摘要:工業物業管理包括了基礎服務、延伸營運服務、延伸專業工程服務三大部分,比普通物業管理包含了更多的服務內涵和功能,操作難度大、要求更高。工業物業管理企業只有通過正確的經營之道,方能實現贏利的目的。本文從工業物業管理的服務內容、基本內涵和特點分析入手,結合長江三峽的實際工業物業管理經驗,提出了并闡述了工業物業管理的八大經營策略。

物業管理從其服務對象上可分為四大類:住宅類、寫字樓、商廈類和工業類。前三類已由當初的星星之火,發展到現今的燎原之勢,而對于工業物業,無論從數量上還是整體規模上,都還處于“星星之火”的成長時期。于是,一些物業管理企業,順應社會前進之所需,抓住這一時機,在激烈的市場競爭中獨辟蹊徑,率先進入了工業物業管理服務。

筆者所在的長江三峽實業有限公司(以下簡稱三峽實業)是以工業物業管理為主業的專業化公司。公司長期承擔三峽水利樞紐、葛洲壩水利樞紐的工業物業管理,三峽總公司及三峽壩區辦公區和生活區的物業管理、園林綠化等業務,同時正在承接金沙江流域興建的水電站的物業管理業務。公司具有物業管理一級資質、園林綠化二級資質和機電設備安裝、建筑裝飾裝修、建筑防水、防腐保溫、城市及道路照明三級資質。以下是筆者結合三峽實業工業物業管理的實踐,對工業物業管理經營之道的一些探索。

一、工業物業管理的基本內容

工業小區主要指用于生產、制造各種產品的建筑組合群體,一般由政府或企業統一建立,基礎設施齊全,自用或用于租賃,來滿足一般工業生產的需要。

如果工業物業管理單純模仿居民區物業管理,只搞些清潔、保安、維修,則很難推動工業企業發展,滿足業主需求。要搞好工業物業管理必須努力擴大服務范圍,讓企業安心生產,實現物業管理的后勤社會化、專業化,可將服務范圍分為:基礎服務、延伸營運服務和延伸專業工程服務三大部分。

1.基礎服務:治安保衛、環境保護、清潔衛生、綠化、公共設施(水電、空調、電梯、消防監控設施等)的巡視和維護、會務、報刊信件收發、出入口管理、車輛管理、廠房裝飾裝修管理、倉庫管理、配餐和運輸等。

2.延伸配套營運服務:受業主委托,承擔商業、體育、娛樂等配套物業設施的營運,如工業區及配套辦公生活區內的商場、超市、招待所、酒店、體育館、電影院等等,這些已遠遠超出了普通居民區物業管理的范疇,應由業主自己直接營運的,因其人力、精力、成本等原因,直接把配套的“第三產業”部分乃至全部交給實施基礎物業服務的物業管理企業營運。

3.延伸專業工程服務:廠房和生產設備設施的安裝、修理、改造,專業清洗和特種保潔等等。有時,業主甚至可能將其工業生產操作的一部分也“交”由物業管理企業來做,這種延伸直接接觸業主的核心生產操作部分,物業管理企業幾乎成了業主的一部分,與業主“融為一體”。

二、工業物業管理的特點

特點之一:工業物業不同于一般物業,它的業主是法人,而不是自然人。自然人尋求的是一個舒適的生活空間,而法人代表著企業,尋求的是一個適應其生產經營的公共空間。

特點之二:工業物業管理不僅存在著普通物業管理具有的基礎服務,還存在著與基礎

物業服務相關但又遠遠超出它的延伸服務。

特點之三:工業物業管理比普通物業管理集合了更多的功能,操作難度大,門

篇2：探索工業物業管理模式

　　探索工業物業管理模式

　　物業管理是我國gg開放以后出現的一個新興產業，從其服務對象上可分為幾大類：住宅類、寫字樓和商廈類、工業類。筆者所在的天津市榮罡物業管理有限公司管理著擁有22萬平方米工業廠房的兩個鑫茂民營科技園，園內已進駐企業近300家，從業人員4000余人，年創科工貿總收入40億元人民幣。20**年，鑫茂民營科技園被國家科技部中國民營科技促進會和天津市政府分別命名為“中國天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業鑫茂示范小區”。公司在五年多的工業物業管理服務實踐中，不斷探索著工業物業的管理模式。

