城市老住宅區推行物業管理面臨的問題及對策建議

　　--打開被物業管理遺忘的歷史角落

　　眼下，我們只知道物業管理像攀榮附貴的孽生物一樣，依存于新建的封閉式居民社區。而物業管理走進“被遺忘的角落”老社區，無啻是一個創舉。老住宅區整治和引入物業管理以極富生命力的發展勢頭正挺進許多城市的大街小巷，得到全社會的普遍認同和贊許，并被百姓眾口皆碑稱為一項系統工程。

　　在城市新建住宅小區引入物業管理，曾經譜寫了中國物業管理不朽的精彩開篇。今天，物業管理在經歷了大規模的全國性推廣和高速發展后，老舊住宅區也要引入物業管理，這是城市文明的一大進步。這是在昨天物業管理成功基礎上的繼承和弘揚，創新和突破，必將作為物業管理行業發展的一個重要的高昂續篇，載入史冊。

　　中國物業管理發展的初期，選擇新建住宅小區既是一個明智的選擇，又是一個無奈的選擇。因為中國物業管理的起端與其它發達國家有所不同，它不是隨著自發資本主義的市場經濟發展而逐步成長起來的，而是根據中國的國情，隨著社會主義的計劃經濟向市場經濟的轉型，住房體制改革，由行政性政策催發的人造市場，這就有一個主觀的選擇和決策。而選擇城市新建住宅小區，可以規避一些現實的困難，部分割斷歷史遺留的問題，能夠比較順利地推行住房管理制度的變革，事實已經證明這一選擇的成功。

　　然而，我們并不應該忘記，物業管理并不是“富裕一族”的專利品，物業管理只有面向廣大民眾，低下它高貴的頭，才能有強勁的生成力和不息的生命力，才能享有更加廣闊的天地。今天，老舊住宅小區引入物業管理這是符合歷史潮流的選擇，是物業管理持續發展的需要，是建設和諧社區、和諧社會的需要，不管面前有多少困難，需要經過多少曲折，終究要蕩滌一切，勇往直前，奔向未來。

　　一、老舊住宅區物業管理面臨的六大問題

　　從各地情況看，實現已接管老住宅區的長效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。

　　1、老舊住宅區引入物業管理缺乏許多必要的客觀條件

　　老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的，它們大都沒有圍墻，難以實行封閉管理；基本沒有物業管理辦公用房和員工住房；沒有休閑、健身及文化活動場所；沒有綠地或綠化嚴重不足；多數小區沒有垃圾中轉站。所有這些都需要在引入規范物業管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　一般情況下，物業公司在接管老住宅區時都有大筆資金投入。如深圳紅桂物業公司20**年1月進駐田苑小區后，自己墊付近20萬元資金進行小區整治，經過全體員工的艱苦的努力，對各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應開關，使公共場所得以重見光明。他們還對各單元破爛嚴重的防盜鐵門重新加以修復粉刷返新，初步修整了部分小區路面，對小區停車場進行了簡易改造，疏通清運了堵塞的化糞池和排污管道，對小區污水明溝進行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個滅火器用于消防應急，為開展規范化物業管理奠定了初步的設施設備基礎；與此同時，他們還對綠化地帶進行了初步的修復和栽培，使小區面貌有了質的飛躍。為了感化住戶，該公司還宣布對小區業主兩個月不收管理費。在街道辦慶幸自己實現該小區“零投入”成功引進正規物業管理公司的同時，物業公司卻因此背上了數十萬元、不知何日才能回收的前期投入！

　　由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區設備設施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如深圳紅桂紅桂物業公司管理的田苑小區至今沒有修建圍墻，難以真正實現圍合封閉型管理；其它公共配套設施，如道路、地下排污管道嚴重老化破舊，急需修復更換；消防配套設備設施、綠化等亦需補充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業再為小區整治補充投入大筆資金是不現實的，而且對企業也是極其不公正的。

