物業(yè)管理成本控制淺析

　　物業(yè)管理行業(yè)自上個世紀(jì)80年代開始引入中國大陸以來，發(fā)展到現(xiàn)在已逐步完善，已有當(dāng)初的管理為主逐步演變?yōu)榉?wù)為主，管理為輔，市場競爭也越發(fā)激烈。由于行業(yè)利潤空間相對較小，因此各物業(yè)公司、單位在完善其服務(wù)的同時，力求將自己的管理成本控制到最低，也就是說物業(yè)成本控制的好壞，直接影響甚至決定其物業(yè)企業(yè)、單位的興衰成敗。現(xiàn)就本行業(yè)的成本控制淺析如下：

　　一、前期項目的拓展及項目的接管

　　前期項目洽談接管更重要的環(huán)節(jié)為項目商務(wù)標(biāo)的制作，即我們通常意義上的管理測算方案。在物業(yè)管理的前期接管工作中，物業(yè)介入、參與的越早，對后期的物業(yè)管理就越有利，但現(xiàn)期的開發(fā)單位作為甲方老大，在小區(qū)的配套設(shè)備設(shè)施上有多少能真正做到與物業(yè)管理單位進(jìn)行有效的溝通，能做到為物業(yè)管理單位后期的日常管理成本而考慮，而增加其投入！道一句開罪天下開發(fā)商的言語：只要把金子賺進(jìn)口袋，管你日后小業(yè)主、物業(yè)企業(yè)單位的是死是活！也就導(dǎo)致科技發(fā)達(dá)如斯的今天，一些開價在幾千元甚至上萬元一個平方米的房價，在小區(qū)安防一塊還停留在以人防為主，甚至基本上無技防的狀況，落得最后只能是買房者的不幸，小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位的倒霉了。

　　如今多數(shù)物業(yè)公司、單位為在眾多的投標(biāo)單位中能拔得頭籌，往往不惜降低其測算成本，以致嚴(yán)重影響后期物業(yè)管理、服務(wù)的水平及質(zhì)量。如作為一品牌公司，這樣項目的接管到頭來只能是搬石頭砸自己的腳，不但從中獲利甚微甚至虧本，更甚的是將影響公司品牌效果。所以筆者認(rèn)為接管項目寧缺勿爛，避免浪費(fèi)人力物力，最終還落得個吃力不討好。另外好多物業(yè)接管單位在接管項目的同時，開始將測算費(fèi)用做低，力求能接管到項目為先，希望通過以后的服務(wù)再提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人員工資、辦公費(fèi)用的水漲船高，更何況，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由高往下降易，由低往上漲難上加難，本行業(yè)的同行們應(yīng)該對此都深有同感吧，這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的尷尬，還是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的悲哀？！

　　二、日常管理期的成本控制

　　物業(yè)管理者在日常管理中，在張揚(yáng)其專業(yè)化的同時，更應(yīng)注重對成本的有效控制。現(xiàn)代物業(yè)管理競爭中，指望從客戶身上挖掘更多利潤難度相當(dāng)大，因此物業(yè)管理者切實有效的進(jìn)行日常事務(wù)管理的同時，也應(yīng)當(dāng)眼睛向內(nèi)，挖潛增效，通過強(qiáng)化內(nèi)部管理要效益，本身預(yù)算和成本控制能力也是管理者的基本功之一。

　　在日常管理中，開源節(jié)流的具體行動如小至一張紙，都應(yīng)用之有效、有數(shù)，且在日常的管理中能夠盡可能的運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)科技，最大限度地節(jié)約紙張、電話、傳真的費(fèi)用。還有在此之前，筆者曾經(jīng)參觀過某臺資企業(yè)，記得印象最深的是辦公室里所有的電話機(jī)聽筒上赫然張貼有著這么一行字：節(jié)約就是創(chuàng)造財富！多么富有創(chuàng)意、富有頭腦的一句箴言！

　　總之無論哪個行業(yè)，考慮的應(yīng)該都是以利益為先，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。只有對運(yùn)行成本的有效控制，才能可持續(xù)性發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)純粹的管理業(yè)務(wù)中利潤率很低，但這并不應(yīng)該是導(dǎo)致行業(yè)盈利能力始終無力上揚(yáng)的主要因素。實際上，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或單位長期處于微利甚至虧損狀態(tài)的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。臺灣企業(yè)家王永慶有兩句話對本行業(yè)應(yīng)有啟發(fā)：“企業(yè)庫房的管理搞好了，我保證有10%的利潤能冒出來”。“如果能把人、財、物的浪費(fèi)壓縮50%，這個企業(yè)肯定能夠盈利”。這兩句話可以說將經(jīng)營管理企業(yè)的秘訣一語道破了，也說明成本的控制、浪費(fèi)的控制對于企業(yè)來說有多么重要。

　　以上為個人淺見，如有不足，請同行及專家領(lǐng)導(dǎo)予以指正！

篇2：物業(yè)管理企業(yè)的人力成本控制

　　物業(yè)管理企業(yè)的人力成本控制

　　筆者從事物業(yè)管理以來，恰逢集團(tuán)公司全面推行預(yù)算管理，實行到物業(yè)管理行業(yè)后，各個項目效果顯著。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，如何用最低的成本，達(dá)到工作的標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主滿意，從而實現(xiàn)利潤最大化，是每一個物業(yè)項目負(fù)責(zé)人必須思考的問題。

