小區停車位產權歸屬問題的分析

　　一、市場最新動向

　　1、政府主管部門的態度

　　由于車位涉及到的問題比較多，目前相應的行政主管管理部門和具體管理部門有房地管理部門、物價部門、小區物業管理企業、小區全體業主以及人防管理部門等等。房管部門認為，目前國家和地方均未對住宅小區機動車停放和管理問題進行明確規定，規劃部門對開發商配建停車位一般都有要求，所以按一定比例配建停車位是開發商的一項義務。如果地下車位的面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，這類地下車位屬于全體小區業主所有，對于由業主共同享有的車位應當由業主委員會管理，所得收益由業主享有。如果地下車位的面積沒有被分攤，且具有獨立的用地面積和建筑面積，開發商有完全產權并獲得銷售許可證的話，開發商可以銷售或出租，既可以銷售或出租給小區內的業主，也可以銷售或出租給小區外的人。如果車位已經納入房價，開發商一般是不能取得銷售許可證的，不能再出售或出租。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)第五條規定：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。”地下車庫作為共有部位，若其建筑面積已在銷售面積中進行了分攤，此時車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業主共有，開發商不能銷售或出租。根據相關規定地下車位不單獨發證。如果從開發商處和新建商品房一起購買的，有關地下車位的車位號、面積等情況應在所購商品房的房地產權證附記欄內注記。如果先購買了房子并取得房地產權證后，然后再購買地下車位的，則應由房地產登記部門在原商品房的房地產權證附記欄內加注地下車庫（位）的車位號、面積等情況。

　　20**年11月1日起實施的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》，就是主要針對住宅小區有閑置車位，開發商卻只賣不租，為牟取暴利惡炒車位價格等問題進行規范。根據規定，停車設施尚未出售的應當出租，不得閑置不用；一套住宅的業主不能擁有兩個或兩個以上車位。

　　20**年1月17日，南京市房產局產權市場處公布了商品房附屬車庫預售和產權登記辦理程序。根據規定今后占應配建車位數15%的業主共用車位允許在人防設施范圍內劃定，人防車位剩余部分開發商可出租受益，但不能出售，也拿不到產權證。據產權市場處有關人士介紹，開發企業須根據人防批文核定的面積，在規劃核準的地下室平面圖1 1的復印件上用紅筆整塊劃出人防設施的范圍，被劃定的人防設施范圍的建筑面積應扣減已被本幢分攤的共有共用設施部分。在審定的人防設施地下室平面圖上，開發商應當依照《商品房附屬房屋轉讓等問題若干規定》，按交管局核定該項目應配建車位數的15%比例用藍筆劃定業主共用車位范圍，剩余部分用綠筆劃出業主專用車位的范圍。業主共用車位可在人防設施范圍內劃定，所有車位均標注車位號。在建工程要銷售車庫必須先取得車庫的商品房預售許可證。而《規定》頒布前已竣工交付并符合辦理產權登記條件的車庫，開發企業須持經審定的人防設施范圍及劃定的業主共用車位和業主專用車位的平面圖、人防批文、交管局批文、建設工程規劃許可證、人防面積測算報告以及該建設項目以往申辦車庫預售或產權登記的情況報告和車庫銷售窗口表至商品房市場管理科辦理初始登記。開發企業不得出售人防設施范圍內車位及業主共用車位。

　　2、新《物權法》對車庫租售市場的影響

　　2.1、草案的新規定

　　全國人大將在20**年3月討論審議《物權法》草案，草案規定，建筑物區分所有權人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。建筑區劃內的物業管理用房的所有權屬于業主共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。對于《物權法》草案中建筑物權利區分所有權，中華人民大學民商事法律科學研究中心副主任楊立新教授認為在實踐中還存在困難。比如對窗前綠地、樓頂空間、停車位的權屬等還存在爭議。

　　2.2、草案關于車庫的實際操做

　　由于我國一般新法出臺后都不溯及既往，所以對已經出售的車庫的樓盤影響并不大。按照《物權法》草案，小區的許多公共部分的物業管理費，業主是不需要買單的。為了規避風險，不少物業管理公司一改常規，近期紛紛提出優惠措施，吸引業主一次性繳納全年的費用。

　　二、小區地下停車位的法律屬性分析

　　所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。本文要論述的小區停車位專指商品房住宅小區內設置在地上、地面或地下的停車位。依建筑物區分所有原理，其客體可以分為單獨所有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第195頁。）。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區分，由此所分割出的兼具建筑物構造上的獨立性和使用上獨立性的一部分房屋，同②）。⑶共有部分包括共用部分及附屬物、共用設施等。那么小區停車位到底應屬于哪一部分客體呢？由于我國法律還未建立起建筑物區分所有制度，故對該問題也無明確的答案。從我國目前的實際情況來看，商品房住宅小區的停車位大致可以分為如下四種情況：第一種是住宅小區地面停車位；第二種是住宅小區地下停車位；第三種是樓

