談民營物業服務企業的生存發展

　　經過22年的風雨兼程，中國物業服務從一個鮮為人知的新生事物，逐漸發展成為被社會認可的國民經濟產業類別中的重要行業。物業服務行業的發展過程，也是物業服務企業求生存求發展的過程。從物業服務的市場發展情況來看，先后出現的物業服務企業不外乎四種：一是由傳統的房管所、房改處改制而成的物業服務企業；二是房地產開發商組建的物業服務企業；三是隨著機關后勤社會化的推進，一些企事業單位機構調整、人員分流，將后勤部門轉為獨立核算的物業服務企業；四是隨著國企改革的深入和國家宏觀經濟環境的變化，涌現出來的新型的民營物業服務企業。

　　隨著我國經濟體制轉型、國有企業改革深入推進以及物業服務行業的長足發展，民營物業服務企業成長迅速：在溫州，民營物業服務企業達到124家，占行業總數的91.2%；深圳、廣州、上海、北京、杭州、重慶等地的民營物管企業也發展迅速，市場占有份額不斷擴大。但也有資深的社會人士、行業專家警示：“在我國，民營物業服務企業要想發展、壯大、成為行業的主流，還需要一個漫長的過程......”。那么，究竟民營物管企業的生存狀態怎樣?發展前景如何?本文略作論述，以期拋磚引玉，引發社會各界以及行業人士深層次的思考。

　　一、民營物業服務企業是社會和行業發展的必然產物

　　所謂民營物管企業，是由某一民間集體不可分割的共同擁有全部或部分企業所有權，并直接地去進行經營的經濟實體。在這個范疇內，非國有資本、集體資產和企業員工個人參股為主要構成因素的企業組織形式都屬于民營物業服務企業。民營機制之所以引人注目，主要在于和它相對照的是國有企業由于長期的計劃經濟體制帶來的弊端影響著它的發展，在于民營企業與國有企業相比有著明顯的活力。正是在這種特定的社會條件下，民營經濟以其表現出來的優勢受到了社會各方面的廣泛關注。正如任何事物都有其自身發展規律一樣，民營物業服務企業的發展也是社會和行業發展到一定階段的必然產物。

　　1、國家政策的催生。

　　1997年9月，黨的十五大把“以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展”明確確定為我國社會主義初級階段的基本經濟制度以后，國家的宏觀經濟環境發生了很大變化，個體經濟、私營經濟的法律地位和政治地位都得到進一步提高；20**年11月，黨的十六大報告中鮮明地提出了兩個“毫不動搖”和一個“統一”：即“一是必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟，二是必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展”；“堅持公有制為主體，促進非公有制經濟發展，統一于社會主義現代化建設的進程中”；在新修改的章程中，也明確提出要把“其他各個社會階層的先進分子吸收到黨內”，給予了個體經濟、私營經濟等民營經濟更高的政治地位，也為民營企業的大量涌現提供了良好的社會環境和市場環境。同時，隨著國企改革的深入，國有經濟布局調整，國有資產“有進有退”，逐步從一些競爭性行業中退出。傳統工業、服務業、零售貿易業領域內的國有企業從原來單一國有產權發展為混合產權甚至國有資產完全退出，從而催生了一大批改制民營企業。由于物業服務行業屬于典型的服務性行業，屬國有經濟的退出領域，因此，國有物管企業改制漸成熱潮，民營物業服務企業陣容不斷擴大。

　　2、行業發展的需求。

　　經過20多年的發展，物業服務已經成為國民經濟的組成部分。建設部在“九五”計劃中明確提出：房地產業跨世紀發展的主要任務之一是加快物業服務的發展步伐，促進房地產市場體系的完善；實現房地產主輔業分離，規范發展物業服務業；今年9月1日，全國《物業服務條例》正式實施，對行業的規范發展、物業服務企業的規范運行等都提出了更高的要求。這些無疑為具有明晰產權制度、靈活經營機制的民營物管企業提供了展示自我的舞臺。

