1、人員成本測(cè)算表（40人）（BG-YS-026）
2、行政辦公費(fèi)（BG-YS-027）
3、制服購(gòu)置統(tǒng)計(jì)明細(xì)表（BG-YS-028）
4、秩序維護(hù)日常耗材費(fèi)用（BG-YS-029）
5、保潔日常耗材費(fèi)用（BG-YS-030）
6、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)明細(xì)（公共）（BG-YS-031）
注：表格中的金額僅供參考。
一、支出預(yù)算
|
序號(hào) |
項(xiàng)目 |
年支出（元） |
備注 |
|
1 |
服務(wù)中心人力成本費(fèi)用 |
1901239.00 |
|
|
2 |
行政辦公費(fèi)用 |
33000.00 |
|
|
3 |
服裝購(gòu)置費(fèi)用 |
26230.00 |
|
|
4 |
秩序維護(hù)耗材 |
19200.00 |
|
|
5 |
保潔日常消耗 |
48800.00 |
|
|
6 |
共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)檢修費(fèi) |
31200.00 |
|
|
小計(jì) |
2059669.00 |
||
|
7 |
稅費(fèi)（收入的6.78%） |
0 |
|
|
總支出合計(jì) |
2059669.00 |
1、人員成本測(cè)算表（
|
序號(hào) |
項(xiàng)目 |
人數(shù) |
月薪（元） |
月份 |
計(jì)算方法 |
測(cè)算費(fèi)用（元） |
備注 |
|
|
綜合管理 |
||||||||
|
（1） |
經(jīng)理 |
1 |
10000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
12000.00 |
上五休二 |
|
|
（2） |
前臺(tái)、人事 |
1 |
4000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
48000.00 |
||
|
小計(jì) |
2 |
168000.00 |
||||||
|
客戶服務(wù)部 |
||||||||
|
（1） |
客服管家 |
2 |
4000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
96000.00 |
||
|
小計(jì) |
2 |
96000.00 |
||||||
|
秩序維護(hù)部 |
||||||||
|
（1） |
秩序維護(hù)主管 |
1 |
5500.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
66000.00 |
三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，12小時(shí)。
|
|
|
（2） |
消防監(jiān)控 |
3 |
4000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
144000.00 |
||
|
（3） |
門崗、禮賓 |
6 |
5000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
360000.00 |
||
|
（4） |
巡邏、車管 |
3 |
4500.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
162000.00 |
||
|
小計(jì) |
13 |
732000.00 |
||||||
|
工程維修部 |
||||||||
|
（1） |
維修員 |
2 |
4500.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
108000.00 |
||
|
小計(jì) |
2 |
108000.00 |
||||||
|
環(huán)境綠化部 |
||||||||
|
（1） |
保潔主管 |
1 |
4000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
48000.00 |
||
|
（2） |
保潔員 |
5 |
3000.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
180000.00 |
||
|
（3） |
綠化員 |
1 |
3500.00 |
12 |
人數(shù)x月薪x月份 |
42000.00 |
||
|
小計(jì) |
7 |
270000.00 |
||||||
|
合計(jì) |
26 |
1374000.00 |
||||||
|
社保福利 |
||||||||
|
（1） |
職工福利費(fèi) |
464元x26x12 |
144768.00 |
高溫費(fèi)：4個(gè)月，800元/年/人=67元/月/人； 過節(jié)費(fèi)：800元/年/人=67元/月/人； 餐費(fèi)：330元/月/人 |
||||
|
（2） |
社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) |
經(jīng)理社?；鶖?shù)6000x29.9%x（1）人數(shù)x月份 |
21528.00 |
|||||
|
主管社保基數(shù)4000x29.9%x（7）人數(shù)x月份 |
100464.00 |
|||||||
|
