管理權(quán)。但是當(dāng)個別業(yè)主違反《業(yè)主公約》或不服從業(yè)主委員會意見的，可依照《業(yè)主臨時公約（示范文本）》第三十二條，由相關(guān)業(yè)主提出訴訟，而不宜由物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主告上法庭。
謝家瑾
篇3：煤氣熱水器未安裝煙道業(yè)主中介共同賠償50萬
由于房屋內(nèi)煤氣熱水器未安裝煙道,導(dǎo)致在內(nèi)借住的房客父子兩人死亡。近日,楊浦區(qū)法院對此案作出一審判決:煤氣公司無責(zé),房屋業(yè)主和轉(zhuǎn)租的中介公司共同賠償514202.6元。
20**年10月28日,張女士以每月800元的租金將其所有的本市楊浦區(qū)延吉四村一處私房租賃給某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,租期從20**年11月8日至20**年11月7日。20**年3月25日,房產(chǎn)公司又以同樣的租金將該房轉(zhuǎn)租給了杭先生,租期從20**年4月1日至20**年3月31日。而20**年4月6日,張女士與杭先生又簽訂了一份“房屋租賃協(xié)議書”,約定了出租期限及各自應(yīng)承擔(dān)的治安管理責(zé)任。不幸的是,杭先生父子于20**年1月4日凌晨該房中中死亡。經(jīng)公安機關(guān)的刑隊和法醫(yī)確認(rèn),受害人系使用淋浴器不當(dāng)煤氣中毒死亡。同日,上海燃?xì)馐斜变N售有限公司營業(yè)所也出具了事故報告,指出事故原因系房屋內(nèi)安裝的燃?xì)鉄崴鳠o煙道所致。而早在20**年9月15日,上海燃?xì)馐斜变N售有限公司對該房屋的燃?xì)庠O(shè)備進(jìn)行安全檢查時,就發(fā)現(xiàn)張女士安裝的煙道式燃?xì)鉄崴魑丛O(shè)置煙道,并向張女士指出,張女士也在安檢記錄上簽字確認(rèn)。20**年5月31日,杭先生的女兒杭小姐向楊浦區(qū)法院提起訴訟,要求張女士、房產(chǎn)公司和上海燃?xì)馐斜变N售有限公司共同賠償喪葬費人民幣24396元,死亡賠償金人民幣667320元,精神損害撫慰金人民幣40000元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,由于受害人系煤氣中毒死亡,且有證據(jù)證明與所居住房屋中安裝的燃?xì)庠O(shè)備存在缺陷有因果關(guān)系,張女士在明知其安裝的煙道式熱水器存在無煙道的事故隱患且又未進(jìn)行整改的情況下,仍將該房屋及其附屬設(shè)施租賃給他人使用;房產(chǎn)公司作為一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè),將存在事故隱患的房屋轉(zhuǎn)租給受害人,均存在過錯,故兩者應(yīng)承擔(dān)事故的70%責(zé)任。兩受害人作為具有完全民事行為能力的成年人,在事件發(fā)生過程中沒有遵照使用燃?xì)庠O(shè)施應(yīng)開窗通風(fēng)、保持室內(nèi)空氣流通等基本要求,導(dǎo)致死亡,應(yīng)承擔(dān)30%的責(zé)任。而煤氣公司已履行了檢查義務(wù),并已提出改進(jìn)意見,并無過錯。據(jù)此,判決:張女士和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償杭小姐喪葬費17078.60元、死亡賠償金467124元、精神損害撫慰金30000元。
[法官釋法]
依據(jù)張女士與房產(chǎn)公司簽訂的房屋租賃協(xié)議,雙方均同意放棄將不得轉(zhuǎn)租房屋列為租賃方房產(chǎn)公司的違約責(zé)任,因此,可視為張女士同意某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可將房屋轉(zhuǎn)租。且20**年4月6日的“房屋租賃協(xié)議”,主要內(nèi)容為張女士及杭先生作為房屋出租人及承租人應(yīng)各自承擔(dān)的治安管理責(zé)任,并未涉及房屋租賃的具體事宜,故此份協(xié)議雖名為租賃協(xié)議,卻并不意味著房產(chǎn)公司與杭先生簽訂的協(xié)議已自行解除,而可視為張女士對某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)租房屋事實的追認(rèn)。
張女士作為房屋權(quán)利登記人,在明知其安裝的煙道式熱水器存在無煙道的事故隱患且又未進(jìn)行整改的情況下,仍將該房屋及其附屬設(shè)施租賃給他人使用,存在過錯。而房產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租協(xié)議的出租人,同樣應(yīng)承擔(dān)保障租賃物能安全使用的責(zé)任。雖然張女士未將煙道式熱水器無煙道的事故隱患告知房產(chǎn)公司,但房產(chǎn)公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè),對保障房屋及其附屬設(shè)施的安全使用,應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識,而且,房產(chǎn)公司與張女士在辦理房屋交接的過程中,可發(fā)現(xiàn)房屋附屬設(shè)施所存在的事故隱患,但某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未盡到相關(guān)義務(wù),仍將存在事故隱患的房屋轉(zhuǎn)租給受害人,致使受害人死亡,故房產(chǎn)公司也存在過錯。
上海燃?xì)馐斜变N售有限公司已履行了對煤氣管道及其附屬設(shè)施進(jìn)行安全檢查的法定義務(wù),在發(fā)現(xiàn)問題后予以勸阻制止并提出改進(jìn)意見,而法律也并未要求煤氣公司維護(hù)及修復(fù)有關(guān)的附屬設(shè)施。故被告上海燃?xì)馐斜变N售有限公司已履行了法定的義務(wù),不存在過錯。
受害人杭先生父子是具有完全民事行為能力的成年人,對于使用燃?xì)庠O(shè)施要開窗通風(fēng)、保持室內(nèi)空氣流通等基本常識應(yīng)早已掌握。但是,兩受害人在事件發(fā)生過程中沒有遵照執(zhí)行,導(dǎo)致死亡,兩受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的,可以減輕侵害人的民事責(zé)任