　　老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。目前，在已引入規范物業管理的老住宅小區，解決管理用房的途徑主要有兩條：一是由物管企業租賃，二是在個別有條件的小區，由物管企業向有關單位無償借用。員工宿舍基本上是由企業自己出資租賃。通常情況下，有關單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢所必然。

　　2、老住宅區引入物業管理必須面對一定的主觀障礙

　　老住宅區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，這是老住宅區引入物業管理必須面對的主觀障礙之一。從近年來各地政府對個別老住宅區的整治和引入規范物業管理后產生的積極效果中，老住宅區的業主住戶對規范物業管理在社區建設和提高自身生活質量的積極意義有著充分的認識。不僅引入物業管理后的小區居民對整治和引入物業管理工作給以高度肯定，好評如潮，那些未實行物業管理的住宅區的業主住戶要求引入規范物業管理的呼聲也很高。

　　如深圳部分老住宅區業主在回答“您認為貴小區是否需要物業管理”這一問題時，60%的被調查對象選擇“有需要”，24%的選擇“無所謂”，只有16%的選擇“無需要”。這說明大多數老住宅區住戶要求引入物業管理的愿望十分強烈，廣大住戶對規范的物業管理能給小區帶來的好處有著清醒的認識。但老住宅區少數業主因為從未交過物業管理費，沒有物業管理的概念，認為沒必要實施物業管理，或對小區是否實行物業管理抱著一種無所謂的態度，尚需要基層工作者更多細致扎實的工作加以引導和發動。

　　另一方面，在涉及物業管理的前期投入及管理費繳納時，多數老住宅區住戶態度消極。根據深圳市社科院和羅湖區住宅局聯合課題組的問卷調查，老住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見，老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態，他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理，又不想因此而增加家庭經濟負擔。老住宅區住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經濟支付能力低有關。要在這些小區中引入和推行規范的物業管理，不得不考慮住戶的這種特有心態。

　　3、業主“主體缺位”制約著老住宅區物業管理工作的正常開展

　　在已實現規范物業管理的各老住宅小區，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業主“主體缺位”現象比較嚴重。在這些老住宅區，許多業主都不在小區內生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小區共有392棟住宅樓，出租率高達95%以上；另外一個小區總戶數562戶，出租率高達70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業主本人，有的甚至連業主是何人都無人知曉。

　　業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。最為嚴重的是因業主“主體缺位”而難以依法組建小區業主管理委員會，在此種情況下，若按《物業管理條例》規定，業主大會很難召集起來，而通過業主大會委托業主管理委員會選聘物業管理企業更無從談起。業主“主體缺位”對物業管理機構的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業主本人而難以奏效；收取管理費或因故欲與業主溝通聯系時也會因業主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數業主討論決定一些事關全體業主的重要事務時，也會因業主人數達不到應有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區順利實施規范的物業管理，必須從實際出發研究解決這一“主體缺位”問題。

　　4、由于多種原因接管老住宅區的物業管理企業普遍效益不良

　　老舊住宅區比新建住宅小區的物業管理成本要高得多。一方面，老住宅區一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現規模化管理。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區無論是房屋本體，還是各種設施、設備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業管理的后續成本大大提高。

　　由于種種原因，老住宅區的物業管理收費標準普遍較低，而且在已實現規范化管理的各老住宅小區，都程度不同地存在“收費難”的問題，使本已顯得比較困窘的企業財務更為雪上加霜。這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數物業公司效益不良，在一些項目上甚至可能出現虧損。