員工社保基數(shù)2550x29.9%x（18）人數(shù)x月份 |
164689.00 |
|||||||
|
（3） |
公積金 |
經(jīng)理繳費(fèi)基數(shù)6000x8%x（1）人數(shù)x月份 |
5760.00 |
|||||
|
主管繳費(fèi)基數(shù)4000x8%x（7）人數(shù)x月份 |
26880.00 |
|||||||
|
（4） |
津貼 |
經(jīng)理通訊、交通津貼1200x12 |
14400.00 |
|||||
|
（5） |
體檢 |
經(jīng)理500x1人；員工300x25人標(biāo)準(zhǔn) |
8000.00 |
|||||
|
（6） |
法定節(jié)日加班費(fèi) |
1770元/21.75x11x3倍x（20）人數(shù) |
53710.00 |
|||||
|
小計(jì) |
527239.00 |
|||||||
|
總計(jì)人員費(fèi)用 |
1901239.00 |
|||||||
2、行政辦公費(fèi)（BG-YS-027）
|
序號(hào) |
項(xiàng)目 |
單價(jià) |
月支出(元) |
年支出(元) |
備注 |
|
1 |
固定電話費(fèi) （含上網(wǎng)費(fèi)） |
綜合測(cè)算 |
200.00 |
2400.00 |
|
|
2 |
管家手機(jī)費(fèi)（為保證服務(wù)質(zhì)量配管家專用手機(jī)） |
100 |
200.00 |
2400.00 |
|
|
3 |
行政類印刷費(fèi) （品質(zhì)、工程類記錄等） |
綜合測(cè)算 |
100.00 |
1200.00 |
|
|
4 |
報(bào)刊雜志、工具書籍購(gòu)買費(fèi) |
綜合測(cè)算 |
50.00 |
600.00 |
|
|
5 |
辦公用品費(fèi) |
綜合測(cè)算 |
200.00 |
2400.00 |
|
|
6 |
其他（節(jié)日布置） |
綜合測(cè)算 |
1000.00 |
12000.00 |
|
|
7 |
公共責(zé)任險(xiǎn) |
綜合測(cè)算 |
1000.00 |
12000.00 |
|
|
小計(jì) |
33000.00 |
3、制服購(gòu)置統(tǒng)計(jì)明細(xì)表（BG-YS-028）
|
崗位 |
服裝種類 |
數(shù)量 |
單價(jià) |
使用年限 |
年金額 |
年總金額 |
備注 |
人數(shù) |
年費(fèi)用 |
|
一、管理人員服裝 |
|||||||||
|
經(jīng)理 |
辦公室春秋套裝 |
2 |
800.00 |
2 |
1600.00 |
2150 |
兩年二套 |
1 |
1350 |
|
辦公室短袖襯衫 |
2 |
160.00 |
320.00 |
一年二件 |
|||||
|
辦公室長(zhǎng)袖襯衫 |
2 |
100.00 |
200.00 |
一年二件 |
|||||
|
領(lǐng)帶 |
1 |
30.00 |
30.00 |
一年一雙 |
|||||
|
客服、秩序、工程、環(huán)境主管 |
辦公室春秋套裝 |
2 |
800.00 |
2 |
1600.00 |
6450 |
兩年二套 |
3 |
4050 |
|
辦公室短袖襯衫 |
2 |
160.00 |
320.00 |
一年二件 |
|||||
|
辦公室長(zhǎng)袖襯衫 |
2 |
100.00 |
200.00 |
一年二件 |
|||||
|
領(lǐng)帶 |
1 |
30.00 |
30.00 |
一年一雙 |
|||||
|
二、秩序維護(hù)人員服裝 |
|||||||||
|
秩序員 |
安管裝（含肩章、臂章、綬帶） |
2 |
600 |
2 |
1200 |
18600 |
兩年二套 |
12 |
13950 |
|
安管男式長(zhǎng)袖襯衫 |
2 |
80 |
160 |
一人二件 |
|||||
|
安管男式短袖襯衫 |
2 |
50 |
100 |
一人二件 |
|||||
|
領(lǐng)帶 |
1 |
30 |
30 |
一年一條 |
|||||
|
帽子和帽徽 |
1 |
60 |
60 |
一年一頂 |
|||||
|
三、客服、保潔綠化、工程人員服裝 |
|||||||||
|
客服員 |
客服員套裝 |
2 |
400 |
2 |
800 |
1165 |
兩年二套 |
4 |
2330 |
|
客服員短袖襯衫 |
2 |
50 |
100 |
兩年二套 |
|||||
|
客服員長(zhǎng)袖襯衫 |
2 |
80 |
160 |
一年二件 |
|||||
|
客服員頭花 |
1 |
15 |
15 |
一年一個(gè) |
|||||
|
客服員絲巾 |
1 |
60 |
60 |
一年一個(gè) |
|||||
|
客服員絲巾夾 |
1 |
30 |
30 |
一年一個(gè) |
|||||
|
維修工 |
工程短袖套裝 |
2 |
100 |
2 |
200 |
700 |
158.80元 |
2 |
700 |
|
工程長(zhǎng)袖套裝 |
2 |
150 |
300 |
158.00元 |
|||||
|
維修電工鞋 |
2 |
100 |
200 |
253.00元 |
|||||
|
保潔綠化 |
短袖套裝 |
2 |
100 |
2 |
200 |
700 |
158.80元 |
6 |
3850 |
|
長(zhǎng)袖套裝 |
2 |
150 |
300 |
158.00元 |
|||||
|
雨鞋 |
2 |
100 |
200 |
253.00元 |
|||||
|
小計(jì) |
