物業(yè)管理收費難原由和化解
物業(yè)管理收費難一直是長期困擾物業(yè)管理公司的老大難問題，尤其是居住物業(yè)的管理費收繳率低，欠交、拒交管理費在整個物業(yè)管理行業(yè)已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，嚴重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展。現(xiàn)結(jié)合住宅物業(yè)管理的工作實踐，談?wù)剬υ搯栴}的思考以及我公司的具體做法。
一、對物業(yè)管理服務(wù)的認識粗淺，令收費艱難
物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，其進行的是一項具有專業(yè)化、市場化、社會化的工作。但是，許多業(yè)主對物業(yè)管理工作的認識只是停留在表面上，普遍認為物業(yè)管理公司的工作就是清潔掃地、保安看門、淋水澆花而已，而對物業(yè)管理工作中份量最重的設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)卻并不知曉。造成部分業(yè)主在對物業(yè)服務(wù)收費質(zhì)價認識上偏差較大，認為交了那么多管理費，而沒有得到相應(yīng)的服務(wù)，并且，由于從房改房過渡到商品房的時間不長，人們的消費意識尚未成熟，因而，部分業(yè)主拖欠、拒交管理費。
針對這一問題，我認為首先要加強對有關(guān)物業(yè)管理的知識及法律法規(guī)的宣傳，各地政府主管部門、媒體從市場宣傳、公益宣傳等多方面使廣大群眾了解到物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自身所承擔的義務(wù)和責任，認識到只有雙方共同向一個目標努力，才能建立良好、和諧的大家園。其次，物業(yè)管理公司在初始接管住宅小區(qū)時，就要利用與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主(臨時)公約》等機會向業(yè)主宣傳物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)收費依據(jù)，讓業(yè)主、住戶拋棄陳舊的房管意識，接受和認可新興的物業(yè)管理模式，正面引導(dǎo)業(yè)主、住戶觀念上的更新。在前期接管階段就開始培養(yǎng)、建立一種互相信任、互相理解的關(guān)系，讓每個業(yè)主都知道交納管理費是應(yīng)盡的責任和義務(wù);物業(yè)管理公司將所收取的管理費用于為大家營造一個整潔、優(yōu)美、舒適的生活居住環(huán)境;維護房屋本體和設(shè)備設(shè)施的正常運行，使居住的物業(yè)保值、升值，最終受益的還是業(yè)主自己。明白了這個道理，加上物業(yè)管理公司從真誠服務(wù)業(yè)主的角度出發(fā)，慢慢就會形成一個自覺交費、人人交費的大環(huán)境，建設(shè)和諧社區(qū)、溫馨家園的目標就不難實現(xiàn)了。
二、分業(yè)經(jīng)營混淆，替開發(fā)商受過而難收管理費
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中，分業(yè)經(jīng)營尚未實現(xiàn)。因而，目前許多物業(yè)管理公司仍是開發(fā)商的下屬公司，二者之間的關(guān)系是剪不斷、理還亂，業(yè)主也習慣把物業(yè)管理公司與開發(fā)商捆綁在一起。于是，對于開發(fā)商遺留的問題，業(yè)主在投訴無門的情況下，只能使出殺手锏--不交管理費，這樣，對于一些已經(jīng)與開發(fā)商分離的物業(yè)管理公司來說，就很不公平。“父債子還”的現(xiàn)象令物業(yè)管理公司哭笑不得、舉步維艱。
其實，就物業(yè)管理公司而言，何嘗不想為業(yè)主解決問題呢?但若與開發(fā)商交涉，互相扯皮，受制于人;若自行解決，經(jīng)費有限，且不合理。就開發(fā)商與業(yè)主而言，業(yè)主的確是弱勢群體，面對房屋質(zhì)量問題，無力抗爭，拒交管理費成為他們手中唯一的武器。但就業(yè)主與物業(yè)管理公司而言，物業(yè)管理公司反而是弱勢群體。就《物業(yè)管理條例》來看，企業(yè)對付欠費業(yè)主的唯一合法手段就是付諸法律，但目前國內(nèi)訴訟的手續(xù)繁瑣、時間過長，就算勝訴，執(zhí)行的難度較大，最終也難以保證解決問題。
筆者所在的公司在管的住宅小區(qū)也曾經(jīng)遇到過因這種情況不交管理費的業(yè)主。大約在1999年，該小區(qū)業(yè)主挑選了一套100平方米的房屋，交了首期房款后辦理了收樓入住手續(xù)，幾個月后，由于開發(fā)商的原因沒有按約定及時辦理好銀行按揭手續(xù)，買賣雙方由此產(chǎn)生了矛盾。于是，該業(yè)主以此為借口拒交物業(yè)管理費。我公司一方面積極催促開發(fā)商解決該房屋的銀行按揭和房屋產(chǎn)權(quán)問題，另一方面主動與業(yè)主溝通，耐心向其解釋物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，以及物業(yè)管理企業(yè)獨立核算、自負盈虧的運作模式，告訴他物業(yè)管理公司全體員工為小區(qū)居民提供整潔、舒適生活環(huán)境的同時也付出了辛勤勞動，他既然享受了各項服務(wù)，就應(yīng)該交納管理費，而開發(fā)商的原因造成業(yè)主的損失不能由物業(yè)管理公司來承擔。通過一次又一次的上門溝通，不厭其煩，曉之以理，動之以情，并虛心向其征求對公司日常服務(wù)工作的意見。在這位業(yè)主欠費近兩年的時間里，我們一直沒有放棄，繼續(xù)主動為其提供各種便利服務(wù)，解決了其室內(nèi)煙道排煙不暢、排水管漏水等疑難問題。正是由于我們鍥而不舍地做工作，最終感動這位業(yè)主，其主動將欠交的近萬元管理費一次性補繳。
