物業服務行業不應放棄專項服務領域

　　物業服務作為工業化社會的產物，在國外已有過百年歷史。1981年深圳第一家物業服務企業成立，即是中國改革的成果。現在物業服務在我國已成為一個頗具規模的產業。隨著專業分工的進一步深化和物業服務企業的成長，“專項服務”將成為物業服務企業極具潛力的領域。

　　本文中的“專項服務” ，指由專業服務公司為設備、設施、系統之用戶提供的維護（維修、養護）服務，或為特定群體提供的專門后勤保障服務。如：為工廠的生產設備提供專業養護、維修服務，為醫院的醫療設備提供的養護維修服務，為游樂公司的游樂設備提供的養護維修服務，為各種機構的辦公設備、生產設施提供的專業養護、維修服務等均屬于這一范疇。生產線、檢測線、實驗室專用設備的維護，供電、給排水、供氣、供汽系統的維護，科研設施基本維護，計算機、辦公網絡維護，安全監控系統的維護，職工餐廳管理等，除了設備供應商通常的售后服務外，由單位外部提供的服務，就是“專項服務” 的具體例子。這些服務在ISO國際標準分類法中，分屬工業服務（ICS03.050.10）、公司（企業）的服務（ICS03.080.20）、消費服務（ICS03.080.30）等。本文主要以工業企業設備維護和辦公場所配套系統維護作說明。

　　一、專項服務的需求在增長

　　在可以預見的期限內，我國的工商企業數量、規模及其設備擁有量將高速度增長。中國作為國際社會大家庭的負責任的一員，正為國際社會所廣泛接受；中國經濟成為全球經濟體系重要的一環已是不爭的事實；“中國制造”已成不可逆轉之趨勢。目前我國制造業增加值已占GDP的44%，占世界制造業總額的5.9%（僅次于美、日、德），而且還有不斷上升的趨勢。這必將造成中國工業生產的高速增長、生產型企業的增加、生產設備的激增。

　　我國現階段的工業發展，是改開開放推動經濟增長促進工業現代化和國際分工、市場化資源配置共同作用的結果。從先進國家的經驗來看，生產企業的專業分工水平與工業現代化水平密切相關。有關專家評估，我國工業現代化水平只相當于現代化國家的20～30%。隨著我國工業經濟發展而來的，必定是工業的現代化和工業生產的進一步專業化分工；過去那種大而全、小而全的企業，關起門來一條龍服務的運作方式，已不可能再有生存空間。未來，生產企業傾全力于其最有競爭力的生產經營，其他事務通過協作解決是必然趨勢。也就是說，生產企業專注于其核心業務，而無暇顧及產前準備工作、設備運行養護、維修工作、后勤服務工作等，形成了巨大的服務工作需求。

　　對于供應商來說，生產企業使用的設備、系統是其產品。對產品提供的相關服務，即通常所說的工業產品服務。現在不少企業都在將業務向下游伸延，加強產品的服務工作。最近上海市政府出臺政策，鼓勵工業企業向產品服務挖掘增長空間。但專家的分析預測是：未來制造業產品的價值有70%～80%來自于產品服務，制造者能完成這些服務工作的比例不足40%。這表明大量的“產品服務”將成為“專項服務”工作而有賴社會協作，共同分擔。從市場的角度來看，就是一塊巨大的“蛋糕”。

　　對于設備使用單位而言，“專項服務”是其生產經營的后勤保障工作，對創造價值貢獻不大，但為其基礎，可能起否決作用，必須作全面仔細安排。過去，我們的企業都是“自力更生”解決，現在已經不可能了。

　　首先，專項服務并不“專”。由于專業化程度的提高，工業企業所使用的設備，也往往包含了這些設備生產流程中各個協作企業的專有技術。要對這些設備進行有效維護，可能需要利用多方面的技術資源，即使設備供應商也無法獨力提供可靠的維修保養服務，設備維護過程就是一個資源組合過程。例如，有一個企業在用的一套設備，供應商是法國公司，主要設備在德國制造，控制部分為美國公司產品，其養護就是一項綜合性工作，供應商進行售后服務，只能依靠協作單位的資源支持。

　　其次，由于科學技術的超常規發展，設備使用單位培養操作人員已經是不小的負擔，要培養合格的“維修工”，將受到人才儲備、培訓條件等多方面的更大制約。大量的專用備件也是設備使用單位難以解決的問題。

