對當(dāng)前業(yè)主組織的一些思考
業(yè)主組織如何從現(xiàn)在這種在房地產(chǎn)主管部門登記的沒有完全行為能力的非法人組織，向在民政部門登記的法人組織NGO過渡，這種過渡應(yīng)建立在業(yè)主自愿和市場化選擇的基礎(chǔ)之上，不能一刀切，不能要么都成立，要么都不成立，非此及彼。
1物業(yè)管理兩個(gè)市場主體，一個(gè)是業(yè)主，一個(gè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。兩者雖然市場地位不對等，但并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)來換取報(bào)酬的這項(xiàng)交易行為，只要質(zhì)價(jià)相符，沒有強(qiáng)買強(qiáng)賣，體現(xiàn)公平市場經(jīng)濟(jì)原則就可以了。比如說電話公司提供通話服務(wù)，不會(huì)把客戶都組織起來是一樣的道理。
2當(dāng)然物業(yè)服務(wù)有不同的地方，例如房屋不能移動(dòng)，業(yè)主無法單獨(dú)消費(fèi)，只能統(tǒng)一集體消費(fèi)物業(yè)服務(wù)等，但這并不影響這種一對多的服務(wù)交易行為。現(xiàn)在很多人覺得業(yè)主是弱勢群體，必須組織起來，這樣雙方才是平等的市場地位，其實(shí)這未必可以解決現(xiàn)在物業(yè)管理存在的問題，反而可能會(huì)帶來新的問題。
3如何把業(yè)主組織起來，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)如何有效運(yùn)作？實(shí)際上從這幾年業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，成功的案例不多。很大一方面，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成功與否取決于委員的個(gè)人素質(zhì)，當(dāng)一個(gè)組織的成功寄托于個(gè)人素質(zhì)之上而不是制度保障的時(shí)候，這個(gè)組織的命運(yùn)也就可想而知。
4當(dāng)然成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主天然的權(quán)利，不應(yīng)剝奪，他應(yīng)該有成立的權(quán)利也應(yīng)該有不成立的權(quán)利，我們制度設(shè)計(jì)往往非此及彼，沒有中間選項(xiàng)。現(xiàn)在這種建委或者街道辦當(dāng)婆婆的模式只是一種臨時(shí)狀態(tài)，在沒有更多制度保障的前提下，很多人對業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作又理解偏差，是造成目前運(yùn)作整體困難的原因所在。
5業(yè)主委員會(huì)理應(yīng)在民政局登記注冊，對業(yè)委會(huì)的準(zhǔn)確定位，是一個(gè)非盈利組織，NGO，決策范圍僅限于本小區(qū)內(nèi)圍繞房屋而衍生出的各項(xiàng)服務(wù)，他僅涉及房產(chǎn)，不涉及居住的人，他和社區(qū)民主沒有任何關(guān)系，不應(yīng)擴(kuò)大他的內(nèi)涵，這是一種因?yàn)榉课莨餐幼。a(chǎn)權(quán)共有，而共同決策涉及房屋服務(wù)的一個(gè)非盈利組織。
6民政局注冊登記是相對容易的事，難點(diǎn)是必須要有一系列制度保障，包括選舉制度、財(cái)務(wù)制度、決策機(jī)制等等，這也需要社會(huì)大環(huán)境也就是法制環(huán)境要配合，在香港涉及到財(cái)務(wù)或者申報(bào)房屋文件如果造假，查出來是要負(fù)刑事責(zé)任的，而目前業(yè)主委員會(huì)胡搞之后，拍拍屁股可以走人，沒有任何懲罰措施。
7從成立到?jīng)Q策如果有完善的制度保障，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上就是一個(gè)實(shí)體，可以看成他就是一個(gè)物業(yè)管理公司，他可以決策自己請人管理本小區(qū)，也可以委托保潔、綠化、保安等幾個(gè)公司管理本小區(qū)，也可以委托一家物業(yè)管理公司管理本小區(qū)。只要是全體業(yè)主的真實(shí)意見表達(dá)就可以了，業(yè)主不能輸打贏要，必須理性接受。
8擺在業(yè)主委員會(huì)面前的是一道又一道無法逾越的鴻溝，即使最理想的狀態(tài)也只能象香港業(yè)主立案法團(tuán)一樣，而這種服務(wù)模式的定位是低端、入門級、保障型的服務(wù)模式。當(dāng)然從業(yè)主委員會(huì)這個(gè)組織角度來說，這是趨勢也是方向，但需要整體社會(huì)大環(huán)境配合，不是一朝一夕就可以完成的，樂觀點(diǎn)估計(jì)也得10-20年時(shí)間。
9從業(yè)主的角度來說，業(yè)主利益最大化就是房屋可以正常使用，因?yàn)橛辛己玫木S修保養(yǎng)而使房產(chǎn)保值增值。業(yè)主委員會(huì)這個(gè)管理模式顯然不是最佳解決方案，而只是入門級解決方案。中、高端解決方案就是由專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)，選擇何種解決方案應(yīng)該由全體業(yè)主決定。說白了，跟誰過不去，別跟自己的錢過不去。
10之所以現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)這么多問題，就是沒有建立起一套公平競爭的市場環(huán)境，甚至出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。維護(hù)業(yè)主利益，和業(yè)主利益最大化這一塊，好的物業(yè)服務(wù)公司是決定因素，業(yè)主委員會(huì)的好壞不是決定因素；而出現(xiàn)問題的小區(qū)，即使有好的業(yè)主委員會(huì)，壞的物業(yè)服務(wù)公司如果存在，依然是決定因素。
11物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好壞是決定小區(qū)業(yè)主利益的最直接因素，抓好物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以解決行業(yè)的很多問題，單純抓業(yè)主委員會(huì)這一塊，舍近求遠(yuǎn)，事倍功半，可能最后還不討業(yè)主的好。因?yàn)楹芏鄻I(yè)主為了利益最大化，是可以也愿意讓渡自己的權(quán)利，就是不成立業(yè)主委員會(huì)，由有品牌的物業(yè)公司來服務(wù)就可以了。
12為什么作為業(yè)主不主張自己的權(quán)利成立業(yè)主委員會(huì)呢？因?yàn)槔嬉呀?jīng)得到保障，而且往往還有溢價(jià)，如果再疊床架屋，以中國人的辦事風(fēng)格，業(yè)主委員會(huì)是虛的還好辦，如果是實(shí)體再爭強(qiáng)好勝，最后小區(qū)一定是搞的一塌糊涂，以全體業(yè)主負(fù)出沉重代價(jià)收場，所以寧愿不要這個(gè)權(quán)利。最重要一點(diǎn)，不能和自己的錢過不去。
13作為精明的業(yè)主，擺在買房第一位要考慮的，就是哪家
企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，這一點(diǎn)最重要，甚至是決定因素，因?yàn)橥?0年你都要和這家公司打交道。另外你的鄰居是什么樣的人，也是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，現(xiàn)在理性的聲音太少，非理性聲音太多。國外法制較完備，公司也不敢亂來，選擇哪里居住就看鄰居，因?yàn)橐采婕暗焦灿挟a(chǎn)權(quán)問題。14將來業(yè)主組織可向三個(gè)方向發(fā)展，一是不成立業(yè)委會(huì)，定期召開業(yè)主大會(huì)，決議續(xù)簽合同、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)；二是成立業(yè)委會(huì)，虛體；三是成立業(yè)委會(huì)，實(shí)體，三項(xiàng)工作：自管，委托專業(yè)公司管理，委托物業(yè)公司管理。前二個(gè)必要條件是物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主滿意，后一個(gè)需要制度配合，短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)。
15目前召開業(yè)主大會(huì)是難點(diǎn)，50%門檻太高，其實(shí)10%就可以了，會(huì)上簡單多數(shù)就可以是有效決議，這個(gè)決議合法有效在小區(qū)內(nèi)必須貫徹執(zhí)行，小區(qū)內(nèi)單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主不能反對只能接受，因?yàn)槟悴粎⒓訕I(yè)主大會(huì)，實(shí)際上是放棄了你的投票權(quán)，但你必須接受這個(gè)投票結(jié)果。這樣反而理性的聲音會(huì)出來，因?yàn)檫@影響他的切身利益。
16召開業(yè)主大會(huì)要有制度保障，現(xiàn)在很多是基層街道辦或者政府部門協(xié)助召開，一是業(yè)主不認(rèn)可，二是浪費(fèi)納稅人的錢，這些事本來就不應(yīng)該由他們來干。這是經(jīng)濟(jì)的事情，就應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)的方法來解決，將來可以有專門組織幫助召開，這類組織類似于美國選舉人團(tuán)，性質(zhì)非官辦，民間，提供有償服務(wù)。