　　3、企業自身的需要。

　　隨著行業發展的日漸規范以及物業服務市場化程度的不斷成熟，行業市場對物業服務企業提出了更高的要求，如：其服務性質的基礎性就要求服務工作的細化、量化；其服務對象的多樣性則要求服務模式要因“物”制宜，以“特”制勝等等。而國有物業服務企業在其長期發展運作中所積累的弊端很大程度上難以滿足行業市場的要求，這不可避免地制約了企業的自我發展。在行業發展處于這種“瓶頸”狀態之時，就急需企業進行自我調節，而只有民營企業所具備的這些優勢才能沖破“瓶頸”，取得新的發展。于是不少國有物業服務企業為了自身發展，積極尋求產權制度改革。深圳的蓮花、龍城、長城等一批知名國有物業服務企業紛紛改制轉軌，加入民營企業行列，不少老牌國有物管企業的改制正在緊鑼密鼓的籌備之中。

　　二、影響民營物業服務企業發展的不利因素

　　盡管民營物管企業發展迅猛，但在近期內不可能以強者的態勢出現，這源于它的“先天不足”：

　　1、社會對民營物管企業存在觀念障礙。

　　因受長期以來計劃經濟的影響，政府、媒體、社會很大程度上還殘留著“迷信國企，質疑民企”的思想觀念，對民營企業特別是對發展歷史還不太長的民營物業服務企業存在一定偏見。同時，我國的社會信用體系尚未建立，企業的資信等級難以通過市場的方式得到體現，民營物管企業毫無疑問與老牌國有物管企業不在同一起跑線上。從國家的宏觀政策上來說，雖然給予了民營企業生存發展的大環境，但很多實施細則還沒有跟上，這從客觀上也抑制了民營物業服務企業的發展。

　　2、不同起源的民營物管企業面臨著不同的發展問題。

　　對于由民間資本發起組成的物業服務企業來說，規范發展是一個不可忽視的問題。不少民營物管企業不同程度地存在著“家族化”管理的問題。家族化不僅僅包括家族對企業所有權的控制，更為重要的是在關鍵管理崗位上使用家族成員或自己人的內部繼任方式，在領導和決策風格上家族化，在內部管理上非制度化和非程序化，從而導致決策的隨意性，給企業成長帶來莫大風險。

　　對于由國企改制而來的民營物業服務企業來說，存在著改制以后的轉制問題。由于歷史原因，這類企業遺留問題多多：一是人員沉淀嚴重。在企業還屬國有性質時，企業“婆婆”多，社會關系復雜，物業服務給人們的印象也就是“掃掃地”、“看看門”，不需要太高的文化和技能，于是自然而然地成了一個人員的“蓄水池”，可用、不可用的人全往物業公司塞，造成一般工作人員富余，而真正具專業水準的骨干就寥寥無幾，就給改制后的企業帶來了短時間內無法卸下的沉重包袱；二是思想觀念落后。企業體制改革了，而大部分干部員工的思想觀念卻還停滯在“老國企”狀態，還殘留著吃“大鍋飯”時期的“等”、“靠”、“要”思想，工作效率低下，創新意識薄弱，沒有市場競爭觀念，與企業體制形成鮮明的反差。觀念的改變需要一個較長的過程，并且改變觀念比樹立觀念更難；三是企業形象已被定位，很難有新的突破。這些企業改制后，雖然在質量管理、服務意識、企業文化等方面做了很大改進，但是社會各界已給這些企業打下了“老國企”的烙印，短時間內不會改變已固有的定位；四是部分企業資產不良。企業在與母體剝離時所形成的不良資產，使企業背上了沉重的歷史包袱，制約了企業自身的發展。因此，改制企業能否適應市場的需求，隨著產權制度的變化，建立起符合企業實際的現代企業制度，是這些企業改制能否成功、能否生存和發展的關鍵。

