我們天鴻集團(tuán)在物業(yè)管理方面取得的經(jīng)驗(yàn),進(jìn)步的原因來自于我們對(duì)物業(yè)管理的三個(gè)基本認(rèn)識(shí):一是對(duì)物業(yè)管理在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中重要性的認(rèn)識(shí);二是對(duì)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下實(shí)施品牌戰(zhàn)略過程中售后服務(wù)(對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說即物業(yè)管理)價(jià)值的認(rèn)識(shí);三是對(duì)物業(yè)管理“堅(jiān)持市場(chǎng)取向,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,培育公平競(jìng)爭(zhēng)”必然發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)。
一、物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)
隨著北京城市建設(shè)的迅猛發(fā)展,我集團(tuán)認(rèn)識(shí)到,建成住宅的后期管理與住宅的建設(shè)同等重要。要提高環(huán)境質(zhì)量和居民生活質(zhì)量,真正讓居民安居樂業(yè),就必須抓好物業(yè)管理工作。因此,集團(tuán)公司對(duì)物業(yè)管理工作給予了一貫高度的重視,始終把物業(yè)管理當(dāng)作房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中的重要一環(huán)。物業(yè)管理不僅是集團(tuán)公司七大產(chǎn)業(yè)板塊之一,還位列集團(tuán)公司三大支柱產(chǎn)業(yè)之中。
(一)房地產(chǎn)商品自身特性決定了物業(yè)管理的特殊地位。
房屋作為一種特殊的商品,與其他普通商品相比,具有自己的特點(diǎn)。如使用周期長,一般壽命都在幾十年以上,有的甚至長達(dá)百年時(shí)間;價(jià)值量大,一方面開發(fā)商對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的投資動(dòng)輒過億,另一方面作為開發(fā)成果,不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在國家總財(cái)富中所占比重也非常大,而個(gè)人購買一項(xiàng)房產(chǎn)更是一筆不小的投入;房地產(chǎn)商品不僅具有消費(fèi)性,同時(shí)也具有投資性,這對(duì)房地產(chǎn)的保值、增值提出了較高的要求。確保價(jià)值量如此巨大的房地產(chǎn)商品在較長時(shí)間里實(shí)現(xiàn)保值和增值,量重要的因素除地價(jià)外,物業(yè)管理的水平高低占有很大分量。市場(chǎng)調(diào)查顯示,良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)增值10%?0%。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理解決的問題正是維護(hù)好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備,延長物業(yè)的使用壽命,通過良好的物業(yè)管理來開發(fā)物業(yè)的潛在功能,充分體現(xiàn)和提升物業(yè)的價(jià)值。
(二)房地產(chǎn)業(yè)特別是居民住宅建設(shè)要求物業(yè)管理同步發(fā)展。
在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,居住小區(qū)的建設(shè)主要解決的是居民住房“量”的問題,居民對(duì)居住環(huán)境的要求不是很高。在項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、售后服務(wù)三個(gè)階段中,普遍存在著“重中間,輕兩頭”的片面觀念。房屋建造完成,居民入住之后,小區(qū)環(huán)境和房屋建筑得不到很好的管理與維護(hù),小區(qū)面貌被習(xí)慣性地稱為“一年新,二年舊,三年破”。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立,城市住宅建設(shè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。90年代以后全國每年的住宅竣工量基本都保持在2.2億平方米以上,這使我國城市居民居住“量”的問題得到了不同程度的解決。與此同時(shí),如何提高城市居民整體居住質(zhì)量的問題擺在了我們的面前。這意味著規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、售后服務(wù)(物業(yè)管理)是綜合開發(fā)建設(shè)必不可少的三個(gè)環(huán)節(jié),而物業(yè)售后管理與服務(wù)成為其中重要的一環(huán)。
(三)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展必然引致對(duì)物業(yè)管理的需求。
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深化,房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。一是賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。全國的房地產(chǎn)業(yè)自1993年起出現(xiàn)了大量的積壓或空置,1999年內(nèi)商品房屋的空置總量超過9000萬平方米;二是集團(tuán)購買轉(zhuǎn)向個(gè)人購買。1998年,個(gè)人購買住宅7013萬平方米。到目前,我國城鎮(zhèn)實(shí)有住宅自有率達(dá)到了60%以上。房地產(chǎn)開發(fā)商必須面對(duì)市場(chǎng)的兩個(gè)變化,做好市場(chǎng)研究,從中發(fā)現(xiàn)自己的市場(chǎng)發(fā)展空間。而據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,廣大消費(fèi)者早已把物業(yè)管理水平的高低當(dāng)作購買樓盤時(shí)關(guān)心的重要因素之一。購房者對(duì)房子的要求越來越精細(xì)化,對(duì)房屋商品的附加值要求越來越高。開發(fā)商的賣點(diǎn)是受消費(fèi)者的需求引導(dǎo)的,特別是與個(gè)人購房者的需求分不開。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)者的
篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢(shì)展望
物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢(shì)展望
一、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展問題的提出
我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會(huì)議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，成為21世紀(jì)我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。
規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場(chǎng)化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競(jìng)爭(zhēng)，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項(xiàng)目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運(yùn)作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢(shì)所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機(jī)遇。
從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對(duì)較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場(chǎng)潛力巨大。
當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲(chǔ)備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營房、機(jī)關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個(gè)領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營理念、體制、運(yùn)作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到500萬平方米以上，青島和濟(jì)南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對(duì)偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達(dá)集團(tuán)、大連機(jī)關(guān)新型集團(tuán)、長春房地集團(tuán)和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。
從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營、市場(chǎng)化運(yùn)作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。
二、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析
1、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹立品牌，全面促進(jìn)企業(yè)升級(jí)
國家建設(shè)部1999年261號(hào)文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)及臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級(jí)資質(zhì)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域管理，限定二級(jí)資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級(jí)資質(zhì)與臨時(shí)企業(yè)則不能實(shí)施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級(jí)資質(zhì)來塑造萬達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強(qiáng)進(jìn)更強(qiáng)”的格局。
2、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平
我國的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
3、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益
目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場(chǎng)化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實(shí)力，在市場(chǎng)上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
4、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局
跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展要求企業(yè)對(duì)人力資源進(jìn)行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢(shì)，使人才形成最佳結(jié)合。
5、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)
實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個(gè)問題
1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問題
