探析物業管理十大問題

　　今年10月22日，國務院法制辦公室公布《物業服務條例(草案)》，向各界征求意見。這部條例草案共分6章72條，內容涉及業主、業主委員會和業主大會的職責、前期物業服務、物業服務服務、物業的使用與維護以及相應的罰則等多方面。由于這是國家出臺的第一部關于物業服務的行政法規，引起了社會各方面的強烈反響和關注。11月26日，本報房地產周刊將聯合北京房地產開發促進會等單位就該條例草案舉辦專項研討會。作為一家之言，我們特在此刊發新華遠董事長任志強的文章。

　　眾多的物業服務糾紛引起了國務院的重視，準備以全國統一的《物業服務條例》來規范已經成為市場化了的商品房和建筑物的管理方式與行為，并將這可能對全社會、對城鎮居民生活產生重大影響的法規公開征求全社會的意見。這不但是公眾共同參與物業服務的行為，也是中國立法工作的進步?，F依照《物業服務條例(草案)》的順序提出一些我個人的看法，希望能對《條例》的完善有所幫助，希望全社會共同討論，以促進立法工作，并建議將《條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。

　　一、業主大會的成立問題

　　1、不應以法規強制性地要求單一業主成立業主大會；2、不應在房改的新舊體制過渡期間對只有一至幾個少數業主共有產權的建筑物管理強制性要求成立業主大會，可用成立管理委員會的方式減少層次；3、只有無法用協商方式成立管理委員會的情況下才應由多個業主成立業主大會并選舉業主委員會；在不同層次中應允許多種方式行使管理或管理委托權而防止“一刀切”的辦法；4、新建建筑物則應在多個業主共有一個物業時成立業主大會；5、當有事先的公約時應按公約的約定行事?公約應成為政府文件認同的管理規定，并有一定的法律約束性。

　　業主大會的召開首先要確定由誰做召集人的法定地位。目前許多小區中已出現的問題是或者開發商組織了業主大會，或者業主自動組織了業主大會，或者居委會組織了業主大會。一個小區中互不承認對方而成立了多個業主大會。在新舊小區中都會有類似的問題，而無法確定其中的真假或都是真的但誰有合法法律地位的問題。確定召集人應兼顧考慮到新舊小區的不同情況和過渡。

　　目前的糾紛也曾有政府在業主要求下組織召開業主大會而被反對和告上法庭的情況，因此也應有相關的規定防止出現類似問題。

　　業主公約規定或單獨擁有50%以上份數的業主，有可能與20%以上業主的申請利益不同而造成召集人所召開的會議不被承認或沖突，有必要加入政府的參與與協調的法律條款。

　　二、業主大會的職責與權力問題

　　對物業服務企業的委托中包括部分授權物業服務企業行使維護決議和公約的執行權。

　　當政府需對社區提出管理要求時，不應對業主，而應對業主大會。業主大會應執行政府的指令。

　　業主委員會的成員及工作人員應有勞務補貼(津貼)。建議津貼標準按管理少于50個管理單位的業主委員會按相當于當地政府規定的最低工資標準發放，并應限定最高額不得高于當地的平均工資。業主大會應對管理與經營的費用收支有監督權，監督一般通過審計進行。

　　建議建筑物保險應成為強制性條款。

　　當社區公共設施不完善時，業主大會可決議購置完善公共設施。

　　文件不可能完全規定業主大會的職能，應允許其有維護共同權益的其它行事權力，如社區與社區之間的矛盾的解決等。

　　三、業主大會的特殊權力問題

　　物業服務中引起矛盾和爭議最多的主要在于公用部分的使用與管理。當業主大會成立之后整個社區就成為一個整體，權力集中于業主大會而非單個業主。

　　當業主大會實行多數票表決通過時，應堅持少數服從多數的原則。

　　對未按時繳費的行為應理解為是對其它業主權力的侵害。如由業主大會實行對物管企業的委托等于是業主大會的違約行為。業主大會有權維護自己的權益并保證委托合同的執行。

　　物業服務的繳費應變成是業主的利益共同一致的行為，而非單個業主的行為。

　　四、業主大會基金的設立問題

　　基金指:1、物業服務的費用；2、業主委員會的維持費用；3、國家規定的公共維修基金；4、物業服務的前期開辦費用。

　　條例第四十三條執行協商價格的方式并從包干改為傭金制。

　　同意和接受管理費預算是業主的選擇，包括購買新建物業時的選擇。一旦同意和接受了該預算建議就必須執行。提高或選擇高額管理費預算是業主提高生活質量的權利，應按市場競爭的定價原則執行。

　　盡管業主擁有的份數相同，但設計功能、用途不同的建筑份數交納管理費的比例不同。商業、辦公的管理費交納系數應高于住宅、公寓的交納系數，高級公寓的交納系數應高于普通住宅。該系數應由當地主管部門確定或按設計功能的差別確定。

