本文提要：管理公司不好,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小,即使是成立了業(yè)委會(huì),也存在不能有效行使自主權(quán)的現(xiàn)象,造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難,主人翁意愿得不到充分體現(xiàn),交費(fèi)消極。
一、業(yè)主自身原因
1.認(rèn)識(shí)存在偏差:
人們買(mǎi)車(chē)后認(rèn)為“養(yǎng)車(chē)”是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?因?yàn)檐?chē)輛不養(yǎng)護(hù)維修好,行駛中就會(huì)出現(xiàn)故障。但是很多業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋后支付物業(yè)管理費(fèi)“養(yǎng)房”的概念卻很模糊,對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值缺乏正確認(rèn)識(shí)。部分業(yè)主認(rèn)為買(mǎi)房也就等于買(mǎi)了服務(wù)或者認(rèn)為不需要購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理,以種種托辭,享受著物業(yè)管理公司的服務(wù)卻不交費(fèi)。
2.消費(fèi)水平不高:
市場(chǎng)化要求物業(yè)管理公司提供服務(wù)并自負(fù)盈虧,業(yè)主和物業(yè)使用人就需要繳納合理的物業(yè)管理費(fèi),維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。目前職工工資雖然有了很大提高,增加了購(gòu)房的一次性補(bǔ)償和住房補(bǔ)貼,但尚未考慮到物業(yè)管理的部分。這就造成了一些職工面對(duì)每月幾十至上百元的物業(yè)管理費(fèi),感到無(wú)力支付,造成物業(yè)管理收取難。
3.僥幸心理:
由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性,服務(wù)的對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單位,因此不可能因一部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就暫停服務(wù),(來(lái)自:www.dewk.cn)從而使這些業(yè)主產(chǎn)生“搭便車(chē)”的僥幸心理,躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi),既嚴(yán)重?fù)p害了廣大已交費(fèi)業(yè)主的利益,又容易引發(fā)其他業(yè)主的惡性效仿。
4.業(yè)主內(nèi)部糾紛:
一部分業(yè)主因?yàn)猷徖锩?如裝修造成管道堵塞、樓板開(kāi)裂、滲漏水、噪聲擾鄰等,將其歸罪于物業(yè)管理公司的管理不善,從而拒交管理費(fèi)。
5.自主權(quán)難發(fā)揮:
物業(yè)管理尚未完全推向市場(chǎng),部分業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)
管理公司不好,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小,即使是成立了業(yè)委會(huì),也存在不能有效行使自主權(quán)的現(xiàn)象,造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難,主人翁意愿得不到充分體現(xiàn),交費(fèi)消極。
二、開(kāi)發(fā)單位原因
1.廣告承諾難兌現(xiàn):
隨著生活水平的提高,居民對(duì)物業(yè)管理的要求也不斷提高。為了迎合消費(fèi)者需求、保證樓宇的銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商往往采取夸大宣傳策略,作出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后,往往發(fā)現(xiàn)實(shí)際狀況相差甚遠(yuǎn)。物業(yè)管理公司又無(wú)力兌現(xiàn)本不是自己作出的承諾,業(yè)主便以拒交管理費(fèi)來(lái)表達(dá)自己的不滿。
2.設(shè)計(jì)施工不合理:
施工單位不按設(shè)計(jì)要求施工,排污管深淺不一,化糞池設(shè)計(jì)位置欠妥,排污管水平鋪設(shè)過(guò)長(zhǎng),造成經(jīng)常嚴(yán)重堵塞。另外,小區(qū)周?chē)脑肼曇仓苯佑绊憳I(yè)主、物業(yè)使用人的生活環(huán)境。為此在收取服務(wù)費(fèi)時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人往往持不滿態(tài)度甚至有對(duì)立情緒。
3.硬件設(shè)施不完善:
開(kāi)發(fā)商有些建筑工程問(wèn)題,直接造成了物業(yè)管理的先天不足,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)不能到位。例如:保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用,嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的治安管理;項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā),造成邊入住、邊施工現(xiàn)象,導(dǎo)致對(duì)小區(qū)不能實(shí)行封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)、停車(chē)場(chǎng)不能正常使用等。業(yè)主有時(shí)會(huì)將這些歸罪于物業(yè)管理企業(yè),拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
4.工程質(zhì)量問(wèn)題多:
由于開(kāi)發(fā)商施工質(zhì)量的原因,部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題,尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問(wèn)題,使業(yè)主、物業(yè)使用人意見(jiàn)頗大。部分業(yè)主不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理,而把問(wèn)題推給物業(yè)管理公司。一旦解決不了,就不交物業(yè)管理費(fèi)。
三、物業(yè)管理原因
1.管理服務(wù)水平低:
物業(yè)管理水平的高低決定著管理費(fèi)繳費(fèi)率的高低。物業(yè)管理行業(yè)的客觀現(xiàn)狀是不少物業(yè)管理公司水平較低,物業(yè)服務(wù)不到位,員工整體文化層次不高,實(shí)際工作中經(jīng)常出現(xiàn)處理問(wèn)題不當(dāng)?shù)淖龇āI(yè)主、物業(yè)使用人享受不到應(yīng)有的管理和服務(wù),就用拒交管理費(fèi)的方法維護(hù)自身合法權(quán)益,由此形成欠費(fèi)的惡性循環(huán)。
2.管理不當(dāng)遭抵觸:
由于業(yè)主、物業(yè)使用人的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊,諸如高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,物業(yè)管理公司在管理時(shí)如果方式、方法不當(dāng)就容易“開(kāi)罪”一些業(yè)主,造成拒交管理費(fèi)現(xiàn)象。
3.費(fèi)用支出不透明:
物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)及其使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布,接受業(yè)主監(jiān)督。但是,一些企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作缺乏透明度,不愿向業(yè)主公開(kāi)管理費(fèi)收支情況。業(yè)主、物業(yè)使用人只見(jiàn)交費(fèi),不明支出,造成心里不平衡,進(jìn)而拒交管理費(fèi)。