　　形成老住宅區“收費難”問題原因比較復雜。它首先與住戶的經濟支付能力有關。老住宅小區普遍存在著貧困化和老齡化的問題。如常州市白云新村的居民有40％為老年退休家庭；30％為自行車廠、壓縮機廠等大中型企業的下崗職工家庭；機械一村共2295戶，其中老年人占居民總數的70％；北環新村居民4166戶，下崗人員1666人，下崗人員的家庭占總戶數40％，貧困化特征明顯。要這些人按照物業管理市場的收費標準來繳費，確實存在明顯困難。其次，“收費難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區的治安、衛生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如個別住戶因有人破門開店、無牌無證經營而拒不交費；有的因個別住戶在住宅小區違章開設飯堂餐館，油煙、噪音影響生活而不交費；有些人則因小區配套設施不完善乃至嚴重破損而不愿繳納管理費。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關職能部門積極協助配合方可奏效。第三，由于業主“主體缺位”難收費。有的小區房屋出租率偏高，繳費時業主和租戶相互推托收不到費，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費。第四，個別業主出于其它理由不繳費。有的錯誤地認為，反正物業管理是你政府出面給我們請來的，企業收不到管理費自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費。此外，住戶中某些權力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費，其行為也對其他住戶產生了不良影響，致使個別住戶因從眾效應而不繳費。

　　5、缺乏“兩金”積累制約老舊住宅區維修工作的開展

　　老舊住宅小區既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發其他問題。

　　已實現規范管理的各小區管理處普遍反映，羅湖區各老住宅區在整治和引入規范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時間內少量的維修資金積累對日益增多的維修項目無異于杯水車薪。如中航管理的統建樓小區因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現程度不同的滲漏現象，據測算完全修復需要資金數萬元，但小區所有住宅業主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區區數千元，距離修復所需資金額甚遠。在紅桂物業公司管理的桂木園小區，這一現象更為普遍嚴重。業主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。

　　6、現有法規不夠完善，不利于老住宅區引入規范物業管理工作的開展。

　　按照現行的國家《物業管理條例》規定，引入物業管理公司接管現有的老住宅區，需要事先在老住宅區內成立業主大會和產生業主委員會。但目前老住宅區普遍出租率很高，許多業主長期不在老住宅區居住生活，因此成立業主大會和業主委員會的面臨著嚴重的主體缺位問題。而這個問題如果長期得不到解決，勢必會影響老住宅區其他業主正當權利的行使，因此必須從政策和法規層面加以保護和明確。另外，按照目前的《深圳市物業管理服務收費指導標準》，老住宅區收費標準處于最低檔次，而現實狀況是老住宅區管理費用收繳率低，而管理成本又高，物業管理企業難以保證獲得正常的經營收益，這也需要從政策層面上加以解決。相關還有目前物業管理招投標不規范，缺乏健康有序透明的有形物業管理招投標市場，這也不利于老住宅區物業管理工作的推進。

　　二、政策建議

　　1、加強地方立法，健全法制，從制度上保證順利開展整治老住宅區并引入規范物業管理工作。

　　對于老住宅區數量較多，面積較大的城市，開展整治老住宅區并引入規范物業管理工作，是一項事關全局的復雜性、艱巨性的系統工程，牽涉面廣，工作量大，必須要盡快建立和完善嚴格的法規制度，才能保證此項工作的順利開展。各地方城市政府應該制定出臺《整治老住宅區并引入規范物業管理工作的指導意見》等規范性文件及相關配套措施，明確領導機構、部門分工及協作、工作內容和程序，整治范圍、明確相關支持和優惠政策，如財政支持政策、改造資金銀行優惠貸款、改造工程稅費減免、物業管理和活動用房增建、參與管理老住宅區的物業管理企業所享受的政策優惠，等等。同時可以考慮針對老住宅區整治并引入規范物業管理之中出現的特殊情況，在各地出臺的物業管理條例和辦法中增加相應規定條款，并在各地物業管理收費指導標準中增加老住宅區物業管理服務收費指導標準及調整補充其他有關政策規定。