　　規定法定的基金交納基準日是因為從該日起即為業主對業主大會的欠債日。

　　五、基金的繳納和管理問題

　　基金的繳納是業主自行約定的責任與義務，非物業服務企業的強制性要求。盡管該收繳工作可能由物業服務企業負責，但業主不是對物業服務企業的欠債。而任何業主的欠繳行為都造成業主大會對委托管理合同的違約，是業主大會對委托物業服務企業的欠債。

　　不管使用人與業主之間的租用約定中如何規定，使用人并不可免除繳納基金的法律責任。使用人不得以任何借口豁免該法律責任，并可防止業主不交納該基金和管理費而能從使用人手中收取租金。

　　不管實際使用人是否是直接從業主手中租用該單位，轉租人可以代業主交納基金的證明扣抵應付業主的租金。

　　抵押權人等同于業主負有交納基金的法律責任。

　　現階段基金除存入銀行之外不得用于其它投資，尤其不得用于風險投資。但今后可將一部分余額基金進行國債交易或委托保底的資金信托管理。

　　基金管理的賬務中其主要的來源為:1、為支付日常管理而收取的費用；2、為公共維修支付而收取的費用；3、通過公用部位的經營而收取的費用；4、為支付業主委員會開支而收取的費用；5、基金繳納中的罰款與存款利息。其主要支出為；1、日常管理的必要支出；2、中大型公共維修的支付；3、業主大會和業主委員會的必要支出；4、為公共利益而提供的必要支出。

　　上述中的大部分收繳工作可委托物業服務企業完成，但基金的支出應由物業服務企業提出報告，業主委員會批準后實施除少量日常開支。

　　六、業主公約問題

　　業主公約相當于管理區域內部的自治法律，并應在內部的管理中有制約能力。第一業主無權建立業主大會章程?盡管可代擬?，但必須先備案業主公約，才能開始銷售工作。因此應力爭將業主大會章程中有關的議事組織等內容合并于業主公約，使物業買受人在購房前能了解業主大會組織章程的有關內容。同時可以不另行設立業主大會章程?而將業主公約作為二者合一的文件。

　　有可能業主公約是第一業主制定的，因此在公約中特別注明?五?款是必要的。同時是對第一業主未售出物業必須承擔管理費和基金繳納義務的強制規定。

　　如第一業主在銷售前和公約中已明確了公用部分的權益歸屬和使用規則，則不存在第一業主能將公用部分再轉讓和占用的問題，也不存在涉及占用、挖掘等問題了。

　　公示的通知或多數人已知的會議并不因少數業主未收到通知或未參加會議而被認為無約束力。

　　物業服務委托合同的雙方是業主大會與物業服務企業，這兩者之間是合同關系，應按合同關系處理?包括訴訟?而公約中物業服務企業代業主大會行使權利的，不能出現有利于物業服務企業的保護性條款。但物業服務企業可通過業主大會主張自己的權力。

　　政府的工作任務之一是要保證在充分允許業主行使民主自制權力的同時，防止因民主自治能力無效時使建筑物失去控制或管理而處于危險狀態之下。當業主自治過程中出現不能形成統一意見時，政府可在業主提出要求時行使政府的特殊權力，解決上述問題。

　　七、物業服務企業的服務問題

　　物業服務企業所定的守則或制度應經業主大會批準，或在業主公約中明確，或在委托合同中授權或批準，成為公約的組成部分。

　　府銷售管理辦法中已規定了房屋預售之前必須有物業服務的條件，因此只能由第一業主行使前期物業服務委托權。

　　不可分割份數與業主份數是物業業權的重要依據，也是業主自治的權力基礎。因此應在物業銷售前就經過預測確定，并以最終測量后的結果為準。因土地出讓合同中可銷售物業的面積是確定的，公用部分是按比例計算的，公用部分的增減并不影響份數的比例。而份數的計算已精確到平方米的100份之一，因此如果最終測量的結果誤差少于3%時，對份數的影響不大?；蛘梢幎ǎ趯崪y后允許對份數做出不大于一個系數的調整。

　　包干制指以固定數標準收費提供服務，以降低費用支出，取得余額做為利潤的服務管理方式。

　　傭金制指由業主決定服務的水平及收費的標準，物業服務企業所提供的所有服務的實際成本均由業主承擔。物業服務企業按提供服務的成本計算收取一定比例的傭金做為利潤的服務管理方式。

　　八、物業服務企業的招投標問題

　　目前物業服務服務行業的市場化招聘條件并不充分，尤其是物業建成之前的招投標條件尚可能不完備。因此是否招標選聘物業服務企業不應成為強制條件。當法律已能保證業主的權力能通過充分的民主自治的組織行使時，招投標就并不重要了。第一業主如果不能選聘好的物業服務企業負責管理工作，會影響其的銷售工作，這本身已成為一個限制性條件。

　　保修的責任在建設部的有關法規中大部分為施工企業的責任。

　　基金的建立和物業服務的工作只能開展于業主大會成立之前，因此法律上應規定在前期物業服務期間先行建立基金與收費和先行支付管理費用，以保證建筑物管理的權力。

　　對分期分批但按一個總不可分割份數計算業主份數竣工交用的小區，應允許有業主大會和業主委員會過渡的辦法，否則會出現有大量業主入住但無法組建業主大會的現象，或出現一個社區會所只能在前期完工的區域中按份數分配，而后一個完工的業主無法享有份數的問題，或后期完工的業主無法行使權力參與管理的問題。