必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補(bǔ)貼、住房等費(fèi)用的增加），管理效率不高，新建分支機(jī)構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對(duì)不完善，消費(fèi)者接受物業(yè)管理意識(shí)較差，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，管理得不好，就會(huì)損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項(xiàng)目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實(shí)。
2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗(yàn)曲線”問題
規(guī)模效益一般是指一個(gè)企業(yè)在超出盈虧平衡點(diǎn)后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對(duì)不能等同于簡(jiǎn)單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤總額按算術(shù)級(jí)數(shù)等比遞增。
規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€(gè)產(chǎn)品上的固定成本相對(duì)減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時(shí)提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機(jī)構(gòu)等簡(jiǎn)單增加。
那么什么是經(jīng)驗(yàn)曲線呢？經(jīng)驗(yàn)曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計(jì)生產(chǎn)量增加時(shí)，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗(yàn)曲線的根本原因在于勞動(dòng)效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵(lì)員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗(yàn)曲線告訴我們一個(gè)簡(jiǎn)單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個(gè)跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。
3、“地域文化差異”問題
時(shí)下，實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)，溝通的對(duì)象是具有不同文化差異或背景的人，每個(gè)城市、每個(gè)地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。
物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個(gè)方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對(duì)物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會(huì)由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對(duì)未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個(gè)城市存在的方式，一種價(jià)值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個(gè)個(gè)細(xì)胞，應(yīng)被整個(gè)城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點(diǎn)的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實(shí)現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。
同時(shí)，對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。
4、“本地化”與“特色化”問題
雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因?yàn)檎怯捎谀愕钠放啤⒛愕墓芾順?biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場(chǎng)份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點(diǎn)是在經(jīng)營實(shí)踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價(jià)值觀、目標(biāo)、文化、個(gè)性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢(shì)。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”
5、企業(yè)“人力資源儲(chǔ)備”問題
當(dāng)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時(shí)候，必須擁有持續(xù)升級(jí)的人力資源儲(chǔ)備，這個(gè)道理就像計(jì)算機(jī)升級(jí)一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時(shí)候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會(huì)常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場(chǎng)上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時(shí)的燃眉之急，但絕對(duì)解決不了實(shí)質(zhì)性、深層次的問題。同時(shí)，往往由于企業(yè)缺乏對(duì)人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時(shí)間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實(shí)際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。
四、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策
展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策，我認(rèn)為有五個(gè)方面：市場(chǎng)化運(yùn)作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)行說明。
1、市場(chǎng)化運(yùn)作
物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。其實(shí)質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營權(quán)，以增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。即把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場(chǎng)。實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國際知名企業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴性中走出來，強(qiáng)化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個(gè)性，培養(yǎng)其走向市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，為萬達(dá)集團(tuán)品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場(chǎng)化機(jī)制的建立與運(yùn)作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對(duì)新立項(xiàng)后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運(yùn)作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，而正式運(yùn)作兩年后，應(yīng)實(shí)行脫鉤，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過初始階段，向市場(chǎng)化的高級(jí)階段健康發(fā)展，成熟一個(gè)，發(fā)展一個(gè)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理集團(tuán)化發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2、品牌化開拓
樹立品牌，運(yùn)用品牌拓展戰(zhàn)略來擴(kuò)大市場(chǎng)份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。
從深圳來看，萬科、中海等國內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個(gè)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場(chǎng)的利器。當(dāng)前，堅(jiān)持萬達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴(kuò)張的前提。
萬達(dá)品牌是在長期的經(jīng)營管理實(shí)踐中形成的，是萬達(dá)集團(tuán)的信譽(yù)、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨(dú)特的經(jīng)營管理模式和文化個(gè)性的綜合體。萬達(dá)品牌是一個(gè)整體的概念，即指萬達(dá)集團(tuán)整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務(wù)的維護(hù)者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強(qiáng)強(qiáng)鏈接”，使萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目真正成為獨(dú)具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時(shí)尚精品。
3、專業(yè)化經(jīng)營
開辟經(jīng)營的新天地是品牌化擴(kuò)張的重要保障。物業(yè)公司實(shí)地專業(yè)化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，是專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營上要堅(jiān)持“三個(gè)原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項(xiàng)目，要保證社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動(dòng)發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會(huì)效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益，使“主業(yè)更強(qiáng)，副業(yè)更富”。
在目前已開辦項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護(hù)、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項(xiàng)目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場(chǎng)資源豐富，商機(jī)無限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時(shí)尚消費(fèi)，其發(fā)展空間“大有可為”。
4、規(guī)模化發(fā)展