26 |
26230 |
|||||||
4、秩序維護(hù)日常耗材費(fèi)用（BG-YS-029）
|
序號(hào) |
名稱 |
規(guī)格 |
單價(jià) |
數(shù)量 |
金額（月） |
金額（年） |
|
1 |
對(duì)講機(jī)電池更換 |
批 |
300.0 |
10 |
300.00 |
3600.00 |
|
2 |
手套 |
副 |
5.0 |
20 |
100.00 |
1200.00 |
|
3 |
防汛、防凍物資 |
批 |
1 |
100.00 |
1200.00 |
|
|
4 |
消防換藥 |
綜合測(cè)算 |
1000.00 |
12000.00 |
||
|
5 |
其他 |
批 |
1 |
100.00 |
1200.00 |
|
|
6 |
小計(jì) |
1600.00 |
19200.00 |
|||
5、保潔日常耗材費(fèi)用（BG-YS-030）
|
序號(hào) |
名稱 |
規(guī)格 |
單價(jià) |
數(shù)量 |
金額（月） |
金額（年） |
|
1 |
滅四害 |
600.00 |
4 |
200.00 |
2400.00 |
|
|
2 |
易耗品 |
500.00 |
6000.00 |
|||
|
3 |
垃圾清運(yùn)費(fèi) |
次 |
3000.00 |
36000.00 |
||
|
5 |
石材養(yǎng)護(hù)費(fèi) |
次 |
4 |
166.66 |
2000.00 |
|
|
6 |
綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) |
200.00 |
2400.00 |
|||
|
小計(jì) |
1600.00 |
48800.00 |
6
|
序號(hào) |
說明 |
預(yù)算額 （元/月） |
預(yù)算總額 （元/年） |
備注 |
| （一）設(shè)備設(shè)施維保、檢修費(fèi) | ||||
|
1 |
安全防范系統(tǒng)維保費(fèi) |
800.00 |
9600.00 |
預(yù)估 |
|
包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)等。綜合測(cè)算維保費(fèi)為800元/月 |
||||
|
2 |
消防系統(tǒng)設(shè)備維保費(fèi) |
500.00 |
6000.00 |
預(yù)估 |
|
綜合測(cè)算維保費(fèi)為500元/月。 |
||||
|
3 |
給排水系統(tǒng)維保 |
200.00 |
2400.00 |
預(yù)估 |
|
對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維保，維修材料費(fèi)預(yù)計(jì)平攤200元/月。 |
||||
|
4 |
電梯維修保養(yǎng)、檢測(cè)費(fèi)用（3000元／臺(tái)／年） |
0 |
0 |
待定 |
|
5 |
強(qiáng)電系統(tǒng)維保 |
500.00 |
6000.00 |
預(yù)估 |
|
供配電系統(tǒng)\照明系統(tǒng)等日常耗材費(fèi)用，估算為300元/月。 |
||||
|
小計(jì) |
2000.00 |
24000.00 |
||
|
(二) 設(shè)備設(shè)施年檢費(fèi) |
||||
|
1 |
避雷系統(tǒng)檢測(cè) |
500.00 |
6000.00 |
|
|
根據(jù)要求，避雷接地系統(tǒng)每年測(cè)試一次 |
||||
|
2 |
儀表檢測(cè) |
100.00 |
1200.00 |
預(yù)估 |
|
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，儀表每半年檢測(cè)一次。 |
||||
|
3 |
小計(jì) |
600.00 |
7200.00 |
|
|
（三） |
（一）+（二）合計(jì) |
2600.00 |
31200.00 |
|
|
全年設(shè)備維護(hù)/檢測(cè)費(fèi)總計(jì) 31200.00 |
||||
篇2：房企成本測(cè)算考慮土地增值稅
房企成本測(cè)算如何考慮土地增值稅
一、項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)：目標(biāo)成本與計(jì)劃成本
不管工程量清單體系還是概預(yù)算定額體系，往往是以材料、工種為工程項(xiàng)目主要?jiǎng)澐忠罁?jù)，這適合工程項(xiàng)目招投標(biāo)和施工階段造價(jià)靜態(tài)計(jì)算，但由于沒有考慮工程項(xiàng)目施工順序、部位等因素，及施工企業(yè)施工組織管理模式如勞務(wù)分包模式、專業(yè)分包等，乃至合同條款、工程價(jià)款支付以及施工企業(yè)過程成本控制的管理要求，因而不適用于工程項(xiàng)目施工階段成本的動(dòng)態(tài)管理。
工程項(xiàng)目一旦中標(biāo)后，施工企業(yè)一般采用標(biāo)價(jià)分離方法進(jìn)行成本測(cè)算，確定施工項(xiàng)目的目標(biāo)成本和施工項(xiàng)目部的計(jì)劃成本。成本構(gòu)成一般包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、專業(yè)分包工程費(fèi)、管理費(fèi)（含規(guī)費(fèi)）、稅金等，可稱之為成本科目。
