談物業企業對業主安裝太陽能熱水器的管理
--是越位還是錯位
近段時間，北京、上海、西安由于業主安裝太陽能熱水器帶來的爭議不斷見諸報端。尤其是北京某物業管理公司阻撓某業主安裝太陽能熱水器、因業主不服管理而把業主告上法庭的報導，在報刊、網絡上引起廣泛爭議。部分意見認為，安裝太陽能熱水器可以節約能源，屬業主個人行為，物業管理企業無權干涉。某報以“太陽能多好，可物業偏不讓用”為題作出評論，認為物業管理企業阻撓安裝已成為太陽能利用的最大瓶頸。很多評論還把物業管理企業對太陽能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對抗節能型社會建設的高度。
看了這些報導，心理很不是滋味。總的感覺是在已經建成使用的住宅上能否安裝太陽能熱水器，其管理的職能不應該由物業管理企業承擔。在這個問題的處理上，物業管理企業不是越位就是錯位，才走到了矛盾的風口浪尖。
應該承認，在建成使用的住宅上安裝太陽能熱水器確實存在一些問題。首先，在樓頂安裝太陽能熱水器時須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導致屋面滲漏，而且輸水管從衛生間排風孔走，安裝不好易造成排風孔堵塞。放置過多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設計時未考慮安裝太陽能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當，還可能破壞樓頂的避雷系統；其次，在住戶陽臺上安裝太陽能熱水器，既會影響建筑物立面，也會影響下一層住戶的采光。
因此，安裝太陽能熱水器，涉及到三個問題：一是房屋設備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶關系。對住戶安裝太陽能熱水器應該實施管理，關鍵是該由誰管。
討論這個問題，首先要進一步明確物業管理的定位。物業管理企業提供的管理與政府有關行政部門的管理有本質的區別。物業管理企業提供的管理，是在業主授權之下為提供公共產品服務所采取的準強制性措施；而政府行政部門的管理，是基于全體公民的授權，依照行政法規，為實現社會公共利益所采取的強制性措施，兩者的權利來源、主體、強制力、普遍性等，都有明顯的不同。《物業管理條例》第四十六條規定“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理”。房屋規劃管理、安全管理、異產毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門，不在物業管理企業。因此，物業管理企業發現這類問題，應當在制止的同時，向相關行政主管部門反映，不宜直接行使行政權利。
其次，業主和物業管理企業通過簽訂物業服務合同，形成了物業管理企業提供服務、業主支付服務費用的等價交換關系，是一種典型的民事行為。因此，對于部分業主涉及到安全，影響相鄰業主權益和物業正常使用行為的約束，應當在《業主公約》里予以明確（《業主臨時公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業管理企業應把個別業主的相應行為提交業主委員會，由業主委員會組織全體業主討論，采取少數服從多數原則，對相應行為提出處理意見。在一定條件下，如果個別業主的行為侵害了公共利益，物業管理企業可依照全體業主的授權，行使約束個別業主不當行為的管理權。但是當個別業主違反《業主公約》或不服從業主委員會意見的，可依照《業主臨時公約（示范文本）》第三十二條，由相關業主提出訴訟，而不宜由物業管理企業將業主告上法庭。
謝家瑾
篇2：談物業企業對業主安裝太陽能熱水器的管理
談物業企業對業主安裝太陽能熱水器的管理
--是越位還是錯位
近段時間，北京、上海、西安由于業主安裝太陽能熱水器帶來的爭議不斷見諸報端。尤其是北京某物業管理公司阻撓某業主安裝太陽能熱水器、因業主不服管理而把業主告上法庭的報導，在報刊、網絡上引起廣泛爭議。部分意見認為，安裝太陽能熱水器可以節約能源，屬業主個人行為，物業管理企業無權干涉。某報以“太陽能多好，可物業偏不讓用”為題作出評論，認為物業管理企業阻撓安裝已成為太陽能利用的最大瓶頸。很多評論還把物業管理企業對太陽能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對抗節能型社會建設的高度。
看了這些報導，心理很不是滋味。總的感覺是在已經建成使用的住宅上能否安裝太陽能熱水器，其管理的職能不應該由物業管理企業承擔。在這個問題的處理上，物業管理企業不是越位就是錯位，才走到了矛盾的風口浪尖。
應該承認，在建成使用的住宅上安裝太陽能熱水器確實存在一些問題。首先，在樓頂安裝太陽能熱水器時須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導致屋面滲漏，而且輸水管從衛生間排風孔走，安裝不好易造成排風孔堵塞。放置過多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設計時未考慮安裝太陽能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當，還可能破壞樓頂的避雷系統；其次，在住戶陽臺上安裝太陽能熱水器，既會影響建筑物立面，也會影響下一層住戶的采光。
因此，安裝太陽能熱水器，涉及到三個問題：一是房屋設備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶關系。對住戶安裝太陽能熱水器應該實施管理，關鍵是該由誰管。
