建立公開、公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)評價(jià)體系

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）的頒布實(shí)施以及《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）的出臺(tái)，對于房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)分業(yè)經(jīng)營將起著積極的催化作用，可以預(yù)期市場競爭將更加激烈。通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，必然要求物業(yè)管理市場的發(fā)展有一個(gè)公開、公平、公正的市場體系做支撐，為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造條件，保障物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，促使物業(yè)管理市場進(jìn)入良性競爭軌道。

　　其中，如何建立和推行物業(yè)管理招投標(biāo)的公開、公平、公正體系這一環(huán)節(jié)，是我們物業(yè)人都在思考的問題。下面，我在這里談?wù)勎业南敕ǎ?/p>

　　一、盡快建立具有公信力的、專業(yè)水準(zhǔn)的招投標(biāo)評價(jià)體系

　　招投標(biāo)是建立物業(yè)管理的雙向選擇機(jī)制的一條可行之道，但是從這幾年全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實(shí)踐來看，不少招投標(biāo)活動(dòng)一般分為企業(yè)綜合情況、標(biāo)書、答辯三個(gè)方面，以評比標(biāo)書為主。從標(biāo)書中可以反映出一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、運(yùn)作情況、管理經(jīng)驗(yàn)等狀況，標(biāo)書往往只是一份細(xì)化管理的策劃書。另外，在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中還存在一些違法違規(guī)和不合理作法：有些物業(yè)管理企業(yè)為了中標(biāo)，故意把管理費(fèi)用減低到不合理程度或脫離實(shí)際做出種種過高承諾；有些投標(biāo)企業(yè)采取非正當(dāng)競爭性手段，干擾招投標(biāo)活動(dòng)，鉆政策法規(guī)的空子；招投標(biāo)流于形式，陪標(biāo)、走過場現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于招標(biāo)方對物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)缺乏理解，對企業(yè)的綜合情況了解很少，甚至根本不對招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行認(rèn)真的考察，使一些跨區(qū)投標(biāo)、具有良好資質(zhì)的物業(yè)管理公司往往深受其害。

　　盡快建立具有公信力的、專業(yè)水準(zhǔn)的評價(jià)體系，可以反映出物業(yè)管理最真實(shí)和最重要的情況，豐富招標(biāo)人對物業(yè)管理公司取舍的判斷內(nèi)涵，逐漸擺脫“誰報(bào)價(jià)低就選擇誰的不科學(xué)現(xiàn)象”。

　　二、由政府建立一個(gè)關(guān)于邀約標(biāo)底的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　過去物業(yè)管理招標(biāo)評標(biāo)主要是看標(biāo)書的服務(wù)策劃內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)先定了下來，因此標(biāo)書報(bào)價(jià)柔性大，無風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)管理標(biāo)書對目標(biāo)物業(yè)管理的服務(wù)計(jì)劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，再加上以往招標(biāo)評標(biāo)中強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)權(quán)重，使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)容易出現(xiàn)偏差。

　　目標(biāo)物業(yè)管理的費(fèi)用測算和報(bào)價(jià)，可以模仿各地的房地產(chǎn)建筑行業(yè)建筑施工項(xiàng)目的招標(biāo)方法，有一個(gè)政府編制的定額標(biāo)準(zhǔn)，可避免業(yè)主委員會(huì)缺乏專業(yè)人員或管理企業(yè)為爭奪項(xiàng)目而隨意編制預(yù)算的不良現(xiàn)象。由一個(gè)行業(yè)政府研究和編制出物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)算定額，這類預(yù)算定額可側(cè)重在各類管理內(nèi)容的人工標(biāo)準(zhǔn)和各類設(shè)施的能源消耗標(biāo)準(zhǔn)上。一方面可以使招投標(biāo)雙方有一個(gè)費(fèi)用測算的共同準(zhǔn)則，合約雙方在市場化洽談過程中必須遵守的游戲規(guī)則；另一方面可使項(xiàng)目管理預(yù)算成為公開的、專業(yè)化的、可委托的工作，由政府管理部門實(shí)施監(jiān)督。即在政府規(guī)定的收費(fèi)范圍內(nèi)，進(jìn)行測算報(bào)價(jià)，通常報(bào)價(jià)是硬指標(biāo)，這樣既強(qiáng)調(diào)了價(jià)格，又防止了過低壓價(jià)的不平等競爭。而對物業(yè)管理企業(yè)來講，既要保證管理服務(wù)質(zhì)量高、各項(xiàng)措施到位，又要達(dá)到目標(biāo)物業(yè)定位所需的成本核算，提出一個(gè)合理的價(jià)位進(jìn)行報(bào)價(jià)，它體現(xiàn)了企業(yè)的實(shí)力競爭。

