本文提要：業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表,而非特殊業(yè)主,他們既要履行作為委員的職責(zé),更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)，業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁,一手托起業(yè)主,一手托起物業(yè)管理公司。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第十條有明確規(guī)定,“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、在人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。《條例》對(duì)業(yè)委會(huì)的委員做了如下界定:“業(yè)委會(huì)委員由熱衷公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任”。但是,這種實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理的重要組織架構(gòu)在實(shí)踐中遇到了“組建難、運(yùn)作難”的問(wèn)題,如誰(shuí)來(lái)組織業(yè)主大會(huì)而后產(chǎn)生業(yè)委會(huì)?政府行政部門(mén)指導(dǎo)的又是誰(shuí)?業(yè)委會(huì)如何規(guī)范動(dòng)作?
一個(gè)區(qū)域內(nèi)少則幾百戶多則上千戶業(yè)主,其中近5%~10%的業(yè)主愿意與物業(yè)管理公司協(xié)商事情;而另有80%左右的業(yè)主處于觀望、隨從狀態(tài)。如此散亂的狀態(tài)使得政府行政指導(dǎo)難上加難,因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己的事情,物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)也無(wú)法參與,當(dāng)務(wù)之急是需要一個(gè)發(fā)起組織,一個(gè)指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和切合實(shí)際的運(yùn)行機(jī)制。
筆者所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作相對(duì)比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組,核定5~7人,按居住區(qū)域比例分配名額。首先,政府行政指導(dǎo)部門(mén)與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)聯(lián)絡(luò),公示產(chǎn)生籌備小區(qū)成員的條件。《條例》第七條的六項(xiàng)規(guī)定對(duì)此作了明確說(shuō)明,其中首要條件是必須“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”,符合此項(xiàng)條件的業(yè)主可采用自薦或推薦的形式報(bào)名,然后由居委會(huì)根據(jù)了解掌握的情況確定候選人,再由業(yè)主投票選舉產(chǎn)生籌備小組及組長(zhǎng),經(jīng)政府行政指導(dǎo)部門(mén)培訓(xùn)指導(dǎo)后即可開(kāi)展工作。籌備組成立后按《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》整理業(yè)委會(huì)候選人資料進(jìn)行公示,其間由居委會(huì)全程協(xié)助,直至業(yè)主委員會(huì)按投票方式選舉產(chǎn)生。至此,籌備小組自動(dòng)解散,業(yè)委會(huì)開(kāi)始正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
實(shí)踐證明該辦法是確有成效的,但有幾點(diǎn)需要加以關(guān)注:
一、規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,發(fā)揮作用。
業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者而非一種權(quán)力地位,更不是以權(quán)謀私的媒介平臺(tái)。業(yè)主委員會(huì)委員的推選,應(yīng)該強(qiáng)化任職條件,將熱心公益事業(yè)、有能力、有責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)委會(huì)的工作崗位;而嚴(yán)格界定業(yè)委會(huì)的權(quán)限則可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主大會(huì)制度正常發(fā)展。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表,而非特殊業(yè)主,他們既要履行作為委員的職責(zé),更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)。拒不履行業(yè)主的法定義務(wù)以及業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定,本身已失去作為業(yè)主的基本道德,也就沒(méi)有資格成為業(yè)委會(huì)委員,更談不上行使關(guān)于業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作的一些思考及業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),增強(qiáng)業(yè)委會(huì)委員工作界限認(rèn)識(shí),維護(hù)全體業(yè)主的合法利益,代表業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利是根本。簡(jiǎn)而言之,業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁,一手托起業(yè)主,一手托起物業(yè)管理公司。在日復(fù)一日的物業(yè)管理活動(dòng)中,摩擦在所難免。如何有效解決?充分了解和運(yùn)用相關(guān)政策法規(guī)及地方管理細(xì)則是基本的前提。