　　三、民營物業服務企業具有廣闊的發展前景

　　雖然民營物業服務企業現階段不能與老牌物業服務企業直接抗衡，但其迅猛的發展勢頭已引起政府、社會、行業的高度關注。中國物業服務協會常務副會長徐俊達在一次行業研討會上指出：“要正確認識民營物業服務企業在我國物業服務行業中的地位和作用......民營企業要克服困難，在激烈的市場競爭中站穩腳跟，不斷發展壯大，成為我國物業服務行業中的一支生力軍。” 事實上，民營物業服務企業面臨著前所未有的發展機遇，理由是：

　　1、民營物管企業的自身優勢決定了它的競爭優勢。

　　民營物管企業最大的優勢是其良好的運作體制非常適應現階段社會和行業的發展需要。如：

　　①民營物業服務企業產權清晰，人員精煉，運作成本低，對市場反應敏銳，決策效率較高，遇到重大事項進行決策時不必經過太多的程序和反復討論的過程，只經調研確認無誤后，可在短時間做出果斷決策，便于抓住機遇，容易找到新項目；

　　②民營物管企業具有較強的市場憂患意識，其體制創新、管理創新靈活適用，緊隨時代步伐，這是每一個發展中企業所迫切需要的；

　　③民營物業服務企業用人觀念不像有些國有企業那樣論資排輩、能上不能下。“能者上，庸者讓”、“優勝劣汰”、“薪酬與業績緊密掛鉤”等現代用人機制可在民營物管企業得到充分體現，人才成長速度要比國有企業要快得多；

　　④民營物管企業實施的完全是市場化的分配制度，績效考核實事求是，使員工的收入與效績掛鉤，并通過效績考核全面培養職業經理人，讓員工得到合理的甚至超值的回報，這種健全的分配體制能最大限度地激發企業全員的創業熱情；

　　⑤個性化服務、差異致勝是現代物業市場的特點，而這是老牌國企的劣勢所在，這種現狀為民營物管企業提供了合適的發展空間。

　　2、行業的規范發展給民營企業帶來了福音。

　　我國首部《物業服務條例》的出臺，標志著物業服務步入規范化發展軌道，使行業發展有章可循，有法可依，這必將推進行業的進步與發展。并且，《條例》第24條中明確規定：住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。這給民營物業服務企業帶來了平等競爭的機會。同時，與《條例》相配套的相關實施細則的出臺，物業服務行業的法制環境和市場環境將會大大改善。

　　3、中國入世為民營物管企業提供了契機。

　　中國加入WTO以后，首先將導致物業服務市場的擴大，尤其使物業服務利潤相對較有保障的中高檔的物業服務需求增加；其次，外資物業服務企業的進入，會帶來新的競爭理念和管理模式，從而促使國內物管市場競爭更加激烈，民營物管憑借其較高的敏感度和較好的接受能力，會搶得一定的市場份額。

　　民營物管企業雖然面臨著諸多機遇，但對每一個企業來說，競爭還是殘酷的，這需要從業人員有良好的業務素質、服務意識以及高度的心理承受能力，要能夠“忍辱負重”，才能求得生存和發展。國家建設部已明確提出要鼓勵民營企業的規范發展，這無疑給民營物管企業打了一支強心針，相信民營物管企業最終會在殘酷的市場競爭中殺出一條血路來，并逐步發展壯大，成為行業的主力軍。