　　制定物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算定額可以使招標(biāo)方（開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)）乃至廣大業(yè)主有所依據(jù)，都能了解物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作內(nèi)容和必須的成本，使招投標(biāo)活動(dòng)在預(yù)算共識(shí)下更注重企業(yè)的管理誠信、經(jīng)驗(yàn)和管理實(shí)績；從而推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場化，消除惡性競爭，淘汰不良企業(yè)，形成良性循環(huán)。

　　三、避免價(jià)格戰(zhàn)

　　1、防止招投標(biāo)偏差

　　目前有部分招標(biāo)人希望中標(biāo)價(jià)格越低越好，片面追求中標(biāo)價(jià)格的最低化。不少臨時(shí)資質(zhì)、管理規(guī)模過小企業(yè)面臨被市場淘汰的危機(jī)，不惜以低于成本的價(jià)格來贏取中標(biāo)，以期在市場中占有一席之地，像高層辦公拼到1.3元的管理費(fèi)，要維持正常的管理都很難，更別說去維護(hù)和養(yǎng)護(hù)各種配套設(shè)備、電梯等。這種低價(jià)競爭的行為，長期的低利潤運(yùn)作，導(dǎo)致過度壓縮成本，管理服務(wù)質(zhì)量下降、人才流走、環(huán)境惡化、物業(yè)維護(hù)不當(dāng)?shù)群蠊铀傥飿I(yè)貶值，帶來物業(yè)管理糾紛的隱患。

　　物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)通過制定完善的規(guī)則，使評委專家測算出合理的管理成本價(jià)，將“低于成本價(jià)”競爭的違法行為拒之門外。對于投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯偏低的投標(biāo)行為，主管部門也不宜以行政命令直接宣布投標(biāo)無效，而是通過制定完善的、強(qiáng)制性的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以此約束中標(biāo)企業(yè)的后續(xù)管理服務(wù)行為，保證今后管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為企業(yè)資質(zhì)評定的依據(jù)之一，對達(dá)不到管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)取消物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。

　　為合理評估在招投標(biāo)過程中的物業(yè)管理成本價(jià)，我認(rèn)為應(yīng)該要求投標(biāo)企業(yè)詳細(xì)列明合同期限內(nèi)的管理成本構(gòu)成與測算過程，并將成本構(gòu)成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量一一對應(yīng)，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標(biāo)過程中，評委應(yīng)當(dāng)依據(jù)勞動(dòng)部門定期發(fā)布的工資指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合測定各投標(biāo)方案的成本價(jià)。這就對評委的專業(yè)性提出了很高的要求。

　　2、建立招投標(biāo)評標(biāo)人專業(yè)組織體系

　　公正、公平是任何招投標(biāo)活動(dòng)的核心原則與思想精髓，而公平是建立在公開的基礎(chǔ)上的。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第37條規(guī)定：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評標(biāo)委員會(huì)（以下簡稱 評委會(huì) ）由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數(shù)的2/3。物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共產(chǎn)品的性質(zhì)，在評委會(huì)中應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)數(shù)量的專家成員，專家的專業(yè)素質(zhì)及客觀公正性，主要體現(xiàn)在評標(biāo)過程與評分結(jié)果上。日前，建設(shè)部配合各地物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)地方主管部門和地方協(xié)會(huì)推薦，公布了第一批全國物業(yè)管理招投標(biāo)專家評委。將招投標(biāo)的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時(shí)，整個(gè)招投標(biāo)過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理?xiàng)l件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　對物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中依然存在不按規(guī)定的程序與規(guī)則操作，暗箱操作和行政權(quán)力過度介入的情況，只有建立并落實(shí)完善的監(jiān)督制約與懲罰機(jī)制，規(guī)范招標(biāo)人、投標(biāo)人的行為和開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等一系列活動(dòng)，才能真正解決物業(yè)管理招投標(biāo)中的程序公正問題。