例如,某項(xiàng)目的一位業(yè)委會(huì)委員借業(yè)主大會(huì)之名“以權(quán)謀私”,將與開(kāi)發(fā)商的矛盾完全轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司,甚至揚(yáng)言若物業(yè)管理公司不能督促開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題,就要“炒掉”物業(yè)管理公司。事實(shí)上為使事態(tài)有所緩解,物業(yè)管理公司著實(shí)為其想盡了各種辦法,開(kāi)發(fā)商也很重視,全力協(xié)調(diào)解決,而此人竟據(jù)此半年不交服務(wù)費(fèi)。他的被選顯然違背了《條例》規(guī)定,迫于可信度的缺失,此業(yè)主不得不提出辭職。有了問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商才能解決,一味煽動(dòng)擾亂公眾生活就會(huì)失去民心。相反,另一項(xiàng)目業(yè)委會(huì)反映業(yè)主心聲,督促開(kāi)發(fā)商盡快完善承諾,以公開(kāi)函的形式與開(kāi)發(fā)商做了“面對(duì)面”的交流,開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)公司幾經(jīng)協(xié)調(diào),解決了配套遺留問(wèn)題。他們打響的這一“炮”,不僅增強(qiáng)了自身工作熱情,還提高了為業(yè)主解決問(wèn)題的積極性。由此正反兩例可見(jiàn),規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,充分發(fā)揮其作用,關(guān)系到業(yè)主能否真正實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”。同時(shí)行政部門(mén)亦應(yīng)適當(dāng)加大法規(guī)政策的宣傳,搞好業(yè)委會(huì)成員的系統(tǒng)培訓(xùn),使當(dāng)選的業(yè)主委員能確實(shí)提高依法維權(quán)能力,進(jìn)而規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,做到為業(yè)主辦實(shí)事。
二、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。
隨著物業(yè)管理的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高,物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關(guān)系是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主除享有對(duì)房屋內(nèi)專(zhuān)有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,以及負(fù)有對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等職責(zé),還要履行公約和規(guī)章制度確定的其他相關(guān)義務(wù)。
本文提要：業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表,而非特殊業(yè)主,他們既要履行作為委員的職責(zé),更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)，業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁,一手托起業(yè)主,一手托起物業(yè)管理公司。
;業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)基于建筑物區(qū)分所有權(quán)法則,對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的權(quán)益,維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益,享有物業(yè)管理區(qū)域各項(xiàng)事務(wù)最高決策權(quán)。業(yè)委會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的機(jī)構(gòu),是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)對(duì)事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)具有決策權(quán),如業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程的制定權(quán)、業(yè)委會(huì)成員的選舉和罷免權(quán)、物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘權(quán)、住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用及緒籌的決定權(quán)等。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁,代表和維護(hù)著業(yè)主的合法權(quán)益,具有召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同,聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行合同,監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約等權(quán)力。物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)的管理機(jī)構(gòu),是一種雙向市場(chǎng)選擇,雙方地位平等,同時(shí)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司三者有工作上的合作關(guān)系。
篇2：業(yè)委會(huì)啟動(dòng)小區(qū)內(nèi)三輪車(chē)規(guī)范管理公告
業(yè)委會(huì)有關(guān)啟動(dòng)小區(qū)內(nèi)三輪車(chē)規(guī)范管理的公告
尊敬的各位業(yè)主：
經(jīng)業(yè)委會(huì)、樓長(zhǎng)、物業(yè)公司、熱心業(yè)主的討論、研究，業(yè)委會(huì)于上個(gè)月制定了《關(guān)于廣州海**花園三輪車(chē)出入管理規(guī)定》，經(jīng)過(guò)15天公示后，決定在20**年12月14號(hào)起正式實(shí)施該規(guī)定。（如政府相關(guān)部門(mén)出臺(tái)相關(guān)措施取締三輪車(chē)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司將會(huì)積極配合政府部門(mén)取締三輪車(chē)）
業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備與物業(yè)公司在14號(hào)上午對(duì)出入小區(qū)的三輪車(chē)進(jìn)行檢查，對(duì)于沒(méi)有業(yè)主擔(dān)保的三輪車(chē)將嚴(yán)格禁止出入小區(qū)。歡迎有時(shí)間的樓長(zhǎng)、熱心業(yè)主共同參與此次行動(dòng)！
同時(shí)，業(yè)委會(huì)歡迎更多熱心業(yè)主報(bào)名加入樓長(zhǎng)，參與我們的工作，共同為創(chuàng)建文明、和諧、幸福小區(qū)出一份力！
zz花園業(yè)主委員會(huì)
20**年12月13日
篇3：業(yè)委會(huì)主任在規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作中的作用
業(yè)委會(huì)主任在規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作中的作用
秦光模、葛江艷
