物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必由之路:經營

　　前言

　　物業(yè)管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質量標準和有效的質量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物一管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分說明了物業(yè)管理在我國已經取得了長足進展。

　　然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。這一現象的產生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎。但提供優(yōu)質的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)經營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。達到社會效益、環(huán)境效益與經濟效益并重，良性發(fā)展的目標。

　　物業(yè)管理企業(yè)忽視經營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過來影響服務質量。就整個行業(yè)來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產業(yè)以及同屬服務業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個對比，我們不難得出上述結論。

　　隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發(fā)展，經營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經營將是一條必由之路。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)經營的市場基礎和需求

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)經營的市場基礎和需求主要有以下幾個方面：

　　1、房地產市場的發(fā)展和變化

　　房地產市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經營提供了廣闊的市場基礎，具體表現在：

　　（1）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。

　　（2）適應性作為房地產開發(fā)的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發(fā)周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規(guī)劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。

　?。?）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產營銷策劃的一個重要組成部分。通過設計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業(yè)管理方案，將建筑設計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對房地產開發(fā)商已充分認識到了這一點。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產營銷策劃，是大有可為的。

　　（4）房地產開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現也為物業(yè)管理企業(yè)的經營提供了大量的機會。

　　2、居民需求的變化

　　（1）隨著人們收入的增長，二、三次置業(yè)的人數不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當做財產來對待，就更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面的需求。

　?。?）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務得到進一步的發(fā)展外，像會所經營管理、智能化信息服務等新興的內容也成為許多物業(yè)管理公司關注的對象。

　　3、物業(yè)管理及相關產業(yè)的發(fā)展

　　（1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調水處理、消防系統(tǒng)的維護等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關業(yè)務或工程，這也不失為一種良好的經營選擇。

　?。?）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應等方面（如各類標牌標識的制作就有很大的需求）。在軟件上表現為對信息、資料、培訓、人才交流、質量體系認證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經營行為開辟了新的市場。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)如何經營

　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營的方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果?？偟膩碇v，應該在下述幾個大 的方面進行系統(tǒng)的計劃。

　　1、對業(yè)主--物業(yè)管理服務的經營

　　搞好物業(yè)管理服務的經營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優(yōu)質的服務換取優(yōu)價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標，還應關注以下幾個要點：

　?。?）實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應和市場信譽。

　　物業(yè)管理由于屬于服務業(yè)，涉及面較廣，影響服務質量的因素較多，質量保證的實施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業(yè)管理服務質量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)管理產品的提供者--物業(yè)管理公司的時候，非常注意其信譽。而優(yōu)質的品牌是良好信譽的集中體現，故物業(yè)管理公司的品牌是其開拓市場的關鍵因素。國外統(tǒng)計資料表明：在某一領域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象，其發(fā)展空間是受到很大限制的。

　　建立品牌是一個系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個長期計劃并加以實施，首先是苦練內功，提高物業(yè)管理水平，使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽，不侵犯業(yè)主的權益，積極維護企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機進行集中突破。另外，企業(yè)綜合實力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。

　?。?）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場的作用。

　　引導消費的作用不應忽視，現在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認識不足。通過積極的宣傳、引導和示范，讓業(yè)主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質量和生活素質的影響，以及對其房產（可能是他們最大的財產）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭議。

　　（3）積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，占據更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。

　　（4）重視財務管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經濟效益。

　?。?）對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調整，根據市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務（如清潔，某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經營效果。

　　2、以物業(yè)本身為中心開展多種經營

　　這種經營是對物業(yè)管理主業(yè)經營的很好的輔助和補充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經營主要有以下幾種：

　?。?）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等。

　?。?）針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關需求的專業(yè)化服務。如專業(yè)清潔服務和機電設備維保服務。

　　（3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。如代理業(yè)主進行房屋出租。

　　（4）為物業(yè)管理行業(yè)提供產品和流通方面的服務。

　?。?）為物業(yè)管理或房地產業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。

　?。?）為同業(yè)提供培訓、人才交流等方面的服務。

　　（7）對公共場地或場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

　　3、專項經營活動

　　與上述經營行為不同。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經營活動有：

　　--開辦幼兒園、學校；

　　--經營性場所，如餐廳、超市、網吧等；

　　--會所及康體娛樂設施；

　　--裝飾裝修；

　　--搬家公司、禮儀服務公司等

　　4、與房地產經營相聯系的經營

　　通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會，比如：

　　--通過對電梯進行技術改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導購系統(tǒng)，再加上適當的輔助宣傳和活動，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；

　　--通過興建寬帶上網及其它方法，改善寫字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。

　　--通過改善工業(yè)區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；

　　上面從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)經營的一些內容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創(chuàng)新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)在經營中需注意的幾個問題