三、處理“包打天下”之事不力，而遭業(yè)主拒交物業(yè)費
多數(shù)業(yè)主認為，物業(yè)管理公司必須“包打天下”和“滿足每個人的各種需求”，這是他們心中的最強音。如鄰居間孩子發(fā)生爭執(zhí)、共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、家庭喜好差異帶來的不便等等，物業(yè)管理公司如果沒有及時協(xié)調(diào)解決，業(yè)主都會將矛頭直指物業(yè)管理公司。前兩年，我公司在管小區(qū)有一戶業(yè)主，其買了一套二手房需要重新裝修，在辦理了所有裝修手續(xù)后(包括通知相鄰住戶)，施工單位按照規(guī)定時間開始裝修房屋。這時，樓下的業(yè)主來管理處投訴，說樓上施工單位在拆墻時將其家的天花板震裂，且改動后的水管沒有接好，又導(dǎo)致樓下天花板漏水。由此，引起樓下業(yè)主的強烈不滿，聲稱如果管理處不出面解決就不交管理費。管理處馬上與樓上業(yè)主聯(lián)系，并安排工程人員上門檢查，確認情況屬實后，發(fā)出整改通知書，讓施工單位限期整改，并提出由樓上業(yè)主酌情賠償樓下業(yè)主的損失。開始，樓上業(yè)主對提出的賠償建議不同意，認為不是故意造成的，不應(yīng)當承擔經(jīng)濟賠償。管理處為此耗費了大量的精力從中協(xié)調(diào)，兩頭周旋，最后促成雙方達成賠償意見，避免了一樁拒交管理費事件的發(fā)生。因而，我認為，作為物業(yè)管理公司，只要依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)政策，從維護大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā)，不偏不倚，有理有據(jù)，就可以取得多數(shù)業(yè)主的理解，從而減少由此產(chǎn)生的管理費收繳難的問題。因此，現(xiàn)階段的物業(yè)管理人，在很多時候既要讀懂行業(yè)的法規(guī)政策，有理有節(jié)有序地協(xié)調(diào)好社區(qū)內(nèi)多邊交叉的復(fù)雜關(guān)系，還要讀懂小區(qū)的業(yè)主，因勢利導(dǎo)，方能真正令管理費的收繳率保持在一個較為理想的水平。
四、渴望服務(wù)產(chǎn)品不斷完善的心理，也是業(yè)主欠費的原因之一
物業(yè)管理所輸出的服務(wù)產(chǎn)品，具有長期性和先消費后交費的行業(yè)特點，實難達到眾口皆贊的十全十美境界。因而，在實際工作中，物業(yè)服務(wù)稍有暇疵，甚至是未滿足業(yè)主個性的特殊要求，就有少數(shù)業(yè)主以此為由，作為拒交管理費的理由。如在日常運作中，有業(yè)主就以家中發(fā)現(xiàn)了蟑螂和老鼠，斷然認定物業(yè)管理公司沒有做好清潔衛(wèi)生和滅“四害”工作，拒絕交納管理費。又如有業(yè)主因電梯偶然發(fā)生故障被困在電梯里，遂以物業(yè)管理公司沒有做好設(shè)備保養(yǎng)，給業(yè)主造成極大的精神損失為由而拒交管理費。針對這些特殊情況，物業(yè)管理公司除了向業(yè)主做好解釋工作外，還要從加強自身管理出發(fā)，制定規(guī)范的服務(wù)標準，做到精細管理、事前管理，盡可能讓業(yè)主滿意和認可，從而提高管理費收繳率。
另一方面，物業(yè)管理服務(wù)具有社會性，其服務(wù)的對象是全體業(yè)主，不可能因少數(shù)業(yè)主不交管理費而停止提供物業(yè)管理服務(wù)，更不可能因為某些業(yè)主不交管理費而采取強制的措施，如停水或斷電。有的業(yè)主正是利用這一點，以種種借口向物業(yè)管理公司提出少交管理費的要求，完全不顧其他已交費的廣大業(yè)主的利益。對此，我們除了不斷勸說、催繳外，同時，也利用業(yè)委會委員上門做工作。如果采用多種催繳方式仍然無效，物業(yè)管理公司為維護大多數(shù)業(yè)主利益，最終只好通過法律訴訟的辦法，向欠費業(yè)主追收管理費。近期，我公司起訴了幾家多年來因各種理由惡意拖欠管理費的業(yè)主，其中部分業(yè)主在接到律師函或起訴書后，及時補繳了所欠的管理費，個別強硬到底的業(yè)主經(jīng)過法庭判決后，全部補繳了欠費。當然，訴訟方式解決欠費問題是不得已而為之的。
篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題
如何解決物業(yè)管理收費難的問題
物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點問題。
一、物業(yè)管理費收不上來的原因
通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：
1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋
由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負責，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當?shù)仍蛟斐傻模湄熑沃黧w的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責范圍。
2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意
目前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務(wù)標準，怎樣達到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。
3、工程質(zhì)量存在問題
由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務(wù)的標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態(tài)度和收費方式
以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。
4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。
5、加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量
為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標準，規(guī)范行為準則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴格按lS09000質(zhì)量管理體系標準運行，從而達到業(yè)主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。
根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。
7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)
篇3：物業(yè)管理收費難對策
物業(yè)管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業(yè)主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的消費意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補貼。據(jù)北京市預(yù)測，在補貼給職工工資5%的物業(yè)管理費以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。
自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現(xiàn)象，就必須盡快擴大推行物業(yè)管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下
開發(fā)商要誠信務(wù)實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業(yè)機構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費方式表示抗議。
物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標準的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設(shè)計施工不合理→解決策略：早期介入
物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。
工程質(zhì)量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴把承接驗收關(guān)，分清責任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進行認真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責任，由開發(fā)單位負責解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。
管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應(yīng)當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應(yīng)當積極進行試點，并在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權(quán)意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預(yù)期效果，才能達到切實維護物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。
作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司