談談社區維權與和諧社會建設（上篇）
和諧社會建設已經成為我國社會發展的主旋律，而勃然興起的城市社區維權斗爭，正日益成為和諧社會建設的重要方面和關鍵環節。本文主要結合上海的情況，談談中國興起社區維權斗爭的動因、業主委員會的性質、存在的問題，社區維權發展的前景及其在和諧社會建設中的巨大意義。
1978年后，中國逐步由計劃經濟向市場經濟過渡。在這之前，中國的住房是以社會福利的形式由單位分配給城市居民的。房屋由單位的房管部門或政府的房地局以行政管理的方式來維護和管理。在這種住房分配與管理體制下，社區似乎也是和諧的，大家都龜縮在狹小的空間里，小心翼翼地維護著彼此的“和平共處”關系。但是，這是以物質極端貧乏、生活極端貧困、社區了無生趣為代價的。同時，它實際上內在地充斥著形形色色的矛盾，隨時都可能爆發甚至形成血腥的斗爭，至于平時的摩擦、沖突則是“家常便飯”。
隨著經濟體制改革的深入，在不到20年的時間里，我國的房地產業和住房建設、分配、管理制度迅速發展。一方面是公房以極低的價格基本完成了私有化，成了私房，形成了私房住宅小區；另一方面是大量興建的新式商品房，由個人通過市場向開發商購買，形成了新式商品房小區。與從前的住房狀況相比，人民慶幸生活有了很大的改善，衷心擁護gg開放。但是，如同*所說的那樣，矛盾是普遍的、絕對的。舊的矛盾為新的矛盾所取代，表面的“和平共處”為“社區維權”所取代。但這是走向真正和諧的關鍵一步。
由于住房私有化，擁有房屋產權的城市居民便成了“業主”。“業主”是和私有財產緊密相連的概念，是住宅消費的核心概念。根據中國的現行法律，業主對于自己購買的住房擁有所有權；同時住房所在小區的公共配套設施、設備、場所和公共事務的共有權益亦被法律所確認。小區業主整體獲得了小區內的公共權力，而這一權力不再歸屬于政府。
與此同時，房地產開發商作為一個新興的利益集團，在國家逐步向市場經濟轉型過程中，利用國家自主性不斷降低，國家機器日漸鈍化的契機，從體制和市場兩個領域中動員和吸納資源，在短時間內迅速聚斂起巨額財富，并且獲得了很多相關政府部門和政府官員的支持。在這一過程中，逐步形成了以房地產開發商和物業公司為主體，包括部分相關政府部門和政府官員的房地產商利益集團。[1]基于該集團的強勢地位和利益需要，開發商和物業公司普遍且嚴重地侵害著廣大業主的合法權益。[2]面對開發商和物業公司的違約、侵權，業主常常無法通過法律途徑來保護自己的正當權益，難以獲得開發商的賠償，更不要說解聘不稱職的物業公司。在這里，法律和市場手段都無法正常、有效地發揮作用。應該說它是一種復合式的“政治經濟”運作，即物業管理不僅涉及到市場／法律的問題，還涉及到行政和利益集團的問題。
可見，我國從計劃經濟向市場經濟轉變，實行房屋私有化、承認私有財產，是社區維權斗爭產生的內在動因。業主的合法權益受到開發商、物業管理企業、個別大業主，甚至個別政府部門的嚴重侵害，則是維權斗爭的外在導因。中國社會調查所20**年在全國進行的“霸王現象”認知度調查結果顯示，在公眾心目中，“房地產和物業”居于“霸王現象”行業排序的第二位，僅次于“電信”。[3]一場轟轟烈烈的社區維權運動正在展開。筆者認為，“社區維權斗爭”的出現，是社會經濟發展的必然，也是社會發展的進步，更是和諧社會建設的必需。它是我國城市居民鍛煉“公民意識”的開篇，是以私有財產為紐帶的民主政治運動的體現，對現代社會發展有著十分積極的意義。只有經歷這一維權斗爭過程，才可能真正建立和諧社會。
社區維權運動的終極目的是維護業主的合法權益。為達此目的，先要達成業主自治，而不是既往的行政包辦或如今的房地產利益集團的“經營”。業主自治的達成，有賴于個別的分散的業主團結起來、組織起來，通過一定的組織形式、運用集體的力量開展維權運動，表達自己的訴求。這樣的組織就是業主大會及其執行機構——業主委員會。業主大會及業主委員會成了社區維權運動中的主體，也成了社區和諧建設的組織核心、領導核心。
（一）業主自治的涵義及特點
業主維權運動是業主自治在社會生活中的體現。所謂業主自治，是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。[4]作為一個新的社會領域，業主自治制度的建立是一個漸進的過程，其發展有以下幾個基本特點：