　　2、廣泛開展整治老住宅區并引入規范物業管理加大物業管理宣傳力度，增強物業服務消費意識。

　　市、區、街道等各級政府要組織力量，通過開展實施各種形式多樣、生動活潑的物業管理宣傳活動，如新聞媒體宣傳、物業管理法律知識培訓、組織參觀實施物業管理的優秀小區，等等，把物業服務的理念通過潛移默化的方式灌輸到老住宅區居民的思想中，增強這些居民的物業管理消費意識、民主管理意識、契約意識和法制意識，使這些居民能夠真正意識到，物業管理服務能夠有力地維護物業管理區域的正常工作和生活秩序，維護社區的安定，提高文明程度，同時保障了物業資產的保值增值和公民的財產權利，促進了社會財富的積累；物業管理服務明顯改善和提高了居住質量，美化了城市市容環境，提升了城市形象和品味，優化了城市人居和投資環境。同時，物業管理的實施，能夠為老住宅區下崗居民提供很多新的就業機會和崗位。

　　3、政府出資大力開展整治老住宅區并引入規范物業管理試點工作，發揮示范帶動作用。

　　一項新生事物的誕生總會引起許許多多的好奇和爭議，總有一個循序漸進的認識乃至接受的過程。對于老住宅區的城市居民，長久以來他們一直生活在沒有正式物業管理服務的區域，要認識和接受物業管理這種新的生活服務方式也因此需要一個轉變思想從而逐步接納的過程。通過政府出資，在城市老住宅區中選擇若干個試點區進行整治并引進和推行物業管理服務，使試點區出現新的變化，產生積極的效果，使得試點區的衛生狀況、治安狀況、文明程度等各方面較之以前的生活狀況都有很大的改善。通過他們身邊的活生生的例子和給他們帶來實實在在的積極變化，能夠切實增加老住宅區居民對物業管理服務的認識和了解，轉變他們的生活觀念，促使他們主動接受現代物業管理服務。這些試點區建立起的新型社區鄰里關系及行為模式，能夠產生強大的生命力和倡導示范效應。

　　4、拓寬老住宅區整治改造資金籌集渠道，鋪設引入物業管理的基礎條件。

　　老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是考慮按照物業管理的要求進行規劃和建設的，基本沒有物業管理活動用房等引入規范物業管理必備設施。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，這也亟需投入相當數額的整修資金。因此，要保證在老住宅區順利引入物業管理，必須首先要創造一個良好的引入物業管理的硬件條件，需要先期投入一定數量資金對老住宅區進行整治和改造。當然，考慮到老住宅區問題的產生和形成主要是由于傳統住房體制造成的“歷史欠帳”，各城市政府應該負擔其中的較大部分，但不妨創新思路，拓寬老住宅區整治改造資金籌集渠道，研究由政府、業主、物業管理企業多方共同負擔的整治改造資金籌集機制，特別是通過一定政策優惠，吸引有興趣參與老住宅區物業管理的企業出資，實行政府補貼一部分，業主自籌一部分，企業有償資助一部分的“三三制”整治改造資金籌集方式，這樣既可以保證資金及時籌集到位，也能緩解政府財政資金壓力。

　　5、加快推進老住宅區房屋確權工作，建立物業管理的權利基礎。

　　在物業管理活動中，明確、清晰的房屋產權和產權人至關重要，直接關系并影響著物業管理活動的正常開展，如物業管理服務費的是依照經過房產管理部門確權的合法建筑面積收取的，如果產權不清，物業管理服務費的收取勢必會面臨很大的難題。目前老住宅區的房屋權屬關系比較復雜，歷史遺留問題多，并且構成也相對多元化，這樣的房屋產權現狀顯然不利于物業管理這種天然需要清晰產權基礎和產權法律保護效力的活動在老住宅區的正常開展。如果老住宅區的房屋產權不能盡快登記確權，賦予法律保護效力，必然會影響到業主在物業管理活動中權利的有效行使。這些因為房屋產權不清而產生的問題都將不利于物業管理在老住宅區的順利推進。必須加快推進該區域的房屋產權的確權工作，為物業管理活動的開展建立清晰、穩固、有法律保障的權利基礎。

