業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)象

　　筆者本人作為業(yè)主的城市居民和所有作為業(yè)主的城市居民一樣，因?yàn)橛辛俗鳛樗接胸?cái)產(chǎn)的房屋，也就享有住宅區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的共有權(quán)益。故而筆者從站在業(yè)主的角度就業(yè)主維權(quán)的當(dāng)今現(xiàn)象談?wù)搨€(gè)人觀點(diǎn)。

　　業(yè)主不僅擁有個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，而且擁有共有物業(yè)形成的集體財(cái)產(chǎn)。這些共有物業(yè)包括電梯、配電機(jī)房和配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、水泵、消防設(shè)施、管理用房、辦公設(shè)備、共有商業(yè)用房、架空層、地下室、會(huì)所、停車場(chǎng)、共有使用權(quán)土地、綠化草木和綠化設(shè)施、圍墻、安全監(jiān)控設(shè)施、維修和管理用物料、專項(xiàng)維修資金、共有物業(yè)租金收入，等等。城市居民擁有集體財(cái)產(chǎn)，是gg開放和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)。這種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該與農(nóng)村村民的集體財(cái)產(chǎn)，以及城市中農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的集體財(cái)產(chǎn)一樣，受到憲法和相關(guān)法律的保護(hù)。業(yè)主(集體)維權(quán)在很大程度上是維護(hù)他們的集體財(cái)產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)常遭受到開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、個(gè)別大業(yè)主，甚至政府部門的嚴(yán)重侵害。這就是"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"層出不窮的根本原因。

　　業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容

　　綜觀業(yè)主維權(quán)的眾多個(gè)案，業(yè)主維權(quán)的主要訴求，不外乎如下幾個(gè)方面。

　　(1)與開發(fā)商的合同糾紛。包括交房拖期，質(zhì)量低劣，面積縮水，等等。

　　(2)開發(fā)商侵占或出售作為集體財(cái)產(chǎn)的業(yè)主共有物業(yè)。比如侵占業(yè)主共有使用權(quán)土地，侵占架空層出租牟利，將配套的商用房屋占為己有，不移交會(huì)所，不移交停車場(chǎng)，等等。中國的開發(fā)商總想在樓盤出售之后，仍然保有自己的利益而不肯離去。甚至連房屋的外墻和屋頂都不放過，通過合同霸王條款和其他辦法占為己有。業(yè)主維權(quán)意識(shí)覺醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物業(yè)權(quán)益，便成了業(yè)主維權(quán)的主要訴求。

　　(3)關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度方面的糾紛，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共利益方面的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)該是一種服務(wù)合同關(guān)系。但是有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商指派而進(jìn)駐住宅區(qū)的，缺乏為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和責(zé)任，讓業(yè)主感受到他們只是開發(fā)商利益的維護(hù)人。服務(wù)不到位，從業(yè)人員態(tài)度惡劣，甚至毆打業(yè)主的事例時(shí)有聽聞。在業(yè)主方?jīng)]有充分組織起來，維權(quán)監(jiān)督不力的情況下，同開發(fā)商一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了利潤最大化，也會(huì)侵犯業(yè)主的共同利益，包括多收費(fèi)、亂收費(fèi)、帳目不清、侵占業(yè)主共有專項(xiàng)資金、侵占共有物業(yè)的收益、為了經(jīng)營收入而破壞居住環(huán)境，等等。

　　(4)政府部門對(duì)業(yè)主權(quán)益的漠視和侵害也是業(yè)主維權(quán)的重要內(nèi)容。業(yè)主在自己權(quán)益受到侵犯時(shí)，首先想到的是向政府相關(guān)部門投訴報(bào)告，希望政府部門采取行政執(zhí)法來解決問題。比如住宅區(qū)內(nèi)商鋪林立，破壞居住環(huán)境的問題，業(yè)主一般都會(huì)向環(huán)保部門、國土規(guī)劃部門、租賃管理部門等進(jìn)行投訴尋求解決辦法。開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共物業(yè)等問題，業(yè)主也會(huì)首先向國土規(guī)劃部門、房屋住宅管理部門進(jìn)行投訴，尋求制止和糾正侵權(quán)行為。這說明居民們還是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部門不能依法處理，甚至利用公權(quán)來協(xié)助或參與對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵犯。有些部門或某些公務(wù)員對(duì)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)有誤，也會(huì)造成對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵害。比如，違規(guī)確權(quán)登記的問題，業(yè)主維權(quán)個(gè)案中就占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｋ裕鞴懿块T的執(zhí)法管理的不法、不力和不公，也是業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。