　　將資質等級改為技術管理等級更為合適，對物業服務企業而言，其注冊資本的多少并不應成為其資質評定的重要條件。物業服務企業靠管理與服務而非靠公司資產來完成經營活動。因此只要有適當的注冊資本就可能提供優質的技術與服務。

　　對管理的專業人員職業資格審核是必要的，但最好由當地政府實施，而非全國統一的資格審核與考試。

　　九、物業服務服務收費問題

　　一般在業主大會成立之前，已在第一業主行使前期委托管理權時，將該事宜在委托物業服務的合同中按業主公約的規定授權物業服務企業代行有關事宜。業主大會成立后可繼續此項委托工作，也可不再委托。業主大會的基金賬戶歸業主大會，不管收繳與財務工作是否委托物業服務企業代管，但該賬戶的款項支付權在業主大會或業主委員會。

　　物業服務企業單獨開設的該物業服務區域的賬戶不同于業主基金賬戶，也不同于物業服務企業的法人賬戶。不能用物業服務企業的法人賬戶代替項目物業服務的賬戶，可以防止物業服務企業挪用、混用項目資金，并增加了該賬戶的財務透明度。

　　根據委托管理的合同，物業服務企業并沒有為業主墊支管理費支出的義務和法律責任，因此應允許保留一筆特別基金以應付墊支。

　　當建筑物及公用部分的產權權益已明確之后，就不存在建設單位或第一業主占用與轉讓的問題，也不存在物業服務企業任意占用與經營的問題。原草案中的相關條款可取消。

　　尤其是采用傭金制方式管理的物業服務企業，不得借任意定價采購或委托專業服務而加大服務的成本，防止提高傭金的提取數額。

　　普通住宅執行國家定價的無法采用傭金制管家式管理。非國家定價的市場協議價格的管理應限制或不得使用包干制而應鼓勵傭金制，傭金制有利于競爭。委托物業服務合同之外的價格均應屬非政府管制的市場價。

　　公共停車場的收費價格應由業主委員會確定，當社區停車位不足時應招標決定，但招標的辦法與方式由業主委員會決定。

　　業主委員會可用保底價格價格定價委托物業服務企業代為出租或經營公共部位，以調動物業服務企業經營的積極性，有益于業主的公共利益，也可委托用招標方式，并增加物業服務企業的傭金或報酬。

　　十、物業服務的法律責任問題

　　一般民法的規定，委托方并不能解除委托事宜的最終法律責任。但物業服務中的委托應由物業服務企業承擔法律責任，否則會出現物業服務企業的失誤造成的損失。由業主大會或委托方負責最終責任的問題。

　　在向最終用戶收取費用中，公用事業團體組織不得采用由物業服務企業出據無托收劃賬的賬戶收費的方式。

　　物業服務企業此時在代表業主大會履行職責，尤其是需承擔第五十六條規定的責任時更應有法律保護物業服務企業行使權力的條款。

　　政府主管部門的指令性終止一般為極端現象，政府有權為保護公眾利益做出決定。政府的這種經業主申請的保護性措施無需補償。

　　物業服務企業應有提前終止合同的權利，但行使該權利應有限制性條件。

　　業主大會有違約不等于不能繼續履行合同，而嚴重的程度可由地方政府視情況而定。保留選聘的必要時間也是對業主的一種保護，要防止出現管理的空缺，如垃圾清運與管理一天都不能停。

　　不管何種原因按合同規定應支付的費用應予保證，給予業主大會提前終止合同的權利就應給物業服務企業取得報酬的保證。

　　對業主委員會的時間限制是為保護業主權益，要求業主委員會主動解決矛盾與問題。

　　法律上強制物業服務企業不得使建筑物管理處于失控現象是政府的責任。

　　即使已保留了招聘新的物業服務企業的時間，也不能成為原物業服務企業可以使建筑物管理區域失控的理由。

篇2：業主關注的物業管理問題解答

　　業主關注的物業管理問題解答

　　※物業管理知識問答※

　　一.物業管理費收費標準？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。

　　政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。

　　已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。

　　二.物業管理費的構成？

　　綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。

　　能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。

　　三.物業管理的服務內容？

　　物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。

　　1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設備、設施的管理

　　3）環境衛生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。

　　2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業管理公司的水電費如何分攤？

　　物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。

　　六.怎樣成立業委會？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？

　　有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。

　　八.編制管理預算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？

　　《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：

　　1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；

　　2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；

　　3）開發商的權利和責任；

　　4）業主大會及業主委員會的產生和職責；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。

　　十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？

　　《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。

　　《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時”繳交物業管理費？

　　根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。

　　十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？

　　對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？

　　為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：

　　以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；

　　國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業主可憑交款單到指定銀行交費；

　　如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。

　　[案例提示]

　　運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。