17幫助召開業(yè)主大會(huì)的組織應(yīng)該是在民政局登記注冊，性質(zhì)民辦非企，屬于非盈利的NGO組織，業(yè)務(wù)水平和職業(yè)操守要有嚴(yán)格要求，造假，偽造文書之類都要負(fù)刑責(zé)，這需要整個(gè)社會(huì)法制大環(huán)境的配合，非一時(shí)之功，但這是方向。將來這類的企業(yè)業(yè)務(wù)空間非常大，所有民間組織NGO涉及這方面的需求，都可以通過購買服務(wù)實(shí)現(xiàn)。
18業(yè)主組織作為法人實(shí)體還有個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)問題沒有談到，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，如果小區(qū)建筑物對第三方造成侵權(quán)，作為管理方不管有無過錯(cuò)都有賠償義務(wù)，而這個(gè)就需要全體業(yè)主來共同承擔(dān)，如果小區(qū)有物業(yè)公司管理，物業(yè)公司只有在證明自己無過錯(cuò)的情況下才能免責(zé)，也就是說物業(yè)公司如果有過錯(cuò)將由物業(yè)公司賠償。
19首先必須要清晰的界定，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為，和其他無關(guān)，不要把政治、社區(qū)民主、公民自治、道德等一系列意識形態(tài)的東西扯進(jìn)來，這不是這個(gè)行業(yè)可以承受的，也不是這個(gè)行業(yè)可以解決的，正本清源，共有產(chǎn)權(quán)下需要集中提供服務(wù)的一種企業(yè)行為，相關(guān)政府部門、企業(yè)、業(yè)主、熱心人士一定要有清晰的認(rèn)識。
篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織
物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織
一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。
(一)物業(yè)管理區(qū)域
1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件
物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件:(1)原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。
(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。
2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)
對于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
對于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
(二)業(yè)主房管小組
業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。
業(yè)主小組具有以下職能:
(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;
(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;
(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集;
(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;
(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;
(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。
成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。
(三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開的條件
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì);當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過100人。
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;
(3)在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。
2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作
當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:
(1)組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會(huì)人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;
(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;
(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人;
(4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;
(5)確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。
整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見都要作必要記錄。
3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過;業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
審議通過業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會(huì)代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下:
(1)由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況;
(2)由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹;
(3)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(4)由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員;
(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。
(四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書面委托代理書，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):
(1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;
(2)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;
(3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告;
(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。
(五)業(yè)主公約
業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過。
業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。
二、業(yè)主委員會(huì)
建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
(一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟
1.選舉
在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。
業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。
業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
2.核準(zhǔn)
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時(shí)，必須提交以下文件:
(1)成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請書，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會(huì)的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);
(2)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊，實(shí)到人數(shù)及名冊，投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等;
(3)業(yè)主委員會(huì)辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。
(二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。