　　普通商貿企業及一般機構辦公場所的各系統維護，更無法依靠自身的力量完成，而必須交由專業服務公司去實施。

　　可以斷定，專項服務已經顯現巨大的需求，并有一個很長的增長階段。

　　二、物業服務企業的優勢所在

　　我國物業服務企業的發展雖則時間不長，但在中心城市已逐步走向成熟和規范化管理，行業的先行者已在全國范圍內建立起強勢品牌，有的大型企業接管的物業面積已超千萬平方米。全國2萬多家物業服務企業，其服務已經滲透到各大中城市，物業服務已成為新興產業中頗具影響力的一個行業。物業服務企業業務，也從創始期接替單位后勤職工住宅管理服務，逐步擴展至商業大廈的物業服務，機關辦公樓宇的物業服務，醫院、工廠、學校等專門機構的物業服務。物業服務企業作為“解除他人后顧之憂的企業”已被廣泛接受。

　　物業服務公司的工作，一開始是保安、清潔、綠化、維護一手經辦，發展到專項工作外包，再發展到物業服務公司成立專業公司，承擔自己接管物業的業務外，還向社會拓展業務。如中航物業服務公司就下設有電梯公司專門從事電梯維修保養業務，樓宇設備公司專業從事物業保安監控設備系統安裝、維護等業務。

　　物業服務公司開拓這些業務，不是偶然的個人決斷，而是其潛在優勢的必然發展方向。物業服務公司，從誕生開始就是賣“服務”的。

　　服務型產品的顯著特征是具有含糊性，與生產企業的傳統產品有著明顯的區別。一般的專項服務工作，更具有管理量大，工作繁瑣、細化、長期性等特征。物業服務公司開展此類業務，在企業文化方面非常吻合。

　　專項服務的另一個特點是，工作對象位于特定的建筑物（群）內，可看作是物業的“附屬設施”，物業服務企業的正常工作就與其有著必然的聯系。

　　從實際開展的專項服務工作來分析，其工作由兩大部分構成，一部分為本公司獨立完成的具體工作，另一部分為組合外部資源協同完成的工作。專項服務本質上是多項服務交由一家企業“組合”完成。

　　物業服務企業的運作方式都是“管理處組合服務”--組合不同的專業隊伍，為客戶提供綜合性服務。

　　可見專項服務工作的特殊需求，正是物業服務公司的優勢所在。

　　三、物業服務企業需要盈利空間

　　利潤微薄、工作繁瑣、隱性的風險大，而服務質量要求也很高，是物業服務企業目前面臨的普遍問題。全國只有少數大型物業服務企業實現了規模效益，有一定的抗風險能力，其他2萬多家企業在爭奪接管面積方面，就不得不使盡渾身解數，價格競爭在所難免。不少物業服務公司在虧本運作。

　　雖然全國還有大量的物業（估計超過200億平方米）有待物業服務公司去接管，但其中的盈利空間極為有限。這是一個不容忽視的事實。因為占物業服務面積80%以上的是居民住宅，其物業服務收費受到政府規限和居民消費水平的雙重制約；再加上物業服務行業門坎不高，在眾多的企業競爭中，微利的價格水平也難保。利潤對于物業服務公司來說，既是現實問題，也是必須作出長遠考慮的問題。沒有盈利潛力，就不可能積聚高素質的人才。目前全國物業服務從業人員200多萬人，占社會服務業從業人員總數的23%，但整體人員素質不高，投訴率居高不下就是佐證。一個龐大的從業大軍，沒有一大批高素質業務骨干為之全情投入，這對行業的健康發展極為不利。要解決人才問題，待遇不可回避。沒有盈利哪來待遇？

　　四、開展專項服務實現多贏

　　深圳市安業物業服務有限公司是在專項服務的基礎上發展起來的一家很有特色的物業服務企業。它1985年從辦公室裝飾工程、物業維修零星業務開始，逐步進入專項服務領域，1996年開始進入大型生產企業開展專項服務，目前在為10家工業企業（其中華為、艾默生、富士康3家是跨國公司的生產基地）提供服務。其主要業務有：供電系統維護、給排水系統維護、空調系統維護、供電系統維護、生產線維護、檢測線維護、科研設施維護、辦公系統網絡維護、安全監控系統維護、職工餐廳管理等。

　　安業公司的實踐結果表明，由于其專項服務工作的開展，不但自身找到了潛力巨大的業務空間，而且為服務對象解決了后顧之憂，降低了營運成本，也為原設備供應商減輕了后續服務的負擔，實現了多贏。具體體現在如下幾方面（以安業公司為大型生產企業A提供服務為例）：