　　物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此想來，對于物業(yè)管理企業(yè)來講，控制人力成本的支出對于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)(服務(wù))當(dāng)月見效。節(jié)省一份人工費(fèi)(工資)，就增加一份毛利，效果十分明顯、直觀。

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制，首先應(yīng)從以下二個方面入手:

　　第一、管理人員工資的成本控制:

　　物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在工資組成中，管理人員的工資占了相當(dāng)大的比重，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬不可小視它的比重:一個部門經(jīng)理的工資，是一線服務(wù)層員工的幾倍;減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過程，90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。

　　如何科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位?筆者認(rèn)為，以管理“幅度”來確立機(jī)構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，總經(jīng)理的管理幅度為4~6人(含副總經(jīng)理和主要職能部門經(jīng)理);副總經(jīng)理的管理幅度為8~10人(含職能部門經(jīng)理和管理處主任);職能部門經(jīng)理的管理幅度為10~15人(本職能部門和相關(guān)事業(yè)部門)。

　　第二、基層服務(wù)人員工資的控制:

　　物業(yè)管理行業(yè)屬勞動密集型服務(wù)行業(yè)，科學(xué)、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的主要方向。如何控制好基層服務(wù)人員人力資本的成本費(fèi)用?可以從兩個方面入手:

　　1、科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。

　　根據(jù)公司管理的小區(qū)(大廈)的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如:管理面積比較大的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積3500~4500平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區(qū)，可按人均管理面積3500平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū)，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大，可根據(jù)實際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以10~20%的系數(shù)。

　　定編只是一個參考比較值，我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。例如:某小區(qū)管理面積20萬平方米，多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區(qū)管理需要人員60人，各項服務(wù)人員全部在內(nèi)。但是，由于小區(qū)管理處主任用人把關(guān)比較嚴(yán)，嚴(yán)格按工作量定崗，特別是管理處內(nèi)部管理人員，l人身兼數(shù)職，結(jié)果整個小區(qū)管理服務(wù)用了52人，比定編人數(shù)少了8人，一年增加收入近14.4萬元，效益十分可觀。可見嚴(yán)格地控制基層服務(wù)人員的人力成本，是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。

　　其次，向科學(xué)管理要效益。向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面很廣:

　　第一、采取多種措施，合理地使用資源。

　　例如:在物業(yè)管理服務(wù)中，用人最多的是保安服務(wù)和保潔綠化服務(wù)，如何通過科學(xué)有效的管理來降低人力資本投入，就是一個值得認(rèn)真研究的課題。目前，深圳物業(yè)管理對保安、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式:一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業(yè)公司來完成另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來完成。是承包給社會專業(yè)公司做好呢?還是讓自己的專業(yè)化公司做好?筆者認(rèn)為，內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)(由公司自己的專業(yè)公司完成專項服務(wù))，應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù);外部專業(yè)化服務(wù)(公司自己的專業(yè)服務(wù)公司對外開拓的專業(yè)服務(wù)項目)，應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是:專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

　　例如:保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作，如果每個管理處都養(yǎng)一兩個這樣的專業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達(dá)到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何?質(zhì)量好壞?公司只考核各個管理處。至于如何達(dá)標(biāo)?如何保證服務(wù)質(zhì)量?由管理處來要求和約束專業(yè)部門。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。

　　第二、實施全員管理，合理開發(fā)資源。

　　對小區(qū)各專項專業(yè)服務(wù)，實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利用資源。“綜合”管理的基點是不管哪一項專業(yè)服務(wù)出了問題，日常管理責(zé)任都在管理處，都應(yīng)由管理處來負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如:小區(qū)的日常保安巡邏工作，由管理處統(tǒng)籌安排(適當(dāng)增加清潔工的待遇)，交給保潔工來兼顧完成;保潔工在保潔過程中要不停地在自己負(fù)責(zé)的區(qū)域內(nèi)巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責(zé);清潔工日積月累對責(zé)任區(qū)內(nèi)的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負(fù)責(zé)治安防范的事務(wù)助理負(fù)責(zé)，由事務(wù)助理負(fù)責(zé)查找原因，提出改進(jìn)措施并監(jiān)督執(zhí)行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(shù)(增設(shè)少量的保安巡邏機(jī)動崗)。一個15萬平方米的開放式小區(qū)，全少可以減少4個保安員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬元的收入。

　　第三、巧妙調(diào)整工作時間，合理配置資源。

　　對專業(yè)服務(wù)公司來講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如:負(fù)責(zé)清潔的專業(yè)部門，在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務(wù)合同書各項條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理地配置人力資源:將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負(fù)責(zé)清潔，下午6:00一7:00進(jìn)行小區(qū)公共場所的清潔工作;晚9:00以后，進(jìn)行樓道內(nèi)的清潔和垃圾清運(yùn)(晚間人們已休息對清潔好的環(huán)境不會有多大破壞)，工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。工作時間早上8:00-中午11:00，下午2:30-5:00(人們上班時間)。抽出兩個人負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量，又解決了清潔工的休息問題，同時，減少了六分之一人力資本的投入，達(dá)到了減員增效目的。

　　第四、充分利用現(xiàn)代科技手段來降低人工成本。

　　例如，在道口增設(shè)電腦自動收費(fèi)系統(tǒng);在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng)，既安全可靠，又能增加收費(fèi)，同時達(dá)到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內(nèi)就可收回投資成本。

　　總之，科學(xué)合理進(jìn)行崗位定編和充分利于資源，可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出，充分保證企業(yè)的盈利水平。