探討物業(yè)管理停車合同性質(zhì)認定

　　隨著購買能力的不斷提高，城市居民以汽車作為代步工具日益普及與此同時也產(chǎn)生出車輛停放安全等一系列矛盾糾紛，在汽車因停放小區(qū)被盜責(zé)任由誰承擔(dān)的問題上更是爭論不休本文通過某小區(qū)業(yè)主訴訟物業(yè)管理公司停車管理服務(wù)合同糾紛的具體案例，對停車合同性質(zhì)從其產(chǎn)生停車位權(quán)屬物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容停車收費依據(jù)合同性質(zhì)特征等方面加以綜合分析，以期闡明對停車合同性質(zhì)的認定應(yīng)視不同情況而定，不能簡單的歸結(jié)為保管合同

　　近期某小區(qū)發(fā)生一起汽車失竊案件，業(yè)主將物業(yè)管理公司訴之法院，要求其賠償全部損失，繼而引發(fā)了一場應(yīng)由誰為被竊汽車買單之爭；車主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一詞，各方人士眾說紛紜，莫衷一是就各地區(qū)對此類案件的判例來看，因現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失或不甚明確，導(dǎo)致各地法院的判決也是五花八門可以預(yù)見，隨著汽車家庭化的進一步普及，此類賠償責(zé)任之爭必將引發(fā)更大范圍的矛盾對立為此，特從小區(qū)停車合同性質(zhì)角度出發(fā)對此賠償責(zé)任的界定予以探討

　　一停車費停車合同產(chǎn)生之前提

　　某小區(qū)汽車

　　失竊一案，車主主張物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任的依據(jù)為：因向物業(yè)管理公司交納了費用，所以汽車發(fā)生損壞丟失等一切問題均應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任，即把停車費歸于保管費范疇，把責(zé)任歸結(jié)為保管責(zé)任但停車費究竟是何費用，物業(yè)管理公司是基于什么進行收費？

　　在此首先需明確停車費停車合同因何產(chǎn)生

　　（一）停車位權(quán)屬

　　從目前實際情況來看，商品房住宅小區(qū)的停車位大致可分為：地面停車位，地下停車位，樓房首層架空專屬停車位依據(jù)南京市 商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）

　　小區(qū)地面停車位及相當(dāng)于標準配件總量 15 ％的地下停車位為全體業(yè)主共有，相當(dāng)于標準配件總量 85 ％的地下停車位為開發(fā)商單獨所有，樓房首層架空專屬停車位為某業(yè)主單獨所有

　　（二）物業(yè)管理公司收費依據(jù)

　　物業(yè)管理公司對小區(qū)汽車停車位無所有權(quán)，其收費權(quán)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所派生出的管理權(quán)而享有；其收取費用的標準仍由價格主管部門予以核定 南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

　　第七條物業(yè)服務(wù)收費包括公共服務(wù)費和代收代辦服務(wù)費特約服務(wù)費物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)提供服務(wù)的內(nèi)容特點的不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價普通住宅的公共服務(wù)收費及住宅區(qū)停車服務(wù)等專項服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價

　　（三）停車合同與物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)系

　　就目前而言，無論是開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，或業(yè)主委員會與新選聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在合同中都缺乏車輛停放責(zé)任條款，導(dǎo)致發(fā)生車輛失竊時在物業(yè)服務(wù)合同約定中無法明確責(zé)任另一方面開發(fā)商與物業(yè)管理公司，或業(yè)主與物業(yè)管理公司一般也未單獨訂立停車合同，雙方是基于收費交費形成了一種事實上的合同關(guān)系因物業(yè)管理公司管理權(quán)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定而產(chǎn)生，停車位屬于其所管理的范疇，故停車合同是由物業(yè)服務(wù)合同所派生出的物業(yè)服務(wù)合同是停車合同產(chǎn)生的前提

　　二停車合同性質(zhì)認定

　　物業(yè)管理公司在抗辯中主張停車費不屬于保管費，是物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取的服務(wù)費此案引發(fā)的爭論中相當(dāng)一部分認為，停車費其性質(zhì)為場地租賃費這里，首先必須明確如保管合同服務(wù)合同租賃合同等幾種合同的特征

