前期物業管理交接驗收的淺析

　　物業承接驗收制度是國務院《物業管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執行的好壞，直接關系到物業能否正常使用及廣大業主、使用人的人身安全等業主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業管理矛盾、糾紛。前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎只有搞好了前期物業管理交接驗收，在后期的物業管理活動中，物業承接驗收才能得于繼續開展。

　　一、前期物業管理交接驗收的重要性

　　前期物業管理交接驗收是物業管理企業承接前期物業管理服務過程中，對新建物業共用部位、共用設施進行查驗，接受有關移交資料，代表業主要求建設單位解決新建物業的建設遺留問題，并與建設單位辦理物業承接驗收手續。

　　(一)前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎。

　　前期物業管理交接驗收主要是對新建物業是否按設計要求建設施工，物業共用配套設施是否完善，物業使用功能是否完備，質量是否合格等方面進行查驗。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收及時了解新建物業的概況，點交新建物業的配套設施設備，發現新建物業的建設遺留問題，并與建設單位就該遺留問題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業質量保修文件和物業使用說明文件等資料，為后期的物業管理服務和以后的物業承接驗收打好基礎和做好準備。

　　(二)前期物業管理交接驗收是保障業主合法權益的重要途徑。

　　目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結構驗收、消防驗收等多個專項驗收組成，購房人與開發建設單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區都存在業主取得了上述兩書，但小區配套并不完善的情況，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設置不合理等等)。業主在入住后，發現配套不完善及房屋有質量問題，業主往往以此為由不交物業服務費，產生了大量前期物業管理矛盾和糾紛，其實質也就是業主的合法權益受到侵害。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收，可以發現類似問題，并督促開發建設單位及時解決，對解決難度大的問題，可以明確要求開發建設單位列出詳細的整改方案，并監督其完成，同時做好業主與開發建設單位之間的協調溝通工作，維護業主的合法權益。

　　二、前期物業管理交接驗收難的根源淺析

　　(一)物業管理企業在前期物業管理交接驗收中角色尷尬。

　　在物業辦理預售許可證前，開發建設單位以一個大業主的身份與物業管理企業簽訂了前期物業服務合同，在業主入住后，開發建設單位又通過業主臨時公約將前期物業服務合同中業主的權利義務讓給廣大業主，這樣對于很多前期物業服務的相關約定履行起到了很好的規范。但是，對于前期物業管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現象，即.在前期物業服務合同中，開發建設單位以甲方的身份代表業主委托物業管理企業為業主提供物業管理服務，在交接驗收中，又要求物業管理企業代表業主與開發建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業管理交接驗收難于開展，如果物業管理企業在前期物業服務合同中強調前期物業交接驗收，開發建設單位可能就不與之簽訂服務合同，而使得物業管理企業受制于開發建設單位。同樣，在前期物業管理招投標中，開發建設單位也占據主動地位，物業管理企業為了中標，取得物業項目的管理權而對前期物業的交接驗收做出讓步。雖然，建設部和我市均制定了《前期物業服務合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執行并沒有強制使用，開發建設單位和物業管理企業可以對此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物業管理交接驗收中，物業管理企業責任缺失。

　　在前期物業交接驗收中，《物業管理條例》要求開發建設單位履行物業的交接驗收義務，但對物業管理企業并沒用做出強制性的要求，對物業管理企業不認真履行交接驗收義務并沒有相應的處罰措施，也就是說物業管理企業在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責，完全憑物業管理企業的自身約束和責任心。對于開發建設單位控股的物業管理企業，“兒子”受制于“老子”，前期物業管理交接驗收職責履行將無從談起，對于誠信度不高的開發建設單位，其控股的物業管理企業往往采用“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的簡單辦法或者拖延戰術來解決開發建設過程中的遺留問題，確保開發建設單位"后院"不起火。目前，在前期物業管理中，業主因物業項目配套不完善或者存在質量問題投訴困難，解決困難(開發建設單位已經完成開發和銷售)，業主在無奈的情況下往往拒交物業服務費。大多數物業管理企業認為是開發建設單位的遺留問題，應該找開發建設單位解決，抱怨自己是“代人受過”，從根本上分析，物業項目配套不完善或者存在質量問題是開發建設單位的問題，但物業管理企業也有沒有認真履行交接驗收職責的過失。

　　(三)物業管理企業的管理服務水平有待提高。

　　在我市乃至全國，物業管理企業絕大多數是三級企業，其人員的素質和工程技術水平有限，對物業的建設工程質量和配套設施設備的安裝及質量不具備驗收能力。很多小企業在交接驗收時，只知道項目及配套設施設備的有無，對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質量是否合格并不是太清楚，尤其是對物業的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區燕渝苑小區的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關。

　　(四)業主的知情權沒有得到充分體現。

　　業主在購房時，大多關注其專有部位及室內配套的質量，很少關心共有設施設備的配備是否完善合格，缺乏整個物業的概念和責任意識。另外，開發建設單位和物業管理企業也不愿意業主參與前期物業的交接驗收，據了解，其原因有三：一是業主不具備前期物業交接驗收的能力，二是業主不能正確地對待前期物業開發建設過程中的遺留問題，一個物業項目在建成后總會或多或少地有些后續遺留問題需要慢慢解決，業主知情后，可能就會認為自己所購買的物業有瑕疵，而出現業主哄吵集訪現象，使小問題復雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數開發建設單位有隱情，不想讓業主知道。