　　四、幾點建議

　　1、民營物業服務企業應致力于營造良好的“政治環境”。

　　中國民營企業從誕生的那一天起，就是在一種特定的“政治環境”中生存和發展。深圳華為、四川希望集團、陜西海星等明星民營企業的成長歷程，清晰地證明了民營企業政治營銷的重要性。在民營企業中，深圳的華為公司應該稱得上是一位“政治明星”，它獲得的從中央到地方政府的支持力度是許多民營企業望塵莫及的：中央領導來深圳，都會到華為去看看，深圳市委市政府有關領導更是親自出面為華為解決訂單和貸款問題，這些無疑為華為的高速發展提供了良好的條件。地處內陸的陜西海星集團為什么能夠在短時間內做強做大，并在1999年就能夠拿到上市指標，與有一個好的政治環境有很大的關系。企業的政治環境一部分是人家營造的，一部分是自己營造的。營造政治環境的前提是，你要有相當的學識，就政治問題你可以和當政的人去對話，在政治方面你是很熟悉的，你對他是關心的，你對他是了解的。他們關心的不是你這個產業，嚴格地講，你去和他談電腦，他第二天就不見你了。他有可能問“需要解決什么問題?”解決了這就完了。你要能就他關心的問題和他討論，跟他交談流，最后變成朋友。這時候，他才能設身處地給你營造一個非常寬松、非常自如的環境。

　　中國物業服務行業從誕生起，就自覺承擔起了較多的社會責任，比如深圳同行提出的大力開展社區文化宣傳活動，尋求社會效益、環境效益、經濟效益統一的經營模式，解決市內下崗員工再就業問題，等等，這些措施在物業服務行業初期，確實起到了很好的作用，為物業服務企業贏得了較好的發展環境。而對于新生的民營物業服務企業來說，更需要政府的扶持和幫助，不管是通過實際行動贏得政府的支持也好，通用投身公益事業使政府刮目相看也好，通過自己已取得的政治地位直接參與和影響政府決策也好，通過種種努力，使民營物業服務企業的政治地位得以逐步提高，發展環境得以逐步改善，在行業中的權重也會日益增加。

　　2、民營物業服務企業應致力于建立現代企業制度。

　　由民間資本發起的民營物業服務企業和由國企改制而來的民營物業服務企業同樣存在著建立現代企業制度的問題。民營物業服務企業只有真正建立起符合市場經濟要求的、切合企業實際的內部決策機制、監督機制、激勵機制、分配機制，才能使體制上的優勢轉化為競爭優勢。一是要建立起科學的決策機制，使企業的決策更符合市場實際需求；二是要有行之有效的監督機制，要解決好企業所有者對經營者的監督問題。特別是對于改制而來的民營物管企業來說，這一點事關企業成敗。現在行業中不少改制企業均采取了員工持股的方式，這當然可以很大程度地提高員工的主人翁責任感，從而有效提高工作效率；但同時，如果不能解決好監督機制問題，讓權利集中在缺乏監督的少數經營者手中，則很可能會造成新的矛盾；三是要有良好的分配和激勵機制。企業的競爭是人才的競爭，吸引和留住人才是企業能否在21世紀奪取“制控權”、形成戰略性競爭優勢的關鍵。良好的分配和激勵機制，就是要使人才有歸屬感，心甘情愿地為企業效勞。如聯想集團實施的“期權計劃”、中關村科技園的“技術入股”、華為的“知本主義”等，使公司發展與員工的個人利益休戚相關、唇齒相依，從而促進企業的發展。

　　3、民營物管企業要加強企業的綜合經營能力。

　　企業經營能力的強弱直接影響到企業的生存和發展，而“經營”是一門綜合性較強的學科，這需要經營者獨具慧眼，運籌帷幄，充分利用自身以及各方資源，科學、有效地將“死”錢變“活”錢，為企業注入新的血液，為企業發展提供強有力的資金保障；再者，企業經營所帶來的良好經濟效益將相對提高企業對股東和員工的回報率，這從另一方面調動了股東和員工的積極性，從而使企業呈良性循環的勢態飛速發展。