　　停車合同既符合保管合同的特征，也符合土地使用權(quán)租賃合同的特征，并且具有服務(wù)合同的特性關(guān)于提出停車過程的四個特征均符合保管合同的特征，有其正確性，但不能因此認定停車過程只能是保管合同的履行過程一種行為，完全可能符合多種合同關(guān)系的特征

　　首先向車主發(fā)放停車卡，既可理解為保管人給付的保管憑證，也可理解為租賃合同成立的憑證，車主據(jù)此可以停車由于保管合同與租賃合同均為雙務(wù)合同，因此停車合同是雙務(wù)合同的這一特征，不足以將保管合同和租賃合同區(qū)分開來

　　其次停車合同的標的，既可理解為保管服務(wù)這種勞務(wù)，也可理解為車位使用權(quán)車主付費取得租賃物

　　( 車位 ) ，取車時返還租賃物 ( 車位 ) 在停車合同中，由于合同類型的不同，權(quán)利義務(wù)指向的對象標的也就不同，并且互相并不排斥因此，不能據(jù)此認定只能是保管合同

　　再次所謂實踐合同，是指除雙方合意外，尚須交付標的物才能成立的合同保管合同是實踐合同，在交付保管物時合同才成立而租賃合同是諾成合同，雙方合意，合同即告成立在停車合同中，既可認定合同在合意時成立，也可認定在停車時才成立在單次停車時，合意與停車同時完成，很難區(qū)分在包月停車時合意在先，停車在后但顯然合同在合意時即已成立，若車主僅停車半月，恐怕不能僅付半月停車費，若此則更像租賃合同因此，停車合同既具有實踐合同的特征，又具有諾成合同的特征不能以此區(qū)分合同類型

　　最后在保管合同關(guān)系中，不轉(zhuǎn)移保管物 (

　　車輛 ) 的使用收益和處分權(quán)，僅轉(zhuǎn)移占有權(quán)而租賃合同關(guān)系中，在租賃物 ( 車位 ) 上停放的車輛，其占用使用收益處分權(quán)均不發(fā)生轉(zhuǎn)移在停車行為中，車輛的占有權(quán)很難說已發(fā)生了轉(zhuǎn)移因為車鑰匙并不交給停車場，有時司機還留在車上等候，停車場并未完全控制車輛但是如果車主拔車鑰匙走人，車輛確實也脫離了車主的占有此時停車場車輛的占有狀態(tài)處于無主狀態(tài)因此，很難根據(jù)這一特征來區(qū)分合同類型

　　很多物業(yè)管理公司在停車收費票據(jù)載明的車位場地服務(wù)費或停車卡載明的車位停車卡屬于格式條款的性質(zhì)，但不能簡單地歸于無效因為 合同法

　　第三十九條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵

循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明如果免除或者限制其責(zé)任的條款一律無效，還需要提請對方注意嗎？可見 合同法 并未完全否定這類格式條款但作為提供格式條款一方的物業(yè)管理公司在開具票據(jù)時，應(yīng)盡到提請業(yè)主注意的義務(wù)并做出明示的解釋

　　如果小區(qū)在入口明顯處張貼告示：物業(yè)管理公司僅依據(jù) 物業(yè)服務(wù)合同

　　對小區(qū)停車位提供車位劃線維護秩序等方面的服務(wù)，車輛丟失損毀不賠或者在車輛駛?cè)霑r發(fā)放的停車卡上載明同樣告示，那么，收費票據(jù)上單方聲明：車位場地服務(wù)費，因符合 合同法 第三十九條，應(yīng)當(dāng)有效若在收費票據(jù)上載明同樣告示，在停車收費開始時交付給車主，而不是在停車結(jié)束時才交付，那么即使沒有在入口張貼告示或在停車卡上載明告示；由于相當(dāng)于在訂立合同時提請了車主注意，也應(yīng)有效同樣，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理合同中或業(yè)主單獨與物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)停車的合同中，約定了告示內(nèi)容，也應(yīng)有效