4.社會(huì)責(zé)任負(fù)擔(dān)多:
目前,社會(huì)共用部門(mén)繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。
本文提要：管理公司不好,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小,即使是成立了業(yè)委會(huì),也存在不能有效行使自主權(quán)的現(xiàn)象,造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難,主人翁意愿得不到充分體現(xiàn),交費(fèi)消極。
他們往往憑借市場(chǎng)壟斷的優(yōu)勢(shì),把風(fēng)險(xiǎn)推給物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司代其向最終用戶收費(fèi)。在這種運(yùn)作模式下,業(yè)主一旦對(duì)上述某項(xiàng)服務(wù)不滿時(shí),就可能采取不交物業(yè)管理費(fèi)的抵觸措施。5.收費(fèi)手段落后:
一些城市的供電、供水、煤氣、供暖等都實(shí)行了綜合收費(fèi)、統(tǒng)一劃卡,可以節(jié)省大量的收費(fèi)人員,降低相關(guān)成本,節(jié)省業(yè)主大量的時(shí)間。而仍有不少物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)仍采用傳統(tǒng)、落后的到戶收費(fèi)方式。不僅浪費(fèi)了大量的人力資源,加大了物業(yè)管理成本,而且也給不愿交費(fèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人造成了可乘之機(jī)。由于收費(fèi)手段落后,個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)前來(lái)收費(fèi)的管理人員總是拒之門(mén)外,企業(yè)對(duì)此束手無(wú)策。
6.依法維權(quán)意識(shí)弱:
目前業(yè)主維權(quán)意識(shí)的呼聲越來(lái)越高,而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識(shí)則較弱。即使是認(rèn)真履行了物業(yè)服務(wù)合同,管理服務(wù)到位,對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)費(fèi)的行為,不少企業(yè)也不愿通過(guò)訴訟程序討回公道。也有的企業(yè)滿足于收費(fèi)率達(dá)到一定比例,殊不知,恰恰是個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人的不交費(fèi),侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益,失掉了對(duì)大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人的公平。而目前有關(guān)收費(fèi)糾紛的處理規(guī)定操作性較差,主要立足于教育業(yè)主自覺(jué)守法,只在迫不得已的情況下才訴之法律,法庭判決后執(zhí)行也較難,使欠費(fèi)者更有恃無(wú)恐。
四、政府方面原因
1.立法管理不規(guī)范:
物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速,立法則顯得相對(duì)滯后。例如物價(jià)局文件中對(duì)于按戶收取的電梯、垃圾清運(yùn)費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目,存在不盡合理的地方;各小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異很大;物業(yè)管理公司代收代繳行為不規(guī)范;在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中還存在一些不合理的收費(fèi) …… 出于以上原因,人們交費(fèi)時(shí)往往不能心甘,也是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的一個(gè)原因。 2. 隸屬關(guān)系不確定:有的小區(qū)隸屬關(guān)系遲遲未能確定,居委會(huì)不能成立,戶口不能申報(bào),給小區(qū)上學(xué)入托、下崗待業(yè)、計(jì)劃生育、征兵工作、人大代表選舉、外來(lái)暫住人口管理等工作帶來(lái)了很大難度,居民怨聲載道。部分業(yè)主明確表示:戶口問(wèn)題不解決,物業(yè)管理費(fèi)就不交。
參考文獻(xiàn):
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2.羅小鋼,《物業(yè)管理投訴案例分析》,廣東經(jīng)濟(jì)出版社
3.劉長(zhǎng)森,《物業(yè)管理收費(fèi)法律問(wèn)題研究》,中國(guó)政法大學(xué)出版社
篇2：如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題
如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題
物業(yè)管理收費(fèi)難是長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問(wèn)題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。
一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)的原因
通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。
同時(shí)物業(yè)管理又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見(jiàn)的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必然的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。
結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：
1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋
由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。
2、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意
目前，由于國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒(méi)有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。
3、工程質(zhì)量存在問(wèn)題
由于開(kāi)發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
二、如何解決收費(fèi)難的問(wèn)題
針對(duì)上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法：
1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。
2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式
以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)營(yíng)理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問(wèn)題的發(fā)生。
3、實(shí)行信誓廣告牌制度
對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。
4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制
對(duì)無(wú)正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主營(yíng)行政部門(mén)--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無(wú)法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。