　　1、防止“饑不擇食”，盲目擴張。

　　在增加新的經營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內有很多生動的教訓，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒。 　　2、避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經營為基礎。物業(yè)管理企業(yè)的經營如果脫離和優(yōu)勢不再成立。這種經營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢必對物業(yè)管理產生不利的影響。這樣會使物業(yè)管理公司喪失基礎，是不可取的。

　　3、經營中堅持以內涵為立足之本，強化內部建設。

　　只重視對外拓展，忽視內部建設的現象也應引起業(yè)內人士的注意。要在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結經驗。特別是對某些經營項目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業(yè)資質的認可。所以要在拓展市場的同時，加強內部建設，才能使企業(yè)的多種經營得到穩(wěn)健發(fā)展。

　　4、注意經營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權益。

　　依靠物業(yè)本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產權的單位、個人或組織才擁有經營權和收益權（如地下停車場、戶外廣告及公共場地等），所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產權的物業(yè)或公共場所、設施等進行經營，應先獲得產權人的同意，并就經營內容、方式及收益分配等方面與產權人達成協(xié)議的情況下方可進行。

　　上面就物業(yè)管理企業(yè)的經營問題談了一些認識，現在許多物業(yè)管理企業(yè)已經在經營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下，伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)經營的總體水平一定會得到很大的提高。

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經過20多年的發(fā)展，目前已經進入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)?；?、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展的軌道，其目標是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學校、醫(yī)院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規(guī)模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經營、市場化運作、集團化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質，樹立品牌，全面促進企業(yè)升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業(yè)的達標條件，并只允許一級資質企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區(qū)域經營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務質量實現優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差的局面，實現規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數物業(yè)項目的狀況，實現規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區(qū)域經營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于拓展經營領域，實現企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，企業(yè)可以根據自身的優(yōu)勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業(yè)的經濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經營發(fā)展有助于企業(yè)走集團化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產業(yè)結構，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現規(guī)模經濟，提高整體經濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規(guī)模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產規(guī)模越大越經濟，效益也越好，規(guī)模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規(guī)模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規(guī)模經濟的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮??；而經濟規(guī)律的重復性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區(qū)域經營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態(tài)的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區(qū)域經營發(fā)展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經營的物業(yè)管理企業(yè)，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當企業(yè)實施跨區(qū)域經營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現象。或者由于文化背景的差異，導致不協(xié)調而產生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現象。

　　四、跨區(qū)域經營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經營發(fā)展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經營、規(guī)?；l(fā)展、數字化變革。現結合萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應市場經濟發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進步的催化劑。其實質在于獲得物業(yè)的管理與經營權，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內要成為國際知名企業(yè)的萬達集團，應該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現物業(yè)管理集團化發(fā)展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴大市場份額，是新世紀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達地產的設計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業(yè)從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細分化的必然結果，是適應企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產業(yè)謀求最佳的經濟效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)?；l(fā)展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經濟效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團作戰(zhàn)的局面，促進物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經濟效益，必將是新世紀物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進中，企業(yè)的一項最主要的任務即是依托原母體企業(yè)建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達物業(yè)以大連為根基，建立萬達物業(yè)的人才培訓中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規(guī)?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進，對萬達集團其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業(yè)管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經營管理觀念、服務職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應數碼時代物業(yè)的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產開發(fā)建設中的科技進步同步。可以預見，面對現代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應現代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經營，為萬達集團的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產項目開發(fā)售后服務的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業(yè)管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環(huán)境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統(tǒng)”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業(yè)管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發(fā)強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會對企業(yè)形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區(qū)管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環(huán)境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區(qū)都進行了CIS設計，小區(qū)內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區(qū)有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區(qū)評論經將是物業(yè)公司的一項重要工作內容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環(huán)境文化的高品質給小區(qū)居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊藗兤谕?1世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。

　　因此，在房地產開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠實現最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。

　　二、21世紀的物業(yè)管理必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應這一發(fā)展潮流，并實現物業(yè)管理行業(yè)的科技轉型，是擺在所有業(yè)內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

　　1、一個居住區(qū)就是一個小社會，實現各社會成員之間的協(xié)調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業(yè)管理的附加值

　　網絡化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業(yè)管理價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)?；⑴e的道路

　　根據國外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向專業(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業(yè)化公司去實施，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展?！　】梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協(xié)調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規(guī)?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經營。　　物業(yè)管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業(yè)的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業(yè)，房地產業(yè)的競爭最終是靠服務來支撐的，物業(yè)的價值也將通過服務來體現，優(yōu)質的服務可以提高物業(yè)的附加值。