《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》自頒布實(shí)施已有兩年多，一方面物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)作模式、行為操守得到制度性的規(guī)范，一方面也成為業(yè)主和物業(yè)管理維權(quán)的利器，業(yè)主的權(quán)益隨之得到相應(yīng)的體現(xiàn)和保證。但目前業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性不高，參與方式和途徑有待正確和引導(dǎo)。此時(shí)如何規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作，如何規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，如何發(fā)揮業(yè)委會(huì)主任的作用至關(guān)重要。本文試從以下幾個(gè)方面來(lái)分析業(yè)委會(huì)主任在規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作中所起的作用。
一、業(yè)主委員會(huì)主任起著全體業(yè)主利益代言人的作用
談到利益，人們不難聯(lián)想到業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的維權(quán)，當(dāng)小區(qū)入住人數(shù)增多，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，小區(qū)逐漸步入成熟，業(yè)主們的利益投訴點(diǎn)也將隨之轉(zhuǎn)移到業(yè)主間的矛盾沖突。業(yè)委會(huì)的工作重點(diǎn)也從對(duì)外爭(zhēng)取合法權(quán)益轉(zhuǎn)移到維持業(yè)主和業(yè)主間的利益平衡。例如說(shuō)：小區(qū)公共道路明明是用來(lái)供業(yè)主通車(chē)之用，但總有業(yè)主圖方便把車(chē)停在道路上，導(dǎo)致道路堵塞，行人、車(chē)輛都不安全，業(yè)主整體的利益受到傷害。這種小區(qū)內(nèi)的很小的交通問(wèn)題，交警既不會(huì)介入，物業(yè)人員也只能一次次勸阻，作為業(yè)委會(huì)主任就可以作為廣大業(yè)主利益代言人的身份和這些違反公約的業(yè)主交涉溝通，采取有效措施，保障全體業(yè)主的利益不受傷害。筆者所在小區(qū)業(yè)委會(huì)處理占道停放、寵物擾鄰、違章搭建、私占公用樓道類(lèi)似事件時(shí)，由業(yè)委會(huì)主任牽頭發(fā)動(dòng)小區(qū)熱心業(yè)主和物管員工組成小區(qū)環(huán)境糾察隊(duì)，佩帶紅袖標(biāo)、給違約業(yè)主發(fā)提示卡、上門(mén)宣傳，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，小區(qū)整體環(huán)境上有更大的改觀。
二、業(yè)主委員會(huì)主任是業(yè)委會(huì)運(yùn)作的“掌舵”人物
業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反應(yīng)業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物管公司運(yùn)作的一個(gè)業(yè)主自治組織。一個(gè)業(yè)委會(huì)運(yùn)作的規(guī)范與否很大程度上取決于業(yè)主委員會(huì)主任的“領(lǐng)航”方向的正確與否。眾所周知，業(yè)主委員會(huì)主任是一個(gè)純公益性工作，因工作產(chǎn)生的費(fèi)用，吃飯、乘車(chē)、電話費(fèi)都要自己掏腰包。在今天這個(gè)過(guò)分現(xiàn)實(shí)、物欲橫流的時(shí)代，只有業(yè)委會(huì)主任干著一份不拿一分錢(qián)、還要往里面搭錢(qián)、搭時(shí)間、搭精力的工作。如果業(yè)委會(huì)主任稍有私心“偏離航道”，那么小區(qū)就會(huì)陷入曠日持久的“盲目維權(quán)運(yùn)動(dòng)”中。
在這里筆者舉一個(gè)發(fā)生在身邊的事例，20**年年初，市里有關(guān)部門(mén)曾組織業(yè)主參加關(guān)于渝價(jià)(20**)776號(hào)文件的聽(tīng)證會(huì)，物管費(fèi)按等級(jí)收取的新聞發(fā)布后，由于物管費(fèi)是業(yè)主們普遍關(guān)心也是較敏感的話題之一，小區(qū)有些業(yè)主不理解，有些在置疑、抵觸現(xiàn)行的收費(fèi)辦法。業(yè)委會(huì)一班成員了解到這一情況之后，立即同業(yè)委會(huì)主任召開(kāi)思想統(tǒng)一協(xié)調(diào)會(huì)，首先在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部形成正確的統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，一方面積極地、多方面地引導(dǎo)業(yè)主，讓業(yè)主從日常感受到的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)衡量物管費(fèi)收取的是否質(zhì)價(jià)相符，得出正確的評(píng)價(jià);另一方面，物業(yè)管理公司在服務(wù)水準(zhǔn)上拿出能讓業(yè)主看見(jiàn)、摸得著的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，讓業(yè)主的監(jiān)督權(quán)得到實(shí)際的發(fā)揮，從而達(dá)到政策和實(shí)效的有機(jī)統(tǒng)一，讓業(yè)主找到真正的感受。當(dāng)有些地方還在為此事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這里早已風(fēng)平浪靜。
三、業(yè)委會(huì)主任起著“五方位”溝通的協(xié)調(diào)人作用
在業(yè)主們居住的空間里，接觸最多的就是“業(yè)主”、“物業(yè)管理企業(yè)”、“開(kāi)發(fā)商”、“業(yè)主委員會(huì)”、“居委會(huì)”這些字眼。當(dāng)這些字眼在沒(méi)有一股力量把它連接到一起的時(shí)候，也只能是獨(dú)立的不完整的名詞。事實(shí)證明一個(gè)優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)在業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物管公司之間起到紐帶和橋梁作用。
一個(gè)能為業(yè)主著想、處事公平公正的業(yè)委會(huì)主任是所有業(yè)主的福音，是物業(yè)管理工作人員的精神砥柱。一個(gè)規(guī)范的、能為業(yè)主真正辦實(shí)事的業(yè)主委員會(huì)，以及業(yè)委會(huì)主任需要更多業(yè)主的支持、需要社會(huì)各方力量的支持。眾人拾柴火焰高，我們堅(jiān)信一個(gè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。
來(lái)源：《重慶物業(yè)》