　　全國各地招投標(biāo)機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個(gè)專家名冊或?qū)＜規(guī)欤饕獏⑴c本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)工作，加強(qiáng)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和資格認(rèn)定，提高從業(yè)人員及企業(yè)的整體素質(zhì)。

　　3、建立營運(yùn)系統(tǒng)組織體系

　　盡快為物業(yè)管理招投標(biāo)搭一個(gè)“臺(tái)”， 形成了物業(yè)管理招投標(biāo)中介市場。一方面，作為招標(biāo)方之一的業(yè)委會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，往往面臨缺乏經(jīng)驗(yàn)、無完善的操作規(guī)范，不知道哪個(gè)物業(yè)管理公司適合自己的小區(qū)，不知道把招標(biāo)信息發(fā)布給誰；不了解物業(yè)管理公司有關(guān)公司資質(zhì)、管理規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績等情況。另一方面，作為投標(biāo)方的物業(yè)管理公司，不清楚哪些樓盤、小區(qū)近期會(huì)招投標(biāo)。供需雙方信息溝通不暢，制約了物業(yè)管理招投標(biāo)的推行。

　　還要培育和發(fā)展中間服務(wù)體系。招投標(biāo)是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，如同一切市場體系一樣，物業(yè)管理招投標(biāo)市場的發(fā)育和運(yùn)行離不開相關(guān)的、有效的服務(wù)體系，包括建立專業(yè)化的招投標(biāo)中介、咨詢機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理評估機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所和市場信息網(wǎng)絡(luò)。

　　（作者系招商局物業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理文/ 張萬和）

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目價(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：讓物管招投標(biāo)陽光起來

　　讓物管招投標(biāo)“陽光”起來

　　物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場化關(guān)鍵的一環(huán)。“招投標(biāo)”能否公開、公平、公正，直接的關(guān)系到能否真正通過市場優(yōu)化配置資源，能否真正維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，能否確保社會(huì)和諧穩(wěn)定和物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　目前，物業(yè)管理“招投標(biāo)”的現(xiàn)狀是：沒有切實(shí)完善、操作性強(qiáng)的招投標(biāo)機(jī)制；沒有系統(tǒng)健全、切合實(shí)際的招投標(biāo)法規(guī)；沒有獨(dú)立的、社會(huì)化的、企業(yè)化的“第三方”招投標(biāo)中介組織。真正公開監(jiān)督、公平競爭、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)少之又少。

　　從物業(yè)管理招投標(biāo)的過程看，存在的問題主要有以下三方面：

　　一是招投標(biāo)程序不科學(xué)，不能有效地體現(xiàn)公開性。主要表現(xiàn)在信息不對等和招投標(biāo)專家的確定上。其信息不對等的表現(xiàn)有：沒有專門的媒體和渠道來公布物業(yè)管理的招投標(biāo)信息；沒有專門的招投標(biāo)公示制度。例如，許多物業(yè)樓盤進(jìn)行招投標(biāo)，當(dāng)?shù)睾椭苓叺闹放莆飿I(yè)管理公司都不了解，有的直到招投標(biāo)結(jié)束才知道有這回事。與此同時(shí)，對招投標(biāo)專家的認(rèn)定也缺乏合理有效的“三公”途徑。例如，對招投標(biāo)專家認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和條件、在行業(yè)內(nèi)的影響力和權(quán)威性、是否具備實(shí)踐和操作經(jīng)驗(yàn)等都沒有明確的規(guī)定。每次“招投標(biāo)”過程中，對招投標(biāo)專家選取也沒有一個(gè)合理和科學(xué)的程序，如電腦隨機(jī)抽取、信息封閉、對抽中的招投標(biāo)專家在開標(biāo)前一天進(jìn)行通知并隔離等。

