淺述物業(yè)管理費與報酬的區(qū)別

　　“物業(yè)管理費”這一概念的定義是什么？這是一個似乎人人都懂的概念，但其實不然。

　　要給“物業(yè)管理費”下定義，首先必須從“物業(yè)管理”的概念入手。物業(yè)管理是對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，那么，“物業(yè)管理費”就是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用。對財產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用，在會計學(xué)上屬于管理成本，“物業(yè)管理費”可以簡稱為管理成本。

　　什么是“報酬”？報酬即勞動(或服務(wù))所得。

　　“物業(yè)管理費”與“報酬”的區(qū)別在于：

　　“物業(yè)管理費”是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用，是應(yīng)當(dāng)由物業(yè)(即房地產(chǎn))的所有人承擔(dān)的費用。就“特約物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費，由業(yè)主個人承擔(dān)。就“公共物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費，由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。

　　“報酬”，是合同當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人給付的對價。在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，業(yè)主個人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付“報酬”；在“公共物業(yè)管理”中，如果小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表(在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商是公共財產(chǎn)全體共有人的代表；在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主委員會是公共財產(chǎn)全體共有人的代表)委托了物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付“報酬”。

　　在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，支付給物業(yè)管理公司的“報酬”應(yīng)當(dāng)計入管理成本，即物業(yè)管理費；同樣在“公共物業(yè)管理”中，如果開發(fā)商或業(yè)主委員會委托了物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，支付給物業(yè)管理公司的報酬也應(yīng)計入物業(yè)管理費，由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。無論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，是否委托物業(yè)管理公司或其他人管理，完全是業(yè)主個人或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表的權(quán)利，沒有哪一條法律強迫業(yè)主個人、或某一個財產(chǎn)共有人、或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表必須委托物業(yè)管理公司管理。如果業(yè)主個人或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表沒有委托物業(yè)管理公司或其他人管理，物業(yè)管理費中就沒有“報酬”這項開支，但物業(yè)管理費仍然會實際發(fā)生。

　　無論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，將支付給物業(yè)管理公司的“報酬”計入“物業(yè)管理費”，并不等于說“報酬”就是“物業(yè)管理費”的一部分。將“報酬”計入“物業(yè)管理費”只是一種會計方法，“物業(yè)管理費”和“報酬”永遠(yuǎn)是性質(zhì)不同的兩個概念。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？

　　[案例分析]

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費。

　　在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

　　根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據(jù)的，因為你要承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

　　（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權(quán)屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

　　（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款；

　　（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責(zé)任；

　　（七）轉(zhuǎn)租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責(zé)任；

　　（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權(quán)證書；

　　（三）當(dāng)事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。

　　第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

　　第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

　　第五章 轉(zhuǎn)租

　　第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

　　第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

　　第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：物業(yè)案例：購房者何時開始交物業(yè)管理費？

　　物業(yè)案例：購房者何時開始交物業(yè)管理費？

　　物業(yè)案例：

　　陳先生于今年2月在海珠區(qū)購買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書》，但《收樓通知書》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費”。對此項陳先生不太認(rèn)同，因為當(dāng)時簽合同時根本沒有這一條款，只在補充協(xié)議列有：如因買受人提供聯(lián)系地址不詳實或發(fā)生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書》，則視為買受人已驗收、交付使用。

　　《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒有要求業(yè)主在約定交樓日期起具體期限內(nèi)必須收樓，并開始繳交物業(yè)管理費，而且直至現(xiàn)在陳先生也沒有簽署過《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，所以陳先生認(rèn)為這屬于“霸王條款”理應(yīng)拒絕。陳先生提出質(zhì)疑：難道12月收樓，前兩個月的管理費都要補交嗎？究竟物業(yè)管理費是否應(yīng)從辦理收樓手續(xù)后，業(yè)主與物業(yè)管理處簽署《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》才開始繳交？

　　另外，該小區(qū)配有直飲水設(shè)備，辦理收樓手續(xù)時要求業(yè)主繳交直飲水系統(tǒng)工料費1500元，但經(jīng)了解，較多樓盤建有直飲水設(shè)備但都沒有收取直飲水工料費、材料費等費用，只要不使用是免交一切費用的。到底小區(qū)附屬配套設(shè)施是否應(yīng)打在建房成本中？更何況直飲水不是強制使用，那費用究竟是否屬于亂收費？

　　律師說法：

　　對于以上個案，記者采訪了廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師周百靈。周律師認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同中應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，待業(yè)主委員會成立以后，再由其選定物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。通常來講，物業(yè)管理費交納的起點以收樓通知書規(guī)定的收樓之日起開始計算。如果開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購房人無正當(dāng)理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書一段合理時間（通常為1個月）后開始計算，收樓后無論是否實際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費也應(yīng)交納；如業(yè)主自始至終未曾與有關(guān)單位簽訂過任何物業(yè)管理方面的協(xié)議，則業(yè)主可與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商解決。

　　對于物管公司要求業(yè)主繳交直飲水系統(tǒng)工料費1500元的問題，根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)項目，報酬另行約定，直飲水屬額外項目，業(yè)主可以選擇是否使用，物業(yè)公司必須在如實告知的情況下與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，而不能強行收繳。