核心提示:工業(yè)物業(yè)是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間的房地產(chǎn),包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究發(fā)展用房。工業(yè)物業(yè)既有一般物業(yè)位置的固定或不移動性、經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性、適應(yīng)性、不一致性、需要管理、能在周圍環(huán)境的改善中獲得利益等基本特征,又有要求工業(yè)廠房適應(yīng)行業(yè)比較寬、從業(yè)人員專業(yè)知識要求比較高的特點(diǎn)。

工業(yè)物業(yè)是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間的房地產(chǎn),包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究發(fā)展用房。工業(yè)物業(yè)既有一般物業(yè)位置的固定或不移動性、經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性、適應(yīng)性、不一致性、需要管理、能在周圍環(huán)境的改善中獲得利益等基本特征,又有要求工業(yè)廠房適應(yīng)行業(yè)比較寬、從業(yè)人員專業(yè)知識要求比較高的特點(diǎn)。

一般來說,重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要,通常只適合特定的用戶使用,因此,不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計算機(jī)、精密儀器等)工業(yè)用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述之間。目前,在我國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房,多為輕工業(yè)用房。

我們公司所處的廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也不例外。近幾年,隨著外商投資企業(yè)的不斷涌入,提供給外商租賃的工業(yè)廠房越來越多,管理的要求也越來越高。現(xiàn)結(jié)合筆者的工作實(shí)際,探討對工業(yè)廠房物業(yè)管理的一些體會。

一、工業(yè)廠房的物業(yè)管理要早期介入

工業(yè)廠房與其他物業(yè)一樣,不能回避物業(yè)管理運(yùn)作的基本環(huán)節(jié),特別是物業(yè)管理的早期介入,早期介入主要是為后期的管理提供物資基礎(chǔ)。早期介入主要包括項目規(guī)劃設(shè)計階段和項目施工建設(shè)階段。

在項目的規(guī)劃設(shè)計階段,我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)區(qū)的廠房普遍存在供電能力不足的問題,主要是變壓器的容量不能滿足客戶由于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大對電力的要求。為避免我們的工業(yè)園區(qū)出現(xiàn)這種狀況,同時,也為了減少前期變壓器的負(fù)荷不足而增加的運(yùn)營費(fèi)用(接廣州市規(guī)定,基本電費(fèi)按變壓器的容量大小收取,18元/KVA,每月固定收取),我們物業(yè)公司就提出“預(yù)留廠地,分步安裝擴(kuò)容”的規(guī)劃,先裝2臺2×1250KVA的變壓器,現(xiàn)已擴(kuò)容至4500KVA。通過實(shí)際運(yùn)作發(fā)現(xiàn),我們這種符合實(shí)際的做法,既減少了運(yùn)營費(fèi)用,又能滿足現(xiàn)有客戶的用電需求。

在項目的施工建設(shè)階段,我們跟進(jìn)整個項目的施工過程,從物業(yè)管理角度做好包括房屋的整體結(jié)構(gòu)、墻、梁柱和機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)等各個方面的技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督工作,并參與了工程的竣工驗收,包括分部、分項工程的驗收、隱蔽工程的驗收及工程的綜合驗收。對發(fā)現(xiàn)問題我們明確紀(jì)錄在案,督促施工單位及時整改,比如,我們發(fā)現(xiàn)施工單位沒按圖紙規(guī)定布置消防報警探頭后,馬上予以指出,由施工單位進(jìn)行整改。這些做法的目的就是為了減少接管后對物業(yè)進(jìn)行返工,減少維修的工作量,從而減少物業(yè)管理成本支出。

二、做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作

物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作主要是租戶進(jìn)駐之前物業(yè)公司應(yīng)做好的工作,主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理制度的制定等。

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篇2：物業(yè)知識教材:工業(yè)廠房與倉庫物業(yè)管理

　　物業(yè)知識教材:工業(yè)廠房與倉庫物業(yè)管理

　　一、工業(yè)廠房與倉庫的管理

　　工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間，關(guān)系到產(chǎn)品生產(chǎn)。倉庫是儲存保管的場所，關(guān)系到產(chǎn)品的丟失損 壞等。特別是工業(yè)廠房的管理是最難管理的，主要因為有如下的問題存在:

　　(1)公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;

　　(2)廠房內(nèi)儲存易燃貨物與材料多，火警危險性較高;

　　(3)廠房內(nèi)的機(jī)械及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn);

　　(4)機(jī)器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生滋擾;

　　(5)升降機(jī)使用頻繁，損耗較大;

　　(6)工業(yè)樓房老化磨損速度快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi);

　　(7)大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。

　　因此，工業(yè)廠房與倉庫的管理工作是十分嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作，必須做好。在實(shí)際管理中應(yīng) 做到:

　　1.制定嚴(yán)格的管理制度

　　包括:

　　(1)工業(yè)廠房倉庫的管理規(guī)定;

　　(2)各個崗位的工作職責(zé)及操作規(guī)程;

　　(3)機(jī)器設(shè)備的安裝、管理及使用規(guī)定;

　　(4)材料領(lǐng)取、加工及檢驗等規(guī)定;

　　(5)產(chǎn)品出廠入庫等規(guī)定;

　　(6)成品發(fā)貨出庫等制度。

　　2.加強(qiáng)對重點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理

　　為了保證工廠工業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須對工廠一些主要的設(shè)備進(jìn)行重點(diǎn)管理，如載貨 電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等，同時，公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重大，其維修養(yǎng)護(hù)十分重要，如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護(hù)工作等。

　　(1)載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代化的工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)行，對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必 須對電梯司機(jī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)，并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更加有效地管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗收以及 年檢等工作。

　　(2)工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大，耗電量大，電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計的 ，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作，應(yīng)保證24小時供應(yīng)。同時，要 加強(qiáng)對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進(jìn)行管理，高配值班室每天24 小時要有人值班、節(jié)假日照常，確保電力供應(yīng)。同時值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和 補(bǔ)償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)，以降低電耗、節(jié)約能源。

　　(3)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。

　　3.完善工業(yè)廠房與倉庫的消防保安管理

　　工業(yè)廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內(nèi)容，從而導(dǎo)致許多工廠火災(zāi)的發(fā)生，例如1993年11月在深圳龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)致麗玩具廠發(fā)生的震驚海內(nèi)外的大火，致使84人死亡，41人受 傷，廠家的經(jīng)濟(jì)損失更不用提。許多工廠企業(yè)其他的管理制度多如牛毛，惟獨(dú)沒有防火責(zé)任制，還有的企業(yè)不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進(jìn)行超檔次的裝修，卻沒有錢來添 置消防設(shè)備。據(jù)調(diào)查，上述提到的葵涌鎮(zhèn)，有50家工廠不符合消防規(guī)定，其中就包括了致麗玩具廠。因此，作為物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的工廠和倉庫，必須加強(qiáng)對所管轄廠房和倉庫的 消防安全工作。具體包括:

　　(1)工業(yè)廠房與倉庫要建立嚴(yán)格的消防制度，明確各級消防人員的職責(zé);

　　(2)要配備專門的消防管理人員，熟悉和掌握各種消防保安器材的使用;

　　(3)要建立嚴(yán)格的消防措施，配備消防用具，如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品;

　　(4)要配備有先進(jìn)的報警設(shè)備、工具等，如煙感報警監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)等;

　　(5)要不定期地組織消防教育和消防演習(xí)。

　　4.加強(qiáng)工業(yè)廠房倉庫的安全保衛(wèi)管理工作

　　(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進(jìn)出都要進(jìn)行認(rèn)真的檢查登記;

　　(2)無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地;

　　(3)下班后廠房與倉庫要嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施;

　　(4)嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。

　　二、工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù)

　　工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù)，主要是做好各項保障工作，如材料物資、設(shè)備、工具等供應(yīng)保 障;工作生活設(shè)施及條件的保障;廠容倉貌、優(yōu)美環(huán)境和工作、生活和娛樂的保障等。

　　搞好工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理工作，能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優(yōu)美 的環(huán)境，從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此，同其他物業(yè)一樣，工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然，在具體管理上有些差別。如綠 化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛(wèi)生保潔工作也會因工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房 難于保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房;有的工業(yè)廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車間內(nèi)一塵不染，如生產(chǎn)精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產(chǎn)工廠的廠房。因此，對不同的工業(yè)廠房 應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對難以保持清潔的工業(yè)廠房，應(yīng)勤清潔、清理、清掃。清潔要求高而嚴(yán)的廠房平時要采取保護(hù)清潔的措施，如進(jìn)入車間要嚴(yán)格管理，要更換衣帽鞋子 ，戴好手套和帽子等。總之。盡管工業(yè)廠房和貨倉的清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。

篇3：工廠廠房物業(yè)管理協(xié)議

　　工廠廠房物業(yè)管理協(xié)議

　　為了搞好________廠房的物業(yè)管理，____物業(yè)管理有限公司(以下簡稱甲方)與進(jìn)駐企業(yè)________(以下簡稱乙方)經(jīng)友好協(xié)商，甲、乙雙方簽訂如下協(xié)議，以茲共同遵守。

　　一、甲方負(fù)責(zé)大樓進(jìn)駐企業(yè)的供水、供電和電梯，以及提供治安保衛(wèi)，環(huán)衛(wèi)清掃、綠化管理等項服務(wù)。甲方為乙方提供服務(wù)，乙方應(yīng)積極協(xié)助，提供便利條件。

