舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議
物業(yè)管理是隨著國家房地產業(yè)，尤其是住宅產業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業(yè)管理的有關規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉變
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。
二、硬件條件相對落后
舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產權形式多樣
舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現象
產權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設施單位，商業(yè)網點單位等。
五、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大
舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。
六、物業(yè)管理收費困難
已經實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發(fā)揮
實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應有的作用。如，根據有關規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:
一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作
當前物業(yè)管理中出現的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。
二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資，改善居民生活環(huán)境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
三、政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分
房改優(yōu)惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與
物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執(zhí)行。
五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產權人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關系"的觀念。
六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務的認識，這樣才能從企業(yè)內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業(yè)管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。四是要增加物業(yè)服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區(qū)內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內的學校、商業(yè)設施等居民住宅以外的其他產權單位。
七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系
物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應盡量安排一個物業(yè)管理公司。
為實現現代新區(qū)、文化大區(qū)、經濟強區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區(qū)實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。
篇2：柳州市關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知(2015)
柳州市關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知(20**)
柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知
各有關單位：
為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現根據區(qū)物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：
一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內，根據實際提供的物業(yè)服務水平確定”。物業(yè)服務企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務費標準不再報價格部門核準備案。
二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格”。
三、《實施細則》第十六條增加以下內容：“縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。
四、刪去《實施細則》第十六條第一款。
五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負責轄區(qū)內物業(yè)服務項目的物業(yè)服務等級核定及日常核查。
六、物業(yè)服務企業(yè)要落實物業(yè)服務收費標準的明碼標價公示，價格監(jiān)督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。
柳州市物價局
柳州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會
20**年1月30日
篇3：柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則(2015修正)
柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則(20**修正)
柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知
各有關單位：
為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現根據區(qū)物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：
一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內，根據實際提供的物業(yè)服務水平確定”。物業(yè)服務企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務費標準不再報價格部門核準備案。
二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格”。
三、《實施細則》第十六條增加以下內容：“縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。
四、刪去《實施細則》第十六條第一款。
五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負責轄區(qū)內物業(yè)服務項目的物業(yè)服務等級核定及日常核查。
六、物業(yè)服務企業(yè)要落實物業(yè)服務收費標準的明碼標價公示，價格監(jiān)督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。
柳州市物價局
柳州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會
20**年1月30日
柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則(20**修正本)
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》、《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法（試行）》等規(guī)定，制定本細則。
第二條 本細則適用于柳州市市區(qū)內經工商行政管理機關登記注冊，并持有房產行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質證書的物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務活動的收費管理。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市、城區(qū)價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業(yè)服務收費，既要考慮物業(yè)服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。
第七條 物業(yè)服務包括公共性服務、專項服務和特約服務；對應的物業(yè)服務收費為物業(yè)服務費（公共性服務費）、專項服務費和特約服務費。
物業(yè)服務費（公共性服務費）指物業(yè)服務企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業(yè)主收取的費用。
專項服務費是指物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或使用人提供專項性服務而向該部分業(yè)主或使用人收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費等。
特約服務費是指物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主或者使用人的需要，與業(yè)主或者使用人協商，為業(yè)主或者使用人提供特約服務而向委托的業(yè)主或者使用人收取的費用。
第八條 物業(yè)服務收費應根據物業(yè)類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
依法成立業(yè)主大會之前（前期物業(yè)管理）的住宅物業(yè)服務費、電梯維護費、停車收費（包括車輛停放服務費、車位租賃費等）、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）等專項服務費實行政府指導價；車輛保管費等特約服務費實行市場調節(jié)價。
依法成立業(yè)主大會之后的住宅物業(yè)服務收費（停車收費除外）實行市場調節(jié)價。
第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內，根據實際提供的物業(yè)服務水平確定。
業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務等級有異議的，可向轄區(qū)房產行政主管部門申請復核。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協商確定。
第十條 制定或者調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門可根據物業(yè)服務企業(yè)前3年的物業(yè)服務成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經濟發(fā)展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標準執(zhí)行。
第十一條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，前期物業(yè)管理的住宅物業(yè)服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。
物業(yè)服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。達不到服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。該行為作為企業(yè)的不良行為，記入企業(yè)誠信檔案。
超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務等級及收費標準由市房產行政主管部門和市價格主管部門另行核準備案。
第十二條 按照鼓勵先進、優(yōu)質優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)等榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經轄區(qū)房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業(yè)服務費標準上浮。
榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過10%；
榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過8%；
榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過5%。
第十三條 實行政府指導價的物業(yè)服務費（公共性服務費）的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。
第十四條 實行政府指導價的物業(yè)服務費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收取）；
3.物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5.物業(yè)管理區(qū)域消防設施維護費用；
6.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
7.物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；
8.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
9.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
10.經業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規(guī)定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務成本。
物業(yè)服務企業(yè)合理配備的管理、服務人員職數按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務的合理需要及相關政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費不再分攤;未列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業(yè)服務企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。
第十六條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格。
達不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費由建設單位承擔；因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費應當直接扣減，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查
第十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據價格主管部門核定的收費標準按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。
專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等。
裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發(fā)生數額由業(yè)主或使用人承擔。
第二十條 實行小區(qū)出入證管理的，建設單位應當為業(yè)主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數量由物業(yè)服務公司與業(yè)主依法共同協商決定。
第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的應經業(yè)主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十二條 住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務企業(yè)應優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。
業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。業(yè)主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物業(yè)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業(yè)主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費標準，車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十三條 治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內執(zhí)行公務時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內臨時停放一小時內免費；超過一小時的，物業(yè)服務企業(yè)可根據價格主管部門的規(guī)定收費。
第二十四條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行政府指導價的物業(yè)服務費采用包干制。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年初在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告上年度共有部分收益的收支賬目。
第二十六條 物業(yè)交付后，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費或者物業(yè)服務資金。
第二十七條 業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協商調解；業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地的房產行政主管部門申請協商調解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。
第二十八條 物業(yè)服務費按月收取。物業(yè)服務合同中有預收物業(yè)服務費約定的，物業(yè)服務企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預收不超過一年的物業(yè)服務費。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同以外的特約服務，其收費由雙方協商。除此之外一律不得擅自設立收費項目向業(yè)主收取其他任何費用。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家有關價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第三十二條 價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特約服務的除外）；
（三）強制或者變相強制服務并收費的；
（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十三條 本細則實施前已完成前期物業(yè)服務招標、申請備案，或已通過協議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并完成前期物業(yè)服務合同備案，合同尚未到期的，物業(yè)服務等級及收費標準按招標申請備案內容（或原合同）約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調整物業(yè)收費標準,應當經小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主書面同意，并經公示，辦理物業(yè)服務等級標準及收費標準備案后方可執(zhí)行。成立業(yè)主大會的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。
第三十四條 原未實行服務等級的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會未成立之前，可參照等級標準選擇五項服務中的若干項目及服務等級，經小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主書面同意，并經公示，辦理物業(yè)服務等級標準及收費標準備案后方可執(zhí)行。
第三十五條 本細則由市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規(guī)定與本細則不符的，依照本細則執(zhí)行。
第三十六條 本市六縣可參照本細則制定相應管理措施。
第三十七條 本細則從20**年8月1日起實施。