　　二是中標(biāo)標(biāo)的不明確，評標(biāo)過程不透明。主要表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標(biāo)到底是以“價(jià)格”為確定中標(biāo)條件，還是以管理服務(wù)方案評判為確定中標(biāo)條件，或者是兩者兼有之，至今尚無明確規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中的情況經(jīng)常是，“招標(biāo)”書上約定是以價(jià)低者為中標(biāo)條件，但卻又不當(dāng)眾開標(biāo)報(bào)價(jià)；以管理服務(wù)方案評判為中標(biāo)條件，又很難制訂評判的標(biāo)準(zhǔn)。評標(biāo)過程不透明的具體表現(xiàn)有：評標(biāo)專家如何產(chǎn)生、評判的依據(jù)是什么、誰來監(jiān)管招投標(biāo)的全過程等等，參與者都不清楚。

　　三是標(biāo)的內(nèi)容與實(shí)際操作有較大差距。管理服務(wù)方案與實(shí)際有很大差距，招投標(biāo)過程中的承諾不能兌現(xiàn)。招投標(biāo)過程中，許多物業(yè)管理公司送去的“標(biāo)書”有的1米多厚，說的、寫的與實(shí)際能做到的有很大差距。特別是在招投標(biāo)的答辯中，許多公司為了能“中標(biāo)”，不顧公司自身?xiàng)l件和小區(qū)的實(shí)際情況無限度地承諾。很多承諾根本做不到或者是不能完全做到。例如，有些物業(yè)公司為了能中標(biāo)，竟承諾投資上百萬元對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造等等，這些無法做到的承諾給日后的日常服務(wù)管理埋下了難以調(diào)和的矛盾。

　　針對存在的種種問題，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考：

　　1.物業(yè)管理行業(yè)主管部門應(yīng)從市場優(yōu)化配置資源、降低物業(yè)管理招投標(biāo)成本的角度，培育和引進(jìn)社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的“第三方”-招投標(biāo)中介服務(wù)組織，讓它們?yōu)闃I(yè)主提供小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)。讓“公正性失效”沒有市場生存的土壤，不再成為物業(yè)管理行業(yè)的尷尬之事!

　　2.物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)與主管部門分離，全程對物業(yè)管理招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)管，確保物業(yè)管理招投標(biāo)的公開、公平、公正。讓“評標(biāo)缺乏監(jiān)督”不再成為物業(yè)管理行業(yè)人士的最苦惱、最無奈之事!

　　3.對物業(yè)管理招投標(biāo)流程(程序)進(jìn)行改革，將物業(yè)管理招投標(biāo)分為三個(gè)“競標(biāo)”環(huán)節(jié)：

　　第一個(gè)競標(biāo)環(huán)節(jié)：報(bào)價(jià)競標(biāo)(公開性)。在所有“競標(biāo)者”和業(yè)主監(jiān)管部門都到場的情況下，當(dāng)眾“開標(biāo)”，以報(bào)價(jià)從低到高為順序，去掉一個(gè)最低報(bào)價(jià)(防止惡意報(bào)價(jià))，按從低到高排序，從低報(bào)價(jià)入取，依次確定3-5名入圍企業(yè)。讓“托兒”愚弄政府失去市場。

　　第二個(gè)競標(biāo)環(huán)節(jié)：方案競標(biāo)(公正性)。入圍企業(yè)根據(jù)“招標(biāo)”小區(qū)實(shí)際情況制定出“物業(yè)管理方案”，提交電子版文件給“招投標(biāo)服務(wù)組織”。“招投標(biāo)服務(wù)組織”進(jìn)行技術(shù)處理后編號(使方案無法識(shí)別是哪個(gè)企業(yè)編制的)。再由電腦隨機(jī)抽取7-9名評標(biāo)專家，對編號的“物業(yè)管理方案”進(jìn)行評標(biāo)，以不記名方式進(jìn)行投票，按得票多少排序，從高到低，取前三名入圍。讓“假投標(biāo)”愚弄投標(biāo)人失去市場。

　　第三個(gè)競標(biāo)環(huán)節(jié)：答辯競標(biāo)(公平性)。在政府監(jiān)管部門和業(yè)主到場的情況下，由“招投標(biāo)服務(wù)組織”再次用電腦隨機(jī)抽取5-7名評標(biāo)專家，組成專家團(tuán)對入圍企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場提問答辯。答辯得分高者勝出，最終確定中標(biāo)者。讓“標(biāo)書決定成敗”這一最不負(fù)責(zé)任的評標(biāo)方法失去市場。