　　1、專業維護，供求雙方了卻后顧之憂。過去A企業購置設備，都要對調試期、保修期、使用期等不同時期的維護問題進行詳細的安排。一些專門設備的運行保障，更是不容忽視的問題，從考察選型開始，到使用維護，都耗費不少技術力量和管理費用。現在安業公司介入設備購置合同的養護條款制定，甚至簽訂三方合同，A企業不再為設備保修期后的養護工作和設備供應商的服務質素發愁。設備供應商的售后服務費用清晰受控，不再為日后的跟蹤服務費心，更完全避免了一些由于 “不是問題的問題”，而派出技術人員趕赴現場的事情發生。

　　2、簡化生產（辦公）現場管理。A企業是一高科技企業，生產車間、實驗樓、辦公場所都有大量來自不同供應商的設備。如果不同的供應商都派員進入現場維護，A企業的日常人員管理就非常困難，安全保障壓力也不小。安業公司介入后，現場維護人員大大精簡，相關方面的管理責任即全面由其承擔起來。由于安業公司的員工代替了多個服務單位的工作，其現場人員相對穩定，便于有效教育和管理，幾年來杜絕了相關的失竊事件和泄密事件的發生。

　　3、節約管理費用。A企業機構龐大，對日常維護檢修一類瑣碎事項進行嚴格管理，確實得不償失。如維護耗材，過去A企業在各生產業務點都有儲備，較大的點還有專門保管人員，現在A企業只按照消耗總額支付一定的費用（8%），繁雜的管理工作由安業公司負責。安業公司專業管理，成本得到有效控制，相關費用仍有節余（20**年約0.6%）。據測算，A企業原來在這方面（倉庫管理等）的投入單是直接人工費用就超過支付給安業公司的費用（8%）；資金占用、損耗等其他費用的節約更是顯而易見。

　　4、提高工作效率提高反應速度。設備與設備、系統與系統之間的聯系千絲萬縷，原來A企業經常為不同設備供應商的責任問題扯皮而費力費時。執行部門、監督部門，為繁雜的維修配件的采購價格控制程序問題，長期難以統一意見，就一些緊急、非緊急配件的付款問題左右為難。往往基層的需求信號要變成具體行動指令不是一天就能完成審批程序的，搞維護工作的就覺得非常被動。安業公司介入后，不同供應商的問題由其協調，A企業盡可放心享用；配件采購，A企業只對安業公司進行總體的跟蹤監控即可，管理效率大為提高。

　　這對高科技企業尤其重要，因為高科技企業相關設備、配套設施需要快速變化，以適應研發工作要求，其維護工作必須高效率、高質量。

　　5、設備供應商的產品服務成本大大降低。眾多設備供應商都樂意支付費用，將保修工作交由安業公司負責，足以證明這是節省費用之道。A企業幾家設備供應商進行比較分析，費用節省15～48%，售后服務人員管理方面的好處更是明顯。

　　6、安業公司取得了合理的回報。專項服務之“專”，很多體現在技術含量上，這為取得合理利潤提供了可靠的基礎。安業公司幾年來依靠開展專項服務穩定發展，吸收和培養了一批不同專業的高級人才；建立起一個以設備供應商為主的技術支持網絡，一個伸延到國外的配件供應網絡；實現了健康發展的良性循環。據安業公司20**年核算，專項服務取得的收入占公司總營業收入的61%，創造的利潤占82%。

　　五、推動專項服務，促進物業服務上臺階

　　深圳物業服務企業得全國gg開放風氣之先，也在競爭中不斷探索，一些企業已經呈現專業化的發展趨勢。如新東升物業在接管醫院物業方面，華僑城物業在旅游區管理、展館服務方面創出了自己的特色。他們的管理服務內容就包含了若干的專項服務。這是否說明專項服務的開展在促進物業服務企業競爭優勢的建立呢？現在大部分物業服務企業從事的工業物業服務、商業物業服務服務，向前邁一小步就是專項服務的廣闊空間。物業服務企業沒有理由對此熟視無睹，行業也應該在這方面有所動作。