成本科目也是靜態(tài)的項(xiàng)目費(fèi)用組成分類，沒有考慮項(xiàng)目施工順序和部位等因素，不能按施工順序和部位進(jìn)行成本計(jì)劃、成本控制。按成本科目進(jìn)行成本管控，一般為事后核算類型，即按期間進(jìn)行核算分析，發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行事后補(bǔ)救處理。
若按期間進(jìn)行相關(guān)的成本計(jì)劃（目標(biāo)成本和計(jì)劃成本），則成本分解起來非常困難，而且受施工進(jìn)度影響很大，實(shí)際成本核算時(shí)，要想實(shí)現(xiàn)收入預(yù)算、目標(biāo)成本、計(jì)劃成本和實(shí)際成本的四算對(duì)比，則需要調(diào)整原有成本計(jì)劃，保證口徑一致情況下核算盈虧才有意義。
對(duì)于工程項(xiàng)目工期比較緊的情況下，按成本科目實(shí)現(xiàn)四算對(duì)比雖然理論上可行，但可操作性很差。目標(biāo)成本是施工企業(yè)成本管理和考核項(xiàng)目部成本控制效果的重要手段；計(jì)劃成本是項(xiàng)目部實(shí)施成本控制的重要依據(jù)。若沒有依據(jù)這兩個(gè)成本進(jìn)行成本控制，則項(xiàng)目成本管理目標(biāo)很難落實(shí)。
1.工程項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)
應(yīng)面向可交付的成果進(jìn)行工程項(xiàng)目分解?？山桓兜某晒üこ虒?shí)體和過程管理成果，工程實(shí)體即為建筑物的物理組件，過程管理成果為非物理組件。
物理組件包括建筑物結(jié)構(gòu)性組件和建筑物非結(jié)構(gòu)性組件。
結(jié)構(gòu)性組件又分為承重結(jié)構(gòu)性組件和非承重性結(jié)構(gòu)組件。例如，框架結(jié)構(gòu)工程，承重性結(jié)構(gòu)組件包括基礎(chǔ)、地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)、屋面結(jié)構(gòu)等組件以及各組件包括的梁、板、柱等組成元素；非承重結(jié)構(gòu)組件包括垂直圍護(hù)功能的砌筑墻體（如二次結(jié)構(gòu)）、內(nèi)部隔墻、內(nèi)外門窗等元素和水平圍護(hù)功能的屋面工程元素。
非結(jié)構(gòu)性組件，即建筑物功能類組件，主要包括內(nèi)外部裝飾、給排水、暖通、通訊、安保、防火、電氣、公共設(shè)施等功能組件。
非物理組件主要包括項(xiàng)目管理類組件和項(xiàng)目措施類組件。項(xiàng)目管理類組件包括施工項(xiàng)目過程管理產(chǎn)生的成果，如立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同、施工、竣工驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)成果元素；項(xiàng)目措施類組件，為施工過程中必然消耗的，但又不是物理交付物，如施工中的模板、腳手架、施工降排水、安全文明施工等元素。
工程項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)，采用多級(jí)描述建筑物的可交付的成果。在各個(gè)組件或元素末端上進(jìn)行“工種”、“材料”及其“工程量”等資源信息掛接，實(shí)現(xiàn)該節(jié)點(diǎn)上的量、價(jià)的限額，結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)和價(jià)格信息進(jìn)行成本測(cè)算，形成企業(yè)目標(biāo)責(zé)任成本和項(xiàng)目部計(jì)劃成本，在此基礎(chǔ)上，通過分包合同的簽訂、實(shí)施和結(jié)算來逐步實(shí)現(xiàn)成本控制。
2.成本項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)是實(shí)施項(xiàng)目管理的重要手段，貫穿項(xiàng)目管理全過程。工程項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)是成本測(cè)算的成本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，通過成本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和企業(yè)積累的成本數(shù)據(jù)（如指標(biāo)等），能快速測(cè)算項(xiàng)目成本，輔助企業(yè)決策。
通過該結(jié)構(gòu)可以指導(dǎo)施工組織管理（分包、采購(gòu)，計(jì)量支付等）、確定目標(biāo)成本和計(jì)劃成本、編制成本計(jì)劃、實(shí)施成本控制和進(jìn)行指標(biāo)數(shù)據(jù)積累，積累的指標(biāo)數(shù)據(jù)又能輔助成本測(cè)算和成本計(jì)劃的編制。
基于成本項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)可實(shí)行過程的成本目標(biāo)管理和考核?；诔杀卷?xiàng)目分解結(jié)構(gòu)進(jìn)行成本指標(biāo)數(shù)據(jù)積累，可以形成各個(gè)組件（或元素）的單方數(shù)量指標(biāo)、成本指標(biāo)和占總成本比例等指標(biāo)。該指標(biāo)可指導(dǎo)快速的成本測(cè)算和成本分析。