　　三、建立和完善物業管理交接驗收制度的思考

　　要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業管理企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　一是要確立前期物業管理交接驗收制度。

　　嚴格執行《物業管理條例》(以下簡稱《條例》，根據《條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業管理企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　二是實行開發建設與物業管理分業經營。

　　特別要加大力度推進前期物業管理招投標，減少和杜絕物業管理企業與開發建設單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業管理交接驗收職責的情況發生，一個地區物業管理市場是否規范與此有著較大的關系，因此，應不遺力推進此項工作。

　　三是規范物業管理市場秩序。

　　提升物業管理行業素質加大物業管理行政監督和指導力度，嚴格查處各種物業管理違規違法行為，推行優勝劣汰的市場競爭機制，扶優扶強。通過市場運作原則，逐步淘汰那些管理服務不到位，無誠信無業績的物業管理企業。當前，主城區物業管理企業數量較多，全市發展不平衡，也正由于主城區物業管理企業數量過多，而出現了一些不規范的競爭。因此，在主城區，要大力扶持品牌物業管理企業做大做強，讓那些小企業、差企業自動清理出局，以提升我市物業管理行業的整體素質。

　　四是明確物業管理企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。

　　在物業管理法規中賦予物業管理企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業管理企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。

　　五是廣大業主共同參與。

　　通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業管理企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。

篇2：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業管理人員案例分析試題

　　姓名：成績：

　　物業管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應對業主的成見？）

　　某小區一位業主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協調，管理處發現后，立即發出停工整改通知書，該業主對此怨聲載道，說管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發火我不發火。管理處有關人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規，說明保持樓宇外觀統一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業主見管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

　　雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中留下了對管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計較其態度，依然真誠地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家私，通過一系列微小的事情，這位業主終于主動與管理處配合，還成了協助該小區管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅持原則

　　處理此類問題要態度堅決，決不能輕易退讓，否則開了一個口子，會一發不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關鍵要主動用自己真誠重新換取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區商鋪違反管理處規定的事情？）

　　某小區有商鋪近60家，他們大多數都能夠按照有關管理規定開展商務活動.但其中一家店鋪，近年來屢屢違規，經常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區環境的整潔美貌。管理人員數次勸說、批評、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴肅指出屢屢亂擺放，嚴重違反了符合政府法規精神、又為業主住戶認可的小區管理規定，理應予以懲處，但考慮到其曾經能夠積極配合小區管理和繳費工作，所以再給一次自覺整改的機會。

　　然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（最能打動他的就是這句話）。

　　嚴肅認真的態度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動，當即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進行了整改。

　　案例三（如何處理業主錯誤索賠要求？）

　　某小區的物業公司按照制定的維修維護計劃，對小區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該業主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發現了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，物管人員消除了堵塞現象。

　　事后，李先生認為物業公司未盡到管理職責。遂向物業公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區的《物業管理公約》規定，物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護，養護，在實際工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業公司完全盡到了設備，設施日常維護的職責。

　　同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物業公司申報，領取裝修許可證。并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。在這一事件中，物業公司確實按照規定與該家裝修主業及施工隊伍簽定了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應遵守的規定，也經常派人員至裝修現場巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業公司監管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經超出了物業公司管理范圍及力量以外，物業公司不可能覺察。所以在這個問題上，物業公司亦沒有疏漏，因此，手業公司不應承擔任何賠償義務。

　　那么這個責任到底由誰來負呢？根據相關的法律以及建設部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規定：這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　最后，該管理處將相關的法規復印成文字提供給李先生并主動為他提供相關的法律咨詢指導，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應對主業的突然投訴？）

　　一天，某小區的一位老年業主在小區的中庭休閑區，口氣不太客氣地責問正準備下班的某管理員：“小區內為什么要搞一個沙地？”原來他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會對眼睛造成傷害，老人認為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說：城市里的小孩子接觸到泥沙的機會并不多，我們小區內有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險，我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了：你們服務中心沒有聽取我們業主的意見，我要找你們領導。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會對這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢不妙”，忙說：這樣吧，我將把你的意見向領導反映一下再和你聯系好嗎？

　　當天，這位管理員找到開發商的技術人員，詢問了有關沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對自己不當理解表示道歉，并詳細向業主說明了事由，得到了業主的理解。

　　我們物業管理工作者每天都會碰到各種各樣的業主投訴，無論其大小，首先你不能用敷衍了事的態度，要千方百計站在業主的角度，急業主之所急、想業主之所想，真誠地為其分憂解難，這實際上最能反映出你的服務意識和服務態度。其次在平時的工作中，管理人員要對小區相關設備的功能、物業管理的相關知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業主提供方便的信息。回答業主的提問不能似是而非，要有根有據，以理服人。

　　案例五（如何應對找借口拖欠管理費的業主？）

　　一日，某小區管理處走進一位業主說：“因開發商沒有在規定的時間內辦理房產證，我從本月開始不交管理費，你們管理處也不要來找我。”說完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會。

　　[問題]

　　1.你認為該業主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說服業主如期交納管理費？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業管理條例》實施細則第六章第四十條“住宅管理服務費的基本開支包括：

　　（一）住宅公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　（二）管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費用；

　　（三）住宅區公用設施、設備必要的保險費和法定稅費；

　　（四）住宅必要的社區文化活動費用。

　　由此可見，業主享受了物業管理服務，就應該履行其基本義務，而與其他業主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業主的共同利益。