　　楊榮元 龐貴 符捷鴻

篇2：物業服務行業的經濟分析

　　物業服務行業的經濟分析

　　物業服務與廣大人民群眾生活、工作息息相關，近年來，物管企業與業主的沖突不時發生，物業服務已成為社會十分關注的熱點問題。一般認為，物業服務不涉及高技術和復雜的管理問題，只是勞動密集型的服務行業。問題是這樣普通的行業為什么在運行中卻產生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發了業主與物管企業的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業服務，由于理論研究滯后，對物業服務缺乏深刻的認識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運行機制。

　　從歷史角度看，物業服務在我國城鎮的出現，是住房制度改革的產物。我國城鎮傳統的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮 80％以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配后，個人購買新建商品房的比例已達到95％，20**年底，全國城鎮自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。

　　由于產權主體的變化，客觀上引發了物業服務關系的調整，這種變化主要表現在物業(服務)管理供應主體和繳費主體的變化兩個方面。傳統體制下，物業服務供應主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業單位性質設置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔物業費，所需物業費由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補貼。

　　居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業供應的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產生了以企業作為供應主體的物業服務服務。截止20**年底，全國物業服務企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬人。

　　由于物業服務企業采取向業主 (住房產權人)收費提供服務的方式，在現實中引發了很多沖突，個別地方甚至出現了物管企業工作人員毆打業主的現象，引發了社會矛盾，造成了不穩定。在轉軌時期物業服務企業與業主的沖突主要表現在以下幾個方面：1.業主選擇物業服務消費與物業服務企業強制業主消費之間的矛盾。當消費者是否接受服務的行為并不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。業主不選擇物業服務消費，并不構成對公共利益的威脅，因此，物業服務企業不能將服務強加于業主。現實中往往是開發商開發商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業服務公司來進行管理，待業主入住時面臨的就是強制的物業服務服務，物業公司服務好，這種服務提供與接受的關系能夠持續下去，物業公司服務不好，由此引發沖突；2.業主認為物管企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務，而物管企業認為收費低，引起企業虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當，造成對業主利益的侵害。

　　本文試圖從經濟學的角度對業主與物管企業存在沖突的三個主要問題進行深入分析，以便從機制上找到解決問題的辦法，促進物業服務健康發展。

　　一、產權的復雜性和物業服務組織方式的選擇

　　看似簡單的物業服務問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業產權復雜性的認識。

　　物業服務中的產權復雜性表現在三個方面：

　　一是產權的物質復雜性。我國城鎮居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(業主戶門以內部分)和不可單獨界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、非經營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權。由于單獨所有權和共同所有權并存，決定了業主行使所有權會影響關聯業主的權利，受到相鄰業主權利的制約。

　　二是存量公房產權制度復雜性。公房出售前產權歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區域同時出現了政府產權、單位產權和個人產權并存的局面，不同主體對物業服務的選擇出現不一致。政府產權代表希望房管所進行物業服務，單位產權代表希望由單位的房管部門來管理，個人產權代表不希望有收費的物業服務，仍想搭便車，或者希望選擇物業公司進行管理。

　　三是產權轉換過程帶來的復雜性。我國正處在經濟起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業服務企業在承擔新建房屋的物業服務過程中要同時應對作為產權人的開發商和產權轉移后的購房業主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業，后者是為住用舒適安全需要選擇物業，二者在選擇物業服務企業的問題上經常產生矛盾。

　　由于產權的復雜性決定了業主選擇物業服務消費不能個人說了算，需要通過相關業主集合決策的方式來選擇物業服務服務消費。可供選擇的消費提供方式基本上有四個：一是繼續由房管所、單位房管部門提供物業服務，但這種模式已不適應住房商品化、社會化的需要，被實踐證明是落后的供應模式；二是由政府指定物業服務企業提供服務，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發商選擇物業服務企業，有利于開發與物管的銜接，但不利于為業主提供質優價廉的服務，四是由業主選聘物業服務企業，這種模式尊重和維護了業主的財產權利。20**年6月8日國務院公布的《物業服務條例》就是將業主的財產權作為物業服務的基礎，明確規定物業服務區域內的全體業主組成業主大會，由業主大會選聘、解聘物業服務企業。

　　為維護共同的利益，由于產權的復雜性，業主需要通過業主大會建立民主協商、自我管理的機制，但在具體的實施過程中會遇到交易費高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業主。組織召開4500人的業主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費用。在北京市目前3300多個居住區項目中，推行物業服務的約占60％，成立業主委員會的不到300家，約占應成立的10％。如要完成3000家業主委員會的組建并維持日常運行，交易費用會相當高。

