前幾年,北京萬科城市花園中曾發(fā)生過養(yǎng)犬管理之爭,眾多業(yè)主、住戶飼養(yǎng)了各種各樣大小不一的寵物犬,尤其是少數(shù)住戶飼養(yǎng)了大型兇猛犬,使部分住戶,尤其是有孩子的住戶多了擔(dān)心與憂慮,而且少數(shù)住戶在遛犬時(shí)不注意衛(wèi)生的維護(hù),致使公共綠地受到污損,從而引致個(gè)別住戶在公共部位投放毒物并毒死多條寵物犬。一時(shí)間,住戶展開爭論并分成養(yǎng)犬派與限犬派,限犬派強(qiáng)烈敦促物業(yè)公司加強(qiáng)管理,但是物業(yè)公司除了依據(jù)粗疏的《北京市嚴(yán)格限制養(yǎng)犬規(guī)定》外,再無更好的辦法,對于何種犬不能養(yǎng)、什么時(shí)候不能遛犬、以及對于危險(xiǎn)犬應(yīng)該如何限制等則無從處理。
其實(shí),圍繞養(yǎng)犬的矛盾在許多小區(qū)大量存在,與養(yǎng)犬類似的如拒交物業(yè)費(fèi)、侵占公用樓道等社區(qū)公共事務(wù)的管理問題也在我們身邊時(shí)時(shí)刻刻發(fā)生。那么,當(dāng)一部分業(yè)主的利益與另一部分業(yè)主的利益發(fā)生沖突、或當(dāng)業(yè)主的利益與物業(yè)公司的管理之間發(fā)生沖突時(shí),又該如何判定誰是誰非呢?
依據(jù)之一:法法律
目前,我國還沒有關(guān)于物業(yè)管理的法律,正在進(jìn)行的民法典立法中的《物權(quán)法》部分為物業(yè)管理提供了最基本、最重要的規(guī)則,在通過后將成為物業(yè)管理最重要的依據(jù)。
法規(guī)
目前正在征求意見的《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》(草案)在通過后將成為第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī);北京還沒有關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)。
規(guī)章
主要有建設(shè)部在1994年制定頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《城市公有房屋管理規(guī)定》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》,以及于20**年修改的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。目前北京市關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)章主要是《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。
法律、法規(guī)、規(guī)章具備法律拘束力,物業(yè)公司及業(yè)主、住戶必須嚴(yán)格遵守。
依據(jù)之二:物業(yè)管理公約
物業(yè)管理公約,北京稱之為《物業(yè)使用管理維修公約》,香港稱之為業(yè)主公契(Deeds of mutual convenient)。其地位猶如小區(qū)這個(gè)區(qū)域內(nèi)的“憲法”,是社區(qū)運(yùn)行的“基本法”。
物業(yè)管理公約是小區(qū)管理機(jī)構(gòu)(業(yè)主大會或代表大會、業(yè)主委員會)存在與運(yùn)行的基礎(chǔ)與依據(jù),是小區(qū)業(yè)主、住戶權(quán)利義務(wù)的“憲章”,規(guī)制小區(qū)各個(gè)人(包括各業(yè)主及業(yè)主的繼受人、使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司等)的主要行為,是小區(qū)管理的最主要依據(jù)。
物業(yè)管理公約既然是個(gè)業(yè)主之間的契約,就要由各業(yè)主共同制定,并共同修改,并且要按照現(xiàn)代多數(shù)人決定(重大事項(xiàng)絕對多數(shù)決定)、保護(hù)少數(shù)的民主原則進(jìn)行修改。
物業(yè)管理公約有幾個(gè)特點(diǎn),一是規(guī)范的事項(xiàng)是長期的、重大的,二是穩(wěn)定性,即公約的規(guī)范不能經(jīng)常更改,以便人們熟悉規(guī)則、遵行規(guī)則;由于公約的修改需要業(yè)主大會會議中多數(shù)人或絕對多數(shù)人同意,因此也不便經(jīng)常修改。