1、業主自治是國家向社會賦權的過程。國家有關法律、法規把小區在共有財產基礎上產生的公共權力（包括共用部位、共用設施設備維護以及專項維修資金管理）明確授予了業主自治體。對業主的相關權利的法律確認，及對于業主自治體擁有的公共權力的政治認可，正是國家向社會賦權的過程。由此，社會成員得以
通過聯合的形式獲得一定限度的公共權力，而不再是一切都由政府決定。強權統制下的社區，不可能有真正的和諧；黨所堅強領導下的業主自治，才可能形成生動活潑的和諧局面。2、業主自治是社會權力中心分散化的過程。對業主自治體的承認和賦權，意味著計劃體制下城市的傳統社會組織架構和權力制度體系繼政企分開之后的又一次重大變革。一般而言，民間組織可分為兩類，一是建立在共同經濟利益基礎上的民間組織，二是建立在共同理念基礎上的民間組織。屬于前者的業主自治體正在成為當前中國最活躍的一種民間組織。權力的去中心化是現代民主制度的一個重要特征。業主自治體的出現并不是降低政府的社會管理能力，相反為政府在市場經濟體制下實行高效“治理”提供了可能。
3、業主自治是法治觀念增強的過程。業主既是新的經濟生活的產物，也是由法律加以確認的社會身份。雖然業主自治體所處的法律制度環境一直存在著種種缺陷，但是業主自治體的民主實踐從一開始就力圖建立在法治基礎之上，尋求各種法律法規——在法律法規缺失的情況下尋求相關的政府規范性文件——作為民主實踐的支撐。在業主委員會的各種自治實踐和維權實踐中，法治化成了最迫切的呼聲。
4、業主自治是民主意識提升的過程。業主自治體試圖約束政府行為使之法治化，這一民主訴求的重要基礎在于業主及業主自治體的民主意識的提高，即把業主自治體獲得公共權力的合法性視為業主民主自治的必然產物。在某種意義上，作為公共權力的執行機構，業主委員會就相當于一個小區內的“政府”。許多人不是把選舉產生的業委會成員單純地視為熱心公益事業的人，而更關心他們濫用公共權力或無所作為的潛在可能性。民主對于業主來說再也不僅僅是選舉而已，而且還包括對小區公共事務決策的民主參與以及對公共事務執行情況的民主監督。
（二）業主委員會的性質
在社區維權斗爭中，業主委員會扮演著相當重要的角色。它是由物業管理區域內業主代表組成的，代表業主的利益，向社會各方，包括向國家行政機關反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。目前上海已成立了近3,000個業主委員會。[5]
1、業主委員會的法律地位
國家的有關法律、法規，對業主委員會的界定僅僅是“業主大會的執行機構”。這一模糊的定性，使得理論界對業主委員會的法律地位持有不同的觀點。有的認為，業主委員會是獨立的社團法人；有的認為，業主委員會是享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織；還有的則認為，它既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條的規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”筆者認為，目前我國的業主委員會既非自然人，也非法人，應屬于訴訟法規定的“其他組織”，它符合以下三個條件：（1）合法成立。業主委員會是依據《物業管理條例》，在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的；（2）一定組織機構。根據《物業管理條例》的規定，業主委員會由主任、副主任、委員組成，并作了一定的組織分工；（3）有一定的財產。業主委員會財產主要來源于以下幾個方面：物業的共用部位、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房及由此產生的收益（如停車場收費、樓頂廣告牌位租金等）；住宅共用部位、共用設施設備維修資金，以及維修資金孳生的利息；等等。
