長青灣小區太陽能熱水器安裝管理約定

　　【KD.長青灣】為維護是全體業主共同的家園。為維護小區的安寧、整潔，全體業主共同訂立并承諾履行本約定：

　　1、一層贈有私家花園的業主，可以在私家花園內安裝太陽能熱水器。

　　2、其余各層嚴禁安裝太陽能熱水器。

　　3、頂層屬于公共部位，維修費用由全體業主共同承擔，故頂層不得安裝個人設施。

篇2：談物業企業對業主安裝太陽能熱水器的管理

　　談物業企業對業主安裝太陽能熱水器的管理

　　--是越位還是錯位

　　近段時間，北京、上海、西安由于業主安裝太陽能熱水器帶來的爭議不斷見諸報端。尤其是北京某物業管理公司阻撓某業主安裝太陽能熱水器、因業主不服管理而把業主告上法庭的報導，在報刊、網絡上引起廣泛爭議。部分意見認為，安裝太陽能熱水器可以節約能源，屬業主個人行為，物業管理企業無權干涉。某報以“太陽能多好，可物業偏不讓用”為題作出評論，認為物業管理企業阻撓安裝已成為太陽能利用的最大瓶頸。很多評論還把物業管理企業對太陽能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對抗節能型社會建設的高度。

　　看了這些報導，心理很不是滋味。總的感覺是在已經建成使用的住宅上能否安裝太陽能熱水器，其管理的職能不應該由物業管理企業承擔。在這個問題的處理上，物業管理企業不是越位就是錯位，才走到了矛盾的風口浪尖。

　　應該承認，在建成使用的住宅上安裝太陽能熱水器確實存在一些問題。首先，在樓頂安裝太陽能熱水器時須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導致屋面滲漏，而且輸水管從衛生間排風孔走，安裝不好易造成排風孔堵塞。放置過多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設計時未考慮安裝太陽能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當，還可能破壞樓頂的避雷系統；其次，在住戶陽臺上安裝太陽能熱水器，既會影響建筑物立面，也會影響下一層住戶的采光。

　　因此，安裝太陽能熱水器，涉及到三個問題：一是房屋設備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶關系。對住戶安裝太陽能熱水器應該實施管理，關鍵是該由誰管。

　　討論這個問題，首先要進一步明確物業管理的定位。物業管理企業提供的管理與政府有關行政部門的管理有本質的區別。物業管理企業提供的管理，是在業主授權之下為提供公共產品服務所采取的準強制性措施；而政府行政部門的管理，是基于全體公民的授權，依照行政法規，為實現社會公共利益所采取的強制性措施，兩者的權利來源、主體、強制力、普遍性等，都有明顯的不同。《物業管理條例》第四十六條規定“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理”。房屋規劃管理、安全管理、異產毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門，不在物業管理企業。因此，物業管理企業發現這類問題，應當在制止的同時，向相關行政主管部門反映，不宜直接行使行政權利。

　　其次，業主和物業管理企業通過簽訂物業服務合同，形成了物業管理企業提供服務、業主支付服務費用的等價交換關系，是一種典型的民事行為。因此，對于部分業主涉及到安全，影響相鄰業主權益和物業正常使用行為的約束，應當在《業主公約》里予以明確（《業主臨時公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業管理企業應把個別業主的相應行為提交業主委員會，由業主委員會組織全體業主討論，采取少數服從多數原則，對相應行為提出處理意見。在一定條件下，如果個別業主的行為侵害了公共利益，物業管理企業可依照全體業主的授權，行使約束個別業主不當行為的管理權。但是當個別業主違反《業主公約》或不服從業主委員會意見的，可依照《業主臨時公約（示范文本）》第三十二條，由相關業主提出訴訟，而不宜由物業管理企業將業主告上法庭。

　　謝家瑾