討論這個問題，首先要進一步明確物業管理的定位。物業管理企業提供的管理與政府有關行政部門的管理有本質的區別。物業管理企業提供的管理，是在業主授權之下為提供公共產品服務所采取的準強制性措施；而政府行政部門的管理，是基于全體公民的授權，依照行政法規，為實現社會公共利益所采取的強制性措施，兩者的權利來源、主體、強制力、普遍性等，都有明顯的不同。《物業管理條例》第四十六條規定“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理”。房屋規劃管理、安全管理、異產毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門，不在物業管理企業。因此，物業管理企業發現這類問題，應當在制止的同時，向相關行政主管部門反映，不宜直接行使行政權利。
其次，業主和物業管理企業通過簽訂物業服務合同，形成了物業管理企業提供服務、業主支付服務費用的等價交換關系，是一種典型的民事行為。因此，對于部分業主涉及到安全，影響相鄰業主權益和物業正常使用行為的約束，應當在《業主公約》里予以明確（《業主臨時公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業管理企業應把個別業主的相應行為提交業主委員會，由業主委員會組織全體業主討論，采取少數服從多數原則，對相應行為提出處理意見。在一定條件下，如果個別業主的行為侵害了公共利益，物業管理企業可依照全體業主的授權，行使約束個別業主不當行為的管理權。但是當個別業主違反《業主公約》或不服從業主委員會意見的，可依照《業主臨時公約（示范文本）》第三十二條，由相關業主提出訴訟，而不宜由物業管理企業將業主告上法庭。
謝家瑾
篇3：煤氣熱水器未安裝煙道業主中介共同賠償50萬
由于房屋內煤氣熱水器未安裝煙道,導致在內借住的房客父子兩人死亡。近日,楊浦區法院對此案作出一審判決:煤氣公司無責,房屋業主和轉租的中介公司共同賠償514202.6元。
20**年10月28日,張女士以每月800元的租金將其所有的本市楊浦區延吉四村一處私房租賃給某房產經紀公司,租期從20**年11月8日至20**年11月7日。20**年3月25日,房產公司又以同樣的租金將該房轉租給了杭先生,租期從20**年4月1日至20**年3月31日。而20**年4月6日,張女士與杭先生又簽訂了一份“房屋租賃協議書”,約定了出租期限及各自應承擔的治安管理責任。不幸的是,杭先生父子于20**年1月4日凌晨該房中中死亡。經公安機關的刑隊和法醫確認,受害人系使用淋浴器不當煤氣中毒死亡。同日,上海燃氣市北銷售有限公司營業所也出具了事故報告,指出事故原因系房屋內安裝的燃氣熱水器無煙道所致。而早在20**年9月15日,上海燃氣市北銷售有限公司對該房屋的燃氣設備進行安全檢查時,就發現張女士安裝的煙道式燃氣熱水器未設置煙道,并向張女士指出,張女士也在安檢記錄上簽字確認。20**年5月31日,杭先生的女兒杭小姐向楊浦區法院提起訴訟,要求張女士、房產公司和上海燃氣市北銷售有限公司共同賠償喪葬費人民幣24396元,死亡賠償金人民幣667320元,精神損害撫慰金人民幣40000元。
法院經審理后認為,由于受害人系煤氣中毒死亡,且有證據證明與所居住房屋中安裝的燃氣設備存在缺陷有因果關系,張女士在明知其安裝的煙道式熱水器存在無煙道的事故隱患且又未進行整改的情況下,仍將該房屋及其附屬設施租賃給他人使用;房產公司作為一家專業從事房地產經營的企業,將存在事故隱患的房屋轉租給受害人,均存在過錯,故兩者應承擔事故的70%責任。兩受害人作為具有完全民事行為能力的成年人,在事件發生過程中沒有遵照使用燃氣設施應開窗通風、保持室內空氣流通等基本要求,導致死亡,應承擔30%的責任。而煤氣公司已履行了檢查義務,并已提出改進意見,并無過錯。據此,判決:張女士和房產經紀公司共同賠償杭小姐喪葬費17078.60元、死亡賠償金467124元、精神損害撫慰金30000元。
[法官釋法]
依據張女士與房產公司簽訂的房屋租賃協議,雙方均同意放棄將不得轉租房屋列為租賃方房產公司的違約責任,因此,可視為張女士同意某房產經紀公司可將房屋轉租。且20**年4月6日的“房屋租賃協議”,主要內容為張女士及杭先生作為房屋出租人及承租人應各自承擔的治安管理責任,并未涉及房屋租賃的具體事宜,故此份協議雖名為租賃協議,卻并不意味著房產公司與杭先生簽訂的協議已自行解除,而可視為張女士對某房產經紀公司轉租房屋事實的追認。
張女士作為房屋權利登記人,在明知其安裝的煙道式熱水器存在無煙道的事故隱患且又未進行整改的情況下,仍將該房屋及其附屬設施租賃給他人使用,存在過錯。而房產公司作為轉租協議的出租人,同樣應承擔保障租賃物能安全使用的責任。雖然張女士未將煙道式熱水器無煙道的事故隱患告知房產公司,但房產公司作為專業從事房地產經營的企業,對保障房屋及其附屬設施的安全使用,應當有充分的認識,而且,房產公司與張女士在辦理房屋交接的過程中,可發現房屋附屬設施所存在的事故隱患,但某房產經紀公司未盡到相關義務,仍將存在事故隱患的房屋轉租給受害人,致使受害人死亡,故房產公司也存在過錯。
上海燃氣市北銷售有限公司已履行了對煤氣管道及其附屬設施進行安全檢查的法定義務,在發現問題后予以勸阻制止并提出改進意見,而法律也并未要求煤氣公司維護及修復有關的附屬設施。故被告上海燃氣市北銷售有限公司已履行了法定的義務,不存在過錯。
受害人杭先生父子是具有完全民事行為能力的成年人,對于使用燃氣設施要開窗通風、保持室內空氣流通等基本常識應早已掌握。但是,兩受害人在事件發生過程中沒有遵照執行,導致死亡,兩受害人對于損害的發生也有過錯的,可以減輕侵害人的民事責任