綜上所述，業主委員會已具備了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規定的條件，應屬具備民事主體資格的“其他組織”。盡管由于我國物業管理立法工作相對滯后，對于業主委員會的民事主體地位尚無明文規定，但依據法理、依據行政規章均無可否認業主委員會的民事主體地位。而隨著業主依法維權意識的逐漸提高，業主委員會與開發商或物業公司之間的法律糾紛時有發生，其中較為有名的如上海市虹古小區業主委員會訴上海溫哥華房地產開發公司物業管理糾紛案[6]，當地法院根據上述原則，在無明確法律、法規規定的情況下，依據國務院、各級地方政府的政策規定受理了此案并做出了公正判決。
2、業主委員會與居民委員會的關系
中國當前城市的基層社區組織由居民委員會、物業公司、業主委員會構成。在上海康健街道的社區，人們稱這三者為“三駕馬車”，并視其為基層社區生活管理的決策中心。從形式上看，居民委員會是與國家基層政權相聯系的一種群眾自治組織，是政府基層組織網絡的一部分，屬于行政社會系統；業主委員會是與業主相聯系的一種群眾自治組織，屬于業主社會系統。[7]《物業管理條例》第十四條規定，住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。第二十條規定，業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督；住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。由此可見，二者之間是指導和被指導、監督和被監督的關系。（未完待續）
（作者系上海政法學院教授）
注釋：
[1]張磊：《業主維權運動：產生原因及動員機制》，《社會學研究》20**年第6期。
[2]房改后的物業管理領域不再是從前的行政運作，物業的維護與服務由專門的物業公司提供，目前我國物業管理企業已超過20000家，從業人員達200多萬人。
[3]中國首屆“霸王現象”認知度調查，由中國產業報協會同30余家新聞媒體聯合發起。承擔此次調查問卷設計和數據分析的中國社會調查所，共收到來自全國各地的調查問卷58275份。公眾評出的十大“霸王行業”為：電信、房地產/物業、保險、電力、教育、醫療、銀行、鐵路、交通、超市。來源：新浪網。
[4]叢廣林：《業主自治法律問題研究》，來源：天下房地產法律服務網。
[5]數據來源于上海市房屋土地資源管理局物業管理處張年處長參加上海電
臺新聞頻率990《都市家園》節目時對上海物業情況所作的介紹。[6]上海虹古小區業主委員會系上海市仙霞路３０號樓業主代表人，為其提供物業服務的上海溫哥華物業管理有限公司未經其同意，和中國聯合通信有限公司上海分公司擅自在該大樓房頂上安裝數字移動通信網基站。業主委員會認為業主的合法權益受到侵害，遂向上海市長寧區人民法院起訴要求被告支付建站使用費。案情詳見：中國房地產網。
[7]李友梅：《基層社區組織的實際生活方式》，《社會學研究》20**年第4期。
篇2：和諧社會與物業管理服務
和諧社會與物業管理服務
由于中央的提倡、輿論的呼吁、群眾的呼應，和諧成了我們共同關注的話題，成了我們共同追求的目標。
方塊的漢字很有意思，它是象形字，看到它的形狀，便聯想到它的意義。和諧，指協調、配合得當。
中國人也很有意思，一個字、一個詞，賦予它好多好我的含義。例如“和”字，把它組成和善、和氣、和藹、和睦、和好、和平、和緩、和解、和約，再加上和諧，便成了大滿貫。當然，還可以組成另外一些有意義的詞。
和諧，要求人與自然的和諧，人與人的和諧，人與社會的和諧，國家與國家的和諧。筆者的職業是物業服務人，膚淺地說說和諧與物業服務、物業服務的和諧。
一、和諧需要物業服務
強大的中國經濟的引擎已經發動起來，昏睡的獅子早已醒來，中國積累了龐大的社會財富。別的不說，只說高樓大廈如雨后春筍，物業設施日新月異，如何管理？這就足夠了。
不少人認為，物業服務就是派幾個保安，找幾個清潔工，擺一張桌子，安一部電話，收物業服務費。不用說，這也太膚淺、太幼稚、太不把物業服務當一回事了。