　　6、努力創造良好市場環境，鼓勵物業管理企業積極參與。

　　要想順利推進在老住宅區物業管理工作，還必須努力創造良好的外部氛圍和環境，充分調動物業管理企業的積極性，減少他們在這些區域提供物業管理服務的種種顧慮，如城市政府加大對老住宅區的基礎設施和配套設施的建設力度，改造房屋，改善和提高這些地區物業的質量，降低物業服務管理難度，實行“邊改造邊推行”物業管理活動；政府主管部門可以考慮結合服務對象特性，制定出臺相關實施細則，保障物業管理在這些區域的順利推廣實施；政府主管部門可以制定相關措施，如在物業管理企業資質評定、稅費繳納上給予適當的傾斜、給予適當的補貼，鼓勵物業管理企業積極參與這些地區的物業管理。

　　7、盡快全面啟動房屋維修基金的收取和管理工作，建立長效預防機制。

　　目前大部分老住宅區房屋已經進入大中修和更新改造階段，為了保證住房能夠得到及時維護修繕，國家規定了房屋專項維修基金制度。1998年，在國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中，首次對此做出規定。同年，建設部和財政部據此制定了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，對住宅專項維修資金的收取、管理、使用做出規定：

　　(1)買賣商品房時，購房者按房款2%-3%的比例向售房者繳交此款；

　　(2)此款在當地銀行專戶存儲，嚴禁挪作他用；

　　(3)業主委員會成立后，經業主委員會同意，主管部門將此款交給物業公司代管，物業公司定期接受業主委員會檢查監督；

　　(4)業主委員會成立前，此款的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，由行政主管部門審核后劃撥；

　　(5)各級房產、財政主管部門負責協調、監督此款的管理和使用；應制定使用計劃報批、財務預決算、審計監督和業主查詢對賬制度。

　　20**年由國務院公布實施的《物業管理條例》明確規定：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。應該說，房屋維修基金是住宅區房屋的“養老金”，但目前不少地方房屋維修基金已經缺失嚴重，社會關注度越來越高，老舊房屋的維修壓力也日益增大。為了防止不斷出現大批老化嚴重的老住宅區，形成新的整治和改造壓力，必須樹立“防火勝于救火”、“未雨綢繆”的觀念，各地應該盡快制定和完善房屋維修基金的法律法規，盡早啟動和加強房屋維修基金追繳、收取和管理工作，建立長效預防機制。

　　8、老舊住宅區基礎條件不一、情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況采取相應措施。

　　各老住宅區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施方面差異很大，改進和引入物業管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，積極創造條件引入規范的物業管理，擴大物業管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個老住宅區都具備引入規范的物業管理的現實可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時，某街道辦領導曾坦言，為了積極推進老住宅區整治和引入物業管理工作，他們曾經先后邀請十多個物業管理公司前往本街道所屬的多個老住宅區考察，希望與這些物管公司達成介入整治和整治后進駐管理的意向，但90%以上的物管企業在考察以后都因小區規模太小或不具備規范化管理條件而搖頭離去。只有個別具有一定經濟實力、社會責任感較高的企業表示，可以考慮在經過整治具備相當條件后入駐個別小區。

　　為此，我們建議，區主管部門和有關街道、社區工作站應積極行動起來，“因區而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強對老住宅區的管理，消滅管理盲區。如對目前條件稍差，尚不具備引入規范物業管理的老住宅區，可由社區居委出面將治安、衛生等主要服務項目外包給專業公司，社區居委會充當專業公司與老住宅區業主之間的中介，負責對專業公司的服務進行監督，并代收費用；亦可由社區居委會出面引導老住宅區居民成立業主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業主自己推選，管理經費由小區業主自籌，實行業主直接自治管理。對個別“先天不足，后天老化”情況過于嚴重，改進管理的余地極為有限，管理難度大，引進規范的物業管理根本不具備現實可能性的老舊住宅區，建議政府加快城區改造步伐，通過拆除重建形式從根本上解決問題。

　　深圳物業管理研究所 趙向標 吳正紅 吳春興

篇2：盟物業管理顧問工程建議函(精要)

　　盟東城物業管理顧問工程建議函(精要)