　　4、民營物管企業要培育自己的企業家--職業經理人。

　　物業服務職業經理人是指專門從事企業經營和管理服務的專業經理，它不是一種職務，而是一個具備某種能力和精神特征的社會群體。職業經理人代表著雙重身份：一是企業的決策者，二是企業內部運作的首席執行者。這要求職業經理人必須具備企業文化氣氛的培育和評價、內部管理、市場拓展、職員評價、隊伍建設、資源配置和物業服務研究及評價等素質，并且要緊跟時代步伐，不斷拓展物業服務新視野，創新管理理念，構建適應市場經濟動態管理模式。如是，企業前景將無限廣闊。

篇2：中國民營物業管理企業希望在前

　　中國民營物業管理企業希望在前

　　中國民營物業管理企業現在之所以沒有以強者的姿態出現，有其歷史的和現實的原因。

　　還有外部生存環境問題。以物業管理的“主流”--有企業作參照系，目前民營物業管理企業的外部生存環境極為嚴峻。

　　一、民自物業管理企業缺乏市場支撐

　　現在市場中物業管理企業70％屬于開發商自辦，20％屬于房管所改制或后勤單位改制。也就是說，70％的開發商自辦物業管理企業有開發商的“米”可以下鍋。20％的房管所改制或后勤單位改制企業可以利用改制前的物業資源，也可以利用其政府的“權利資源”占有市場。那么，剩下的10％民營物業管理企業怎么辦呢？只有自己去找“米”。從哪兒找呢？從市場中去摳，而且這個市場是已經被預先瓜分過一次的，若從食物鏈的角度去論述，民營物業管理企業是處于較低一級的，所以，拿到市場份額這塊“奶酪”的難度可想而知。

　　二、民營物業管理企業缺乏資金主持

　　據統計，在服務行業的投資中，國有經濟投資占60％左右。而占80％以上的國有物業管理企業具備雄厚的資金實力自不待言，開發商辦的物業管理公司也有資金實力，唯民營公司在資金運作方面非常艱難。一般人認為，物業管理不屬于資金密集型行業，不需要太多的資金投入。實際上，要提升物業管理的技術水平必須有資金支持。上市融資對民營物業管理企業來說，現在還只能是一個夢想，至于銀行借貸，則是難于上青天。只有依靠微利的管理費等收入的緩慢積累，慢慢向先進水平靠攏。

　　三、民營物業管理企業缺乏政府支持

　　對政府而言，任何企業應不分國企、民營身份，只要合法并遵守游戲規則即可。而事實上，政府所制定的游戲規則，客觀上起到了抑制民營物業管理企業的作用。這是因為，在物業管理發展至今的20多年歷史中，國有企業發揮了至關重要的作用，而且可以說，20多年的歷史是由國企締造的。因此，政府在制定相關政策時，所依據的是國企所創造的事實。比如，在資質的認定上，國家一級資質企業必須具備七個條件，這七個條件有著極為嚴格的限制，而不具備一級資質的企業，在全國范圍內最多只可承接30萬平方米以下的物業項目，甚至不可出省承接項目。由于歷史的原因，純粹具有獨立產權的民營物業管理企業，在資質認定的條件上不具備優勢。

　　民營物業管理企業的希望在哪里？為迎接民營物業管理企業的春天，我們應該做哪些事情？

　　一、加快推進“分業經營”的步伐

　　物業管理與房地產業“分業經營”的提法至今已有兩年了。而且已形成一致共識，但實際推行的速度卻很緩慢。一段時間以來，物業管理公司與業主間的矛盾重重，從媒體報道的情況來看，與“分業經營”沒能有效推行頗有關聯。“分業經營”應至少明確以下兩點：

　　一、是房地產業與物業管理行業必須徹底脫離“父子”甚至“祖孫”關系。

　　對開發商開辦新的物業管理企業，要通過制定有效的條件予以限制，對已存在的，則通過改制等方式實現脫鉤。二是房地產商新開發的項目實行物業管理，必須徹底實現社會公開公平招投標。按現行法規規定，在物業未入伙或入伙但業主達不到成立業委會法定人數的情況下，開發商仍以最大業主的身份對物業管理單位的選擇有決定權，如不公開招投標，已成立物業管理公司的開發商仍會將項目交給自己的物業管理公司，這對靠市場吃飯的民營物業管理公司來說，有失公允。