房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺停車位。鑒于停車位在住宅小區內所處位置的不同，其權利的展開也不盡相同，下面將予以分別論述。

　　1、 住宅小區地面停車位

　　所謂地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施，一般需要得到政府頒發的《建設規劃許可證》。通常來講房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉移登記，房屋單元所有人（即建筑物區分所有人）便按份共同擁有了該小區宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區總土地使用面積之內，因此該種停車位的使用權顯然屬于全體建筑物區分所有人即業主。那么在這里為何是使用權而非所有權呢？我們認為，地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構造上和使用上的獨立性標準。（陳華彬著：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。）所以它不能夠成為所有權的客體，而只能被視為土地使用權的客體。接下來的問題便是如何實現這種使用權，從外國的某些立法例來看，引入“專有使用權(即德國法上的sondernutzungsrecht)”的概念來予以解決。它是指依據法律規定和區分所有人之間的共同約定，由某一個或數個區分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權。（王利明著：《物權法論》，中國政法大學出版社1997年版，第39頁。）從其性質上來看，有人認為是一種租賃權，也有人認為是一種地役權。（〔日〕丸山英氣：《關于區分所有之最近的動態》，第28頁。）但不管其性質如何，該種使用權所產生的收益必須歸全體區分所有人享有。結合我國實際我們認為，應當由地面停車位的使用人向業主委員會（即全體區分所有人的代表機構）交納使用費或租金，同時向提供看管服務的物業公司交納看管費用。因此無論是開發商還是物業公司都無權擅自在小區的地面設立停車位，而必須在得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定（比如可約定租金所得用于彌補小區內的物業管理費用開支）后才能設立和運營這種地面停車位，否則將構成無權處分的侵權行為。

　　2、 住宅小區地下停車位

　　所謂住宅小區地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會經濟的不斷發展以及對土地需求的日益膨脹，現代建筑物不得不更多地向空間發展，包括地表上空和地下空間。正是對地下空間的充分利用，才導致了地下停車位的出現。然而由于我國長期以來對地下空間利用的忽視以及對停車位的需求不夠旺盛，而法律來源于社會的需求，從而導致了該領域法律規定的空白。確認地下停車位產權的歸屬必須有一個前提，即對地下停車位的權利結構有非常清楚的認識。這就不得不先考證我國目前法律架構下土地和建筑物的關系。從我國《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《擔保法》的規定來看，是采納了土地和建筑物不可分離但又未將建筑物視為土地的一部分的觀點，即所謂的“房隨地走，地隨房走”的立法模式。在這種立法模式下，地下停車場與其上面的土地不可分離但又互不相屬。那么要問的是，對地下停車位到底應該如何來展開它的權利架構呢？它能夠成為所有權的客體嗎？前面我們提到過，只要具備構造上和使用上的獨立性，即可以成為所有權的客體。地下停車場四至明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區別的、獨立的特定物，可以成為單獨所有權的客體。（王利明著：《物權法論》，中國政法大學出版社1997年版，第400頁。）然而結合我國房地產市場的實踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權（即相當于專有部分的所有權），亦即賦予房地產開發商對地下停車位享有完全的產權的話，會導致顯失公平的結果出現。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額。換句話說，該小區的土地使用權面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權面積的部分。為此不禁要問，依據我國現行的房地產法律關系架構，沒有“地”又哪來的“房”呢？因此按王澤鑒先生的話，此時的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業主。另外從現實情況來看，由于該種停車位建立在全體業主所共同擁有使用權的土地上，自己不擁有相應的土地使用權，是無法取得產權證的，也因此實踐當中，開發商在售房合同中約定的“停車位的產權屬于賣方”的條款應當屬于無效條款。該種地下停車位的權益應由小區的業主共同享有，開發商或物業公司是無權擅自處分的。當然在征得業主大會同意后，開發商或物業公司可以根據業主大會的授權委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業主所有，用于彌補物業管理費用開支。同時停車位使用人必須向提供看管服務的物業公司交納看管費用。

　　然而從全國范圍內來看，也有一些地方規定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，即按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。因此該種停車位可擁有獨立的產權。如北京市就規定，此類地下停車位可單獨核發房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證。此種地下停車位開發商有權予以出售、出租。通過買賣而擁有產權的業主雖然無須繳納車位使用費，但仍應按期繳納物業管理費或車輛看管費。