　　編號：z局物業字GW--ZJ--HC--(20**)--004號

　　致：z實業發展有限公司z先生

　　抄：z物業服務有限公司z先生

　　由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　時間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業管理顧問工程建議函）

　　z實業發展有限公司：

　　為使產品日臻完善，我們從物業人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產品、服務在不同形態時參考使用。

　　詳細內容見正文：《關于z城工程的建議函》。

　　z局物業管理有限公司

　　z城項目顧問咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發甲方簽收

　　時間時間

　　附件：關于z城工程的建議函

　　由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　致：z實業發展有限公司z先生

　　抄：z物業服務有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關注高端社區的生態文明、人與自然的和諧共生：1）可在產品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設計耐腐蝕、耐風化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區增添盎然生機。2）建議在小區景觀隱蔽處設寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設置洗手取水點。3）z氣候濕熱，小區綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設計安裝若干滅蚊設施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地燈等分路設置開關，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達到節能目的；

　　4、設計階段，園區景觀應盡量避免有棱角的構筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養護，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區水景周圍應采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應設置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區道路未設置殘疾人通道設置不夠人性化；

　　9、園區內管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂的景觀燈安裝位置不利于檢修，且在大風的季節可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質；

　　13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達到40公分，造成客人進出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎高出回填土；

　　二、電梯系統

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設10°左右反坡，防止溢水進入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內應設置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應有防水浸保護措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項目樓層較高建議設電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監控中心應安裝有電梯監控屏，上有電梯的運行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監控圖像中迭加電梯運動方向的箭頭指示、樓層層數數字顯示，還可顯示物業管理信息，并配編輯功能，方便現場監控以及日后有需要調取錄像時能很方便查看電梯運行方向、樓層，方便產品后期的管理與使用；

　　7、z地區多雨多臺風，電梯機房的應具有防水和散熱功能，建議做雙層，內層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統

　　1、配電房內只安裝了一個小型軸流風機，不能滿足夏季高溫時期設備房的散熱效果，影響設備運行安全，建議增加強制排風設備；

　　2、發電機房內沒有設置強制送、排風，只有自然進風，建議增加強制送、排風設備；

　　3、發電機房內墻上未安裝接地母排，不符合相關規范，需增加；并把發電機基座、燃油箱、油管、門等設備與接地母排連接；

　　4、發電機儲油室內照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強、弱電井內設置工作插座和工作開關，以方便設備檢修及滿足臨時用電需求；

　　6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；

　　7、設備房門安裝防鼠板，電纜進線口加防火泥等材料密封，防鼠進入設備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機動車庫內增加充電插座并計量電表；

　　10、電源線路應穿線管，不應該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護；

　　11、按照國家規范每個接線點不應超過2組線，存在安全隱患和以后的維護保養；

　　12、按照國家施工規范，開關的進線端和出線端應做好線路的來自某個開關箱和到某個配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點應做防銹處理；

　　15、樓頂風機底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂的泛光燈電源線路應使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發電機房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發電機油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應鋪設瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內設有單獨的房間；

　　3、消防水池水箱設透明水位標識，設檢修爬梯，同時需設計護攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房內設置跑水聲光報警設備，報警信號連接至監控中心；

　　5、消防泵風葉防護罩凹陷，對消防泵的運作存在安全隱患；

　　6、消防泵房內的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報警線路應做暗埋或穿硬質線管，不應該明裝使用軟管；

　　2、非機動車庫下地下室通道樓梯應做護欄；

　　3、大堂天花裝修未預留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應做防撞護欄；

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉變

　　多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產權形式多樣

　　舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。

　　四、存在多頭物業管理的現象

　　產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。

　　五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

　　六、物業管理收費困難

　　已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進一步發揮

　　實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區管理與物業管理存在矛盾

　　社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:

　　一、加快、加強物業管理的立法工作

　　當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

　　二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

　　三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃

　　針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

　　房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

　　五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。

　　六、加強實施物業管理的正面宣傳

　　一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　七、處理好社區管理與物業管理的關系

　　物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

　　為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。