二、萬科的目標(biāo)成本測(cè)算表編制原則
以萬科為例，首先，萬科的目標(biāo)成本按項(xiàng)目開發(fā)期分期編制，所有核算對(duì)象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個(gè)開發(fā)期只能編制一個(gè)目標(biāo)成本。
其次，目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測(cè)算表格，并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。
再次，目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)以及各部門共同確定的建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)、銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測(cè)算表須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。
在萬科的成本測(cè)算表中，各成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對(duì)目標(biāo)成本修訂后，《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。
成本測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。
產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測(cè)算是互動(dòng)的決策過程，必須與設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價(jià)比最大化”。
投資分析和實(shí)施方案階段的成本測(cè)算的量?jī)r(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。
各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。
三、考慮土地增值稅下的成本測(cè)算
對(duì)單體開發(fā)項(xiàng)目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)
目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對(duì)象如何確定？
1.成本核算對(duì)象的三種確定方式
做法一：以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象
待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。
做法二：根據(jù)功能區(qū)比例分割成本
即先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估一個(gè)比例來分割不同功能區(qū)成本，也就是說從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。
做法三：按不同功能區(qū)確定成本核算對(duì)象（可?。?/P>
這種做法更為科學(xué)合理，即從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出一個(gè)單位成本，既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。
2.房企土地增值稅的正確核算
土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人根據(jù)土地增值額及超額累進(jìn)稅率計(jì)算交納的稅種，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際核算時(shí)，簡(jiǎn)單套用財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》，在銷售一個(gè)項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)一定的會(huì)計(jì)資料估計(jì)應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金” 帳做出記錄。在項(xiàng)目全部銷售完成時(shí)或原來基于估計(jì)的情況發(fā)生變化時(shí)，可能需要對(duì)先前記錄的“應(yīng)交稅金” 賬戶進(jìn)行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。
上述做法，一方面企業(yè)在沒有相關(guān)外部法律文件的許可下自行調(diào)整應(yīng)交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管工作。