　　另外從目前的司法實踐來看，對于地下停車位的產權歸屬雖還沒有統一的意見，但令人驚喜的是，南京市鼓樓區法院已經做出了全國首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決，其依據便是小區土地使用權面積與全體業主分攤的面積是一樣的，即排除了地下停車位對小區土地使用權面積的分攤。我們認為，鼓樓區法院的做法是符合法理的，雖然地下停車位理論上可以成為單獨所有權的客體，但只要沒有分攤相應的土地使用權面積的份額，它就不能夠作為一個獨立的建筑物而可以被開發商予以處分，相反它只能依附于地上建筑物并歸屬于小區的全體業主。該判決對目前有關小區地下停車位糾紛的解決，不無積極意義。

　　3、 樓房首層架空層停車位

　　所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），也是住宅房屋單元的從物。故關于樓房首層架空停車位的產權歸屬與地下停車位的情形是一樣的，此處不再贅述。

　　4、 樓房屋頂平臺停車位

　　所謂樓房屋頂平臺停車位，是指在小區商品房樓頂平臺上設置的停車位。我們認為對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區分所有人，而應當歸該建筑物的全體區分所有人所有，也因此對于該空間的利用如設置停車位等權利應當屬于建筑物的全體區分所有人。同理開發商和物業公司都

無權擅自在屋頂平臺設置停車位，而應與該樓的業主進行協商并征得同意之后才可。當然如果物業公司提供看管服務，也可以收取一定的看管費用。

　　綜上我們針對小區停車位各種不同的形式，分析了其各自產權的歸屬情況。也只有對停車位的類型作出區分，才能夠解釋清楚其產權歸屬的法理依據。同時對其中的某一類停車位，我們也不能夠一概而論，而必須依據公平原則，考慮停車位的容積率是否已納入整個土地使用權面積，考慮停車位的建設成本是否已納入商品房的成本，并以此來最終確定小區停車位的產權歸屬。前不久十屆全國人大剛剛完成對憲法的修訂，進一步明確了“公民的合法私有財產不受侵犯”的*精神。作為下位法的民法（包括物權法）當然有理由、有義務貫徹上位法的實施和實現，小區停車位雖不甚起眼，但涉及面廣，且日益緊俏，故其產權歸屬問題必須由法律規范來予以明確。我們也相信，即將出臺的《物權法》會給這場持續已久的“車位之爭”劃上一個休止符。

　　三、北京勞賽德律師事務所不一樣的法律觀點

　　1、地下車庫是相對獨立的建筑物，有獨立價值

　　配套設施與主建筑之間的關系多種多樣：有房屋與花園土地之間的平等關系，有房屋與水電設施之間的主從關系，也有房屋與會所之間的主次關系。在法律上，認定物與物之間的關系類型與性質主要審查其實質關系，而其名義則不是根本。按照社區規劃，我們習慣將地下車庫稱為配套設施，是為小區房屋的居住目的而建設的，但是地下車庫絕非一套房屋之必須，如現代城市之于水電、高層樓宇之于電梯。地下車庫是相對獨立的建筑物，與房屋是主次關系，而不是法律上的主物與從物關系。在法律上地下車庫是一個獨立存在的有獨立價值的物，在房屋買賣合同中如無特別的約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉讓的法律效力。

　　2、地下車庫與空間權無關

　　通常認為空間利用權（空間所有權和土地所有權相伴存在，因我國城市土地所有權屬于國家，故不談空間所有權）是指對土地地表上下的一定空間的利用權，但是不包括建筑物內的空間，即房屋所有權。在小區中，空間權存在于樓宇屋面之上、露天道路、庭院之下，以及無地下建筑物土地之下及有地下建筑物的建筑物底板之下。此外空間利用權是基于土地使用權而產生并取得的，在我國房地產市場中土地使用權只有在小區竣工房屋交付之后才能開始被轉讓給購房人，購房人只有在取得土地使用權時才開始享有空間利用權，而地下車庫一般在房屋竣工交付前已建造完成。因此不存在侵犯業主空間利用權的可能。

　　3、地下車庫的所有權在未轉讓前屬于發展商

　　地下車庫正如地上房屋一樣，都是發展商經過投資建造形成的，不同的只是存置于地上與地下。因此，地下房屋（即地下車庫）與地上的房屋一樣存在所有權，所有權在未轉讓前都屬于項目的投資人，即屬于發展商。