　　三結(jié)語

　　對于停車合同性質(zhì)認定，目前法律法規(guī)規(guī)章最高院司法解釋尚未對其做出明確界定，加之業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時對停車責(zé)任條款未做出約定，導(dǎo)致爭論頗大為避免此類矛盾，這就需要業(yè)主與物業(yè)管理公司在簽訂 物業(yè)服務(wù)合同 時明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任

　　參考文獻：

　　1. 王利明， 合同法研究 ，中華人民大學(xué)出版社， 20**

　　2. 吳春燕， 典型合同糾紛案件訴訟證據(jù)運用 ，中國檢察出版社， 20**

　　3. 王立久， 物業(yè)管理法規(guī) ，北京大學(xué)出版社， 20**. 11

篇2：停車場承包管理合同

　　停車場承包管理合同

　　甲方：廣州市________公司

　　乙方：__________

　　甲方同意將天河路____、____號____大院停車場發(fā)包給乙方承包管理，經(jīng)雙方友好協(xié)商，簽訂本合同。

　　一、承包范圍：天河路____、____號____大院內(nèi)的汽車、摩托車、單車保管站。

　　二、承包價：每月壹萬陸仟元正。

　　三、承包期限：壹年(_____年___月___日至______年___月___日)

　　四、付款方式：按月支付承包價，每月5號前由乙方向甲方財務(wù)部門交付上月承包費用。

　　五、在簽訂合同之日起，乙方應(yīng)在七天向甲方交付伍萬元的保證金，用于擔(dān)保停車場所有停放的車輛和財物的保管責(zé)任(包括車輛丟失)和本合同的違約責(zé)任，合同到期不再續(xù)簽時，乙方已盡到保管責(zé)任并交接手續(xù)完善時甲方退還保證金(不計利息)，否則保證金不予退還。

　　六、甲方自用的汽車(陸臺)、摩托車(伍臺)，以及甲方認可的上級主管局國家職能部門的車輛進入大院的，乙方應(yīng)提供免費保管。

　　七、甲方的義務(wù)：

　　1、負責(zé)車輛保管站經(jīng)營許可證的申領(lǐng)，購買車輛保管發(fā)票及代繳發(fā)票稅(稅費由乙方按實際發(fā)生額負擔(dān)，每月1~5號向甲方財務(wù)交付)。

　　2、對乙方制定的車輛管理制度和發(fā)布相關(guān)的通知、通告進行審核、未經(jīng)甲方審核批準的信息不能公布和實施。

　　3、提供完善的消防設(shè)施。

　　八、乙方的義務(wù)：

　　1、遵守國家政策法規(guī)和甲方的相關(guān)管理制度，制定和完善車輛管理制度，應(yīng)盡職盡責(zé)，保管好停放在停車場的車輛。

　　2、按國家物價部門核準的保管車輛收費標準收費。

　　3、簽訂承包合同后，按車場實際車位購買車位保險。

　　4、負責(zé)摩托車、單車保管站使用的水、電的費用。

　　5、對在承包過程中出現(xiàn)的車輛被盜、車輛損壞等負全責(zé)。

　　6、承包后立刻統(tǒng)一更換月保牌和停車牌。

　　7、每月5號前向甲方財務(wù)交付車輛保管發(fā)票的稅費。

　　8、負責(zé)使用的洗手間的衛(wèi)生清潔和管理工作。

　　9、負責(zé)繳納車輛管理稅費。

　　10、按附件執(zhí)行管理制度、員工守則、服務(wù)標準。

　　九、乙方在承包過程中出現(xiàn)一個月不繳交承包費用的，合同自動終止，保證金不予退還。

　　十、乙方在車輛保管過程中出現(xiàn)故意傷害、破壞進駐中心的人員和車輛的情況或連續(xù)發(fā)生兩次車輛被盜的情況或車輛被盜沒有給予賠償視為末盡保管責(zé)任，乙方應(yīng)自付賠償費，甲方不予退還保證金，本合同自行終止。

　　十一、未盡事宜或因環(huán)境、政策發(fā)生變化引致的問題，由雙方本著誠信、公平的原則協(xié)商解決，如協(xié)商不成交天河區(qū)人民法院訴訟解決。