依據(jù)之三:物業(yè)管理委托合同
上一期文章中,我已介紹了購房人在前期購房簽定合同時(shí),已授權(quán)委托開發(fā)商轉(zhuǎn)委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理,因此開發(fā)商在委托合同中確認(rèn)的業(yè)主(購房人)的義務(wù)與責(zé)任必須由業(yè)主承受(當(dāng)然,開發(fā)商濫用權(quán)利及惡意賦予的除外)。
依據(jù)之四:物業(yè)使用管理規(guī)則
在一個(gè)社區(qū)的眾多事務(wù)中,有些屬于一般性的事務(wù),比如大件物品進(jìn)出社區(qū)、社區(qū)綠地衛(wèi)生管理、社區(qū)公共文體休閑娛樂場所設(shè)施的使用管理等,這些事務(wù)非常繁多且細(xì)碎,與公約規(guī)范的事項(xiàng)有所不同,應(yīng)當(dāng)以不同的方式確立規(guī)矩,這就是公約之下的各項(xiàng)具體使用管理規(guī)則存在的必
篇2：探析物業(yè)管理文件資料送達(dá)和簽收
探析物業(yè)管理文件資料送達(dá)和簽收
作為物業(yè)管理從業(yè)者，熟知物業(yè)管理法律知識可以使我們很好地與發(fā)展商、客戶進(jìn)行溝通交流，對日常工作幫助很大。下面我們就一起去探討兩個(gè)在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的案例。
案例一：入伙后，管理處接到房屋質(zhì)量問題的報(bào)修，經(jīng)過現(xiàn)場查看，初步判定是施工質(zhì)量問題，工作人員填寫《工程質(zhì)量問題通知單》告知施工單位、請施工單位負(fù)責(zé)人簽收。這個(gè)簽收是否有效？幾年后，該單能否做證據(jù)使用、效力如何？
案例二：某小區(qū)入伙將近2年，有幾戶業(yè)主一直沒有來辦理入伙手續(xù)。管理處想給業(yè)主寄發(fā)催費(fèi)通知單，就按照發(fā)展商提供的業(yè)主身份證復(fù)印件上的地址寄發(fā)了催費(fèi)通知單。請問，按這個(gè)地址寄發(fā)的催費(fèi)通知單是否合適、是否具有法律效力？
案例一涉及文件資料的簽收問題，案例二涉及文件資料的送達(dá)和通訊地址問題，這都是在我們?nèi)粘９ぷ髦凶畛Ｒ姟⒔?jīng)常發(fā)生的事情。對于上述提問，大家似乎不假思索的就能給出答案，“施工單位負(fù)責(zé)人都簽字了，單據(jù)肯定有效！身份證上面的地址是戶籍所在地，肯定具有法律效力！”
但事實(shí)呢？我們看看律師給出的專業(yè)意見。
案例一：經(jīng)過一段時(shí)間（如幾年）后，管理處如何證明該簽字人員是施工單位的負(fù)責(zé)人？即便證明了簽字人是施工單位的負(fù)責(zé)人，但又如何證明該簽字是其本人的簽字？
案例二：律師給出的意見是，按身份證上登記的地址寄送函件不一定有效！因?yàn)樯矸葑C上的地址是戶籍所在地，但通常人們的經(jīng)常居住地、實(shí)際居住地與戶籍所在地存在不一致的問題。而且，在商品房買賣合同中都會約定業(yè)主的實(shí)際通訊地址，該地址才是最具有法律效力的聯(lián)系地址！管理處寄發(fā)函件應(yīng)往業(yè)主留存在買賣合同中的地址為準(zhǔn)。
那么，在日常工作中我們該如何操作、注意哪些細(xì)節(jié)，才能盡可能的規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
一、關(guān)于通訊地址和聯(lián)系人的問題。
1、新項(xiàng)目入伙前，以發(fā)展商整理登記的地址為準(zhǔn)（如發(fā)展商寄發(fā)《入伙通知書》的地址）。
2、新項(xiàng)目辦理業(yè)主入伙時(shí)，請業(yè)主重新登記最新的通訊地址（在登記表上，應(yīng)注明，該通訊地址作為日常聯(lián)系使用，具有法律效力），并請業(yè)主提供電子郵件地址。
3、如業(yè)主沒有辦理入伙手續(xù)，待入伙過程結(jié)束后，向發(fā)展商確認(rèn)業(yè)主的通訊地址（該地址一般以商品房買賣合同上的地址為準(zhǔn)，如業(yè)主更改了通訊地址，應(yīng)以最后登記地址為準(zhǔn)，并復(fù)印該合同和文件存檔）。