不管怎么說，物業服務事實上已經成為城市管理的一部分，已經參與了城市管理。城市管理需要物業服務，城市管理離不開物業服務。君不見，春節期間限放煙花爆竹，找物業服務；收城市生活垃圾處置費，找物業服務；簽訂消防管理責任書，找物業服務；計劃生育、控制人口盲目增長，找物業服務；辦理戶口遷移證明，找物業服務；春秋植樹造林、滅鼠統一行動，找物業服務；開通有線電話、天然氣，找物業服務......甚而至于，鄰居、兩口子鬧矛盾，也要找物業服務。
創建和諧社會，怎么可以不要物業服務，怎么可以不要物業服務的參與？
二、物業服務需要和諧
物業服務服務涉及的內容較多，涉及的矛盾也很多。為了強調服務意識、服務理念，提出“業主至上、服務第一”、“顧客總是對的”，也無可厚非。但如果不敢提管理、避免提管理，這就有失偏頗。還有一種說法，管理的是物業，服務的是人。我以為，這也是理不直、氣不壯的又一種表現，還是不敢名正言順地說管理，抓管理。創建和諧社會，丟掉管理，與丟掉服務一樣，都是不行的。這就象人的兩支手、兩條腿一樣，缺了哪一件都不行。
什么在是物業服務，專家學者們有許多詮釋。我膚淺地認為：物業服務，不只是對物業的管理，而是管人理物。這樣一說，必定譴責聲、討伐聲四起：反了，放肆！我是主人，你是仆人，豈容你反客為主？且慢，只管物不管人的物業服務，豈不成了倉庫管理、貨場管理。物業服務不管人只管物，怎么說得通？例如電梯，無論例行保養、年檢，是管理或是服務？對于國家特種設備管理部門，自然是管理，她在履行管理職能。對于物業服務企業而言，我認為是服務，是對電梯的維護、呵護、清潔、潤滑、高速、檢查。也不可簡單地說對物是管理，沒有服務。對于業主及物業使用人，不但要服務，而且要誠心誠意，周到細致地服務。物業服務企業不能以管理者自居，而只能以服務員的角色出現。但是，還有另一面，如果寵物嚇人、咬人，你是管狗呢，還是管理狗的主人呢？既然中國人都知道：“打狗還得看主人”，說明我們得先把狗放在一邊，把人看了再說。又如，某人心曠神怡，引吭高歌，噪聲擾鄰，我們是去關掉音響、砸爛音響呢？還是去管理唱歌的人呢？例子多了，恕不一一列舉。
對于物業服務而言，服務不到位、管理不到位，都會不和諧。
三、自己管理好自己，是最好的和諧
三晴兩雨、風調雨順是和諧；風和日麗、四季如春是和諧；萬紫千紅、鶯歌燕舞是和諧；鄰里和睦、互助友愛是和諧；慈善事業、獻血、獻愛心是和諧；救助災區、捐錢捐物是和諧；上下齊心、和衷共濟是和諧。
作為物業服務人，應多點愛心、多點溫暖、多點微笑、多點善舉、多點理解，和顏悅色、和風細雨。尊重業主及物業使用人，保持服務質量，注重服務態度，收費質價相符，是營造和諧物業服務的基本條件。
對于內部員工，注重制度建設，制度面前，人人平等；注重思想教育，多換思想少換人，不換思想才換人；對于初犯、偶犯、情節不重、認錯態度好的員工，可從輕處罰或免予處罰；對于員工的實際困難，能夠幫助的，給予力所能及的幫助。
在物業服務企業之間，多交流，互相學習、取長補短。同行既是競爭對手，也是賽場朋友。盡可能實現雙贏或多贏。有不同看法、意見分歧，可以和而不同。求大同、求小異，在實踐中嘗試，探索中加以解決。少爭論，多做事。同業內不能搞惡性競爭，不可損人利已或損人害已。
因為有排解不開的矛盾，才需要管理。為了維護社會秩序，才需要國家機器。管理與被管理本身就是一對矛盾。物業服務中的紛繁復雜的矛盾，只靠服務、只靠微笑、只靠耐心、只靠理解，也不可能都解決。還需要立法、需要法制、需要強制。
物業服務活動的參與者，不只是物業服務企業，還有業主及物業使用人、政府主管部門、物業建設單位。陰陽協調才和諧，剛柔相濟才和諧。
各方面的角色到位、自節自律，才是最好的和諧。
文章來源：重慶物業文/張大明
篇3：物管服務是構建和諧社會不可或缺的力量
物管服務是構建和諧社會不可或缺的力量
構建社會主義和諧社會既是黨中央在新世紀新階段我國社會主義發展道路進程中提出的宏偉戰略任務，同時，這也是全社會民眾的迫切需要和共同要求。構建和諧社會是一項宏大而復雜的系統工程，如何實現這一宏偉目標，需要引起全體國民的高度重視，各行各業都應積極地投身到這項工作中來，依托中央科學地決策，各級政府合理地安排布署，各部門和各行各業扎實細致，有步驟地把各項工作落實到實處，從而使該項工程得以順利實現。