從經(jīng)濟(jì)的角度來說，適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)作戰(zhàn)的局面，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。在規(guī)模化發(fā)展的推進(jìn)中，企業(yè)的一項(xiàng)最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進(jìn)軍外地市場(chǎng)的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的“大本營”，為集團(tuán)的品牌化擴(kuò)張和規(guī)模化經(jīng)營作好人力資源的儲(chǔ)備。同時(shí)，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進(jìn)，對(duì)萬達(dá)集團(tuán)其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。
5、數(shù)字化變革
21世紀(jì)，人類居住進(jìn)入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個(gè)全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡(jiǎn)單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點(diǎn)，通過網(wǎng)絡(luò)來提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時(shí)代業(yè)主不斷變化的需要。萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長在中國北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場(chǎng)全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機(jī)遇。
因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時(shí)代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念，由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見，面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對(duì)挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。
總之，通過市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，為萬達(dá)集團(tuán)的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達(dá)集團(tuán)向國際化邁進(jìn)，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產(chǎn)營銷的主要賣點(diǎn)之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。
一、21世紀(jì)物業(yè)管理必須倡導(dǎo)康居生活新概念
新世紀(jì)里，不僅國家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化都將快速地進(jìn)步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動(dòng)人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會(huì)停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個(gè)完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場(chǎng)所功能，同時(shí)也是學(xué)習(xí)和娛樂場(chǎng)所，同時(shí)也對(duì)小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。我們的物業(yè)管理，必須及時(shí)適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世紀(jì)的人們對(duì)居住環(huán)境的要求大大提高
隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強(qiáng)烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進(jìn)一步擴(kuò)展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個(gè)大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項(xiàng)調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項(xiàng)需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)。目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關(guān)注。
誠然，新形勢(shì)下的物業(yè)管理必須關(guān)注市民的這一需要，力爭(zhēng)通過自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗(yàn)到一份回歸大自然的愜意。
2、21世紀(jì)的人們對(duì)居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強(qiáng)烈
不久前日本的一個(gè)學(xué)者出了一本書，他用了這樣一個(gè)題目“20世紀(jì)企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會(huì)對(duì)企業(yè)形象的重視已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
在過去很長一段時(shí)期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開，直到英國文藝復(fù)興時(shí)期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問題。實(shí)際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個(gè)人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個(gè)非常藝術(shù)化的程度，通過環(huán)境整合藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到技術(shù)應(yīng)用中。實(shí)踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運(yùn)用確實(shí)能起到畫龍點(diǎn)晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對(duì)每個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了CIS設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)的建筑符號(hào)、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，小區(qū)有自已的會(huì)所，有們喜愛的文化體育活動(dòng)。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊(yùn)有十分重要的關(guān)系。營造社區(qū)評(píng)論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競(jìng)爭(zhēng)中的必然選擇。
3、21世紀(jì)的們對(duì)居住的舒適度要求更高
這里所說的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時(shí)等等。總之，人們期望21世紀(jì)的居所能最大程度地滿足自已對(duì)舒適度和自我實(shí)現(xiàn)的需求。
因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。
二、21世紀(jì)的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺(tái)”
傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術(shù)含量不高，只能是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。面對(duì)現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。
1、一個(gè)居住區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，實(shí)現(xiàn)各社會(huì)成員之間的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段
住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對(duì)這個(gè)產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺(tái)”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺(tái)”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺(tái)”，把大家聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。
2、網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)管理的附加值
網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。
3、網(wǎng)絡(luò)化管理是滿足居民對(duì)服務(wù)高效化及時(shí)化需要的有效手段
網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對(duì)其功能進(jìn)行智能化，實(shí)現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費(fèi)和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺(tái)，提高物業(yè)管理的水平和效率。
三、21世紀(jì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路
根據(jù)國外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)均由專業(yè)化公司去實(shí)施，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。 可以預(yù)測(cè)，在21世紀(jì)，一個(gè)成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點(diǎn)，就是個(gè)總協(xié)調(diào)官或一個(gè)樂隊(duì)的總指揮，能夠把社會(huì)上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務(wù)。
當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自已的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，需要有規(guī)模化的經(jīng)營作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經(jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營。 物業(yè)管理在21世紀(jì)充滿了新的生活力，但是又任重而道遠(yuǎn)。因?yàn)椋S著中國加入WTO進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈，作為一個(gè)服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是靠服務(wù)來支撐的，物業(yè)的價(jià)值也將通過服務(wù)來體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。