　　二、進一步完普物業管理的法制環境

　　要確立物業管理招投標的透明度、程序性、公正、公平與公開，須由政府部門牽頭組建物業管理專業招投標委員會和物業管理招投標專家庫，由這些專業人才承擔物業管理項目的招投標工作。無論是開發商新開發的項目，還是已由業主委員會管理的二手項目，當其需要新的物業管理公司時，均需要經過物業管理專業招投標委員會同意，在滿足他們的管理質量、價格等要求的前提下，由其從專家庫中選聘評委，最終項目花落誰家，決定權就在這些專業評委手中。同時如若能對物業管理招投標子以立法，則會使各方面的權益得到更有效的保。

　　三、加緊實施企業間的兼并與重組

　　據報載，20**年間，北京的物業管理公司平均每家管理物業的建筑面積僅為15.5萬平方米。這樣小的管理面積怎會有競爭力？當國外先進的物業管理企業進入中國市場時，這種現狀是很難與其抗衡的。因此，必須走兼并聯合的道路。怎么聯合呢？這就需要政府的力量之手，一是限制小規模物業管理企業的發展，當在一定時間內小規模物業管理企業仍未能達標時，取消其市場資格，所屬物業自然交由市場進行調節。二是政府對物業管理的資源進行科學評估，先評估出優良資產，然后以其作主體，將其他小規模物業管理企業聯合到他身邊來。這里面最關鍵的是資源的評估，將最具活力、最有發展前景的物業管理企業選出來，做中國物業管理的開拓者。

　　四、建設物業管理職業經理人隊伍

　　地產、家電、IT行業等，基本上都引入了職業經理人制度，成為推動社會進步的有生力量，自身也取得了巨大的社會和經濟效益。優秀的職業經理人將會改變企業的運營機制，成為管理的樞紐，成為許多產業有序發展的實際管理者。他們的管理不僅關系到企業的運營質量和利潤，而且將直接影響到企業的健康成長。物業管理必須盡早走職業經理人道路。

　　五、加速物業管理的產業化進程

　　20多年來，我國物業管理的服務對象主要局限在住宅物業。服務內容也限于保安、清潔、維修三大類。而發展到今天，不僅業主的要求越來越高，物業管理的風險也越來越高，因各種原因受到損害的業主常常會向物業管理公司索賠幾十萬甚至上百萬。而物業管理公司要增強抵御風險的能力，唯一有效的途徑就是增強獲利本領。在當前物業管理微利的現實情況下，就需要政府大力倡導、積極引導并大力推行物業管理的產業化進程。

　　六、制定公平的游戲規則

　　民營物業管理企業并不奢望游戲規則對自己有利，因為自己既不是規則的制定者，也不是制定規則所依據事實的創造者。但規則也是隨著時間的前進而變化的，先進的規則應能推動行業的進步。現在，衡量一個物業管理公司的水平有幾個關鍵指標，如管理面積、創建優秀小區的數量等，這也是政府制定的有關規則的重要內容，但對如何確認這些指標卻沒有規則。一個物業管理公司所管理物業的建筑面積是現在在管的，還是現在所有簽約的，還是包括曾經管理現己解約的，有沒有時間的限制。誰來審核這些數據，這都應是游戲規則的組成部分。再者，資質的認定本身已確認了該企業的實力，為其在市場上競爭增加了難以估量的分值。但如再限制其經營范圍，對整個行業探索新的領域和新的發展道路會產生負面的影響。