　　十二、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。各具法律效力。

　　甲方(簽章)：廣州______公司乙方(簽章)：___________

　　簽約人：_________　　簽約人：_________

　　簽約日期：____年___月___日簽約日期：______年___月___日

篇3：小區(qū)停車位出租合同

　　小區(qū)停車位出租合同

　　甲方(出租方)：____________

　　地址：____________

　　代表人：____________

　　電話：____________

　　乙方(承租方)：____________

　　住址：____小區(qū)____棟____單元____號

　　房屋產(chǎn)權(quán)人：____________

　　電話：____________

　　為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，____開發(fā)商將小區(qū)現(xiàn)有的停車位委托給甲方進行經(jīng)營管理。據(jù)此，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實信用的原則下，就甲方將小區(qū)停車位出租給乙方使用的事宜達成一致意見，特訂立本合同。

　　第一條 停車位編號、位置、面積

　　停車位編號：__________

　　位置：__________

　　面積：__________

　　第二條 承租期限

　　乙方承租期限即為本合同的有效期限。

　　本合同的有效期限為_____年，自____年___月___日始至____年___月___日止。

　　合同期滿經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。

　　第三條 租金及其支付方式

　　租賃車位按照先付款后使用的原則，乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后，不再退費。

　　乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續(xù)租書面申請，獲得甲方同意后辦理相關(guān)手續(xù)。過期視為放棄續(xù)租權(quán)，甲方無須將乙方列入下一期車位租賃計劃內(nèi)。

　　乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣____元。

　　租金支付方式為：

　　第四條 雙方責(zé)任

　　甲方責(zé)任：

　　1、根據(jù)____開發(fā)商的授權(quán)和本合同的約定向乙方提供停車位；

　　2、負責(zé)停車位的公共秩序維護工作；

　　3、負責(zé)停車位的衛(wèi)生清潔工作。

　　乙方責(zé)任：

　　1、不得將停車位轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借給他人；

　　2、承租的停車位只用于停放機動車輛；

　　3、停放的機動車輛變更的，應(yīng)告知甲方；

　　4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行；

　　5、在停車位內(nèi)修理車輛或清洗車輛須經(jīng)甲方許可；

　　6、車輛進出停車位不得妨礙甲方的物業(yè)管理活動和其他業(yè)主、物業(yè)使用人的活動。

　　第五條 停車位的所有權(quán)及維護

　　停車位的所有權(quán)____開發(fā)商。

　　其維修養(yǎng)護工作由甲方根據(jù)所有者的授權(quán)進行維修養(yǎng)護。

　　第六條 甲方免責(zé)

　　乙方車輛在停車位內(nèi)損壞的，除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致或甲方?jīng)]有履行職責(zé)所致的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任；

　　乙方車輛在停車位內(nèi)丟失的，除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任；

　　對于乙方車輛在停車位內(nèi)損壞或丟失的，甲方將協(xié)助乙方向公安機關(guān)報案并配合公安機關(guān)對案件進行調(diào)查和處理。

　　第七條 其它

　　1、因小區(qū)開發(fā)、規(guī)劃等原因須提前解除合同的，甲方應(yīng)于____日前通知乙方；

　　2、甲方將建立健全停車位的各項管理規(guī)定；

　　第八條 不可抗力

　　在履行本合同的過程中出現(xiàn)不能預(yù)見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責(zé)，但雙方應(yīng)盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責(zé)任方應(yīng)予賠償。

　　第九條 違約責(zé)任

　　1、除本合同本條規(guī)定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權(quán)要求違約方支付____元的違約金；

　　2、乙方應(yīng)按時繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金，乙方拖欠租金的，按日 ‰向甲方支付違約金；

　　3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規(guī)定使用停車位的，給小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)使用人或甲方造成損失的乙方應(yīng)予賠償。

　　第十條 爭議的解決

　　本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協(xié)議進行約定。

　　在履行本合同過程中發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的雙方可提交仲裁委員會仲裁，對仲裁委員會的裁決雙方均應(yīng)遵守，仲裁不成的雙方可以依法向人民法院起訴。

　　本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式 三 份，甲乙雙方各執(zhí) 一 份，報____開發(fā)商備案一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。

　　甲方：________乙方：________

　　簽訂日期：________簽訂日期：________