4、如業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，但沒有居住在物業(yè)小區(qū)內(nèi)；如向業(yè)主發(fā)函，可以同時(shí)向小區(qū)內(nèi)的業(yè)主房屋地址、登記的通訊地址、身份證地址等寄發(fā)函件。
5、對于工程維保單位。可在入伙前，物業(yè)公司與所有施工單位簽訂一份書面協(xié)議（或采用《會議紀(jì)要》形式），約定各個(gè)施工單位負(fù)責(zé)接收《維修通知單》負(fù)責(zé)人，并請負(fù)責(zé)人人在協(xié)議上留取簽字樣本。或者，請發(fā)展商要求各施工單位發(fā)函給物業(yè)公司、管理處，明確施工單位接收《維修通知單》的負(fù)責(zé)人及簽字樣本。
6、對于其他供方、合作方及關(guān)聯(lián)方等，可在合同、協(xié)議文本中（或另行起草協(xié)議）約定雙方的通訊地址、聯(lián)系人、聯(lián)系人簽字樣本及聯(lián)系電話等內(nèi)容。
二、關(guān)于文件資料的送達(dá)和簽收問題。
送達(dá)是法律術(shù)語，是指人民法院依照法律規(guī)定的程序和方式，將訴訟文書送交當(dāng)事人或者其他訴訟參與人的行為。目前我國法律沒有對通知、往來函件等非訴訟類文件的送達(dá)做出規(guī)范，但在實(shí)際工作，文件資料送達(dá)是很多很頻繁的，如工程維修通知、催費(fèi)通知、與發(fā)展商的往來函件等，這些文件資料如在日后涉及到訴訟、仲裁等法律程序，就需要舉證人證明文件資料已送到收件人手中。但通常我們認(rèn)為實(shí)實(shí)在在是對方簽收文件資料，在律師眼中不堪一擊、沒有什么證據(jù)力。除本文最初列舉的第2個(gè)案例，還有以下常見的不太具有證據(jù)力或證據(jù)力很弱的情況，如：
1、向業(yè)主送達(dá)催費(fèi)通知單、裝修整改通知單等不利于業(yè)主的文件資料，業(yè)主往往拒簽、或者是由業(yè)主家庭成員簽收的。
2、將催費(fèi)通知單、裝修整改通知單等文件資料貼在業(yè)主家的大門上，然后附加當(dāng)日報(bào)紙（著重突出報(bào)紙日期）拍照存檔，作為證據(jù)。
3、將催費(fèi)通知單、各類通知等資料直接投遞到業(yè)主信箱中。但事后查找《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《管理規(guī)約》等文件資料中都沒有業(yè)主同意或認(rèn)可、將業(yè)主信箱約定成法定通訊地址的約定內(nèi)容。
4、發(fā)展商或相關(guān)單位發(fā)函。
（1）使用傳真方式，但沒有合同或協(xié)議約定傳真號碼。
（2）有書面簽收的，但簽收人不是合同或協(xié)議約定的簽收人，或者書面簽收人不是單位的法人代表、負(fù)責(zé)人或具有收發(fā)文件職責(zé)的行政、門崗人員。
（3）發(fā)文單位請簽收人員在簽收表上簽名，但事后不能證明簽字文件內(nèi)容與留存文件內(nèi)容相一致。
（4）發(fā)文單位請簽收人在發(fā)函函件復(fù)印件上簽收，但只有簽名和日期，無詳細(xì)的簽收單位和簽收人的職務(wù)，證據(jù)力很弱。
那我們在實(shí)踐中如何送達(dá)和簽收函件，才是合法有效、才能成為以后雙方爭議乃至訴訟時(shí)對己方有利的證據(jù)。我們可以：
1、按本文前段內(nèi)容，提前在合同和協(xié)議中約定聯(lián)系地址、通訊地址（送達(dá)地址）和聯(lián)系人或文件簽收人（預(yù)留簽名樣式），以便文件的直接送達(dá)。
2、直接送達(dá)。自然人的必須由本人簽收（無完全民事行為能力人由法定代理人簽收）；受送達(dá)人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人、組織負(fù)責(zé)收件的人簽收；受送達(dá)人有代理人（需提前書面告知，或有合同、協(xié)議約定），可以送交其代理人簽收。
3、郵寄送達(dá)。目前常用的是采用“EMS”郵政快遞或其他快遞公司郵寄送達(dá)。但須注意：