　　此外，按照《物業服務條例》規定，業主大會選舉產生業主委員會，作為業主大會的執行機構，履行六項職責：召集業主大會會議；報告物業服務的實施情況，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主的意見和建議；監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施。從履行的職責看，業主委員會承擔了相當的工作量，而現行的規定中，業主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經濟學的原則。由于業主委員會的勞動沒有報酬，現實中出現了業主委員會工作無人愿意承擔的現象。按照等價交換的原則，除對物業服務企業支付報酬外，還應對業主委員會支付相應的報酬，才能保證業主大會這一議事機制得以運轉。由此可以看出，在我國的組織權力設置中存在誤區，對決策人重榮譽，忽視經濟利益，大到人民代表，小到業主委員會委員，只賦予決策權，但對其投入的勞動，沒有相應的報酬，這種狀況削弱了決策的權威性。

　　如何解決因交易費用高，業主大會和業主委員會組建運行困難的問題?在新建小區可以實施政府委派機制，即在業主大會缺位的情況下，由政府管理機構指派優秀物業服務企業承擔物業服務。在成熟小區，將物業服務與社會發展結合起來，發揮社區居民委員會的作用，由居委會代行業主委員會的職能，從而節約資源，降低交易費用。

　　有一種看法，認為居民委員會不是業主代表，因此，不能行使業主委員會的職能。在公房產權占主導地位的情況下，這是事實。但是，在70％以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業主參加組成的機構，只要在現行的居民委員會職能的基礎上，增加其相應的由業主委員會承擔的職責，實行一套人員兩塊牌子，通過物業收費方式支付居委會相應報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔業主委員會的職能。這樣做既節約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業主委員的磨合，還增加了業主大會的操作性。

　　二、通過競爭方式確定物業服務產品的定價

　　由于公共服務產品的消費選擇方式受到限制，因此其產品價格形成有一定的特殊性。實踐中，我國多數城市都由政府部門規定物業服務收費的最高限價，運行中，物業服務企業都把這種最高限價作為向業主的收費標準。由于收費標準與服務提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業服務企業的目標是多收費少服務，增加利潤，業主的目標是少繳費多獲得服務，二者產生矛盾，激化的情況下，出現了不少業主拒繳物業費的現象。

　　應該建立競爭性的物業服務產品價格形成機制，即通過業主委員會招標方式選聘物業服務企業，由物業服務企業在政府限價的基礎上通過投標競報物業服務產品的價格，由業主委員會選聘報價最低的投標物業服務企業承擔物業服務服務。如果物業服務企業在中標后擅自提高服務產品價格，由業主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業服務企業，并開始新一輪招標，由此形成良性互動的價格形成機制。

　　通過競爭降低物業服務產品的價格，這種機制發揮作用還需要有物業服務規模化經營相配套。據對北京市 1270家物業服務企業的調查，平均每個企業78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業費按每平方米2.5元收取，月物業費收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按1000元／人／月計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元3.綠化、維護成本3.6萬元，4.水、電、車等管理費支出6萬元，5.營業稅1.13萬元。總支出21.3萬元，出現虧損。有兩個辦法，一是提高收費標準，按每平方米3元收費累計24.6萬元，贏余3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關專業人士分析，維持一個物業服務企業正常運轉，且其收費水平業主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業。北京市現有物業服務企業約 1700家，實施物業服務的住房面積為 9616萬平方米，其他實施物業服務的房屋面積為809萬平方米，相當于每個企業的管理面積為6.13萬平方米 (按20**年物業企業數1584家計，相當于6.58萬平方米)達不到正常運轉的水平，因此，必須實行優勝劣汰的法則，保證物管企業的規模化運營。

　　為降低物業服務產品的價格還應實行收費統收統支平衡使用的機制，物業服務收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將會導致收費上升。如小區綠化維護費用較高，靠單項收費維持，勢必費用很高。小區停車收費收入較高，支出較低，應將此項收費統籌使用。小區停車收費是業主共有土地使用權產生的租金，而不是所謂的物業服務企業的看管費，其收入應在扣除物業服務企業的人員費支出和管理費支出后的余額為全體業主所有，用于平衡小區其它項目的支出，這樣做有利于降低物業服務產品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業服務企業的腰包，如按每輛車停車費月支出150元計，擁有100個車位的小區，每月停車費的贏余就會達到1.1萬元。

