《 物業管理條例 》 的誕生,使物業管理行業有了一個國家性的規范文件,明確了業主與物業管理公司的關系,確定了各自的權利和義務。隨著時間的推移和各項配套政策的出臺,物業管理企業也會向健康、有序的方向發展。
物業管理收費難問題一直困擾著物業管理企業,成為物業管理企業健康發展的瓶頸。分析其原因主要有以下幾點:一是沒有一個規范性的文件,物業管理活動各方的權利和義務、物業管理服務標準不明確,發生糾紛后難以界定責任;二是與業主的溝通少、宣傳少,業主不完全明了物業管理公司的性質、物業服務費應包含哪些內容、哪些應該列入維修基金范圍內、哪些應該在有償服務范圍以內;三是部分業主對物業管理有一些誤解,認為只要交了物業服務費,有事就得找物業管理公司。不管是公共部位、公用部位的維修,還是業主財物被盜,物業管理公司都必須承擔責任;四是計劃經濟時代傳統做法的后遺癥,過去的物業管理費和取暖費都由所在單位報銷全部或一部分,現在單位不再報銷這筆費用,業主思想上轉不過彎來。
如何解決收費難的問題,筆者認為應該對癥下藥,抓住主要矛盾,找出解決問題的辦法。
一、物業管理企業與業主之間的問題
首先,是物業管理企業的自身建設問題,提高職工隊伍素質,完善內部管理制度,制定達標要求,使業主看到一個規范文明的物業管理隊伍。
第二,推進與業主的溝通,現在的業主對“物業管理”的含義并不真正理解,甚至有的物業管理公司員工也似懂非懂,遇到業主發問時解釋含糊。所以建議物業管理行業發起一個宣傳攻勢,使業主明白什么是物業管理,交費后應該得到哪些服務,服務的標準是什么,業主有
哪些權利和義務,以此推進與業主的溝通。與業主溝通的方法包括:記住業主的姓名,見面時禮貌的呼出對方的姓名或稱謂,會使對方感到非常愉快;尊重對方的習慣,了解不同民族、地區、國家、宗教的基本常識,關鍵時刻不失禮,會使對方感到溫馨;微笑服務,物業管理人員必須讓微笑去感染、溝通每一位業主的心靈,運用關懷溝通,如婚、喪、嫁、娶,送去一束鮮花、一份賀卡或幾句溫馨的祝福。在他們真正困難時,給他們一些實實在在的、力所能及的幫助,解決一些必要的、特殊的困難。
最后,在提高服務水平的基礎上,積極做好業主的工作,讓他們明白業主的義務包括什么,哪些服務項目是必須交費才能享受的。對少數無理取鬧、拒不交費者,只有訴諸法律,使其得到應得的懲罰。
二、物業管理企業與周邊部門的問題
1.代收代繳問題。
主要是水電費和取暖費,雖然《物業管理條例》已經明確規定:“…… 應當向最終用戶收取有關費用”。以此明確了物業管理企業可以拒絕代收代繳水、電、暖等費用。目前,代收代繳對物業管理企業的最大隱患是不能足額收取費用的風險問題,業主欠費由物業管理公司墊交,一些物業管理公司將因此受到牽連,甚至導致破產。現在的文件都在講“三表出戶”,可是費用該由誰拿,在筆者訪問過的幾個用戶中,大部分都說“不拿”或“拿不起”。新建小區供暖已基本改為單戶串聯,老小區供暖是串聯網,不用說戶與戶分不開,就是單元與單元也很難分開。所以,老小區在沒有資金改造單戶控制的情況下,只有加大工作力度。
2.維修基金問題。
業主認為,我交了物業管理服務費,我水池壞了,屋面漏水了你應該給我修理,物業管理公司向其解釋,由于是老小區,沒有維修基金,要修理就需按有償服務的原則收取費用。而業主一聽還要拿錢,就產生不理解、不滿意。雖然許多地方已經出臺了維修基金管理辦法,但還有一些相關政策未出臺,如老小區的維修基金籌集辦法。等有了相關政策問題也就解決了。
3.財產失盜問題。
業主對物業管理公司不滿意,其中主要原因之一就是財產失盜問題,摩托車失盜、自行車丟失、汽車也有的被盜。這是一個敏感的問題,很多部門不愿意觸及。但我們要說:“物業管理不是萬能的”。要讓業主知道,物業管理是對相關物業的管理,不是對業主的人身安全和財產進行保險。根據建設部、公安部、民政部規定,小區治安首先由公安部門負責,其次是居民委員會要把小區綜合治安抓起來,物業管理公司要配合把小區治安工作做好。另外,目前人們對車輛被盜要不要賠償的問題也說法不一。比如,收了車位費的車輛被盜,一種說法是“有人看管,又收了看管費,車輛被盜是嚴重失職,必須賠償”;另一種說法是“第一,我收的是車位占用費,不是看管費;第二,沒有形成完全托管關系,我沒有完全控制你的車;第三,車位費是統一的,而汽車的價值卻不一樣,應按多少賠償,要賠償的話,是否應按車的價值收費”。因此,為了有效規避汽車失盜帶來的糾紛,應將失盜賠償問題納入保險公司理賠范圍。一切存放車輛,必須有失盜保險手續。
綜上所述,物業管理收費難的解決,既需要物業管理企業自身努力的工作,又需要社會各個方面的支持,更需要健全的政策作后盾。隨著《物業管理條例 》、《業主大會規程》 、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等
篇2：如何解決物業管理收費難的問題
如何解決物業管理收費難的問題
物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。
一、物業管理費收不上來的原因
通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：
1、業主不了解物業管理的實際涵蓋
由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。
2、對物業管理服務不滿意
目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態度和收費方式
以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。
4、對業主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。
5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發公司辦理好房產交接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司