　　4、發展商對地下車庫的權利是有限制的

　　4.1、在銷售過程中雙方有不同形式的約定則應遵守約定。

　　在開發商銷售房屋時，如在合同中約定保證該購房人有承租、購買車位的權利，則開發商應當采取合理的方式向該購房人提供承租或購買車位的機會。但如果開發商提供了可承租或可購買的車位，業主長期既不租也不買，讓車位長期空置，就可以根據《合同法》第62條的規定，經過一段合理的時間后？（在合同中沒有對履行這一義務的期限作明確約定的前提下），則視為開發商已經履行了義務，而業主放棄了自己的權利。

　　4.2、開發商出租、出售車位的價格不能明顯高于市場標準

　　雖然雙方在訂立房屋買賣合同時對車位的價格并無約定，但是可以推定雙方的真實意思是與市場水平相當的價格。依照誠實信用原則與公平原則，開發商不能利用自己的優勢地位對自然壟斷性商品制定過高的價格。

　　4.3、遵守小區合法、公平的管理規則

　　開發商作為車庫的產權人，是小區產權人之一，應當遵守社區的公共規約及相應的管理規則。

　　但是小區管理人或產權人大會也不能肆意制定旨在限制甚至剝奪他人財產權的規則，也不能制定明顯有利于一部分產權人而不利于開發商的不平等的規則。

　　總而言之小區地下車庫雖然是社區配套設施之一，但是它的性質、地位與地上房屋相當，開發商在一般情況下作為車庫的產權人享有與房屋主業相等的所有權，在某些情形下開發商對車庫的權利又有所限制，開發商應當合理行使自己的權利，并同時保障業主的權利。只有明確了這一點，才能在平等、公平的原則下進行車位的后續管理。

　　四、車庫開發成本高開發商喜售不喜租

　　1、開發商的態度根源

　　據了解目前小區停車位一般有三種，一是按規劃規定修建一定比例的露天停車場，對這種露天停車場，開發商不能銷售只有經營權，為了協調小區容積率、綠化率，不得不犧牲一定的土地面積，或在園林綠化上下工夫，核算下來成本不低；另一種是地下停車庫，為使空間更大，必須增大柱間距，因此柱和梁隨之增大，鋼筋、水泥用量增多、規格提高，上下層要做防水層，消防、通風的要求也更高，因此建停車場成本高。通常一個地下車位20-30平方米/個，市場售價在10－15萬元之間。如果將這些車位進行出租，假設政府定價的為250元／月/個車位(室內)出租，10年才回收3萬元，也就是說假如車位出租，發展商最快也要30多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開發商們自然不愿意出租車位。

　　2、買車位要交多少稅費？

　　2.1、物業維修基金：一般在建設銀行上海各分行專門窗口辦理，費用為**元×3％×建筑面積。

　　2.2、印花稅和契稅：在房屋所在地區縣房地產交易中心辦理。印花稅*元，契稅為車位總價的3％（不享受住宅1.5％的優惠稅率）。辦理手續時，合同、身份證、購車位發票都要復印件，業主可事先復印好，免得現場排隊付費復印。

　　2.3、車位交易登記費：在房屋所在地區縣房地產交易中心辦理。登記費為***元/套，地籍圖**元/套，手續費為*元×建筑面積數（付好后到開發商處報銷）。注意如果與車位連接的房屋有貸款的話，應先到貸款銀行借出抵押證原件，再去交易中心登記，并準備身份證復印件兩張。

　　2.4、物業交接手續：將開發商給的車位交接單交到物業，與物業一起到車位現場檢查，合格后完成交接手續。車位管理收費應該按照當地物價部門審核的價格支付，仔細閱讀車位管理協議，無異議后與物業簽訂管理協議。

　　3、哪些人可以買小區車位

　　小區車位交易遵循“限內原則”，即只有小區

內的業主才可以買小區內的車位。如果非小區內的市民要單獨購買小區內的車位，車位產權是無法得到房地產管理部門確認的。據了解，這樣做主要有兩個原因，一是小區車位在規劃時就是為了方便小區業主停車，二是小區車位出售或出租給小區以外的人使用，會造成物業管理上的困難。此外購買車位后若要再行轉讓、出租時，仍要遵循“限內原則”，即轉讓或出租的對象僅限于小區內的產權人或房屋承租人。