　　一、從工業物業發展看其管理服務業的前景

　　隨著市場經濟的發展，民營經濟異軍突起，中小民營企業需要一個安身立命之所，一些外資中小企業也同樣需求一個好的生存環境，從而推動了以多元化資金投入開發建設各類工業園、科技園、孵化器等物業項目。這些物業成為各類經濟實體的載體，是中小民營企業的聚集地，是區域政府稅源的涵養地，也促進了物業管理服務領域向工業物業的拓寬。能否建立一套適應企業群體生存環境需求的管理模式，為入園企業營造一個良好的發展空間，直接關系著這些物業項目的招商和區域經濟的發展，也催生了物業管理行業的又一個潛在市場。

　　二、從工業物業需求探索其管理服務模式

　　工業物業不同于一般物業，它的業主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個舒適的生活空間，而法人代表著企業，尋求的是一個適應其生產經營和辦公的公共空間。物業管理工作要順應這些特殊要求，方能使工業物業管理有的放矢。我們在實踐中了解到，企業作為生產經營單位，除了內部管理和接受國家工商、稅務、物價等部門的管理外，還需要生產、后勤服務、社會公共事務等多方面的的協調。因此，工業物業管理存在著基礎服務、延伸服務和小區企業文化建設服務三大需求。基礎服務除住宅物業服務內容外，還包括直接保障正常生產的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網絡等設施、設備的維護；企業消防安全檢查和室內電檢；為保障企業正常生產秩序對來訪人員的嚴格管理；為企業產品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產廢棄物的清運、書刊信報和郵件的收發等等。延伸服務包括根據生產需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務服務、員工就餐，以及與市政、衛生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關事務的協調。工業小區是一個中小民營企業的集合，企業作為生產經營實體，有企業宣傳、擴大業務、與其他企業交流和參政議政的需求，因此園區企業文化建設也成為工業物業管理的重要內容。

　　以上這一切決定了工業物業管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務，更重要的是通過服務去支持服務對象的發展，間接產生社會效益。基于這一認識，公司圍繞以上三大服務內容，探索出一套被稱為“榮罡模式”的工業物業管理體系，即依托集團優勢，適應中小民營科技企業需求，為廣大業主、承租人搭建一個綜合性的服務平臺，為業主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發展空間。

　　為了使企業安心生產和經營，公司主動與轄區各行政主管部門建立聯系，定期匯總企業在經營和發展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務、公安、電力、消防、環保等相關部門協調解決；接受各政府職能部門的委托，將與企業相關的文件、通告、規定、管理辦法等及時傳達給企業。作為物業服務的延伸，小區內引進銀行、郵局、倉儲運輸、商務中心、會務中心、產品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務業，還為駐園企業提供法律代理、代辦證照、融資擔保、參股合作、企劃、孵化等配套服務。公司和業主委員會在工商聯組織的支持下，在小區建立了工商聯基層組織，擴大了物業管理服務內容和業主委員會的工作職能。公司和業主委員會定期組織企業家聯誼會、企業發展研討會、經貿洽談會、安全生產培訓班等活動，加強企業間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調查了解企業需求，聘請專家、教授、相關部門領導等為企業家舉辦中小企業如何發展、如何轉型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業文化等專題講座，為企業家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業協調解決了大量的經營和發展中遇到的實際困難。

　　通過公司的這些服務，駐園企業感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業家說：“鑫茂民營科技園如同一條船，園區每個企業都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。”

　　三、從工業物業管理現狀看其對規范服務標準的要求

　　在幾年的實踐中，我們看到了工業物業管理的廣闊前景，同時也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對性地制定工業物業管理服務標準、如何制定科學合理的工業物業管理收費標準等等。

　　任何一個行業要實現健康發展，都需要遵循一定的市場規律和行業規范。20**年9月1日，國家《物業管理條例》的頒布實施，將物業管理推向健康、規范、持續發展的法制化軌道，但目前各地區行業主管部門制定的管理服務標準均以住宅類物業為主，其它類物業為參照執行，這不利于工業物業管理的發展。工業物業和住宅物業有諸多不同點，實踐中表現在供電、供水、郵政等部門不把工業小區與住宅小區同等對待，不實行向最終用戶收費的政策；物業管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費時無法為企業開具增值稅發票，導致企業（業主）與物業管理公司的矛盾；對科技園工業廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺一套適應工業物業管理的服務標準和收費原則，是關系著工業物業業主和物業管理企業雙方利益的重大問題，是應當引起各級政府主管部門、專家學者和從事工業物業管理的企業共同探討和研究的重要課題。

　　作者系天津市榮罡物業管理有限公司總經理 文/蘇艷輝

篇3：物業知識教材:工業廠房與倉庫物業管理

　　物業知識教材:工業廠房與倉庫物業管理

　　一、工業廠房與倉庫的管理

　　工業廠房是生產車間，關系到產品生產。倉庫是儲存保管的場所，關系到產品的丟失損 壞等。特別是工業廠房的管理是最難管理的，主要因為有如下的問題存在:

　　(1)公用地方及走火通道經常堆放雜物;

　　(2)廠房內儲存易燃貨物與材料多，火警危險性較高;

　　(3)廠房內的機械及存量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標準;

　　(4)機器開動時的震蕩噪音對環境產生滋擾;

　　(5)升降機使用頻繁，損耗較大;

　　(6)工業樓房老化磨損速度快，保養維護費;

　　(7)大多數工人的素質較低。

　　因此，工業廠房與倉庫的管理工作是十分嚴謹細致的工作，必須做好。在實際管理中應 做到:

　　1.制定嚴格的管理制度

　　包括:

　　(1)工業廠房倉庫的管理規定;

　　(2)各個崗位的工作職責及操作規程;

　　(3)機器設備的安裝、管理及使用規定;

　　(4)材料領取、加工及檢驗等規定;

　　(5)產品出廠入庫等規定;

　　(6)成品發貨出庫等制度。

　　2.加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理

　　為了保證工廠工業生產的正常進行，必須對工廠一些主要的設備進行重點管理，如載貨 電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等，同時，公共管網對整個工廠的正常運作事關重大，其維修養護十分重要，如電話線、污水管等的維修養護工作等。

　　(1)載貨電梯的管理。電梯是現代化的工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必 須對電梯司機進行專門的培訓，并配備專業的維修技術人員，完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效地管理好電梯，物業管理人員應該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗收以及 年檢等工作。

　　(2)工業供水供電管理。工業用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大，耗電量大，電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計的 ，因此，水和電的正常供應是工廠進行工業生產的重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作，應保證24小時供應。同時，要 加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規程進行管理，高配值班室每天24 小時要有人值班、節假日照常，確保電力供應。同時值班人員應根據用電情況適時地調節和 補償功率因素，使電網保持在較為經濟的運行狀態，以降低電耗、節約能源。

　　(3)公共管網的維修養護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網的維修養護十分重要。

　　3.完善工業廠房與倉庫的消防保安管理

　　工業廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內容，從而導致許多工廠火災的發生，例如1993年11月在深圳龍崗區葵涌鎮致麗玩具廠發生的震驚海內外的大火，致使84人死亡，41人受 傷，廠家的經濟損失更不用提。許多工廠企業其他的管理制度多如牛毛，惟獨沒有防火責任制，還有的企業不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進行超檔次的裝修，卻沒有錢來添 置消防設備。據調查，上述提到的葵涌鎮，有50家工廠不符合消防規定，其中就包括了致麗玩具廠。因此，作為物業管理公司進行管理的工廠和倉庫，必須加強對所管轄廠房和倉庫的 消防安全工作。具體包括:

　　(1)工業廠房與倉庫要建立嚴格的消防制度，明確各級消防人員的職責;

　　(2)要配備專門的消防管理人員，熟悉和掌握各種消防保安器材的使用;

　　(3)要建立嚴格的消防措施，配備消防用具，如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品;

　　(4)要配備有先進的報警設備、工具等，如煙感報警監控系統和自動噴淋滅火系統等;

　　(5)要不定期地組織消防教育和消防演習。

　　4.加強工業廠房倉庫的安全保衛管理工作

　　(1)工業廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛制度，對人員、產品的進出都要進行認真的檢查登記;

　　(2)無關人員不得進入廠房和倉庫重地;

　　(3)下班后廠房與倉庫要嚴格執行值班巡邏制度以及其他安全措施;

　　(4)嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

　　二、工業廠房與倉庫的服務

　　工業廠房與倉庫的服務，主要是做好各項保障工作，如材料物資、設備、工具等供應保 障;工作生活設施及條件的保障;廠容倉貌、優美環境和工作、生活和娛樂的保障等。

　　搞好工業廠房和貨倉的綠化衛生管理工作，能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優美 的環境，從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢，減少工傷事故的發生。因此，同其他物業一樣，工業廠房和貨倉的綠化衛生管理也很重要。當然，在具體管理上有些差別。如綠 化方面應根據工業廠房生產特點種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛生保潔工作也會因工業生產內容的不同而有不同的要求。由于工業廠房使用功能上的特殊性，有的廠房 難于保持清潔，如重工業生產廠房;有的工業廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內一塵不染，如生產精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產工廠的廠房。因此，對不同的工業廠房 應有不同的衛生保潔制度和方法，對難以保持清潔的工業廠房，應勤清潔、清理、清掃。清潔要求高而嚴的廠房平時要采取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣帽鞋子 ，戴好手套和帽子等。總之。盡管工業廠房和貨倉的清潔難度大，但仍要設法做好，以保證生產順利進行。