業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。
1.社會(huì)團(tuán)體
有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
2.其他組織
根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來說，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
(三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán)
1.任期
業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì);其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加;新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。
業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。
2.職權(quán)
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會(huì)的權(quán)利是:
(1)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;
(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;
(4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是:
(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;
(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;
(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;
(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面:
(1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，提請審議重大管理事項(xiàng)和措施;
(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);
(3)管好、用好物業(yè)維修基金;
(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個(gè)別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;
(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。
業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召*議。必要時(shí)，可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。
(四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作
1.章程
業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過后施行。
業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。
業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括:
(1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等;
(2)組織及職責(zé);
(3)會(huì)議制度及工作制度;
(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;
(5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目管理;
(6)辦公用房;
(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。
2.日常工作
業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來決定，一般說來有如下幾項(xiàng):
(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論;
(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對原來的物業(yè)管理工作作出評價(jià)，包括取得的成績、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯栴}，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告;
(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);
(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;
(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;
(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理;
(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;
(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補(bǔ)選舉工作;建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。
(五)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時(shí)，對于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。
2.目標(biāo)一致的利益雙方
管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個(gè)目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個(gè)目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。
3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方
這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。一方要求對方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)服務(wù)，另一方要求對方支付費(fèi)用，這是一種對立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，要依照法律來規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過協(xié)商解決時(shí)，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
4.職權(quán)范圍各不相同的雙方
業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實(shí)施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會(huì)要與之合作和給予幫助，必要時(shí)建立協(xié)調(diào)工作會(huì)議制度，定期召開聯(lián)席會(huì)議，解決管理中遇到的一些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作。
篇3：業(yè)委會(huì)組織業(yè)主核查小區(qū)公共收益通知
業(yè)委會(huì)組織業(yè)主核查小區(qū)公共收益的通知
鑒于目前小區(qū)急需資金投入為各棟大門加裝監(jiān)控及小區(qū)大門口更新車輛識別系統(tǒng)等公共設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商，公共設(shè)施的建設(shè)資金均從公共收益中支出。
因目前業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司就公共收益的總額存在較大的爭議，導(dǎo)致大額的公共設(shè)施建設(shè)投入資金遲遲未能解決，近日業(yè)委會(huì)與中頤物業(yè)公司總部達(dá)成協(xié)議，由業(yè)委會(huì)組織樓長、熱心業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的公共收益進(jìn)行核查。現(xiàn)業(yè)委會(huì)公開在小區(qū)征集有時(shí)間、有熱心、有財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主共同參與核查公共收益。請大家為了小區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)，積極報(bào)名參與！
報(bào)名方式：
一、發(fā)郵件至CCC報(bào)名；
二、加入業(yè)委會(huì)QQ工作群9CCC7，通過QQ聯(lián)系業(yè)委會(huì)成員報(bào)名；
三、發(fā)短信報(bào)名：*委員1CCCC
廣州zz業(yè)委會(huì)
20**年10月17日