　　由于費用統收統支能夠有效降低物業服務產品的價格，因此，政府部門應指導業主委員會在招標文件中添加上述內容，利用有效手段減輕業主負擔，抑制物業服務企業利用政策真空和業主專業知識不足謀取不合理的收入。

　　三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題

　　據測算，在50年的住房使用期內，房屋維修和設施設備改造累計支出貼現后，與購房當年住宅價格的比例約為0.5：1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設施共同所有權的存在，為減少日后共用設施設備維修養護費用收繳的麻煩，我國現有的政府文件規定，對公共維修基金實行預交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2％額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應收公共維修基金16.3億元，實際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現實中由政府部門的物業服務機構預收后統一存儲在商業銀行，待業主委員會成立后移交業主委員會；有的直接移交物業服務公司托管。由于業主委員會沒有專業基金投資經驗，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費用，由于物管企業也缺乏專業的理財經驗，也基本上將這筆錢存放在商業銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應歸集額的23％。

　　為減輕業主日后維修負擔，保持公共維修基金的增值，應該委托專業的投資機構進行理財。為保證維修基金運作的安全性，由政府部門的住房資金管理機構統一歸集，運用該筆資金發放長期個人住房貸款，年利率在5％左右，比銀行儲蓄增加2個百分點。據推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機構統一歸集統一運用，在保證安全性的基礎上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進行推算，分散歸集分散運用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

　　以上從產權經濟學、公共服務產品的價格形成機制及基金歸集和投資角度對物業服務涉及的經濟問題進行了分析，揭示了物業服務相關主體之間的經濟關系，為解決管理問題提供了經濟手段，也為分析物業服務問題提供了一種新的視角。

篇3：物業服務行業市場分析報告

　　物業服務行業市場分析報告

　　---對物業服務“低收費、零收費”的理性思考

　　一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析

　　1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業服務是市場經濟的產物，物業服務區別于傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。

　　企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業服務運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業服務常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業服務費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什么要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。

　　退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那么仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業服務平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業服務正常運行就無法維持，則會引發業主和物業服務企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。

　　如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業服務企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業服務的“低收費、零收費”，既非物業服務模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業服務發展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業服務市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。

　　1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業服務服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業服務基本概念的認識，認為物業服務可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業服務服務的監管，造成消費者對物業服務服務的反應滯后，加上物業服務中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業服務成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業服務必不可少的維修和養護工作，削減物業服務成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。

　　2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險

　　“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對于某一產品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業服務開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業服務交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

　　3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途

　　當一個 “低收費、零收費”物業服務進入小區，其“洼地效應”必然會導致周邊小區物業服務收費的大幅下降，物業服務企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業服務行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業服務費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

　　在物業服務服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業服務行業經過多年努力所構筑的物業服務服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業服務服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

　　1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業服務“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利‘應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

　　合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業服務活動的基礎，是建立業主與物業服務企業法律關系的惟一的法律依據，在整個物業服務活動中處于核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業服務費的義務應與其享受到的物業服務服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業服務企業的違約責任。

　　但是在物業服務“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業服務費，就失去了要求物業服務企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業服務企業這一方面講，物業服務低收費、零收費已經使物業服務部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業服務服務的質量是無法保證的。同時，由于物業服務企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。

　　而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。

　　2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定

　　物業服務“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業服務“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業服務是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業服務是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業服務這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

　　3.“低收費、零收費”現象違背了《物業服務條例》的基本精神

　　《物業服務條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業服務收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業服務服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業服務收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業服務”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業服務質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業服務消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業服務行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業服務企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業服務消費意識和服務意識都不到位，物業服務法律法規相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業服務市場競爭日益激烈，物業服務行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。

　　三、“低收費、零收費”的對策思考

　　1.完善法制建設

　　法制建設是物業服務行業規范、長足發展的根本保障，針對我國目前物業服務不斷發展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規范物業服務各主體在物業服務活動中的行為。

　　2.強化行業自律

　　行業自律是市場經濟中企業 誠實信用原則的突出體現，物業服務協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業服務行業協會的社會地位和信譽。

　　3.加強理論研究

　　物業服務理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業服務科學發展的重要基石。

　　4.創新制度設計

　　創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業服務健康發展的必要保障。

　　在物業服務的外部，引入發達國家物業服務制度，如類似物業服務事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業服務內部，完善物業服務企業內部的管理制度，量化物業服務服務質量的標準，提升物業服務服務的水平和檔次。

　　5.正確引導輿論

　　人是教育的產物，物業服務作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。

　　(執筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)