由于土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，所以如果在房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經(jīng)營(yíng)成果而計(jì)提相關(guān)土地增值稅時(shí)應(yīng)先記入預(yù)提費(fèi)用賬戶，待最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象銷售完成，滿足土地增值稅的計(jì)繳條件時(shí)，清理預(yù)提費(fèi)用賬戶的相關(guān)明細(xì)科目，并將原計(jì)提的預(yù)提費(fèi)用轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅金科目，并以應(yīng)交稅金科目有關(guān)明細(xì)賬戶核算的金額申報(bào)、計(jì)繳土地增值稅。
附某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算全表（金額單位：萬元）
說明：本測(cè)算按照常規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，未進(jìn)行待征地綠化費(fèi)用，考慮土地費(fèi)用400萬元/畝，公司期間費(fèi)用（稅金、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用）按照150元/㎡，考慮不可預(yù)見費(fèi)用20元/㎡。
篇3：A項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算
物業(yè)概況
1、 用地面積：9984.85m2
2、 總建筑面積：23470m2
3、 地上建筑面積：19970 m2
4、 地下建筑面積：3500 m2
5、 建筑占地面積：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容積：2.00
8、 綠化率：30.4%
9、 商鋪：9000 m2
10、商務(wù)公寓：10970 m2
11、停車位：92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明：1、商務(wù)間共計(jì)214間，在初期按40%的入住計(jì)算，即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費(fèi)的成本測(cè)算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
（1） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）
序 號(hào) 項(xiàng) 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月）
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計(jì) 61 / 64600.00
(2)費(fèi)用測(cè)算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見表(02)
工資福利費(fèi)測(cè)算表(02)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元/月） 依 據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計(jì)
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計(jì) 79166.50 / 4.463
注(1)： 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。
注(2)： 服裝按年均300元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?br />65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
（1） 采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按1200元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則：
維修保養(yǎng)費(fèi)=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：
（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×1.10元/千瓦/小時(shí)
=4320千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：
（4部×5千瓦/小時(shí)×12小時(shí)×30天/月）×1.10元/千瓦/小時(shí)
=7200千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計(jì)算則為：
（4部×7層）×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費(fèi)：
小區(qū)綠化面積為3035M2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見表（3）
綠化管理測(cè)算表（3）
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額（元） 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.001