　　二、乙方提出的供水、供電要求：

　　1、用電類別：____；用水容量：____

　　用電容量：____；用____表直供：____

　　用甲方配電房____柜直供。

　　2、每月水費(fèi)、排污費(fèi)按黃石市規(guī)定工業(yè)用水、排污費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計取；

　　電費(fèi)按供電部門費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)另分?jǐn)偱潆娰M(fèi)及維修費(fèi)0.15元/度；每月初3號抄表，7號收費(fèi)。

　　3、除突遇不可抗拒因素導(dǎo)致停水、停電外，凡因維(檢)修等原因，甲方應(yīng)提前一天通知乙方作準(zhǔn)備。

　　4、乙方要嚴(yán)格按申報的電容量用電，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)超負(fù)荷用電，除按有關(guān)規(guī)定給予處罰外，由此造成的事故責(zé)任和損失，由乙方全部承擔(dān)。

　　5、凡由甲方配電、供水的直供戶，不得向樓外鄰近的用戶提供水、電，也不得在內(nèi)部擅自接用水、電，如若超負(fù)荷造成的配電設(shè)備損壞，或因其他原因影響他人生產(chǎn)或造成下水道堵塞而造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償，修復(fù)。

　　三、計量辦法：

　　1、乙方專線始端應(yīng)配置電度表，每月按表計費(fèi)，并分?jǐn)偛糠止秒娰M(fèi)用；

　　如中小企業(yè)合用一個電表、水表時，則按電表、水表的實(shí)用數(shù)進(jìn)行各戶分?jǐn)偅謹(jǐn)偙壤锤鲬羰褂们闆r，水管直徑等情況議定。

　　2、根據(jù)____市供電局有關(guān)規(guī)定，實(shí)行基本電價____元/KVA.月，基本水價以自來水公司規(guī)定底價，作為該戶的起動價。

　　3、乙方接到甲方《繳費(fèi)通知》后，如對耗電量費(fèi)用有疑問時，應(yīng)在2個工作日內(nèi)向甲方提出咨詢、核對，逾期被視為認(rèn)可。

　　4、甲方向乙方發(fā)出《繳費(fèi)通知》(含本協(xié)議第七條規(guī)定的收費(fèi)項目和租房合同所規(guī)定的項目)后三日內(nèi)(遇節(jié)、假日順延)應(yīng)繳納費(fèi)用，如電話催促仍逾期不交者，按日加收滯納金0.05%，每月20日前仍不結(jié)清欠款的，則停止水、電供給。

　　四、物件設(shè)施管理：

　　1、甲方有償提供給乙方的物件、設(shè)備、設(shè)施(如門窗、配電柜、廁所、空調(diào)、電梯)應(yīng)完好無損。

　　2、乙方要加強(qiáng)員工管理教育，愛護(hù)公物和公共設(shè)施，自覺遵守衛(wèi)生條例，不亂扔廢棄物，不亂堆垃圾，不亂停放車輛，違法亂紀(jì)者將處以5.50元罰款。

　　3、甲、乙雙方都要加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作，甲方負(fù)責(zé)門衛(wèi)治安，乙方負(fù)責(zé)內(nèi)部保安工作。甲、乙雙方要互相支持，密切配合。

　　五、電梯使用管理：

　　1、甲方提供正常運(yùn)行客貨梯，其維修、大修、保養(yǎng)費(fèi)用和電費(fèi)，由乙方或使用電梯單位共同承擔(dān)。

　　2、原則上由甲方指派專業(yè)人員操作電梯，也可由乙方指派專人持證上崗操作電梯，并且負(fù)責(zé)保養(yǎng)電梯、打掃電梯內(nèi)衛(wèi)生。

　　3、若電梯出現(xiàn)故障時，應(yīng)及時通知甲方物業(yè)管理部門派專業(yè)人員檢修，其維(檢)修費(fèi)或更換零件費(fèi)等開支，由乙方支付。

　　4、電梯為客貨兩用，不能超重，嚴(yán)格按照電梯使用的有關(guān)制度進(jìn)行管理。

　　六、收費(fèi)項目及金額：

　　1、電梯使用費(fèi)：0.1元/平方米.月，使用電費(fèi)由企業(yè)共同承擔(dān)。

　　2、物業(yè)管理費(fèi)用：3元/平方米.月(含市政設(shè)施、公用維修、環(huán)衛(wèi)、公共衛(wèi)生、綠化及治安等費(fèi)用)。

　　七、其他：

　　1、本協(xié)議系甲、乙雙方所簽孵化場地租賃合同之附件，與該合同具同等效力。

　　2、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行議定，其補(bǔ)充協(xié)議書經(jīng)雙方簽章后與本協(xié)議具同等效力。

　　3、本協(xié)議經(jīng)雙方簽章后生效。

　　4、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

　　甲方：____物業(yè)管理有限公司乙方：______

　　甲方代表： ______乙方代表：______

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