5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量
為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營(yíng)理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。
6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。
根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。
7、與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開(kāi)發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)
篇3：物業(yè)管理收費(fèi)難對(duì)策
物業(yè)管理收費(fèi)難對(duì)策
目前，收費(fèi)難可以說(shuō)是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差→解決策略：樹(shù)立正確認(rèn)識(shí)
新聞媒體、有關(guān)部門(mén)及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實(shí)提高業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對(duì)住宅的保值增值功能，宣傳交費(fèi)合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
消費(fèi)水平不高→解決策略：增加合理補(bǔ)貼
物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對(duì)于某些低收入職工來(lái)說(shuō)，以合理的價(jià)格去購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測(cè)，在補(bǔ)貼給職工工資5%的物業(yè)管理費(fèi)以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。此外對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)困難無(wú)力交費(fèi)的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)建立專項(xiàng)保障基金或以社會(huì)保障的辦法解決。
消費(fèi)僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車(chē)現(xiàn)象。對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。
自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開(kāi)競(jìng)標(biāo)選聘
要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門(mén)牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費(fèi)用。
售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下
開(kāi)發(fā)商要誠(chéng)信務(wù)實(shí)，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)，向業(yè)主明示后發(fā)放。
消費(fèi)者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，在購(gòu)房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)被虛假?gòu)V告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開(kāi)發(fā)商承諾沒(méi)有兌現(xiàn)等問(wèn)題，要通過(guò)合法、有效途徑解決問(wèn)題，不應(yīng)以欠交管理費(fèi)方式表示抗議。
物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開(kāi)發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍
設(shè)計(jì)施工不合理→解決策略：早期介入
物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過(guò)程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開(kāi)發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。
工程質(zhì)量問(wèn)題多→解決策略：理性承接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)解決(特殊情況下可讓開(kāi)發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。
管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功
隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求越來(lái)越高，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過(guò)整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動(dòng)服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過(guò)完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。
費(fèi)用支出不透明→解決策略：定期公示
增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開(kāi)，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。
收費(fèi)手段太落后→解決策略：一卡通用
實(shí)踐證明，以往上門(mén)收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不高，推行綜合收費(fèi)卡制度，不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費(fèi)卡制度，就是將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲(chǔ)在一個(gè)卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門(mén)，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒(méi)有實(shí)行綜合收費(fèi)卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點(diǎn)，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權(quán)意識(shí)弱→解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識(shí)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主中將具有煽動(dòng)性、影響性，確實(shí)有錢(qián)不交費(fèi)的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒(méi)有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的“釘子戶”通過(guò)法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。
作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司