（1）發(fā)件人一定要在快遞運(yùn)單上的“物品名稱”及“數(shù)量”一欄中詳細(xì)記載文件的準(zhǔn)確名稱及份數(shù)（如：郵寄催費(fèi)通知單，在快遞運(yùn)單上要注明“物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳通知單、文件份數(shù)和頁數(shù)、欠費(fèi)期間、欠費(fèi)金額等”）。
（2）保存好快遞運(yùn)單的底單和函件復(fù)印件；如快遞被退回，將退回的快遞保存好。
（3）如郵寄函件是多頁的、需注意函件要加蓋騎縫章。
（4）業(yè)主具體居住地址不確定的，可多發(fā)幾份快遞，可以同時(shí)向身份證登記地址、提前約定的通訊地址及物業(yè)小區(qū)內(nèi)的房屋地址等擊發(fā)快遞。
（5）、重要文件或需要證據(jù)力很強(qiáng)的文件，可采用“公正送達(dá)”。
4、電子郵箱送達(dá)。電子郵箱作為現(xiàn)代人常用的聯(lián)系方式，以其快速、便利、成本低等優(yōu)勢已成為人們生活中不可或缺的一部分。而且，電子郵件被新合同法所確認(rèn)，采用電子郵箱形式發(fā)送函件是具有法律效力的。另外，發(fā)送電子郵件等數(shù)據(jù)電文、只要該數(shù)據(jù)電子到達(dá)被送達(dá)人的特定系統(tǒng)就視為送達(dá)，不存在拒收的情況。發(fā)送電子郵件，我們需要注意：
（1）必須提前在合同、協(xié)議或者其他書面文件中約定好電子郵箱，并注明該電子郵箱作為有效通訊聯(lián)系地址、具有法律效力。
（2）對外發(fā)送相關(guān)郵件時(shí)務(wù)必使用公司郵箱 ；在公司郵箱的設(shè)置上，設(shè)置發(fā)送回執(zhí)，這樣對方收到郵件后打開即發(fā)送送達(dá)回執(zhí)，表明對方已收到。
（3）注意保存電子郵件，不要隨便刪除，以便應(yīng)對不時(shí)之需；重要的郵件要另外備份，重裝電腦系統(tǒng)等要備份出所有郵件。
（4）通過郵件的后續(xù)行為確定電子郵件的存在，例如在發(fā)出電子郵件交易信息后，發(fā)出方在之后的交易單證中證明了前期電子郵件中的內(nèi)容。
（5）重要文件可采用掃描儀等器材制作成圖片、作為附件發(fā)送，避免篡改。
在日常工作中，如須向業(yè)主、發(fā)展商及相關(guān)供方送達(dá)文件資料，在直接送達(dá)存在困難的情況下，我建議應(yīng)采用快遞和電子郵件形式送達(dá)。
三、關(guān)于外來函件的簽收問題。
我們在日常工作中，經(jīng)常碰到業(yè)主、發(fā)展商拿著書面函件（不利于我方的函件）要求簽收。簽還是不簽，大家心里很糾結(jié)，因?yàn)榇蠹彝ǔＵJ(rèn)為簽收函件就相當(dāng)于確認(rèn)了函件的內(nèi)容了，其實(shí)不然。律師告訴我們，外來函件大部分都可以簽收，但若涉及到與公司有關(guān)權(quán)利處分的事宜時(shí)，當(dāng)場不要做任何有關(guān)責(zé)任方面的承諾即可。
那么，收到外來函件（直接、郵件或者電子郵件等）我們該注意什么呢？
1、簽收確認(rèn)。在簽收后要做好登記記錄（包括簽收時(shí)間），對于簽收的函件應(yīng)充分重視，所有來函應(yīng)保留存檔以備隨時(shí)查詢。
2、如有異議應(yīng)及時(shí)回函。對來函中所述內(nèi)容如有異議的，則應(yīng)及時(shí)回函澄清，表明觀點(diǎn)。
3、如對方又回函表示新的不同意見時(shí)，應(yīng)再予回函澄清。如無新意見，則不必回函。
以上，就是本人的片面之見，希望能起到拋磚引玉的作用，引起大家思考和注意。
周勇/《深圳物業(yè)管理》/20**年第7期
篇3：探析美國的物業(yè)管理
探析美國的物業(yè)管理
美國的物業(yè)管理已有70年左右的歷史，其發(fā)展已日臻成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。這與美國房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中所占的重要地位是分不開的，美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的10％～15％，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，其中土地占30、2％，房產(chǎn)約占50％，房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，包括物業(yè)管理工作。