　　實際上，民營物業管理企業作為弱勢群體，對環境還有更多的希望。當這些希望暫時無法實現時，就要先練好“內功”，等待機會，蓄勢待發。

篇3：民營物業管理將成市場主流

　　民營物業管理將成市場主流

　　我國物管企業從剛開始發展的純國有性質已逐步演化成國有獨資、國有參股、外資以及民營等多種經濟成份并存的格局，并且這種格局隨著時間的推移也在悄然發生變化，民營物管企業占據物管市場的主流地位將逐步形成。

　　一、物管企業經濟屬性的現狀及特征

　　目前，仍有不少人對物管企業經濟屬性的現狀及特征認識不清，認為目前仍然是國有物管企業占據市場主流地位。其實，這只是某些指標的反映，另外一些指標己顯示目前民營物管企業實際上已經占據了市場的主流地位。

　　1、從管理規模上看，固有物管企業占主流地位

　　物管企業主要是從房地產開發企業衍生而來，而早期的房地產開發企業基本上是國有體制，由其所衍生的物管企業一般也是國有體制。由于長期以來物業管理基本上沿襲的是一種自建自管模式，因此，隨著房地產開發企業開發規模的不斷增加，其下屬的物管企業管理規模也在不斷增加。在物業管理非完全市場化的情況下，這種原先占有壟斷性資源的物業公司能夠通過市場接到更多的優質物管項目，使這些物管企業更加壯大，目前已有相當多的物管企業成為“龐然大物”。而后期出現的民營物管企業，雖然數目較多，但管理規模較小，占物業管理市 場的份額低。因此，從目前在管項目的角度分析，國有物管企業占主流地位。

　　2、從物管企業數量、注冊資金上看，民營物管企業實質上已占主流地位

　　國有物管企業形成主要有三種形式。一是由國有房地產開發企業衍生而來，二是由房營所轉制形成，三是由機關事業單位后勤制度改革形成。民營物管企業形成也有三種主要形式。一是由民營房地產開發企業衍生而來，二是由國有物管企業改制形成，三是新成立的民營物管企業。早期成立的物管企業主要是國有性質，但近幾年注冊成立的物管企業，以民營企業為主。從物管企業注冊的數量來看，近幾年新成立的物業公司數目特別多。目前，從工商注冊的資料分析，就全國而言，民營性質的物管企業在企業數量、注冊資金方面已經占據整個物管行業的主流地位，而且這種主流地位越來越明顯。

　　3、從業主認同的角度上看，民營與國有基本相當，但民營物管企業的認同感呈上升趨勢

　　由于人們對物業管理的服務性質認識不足，而且也由于業主對物業管理企業沒有選擇權，因此早期人們一般選擇、認可國有物管企業，認為這些企業信譽好，一般不會出問題，即使出了問題也可以找到它。在深圳早期的物管企業改制中，就出現國有物管企業改制成民營物管企業，但得不到市場認可，最后不得不戴回國有帽子的例子。由于物業管理是一種服務性的行業，從經營屬性上分析，它更適合民營物管企業發展。因此，隨著后期部分民營物管企業入市后，民營物管企業低廉的價格與優質的服務讓人們對物業管理有了更深的認識。近期筆者認識了兩個業主委員會主任。一個是深圳民營小企業管理項目的業主委員會主任，該業主委員會主任認為小企業管理水平低，大企業管理水平高，因此，想炒掉原來的物業公司而聘請大型物業公司管理。另外一個是深圳大型物業公司管理項目的業主委員會主任。由于國有大企業機構龐大，辦事效率低下，管理品質低下，這讓老百姓吃盡了苦頭，因此，該業主委員會主任及業主們想選擇一家機制靈活而又能提供優質服務的小物管企業。從目前的發展趨勢來看，越來越多的業主更認可民營的物管企業。