作為構建和諧社會中不可或缺的重要力量---物業服務企業如何發揮自身的作用，我個人認為應從以下幾方面入手：
一、搞好社會調研，積極參與政府決策
構建和諧社會是我國社會主義市場經濟發展過程中在新形式下提出的又一發展項目，科學的決策、合理的設計，都離不開廣泛的信息收集和社會調研，作為從事社會基本組成單元---社區服務工作的物管企業應在政府部門的統一安排和部署下，扎實細致地搞好社區調研，廣泛收集人們在價值觀、生活觀、道德觀、社會觀、居住觀等各個領域的信息，分門別類地對各種數據加以統計和整理，匯集成冊，提供給政府部門，為其科學決策提供真實有效的基礎信息和數據。
二、廣泛開展橫向聯系和交流，共織和諧社區網
和諧社會是由無數個和諧的社區連結而成的，社區與社區之間的和諧共融、互補、包容是連接的軸線，這就要求各物管企業圍繞構建和諧社會這一框架藍圖，廣泛深入地進行全方位接觸和交流，使構建和諧社區處于一種互動互融的狀態，實現個體與整體的統和諧，局部和全局的和諧共融，避免出現“一騎絕塵”的狀況，而要達到“濃妝淡抹總相宜”的完美境界，圍繞這一目標，全體物業人應團結起來，統一認識，共同行動，加強合作，充分交流，互通有無，資源共享，為實現這一新時期的歷史使命而共同奮斗。
三、切實抓好內部建設，努力構建和諧社區
社區和諧的構建主要體現在以下幾個方面：
1、公司上下和諧統一
作為擔負社區管理與服務任務的物管企業，要把“以人為本”的核心指導思想貫穿在各項工作中去，使管理制度、企業文化、服務理念等和諧統一，使整個企業能夠在構建和諧社區的全過程中保持協調一致，步伐一致，成效顯著并能得到較好的鞏固，使每一個物業人能夠真正成為構建和諧社區的倡導者、引導者和實施者。
2、管理與服務的和諧均一物管企業管理的是固定的物，而服務的是動態的人。管理與服務的和諧性，實質就是物與人的和諧性，這里所指的物是指社區里的為廣大業主服務的生活設施、文化設施、健身設施等。物的完好是滿足人正常生活、工作的保障，而人對物的認識、了解、自覺的維護是確保物處于完好狀態的重要因素。也就是說，物管公司應依靠物管人員使用好、維護好和完善小區所有設備設施，使其不因設備設施的故障，給小區帶來不和諧因素，而讓其為小區的和諧服務。物管公司對人的服務是指物管人員對業主的盡善盡美的優質服務。高品質是服務，是小區和諧的首要條件，否則，小區的和諧就是一句空話。如何實現兩者的和諧統一，物管企業除了多形式、多頻次、多渠道地開展宣傳教育活動以外，應致力與搭建人物相融的知識平臺，激發廣大業主關心身邊事物的積極性和興趣性，主動投身到愛護社區環境和設施設備中來，只有做到了這一步，才能真正實現人與物的和諧統一。
3、物管企業與業主、業主與業主的和諧相融
物管企業與業主、業主與業主是通過社區這個載體而連結在一起的，他們同時也構成了構建和諧小區的主體，他們能否達到和諧相融是能否實現和諧社區這一目標的決定因素。物業服務公司應以一個組織者和召集者的身份高度重視構建和諧社區的重要性，忠實地履行自己的職責，盡最大能力去維護業主的切身利益，用真誠的服務為廣大業主營造一片舒心之地，安心之園，放心之家。同時，社區文化建設應廣泛考慮業主的不同文化層次，生活背景，精神需要，年齡需求等，多渠道地提供廣大業主相五交流的文體活動平臺，讓業主在這一社區舞臺上充分展示自己，了解他人，培養大家愛護家園，熱愛鄰里的道德情操，激發大家共同參與社區建設的積極性和使命感，只有當廣大業主都積極參與到和諧社區構建工作中來時這一目標才能得以順利實現。
總之，構建和諧社會是一項需要全社會都參與進來而又需要常抓不懈的系統工程，應引起全社會的高度重視和共同參與，物業服務企業應與社區居委會一道，充分發揮前沿陣地的作用，在各級政府職能部門的統一部署和業務指導下，扎實細致地做好各項構建工作，把物業服務和構建工作有機地結合起來，把創優工作和構建工作有機地結合起來，廣泛加強橫向聯系，與社會各界結成構建聯盟，讓和諧社區之花開滿神州大地，讓和諧社會之歌唱遍大江南北。
重慶佳禾物業服務有限公司總經理張明紅