1933年，全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)成立。這是全美國境內(nèi)第一家涉及物業(yè)管理的專業(yè)協(xié)會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業(yè)規(guī)范。隨著這些行業(yè)規(guī)范逐漸被業(yè)主所接受，其物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化模式也逐漸在全美推廣開來。
(一)IREM所確定的基本物業(yè)管理的功能
全美物業(yè)管理協(xié)會所確定的基本物業(yè)管理功能主要包括了以下方面：
1、代理業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營；
2、財(cái)務(wù)計(jì)劃和報(bào)表；
3、客戶溝通交流；
4、最大出租率；
5、合法經(jīng)營；
6、維修保養(yǎng)。
(二)IREM確定的物業(yè)管理流程
1、了解客戶的各種需求和期望。
2、了解業(yè)主提供的情況。
3、制定與客戶期望保持一致的計(jì)劃、文件和方案。
4、實(shí)施有關(guān)策略。
5、所有的文字協(xié)議簽訂和業(yè)主與租客之間的溝通。
6、提供超值的服務(wù)，在客戶沒有想到之前的服務(wù)。
7、征集及反饋意見。
8、改善服務(wù)。
三、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
近年來，美國物業(yè)管理的發(fā)展有所變化，特別是物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)功能的變化。過去物業(yè)管理工作看重的是最大出租率，而現(xiàn)在則看重的是增加利潤，創(chuàng)造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發(fā)展的多元服務(wù)組織發(fā)展。投資管理模式從固定資產(chǎn)管理模式向企業(yè)資產(chǎn)管理方向發(fā)展，管理人員從物業(yè)管理人向首席執(zhí)行官發(fā)展(CEO)。
總體來看，美國物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、物業(yè)管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。
2、實(shí)際工作中，服務(wù)的量化指標(biāo)盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區(qū)的獨(dú)立住宅的垃圾清運(yùn)是由政府負(fù)責(zé)，但政府的垃圾清運(yùn)不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規(guī)定每次清運(yùn)只負(fù)責(zé)兩袋垃圾。若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標(biāo)記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運(yùn)。
3、物業(yè)管理的專業(yè)化水平高。物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)管理的有關(guān)職責(zé)，管理中的服務(wù)行為一般由專業(yè)的公司負(fù)責(zé)。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。
4、地方化的財(cái)政政策對政府和私人在物業(yè)上的關(guān)系起到積極的協(xié)調(diào)作用。特別是物業(yè)稅的征收，對地方政府財(cái)政的支持起到非常大的支撐作用，同時(shí)，政府又將大量的財(cái)政收入投入市政建設(shè)和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優(yōu)雅的風(fēng)景，又反過來提高了城市的整體居住環(huán)境和物業(yè)的價(jià)值。