　　4、經濟越發達的城市，物管企業民營化程度越低

　　人們一般認為，經濟越發達的城市，其商品的市場化程度也就越高。但是目前作為一種特殊商品的物業管理則恰恰相反。主要原因如下：一是從國有物管企業主要的三種來源來看，越大的城市，由于歷史發展的原因，國有的成份越濃，因此相應產生了更多的國有物管企業，二是由于對物管企業參與競標進行資質限制，國有物管企業很容易憑借其先天形成的壟斷資源而獲得項目，從而得到更大的發展，而民營物管企業則被排除在外，連參與市場競爭的資格都沒有，民營物管企業的發展受到了很大限制；三是早期人們對物業管理認識不足，人們更愿認同國有物管企業而對民營物管企業不放心。因此，由于這些條件的限制，使得民營物管企業在大城市中發展更為困難，從而導致大城市物業管理的市場化程度反而低。

　　5、在中小城市中，民營物管企業已成為市場主流

　　實際上，目前在中小城市中，民營物管企業已占物管市場的絕對主流。主要原因：一是在中小城市，民營的房地產開發企業較多，因此，相應產生了較多的民營物管企業，二是由機關事業單位改制而產生的國有物管企業較少，三是由于中小城市物業管理收費低，物業管理企業經營困難，因此物管企業必須民營化才能求得生存和發展；四是由于物業管理項目不賺錢而且繁瑣事多、遺留問題多，更多的房地產開發企業想甩掉包袱而將物業管理項目外包，因此物業管理的市場化程度反而高。做物業管理市場的人都明白，在深圳獲取一個物業管理項目非常困難，因為深圳物業管理項目大多數掙錢，你有錢都買不到，因此沒有物業管理市場存在。而在內地中小城市，大把的物業管理項目，人家送給你，你都不敢要，因為項目不掙錢，所以物業管理市場到處存在。

　　對物業管理市場產生誤解的主要原因是長期以來，人們一直關注大城市特別是深圳的物業管理，把局部的深圳物管市場等同于全國的物管市場。

　　6、外資物管企業在我國成不了氣候

　　在加入世貿之前，人們普遍認為，加入世貿后，外資物管企業將大量進駐我國。但是到目前為止，外資物管企業在我國并沒有形成多大的影響，而且外資物管企業有逐步退出的跡象。大量現象表明，原先進駐中國的一些知名物管企業，其戰線正在收縮，其發展優勢正在減弱。由于物業管理是一種服務性行業，而且極易同質化，外資物管企業在人力資源、運作成本等方面并沒有什么優勢，外資物管企業在我國成不了氣候。

　　二、物管企業民營化趨勢演變加劇

　　在某些方面，民營物管企業已成為市場主流，但物業管理的民營化趨勢還在加劇演變。

　　1、新入市的國有物管企業數目急劇減少

　　一方面，目前新成立的國有房地產開發企業將會非常少，因此由其成立固有物業公司的機會也非常少。另一方面，房管所改制工作已經基本結束，將不再會新增由房管所改制而產生的物業公司。再一方面，國有機關事業單位成立物業公司的主要目的是想減輕后勤工作壓力。在以前一段時間內，成立這種性質的物業公司比較多。但從目前的情況看，成立下屬的物業公司并沒有完全減輕原單位的負擔。現階段及以后機關事業單位更情愿將物業管理項目外包給專業化的物業公司而不再自己成立物業公司，因此，由此而新成立的物業公司的數目將非常少。

　　2、國有物管企業通過改制，數目正在減少從物業管理的特征來看，固有物管企業并沒有什么優勢。目前國有物管企業所形成的優勢是歷史形成而不是由市場形成的。因此，國有物管企業要想生存，就必須改變體制。目前，大量的物管企業正在由國有體制向民營體制轉化，國有物管企業數目正在減少。

　　3、大量民營物管企業入市由于物業管理投資較少、風險較小、收益穩定等特點，已吸引了大量的民營資本進入物業管理行業。通過近期工商注冊資料可以看到，現階段及以后仍會有大量的民營物管企業入市。因此，總量不會再增加只會減少的國有物管企業將被大量入市的民營物管企業所稀釋，民營物管企業將真正成為市場主流。

　　文/梁柱