　　4、買車位應注意哪些事項

　　購房者在簽訂購房預售合同時，如果車位是隨房屋一并預購的，購房者與開發商應就車位的四至范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，并最好附有平面圖。購房者如果是先預購商品房再買車位的，則可與開發商另行簽訂預售合同，并在合同內注明預售商品房的具體情況（包括預購商品房的項目名稱、坐落、幢室號及預售合同登記號），該合同簽訂后也要進行登記備案。如果業主購買的是已經拿到“大產證” 　小區的車位，則在與開發商簽好購買車位合同后，即可前往房屋交易管理部門辦理登記手續。 　　根據有關規定，車位不單獨發產權證。在產權登記上分兩種情況，若商品房和車位是一并購買的，車位的基本情況（如車位號、面積等）會在業主房產證的附記欄內注記；如果在取得房產證后再購買車位的，應由原受理的房地產交易中心在房產證附記欄內加注車位的基本情況。

篇2：商品房停車位產權的歸屬

　　商品房停車位產權的歸屬

　　近年來，商品房住宅小區停車位（場）的產權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產開發商、物業管理公司和小區業主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現，各方利害關系當事人各執一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。

　　筆者試圖在現行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產法律制度的的特征、商品房住宅小區房地產權的產權登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區停車位的產權歸屬。

　　一、現行法律制度框架下，房地產權的法律規定和特征

　　在現行法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行政管理五大方面的內容。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規定，建設部公布的《城市房屋產權產籍暫行管理辦法》第三條規定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規定，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條的規定，《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條、第三條第二款規定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規定，人們可以清楚地知道現行的房地產法律制度具有以下的特征：

　　（一）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權。

　　（二）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

　　（三）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

　　（四）在二級市場轉讓房地產時，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

　　（五）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

　　（六）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。

　　（七）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

　　筆者認為，上述的法律規定和特征明確了房地產財產權利的以下幾個問題：

　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、《房地產證》的建筑物才具有房地產權。在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

　　（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

　　計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

　　（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產證》，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。

　　（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

　　（五）依據經典的“物權”理論，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權利依附于主物之中。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權利。

　　（六）在二級房地產市場首次轉讓房地產時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商（賣方）與業主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。

　　但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于業主（買方）。

　　二、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產權的初始登記和轉移登記

　　商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關宜按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權面積份額，其不可能有獨立的房地產權，其法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。

　　在辦理首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。由于不計算容積率建筑物的法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權利將全部轉移并歸屬于全體買方業主。

　　假若房地產開發商與買方簽訂《房地產買賣合同》時，在《房地產買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產權屬于房地產開發商”時，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據法律強制性規定，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬應歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　三、商品房住宅小區停車位的房地產權歸屬

　　依據上述現行的房地產法律制度的特征、房地產權的產權登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區二類四種存在形式的停車位產權作一分析判斷。

　　（一）商品房住宅小區內或城市區域里，獨立建設的多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。

　　此類停車位（場），在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，所以該類停車位（場）的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

　　（二）在商品房住宅小區內，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產權的歸屬。

　　1、地面停車位的房地產權歸屬。地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

　　房地產開發商預售或現售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉移登記，商品房住宅小區的業主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位并無建筑面積或構筑物，其是設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在業主按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產權的初始登記和《房地產證》。

　　可見，地面停車位的產權，本質上只是土地使用權。由于業主按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權面積，因此，地面停車位的法律權利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　2、樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉移登記時，不能取得《房地產證》，其房地產權依附于取得《房地產證》的建筑物。

　　根據本文闡述的房地產法律規定，房地產開發商在轉移房地產時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

　　可見，樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢設置架空層停車位住宅樓房的全體業主。

　　3、樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產權狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產權狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產權依附并歸屬于該幢設置地下停車位（場）樓房的全體業主。

　　四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產權歸屬

　　在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區公共設施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產權應定位歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區普通市民的整體利益，而且住宅小區的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。

　　《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定：房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有約定的，停車場、廣告權益隨房地產轉移；有特別約定的，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權份額，此時“停車場”的產權當然可以依買賣合同約定，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。在此種情形下，房地產開發商當然可以依法取得“停車位”的《預售許可證》或《房地產證》，從而可以出售“停車位”，房地產開發商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產權歸屬。此時，適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定。

　　有人認為：“根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定，在任何情形下，經房地產發展商和買方的協商約定，商品房住宅小區的停車位的產權，均可以歸屬房地產發展商”。筆者認為：上述的認識并未注意到現行商品房住宅小區的停車位沒有攤分土地使用權份額的事實，亦未注意到房地產權是土地使用權與房屋所有權合二為一、土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的，以致對法律適用的認識出現偏差，人為地曲解第十三條第二款規定的本意。

　　據媒體報道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認為，在土地資源緊缺的國情下，應科學地利用有限的城市土地資源，立法機關和房地產管理機關對城市公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區公共設施的停車位不宜買賣，其產權應進一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區的全體業主。同時，應鼓勵房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。