　　(5)業(yè)主委員會(huì)是否代表業(yè)主多數(shù)的意愿，是否執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，是否侵犯業(yè)主的公共利益和民主權(quán)利，也是業(yè)主維權(quán)的內(nèi)容。如同其它組織機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)一樣，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)的成員也可能為了謀取私利而損害業(yè)主的公共利益，政府和企業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)貪官污吏，業(yè)主委員會(huì)也會(huì)出現(xiàn)小貪和犯罪分子，更多的可能會(huì)因觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)的不同而在業(yè)委會(huì)中產(chǎn)生意見分歧，或在業(yè)主中產(chǎn)生意見對(duì)立，影響業(yè)主的公共利益。一般說，只要沒有外部因素的惡意介入，通過在主管部門指導(dǎo)下建立和執(zhí)行正常的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的民主決策機(jī)制，業(yè)主內(nèi)部的維權(quán)問題應(yīng)該比較容易解決。但是，如同農(nóng)村村民委員會(huì)一樣，保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)也應(yīng)該是"業(yè)主維權(quán)"的重要內(nèi)容。

　　業(yè)主維權(quán)的途徑

　　分析業(yè)主維權(quán)的個(gè)案和內(nèi)容，從易到難，大致可以把業(yè)主維權(quán)的途徑分為以下幾種。

　　(1)民主維權(quán)。業(yè)主之間的分歧和矛盾，應(yīng)該通過業(yè)主之間的討論，采用民主集中的辦法，用民主決策來解決。為此，業(yè)主應(yīng)珍惜自己的民主權(quán)利，在住宅區(qū)里建立和健全有效的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)的民主機(jī)制。這樣，既能形成強(qiáng)大的業(yè)主共同意志，又能支持和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。媒體報(bào)道渲染某花園業(yè)主委員會(huì)的一場(chǎng)*，其實(shí)是實(shí)行民主決策的大演練，非常正常，對(duì)鍛煉業(yè)主的維權(quán)意識(shí)和技巧非常有益。事情是多數(shù)業(yè)委不同意和不滿意業(yè)委會(huì)主任的意見和主張，主任職務(wù)遭多數(shù)委員罷免和改選，這很正常。遭罷免的前主任不服，于是尋求業(yè)主的支持，在獲得10%業(yè)主聯(lián)名支持下，要求召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)改選業(yè)主委員會(huì)，這也很正常。最后的決定由花園的權(quán)力機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)來決定，這就是通過民主來維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。在這個(gè)過程中，爭(zhēng)辯的雙方難免會(huì)發(fā)生相互指責(zé)和申辯。廣大的業(yè)主正是通過這些指責(zé)和申辯來判斷誰是誰非，來決定自己的表決意向。

　　(2)協(xié)商維權(quán)。如果涉及的是業(yè)主的公共利益，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)與侵犯業(yè)主權(quán)益當(dāng)事人(開發(fā)商、物

　　業(yè)服務(wù)企業(yè)、個(gè)別大小業(yè)主、政府部門等)進(jìn)行談判，協(xié)商解決業(yè)主權(quán)益受侵害的問題。協(xié)商維權(quán)的好處是直接，所化的時(shí)間精力成本較低，可以達(dá)到既解決問題又不傷和氣的局面。它的缺點(diǎn)是業(yè)主方面要做適當(dāng)?shù)耐讌f(xié)。協(xié)商維權(quán)要能成功的前提是當(dāng)事人雙方對(duì)相關(guān)法律、法理比較明白，處事比較開明，有尊重業(yè)主權(quán)益的意識(shí)。有些住宅區(qū)通過與開發(fā)商的談判協(xié)商，收回了被侵占的架空層和電梯間。有些花園通過談判協(xié)商，解決了個(gè)別單位業(yè)主占據(jù)綠化地等公共場(chǎng)所私用或出租經(jīng)營的問題。協(xié)商維權(quán)成功的前提，是具有較好的行政和司法依法辦事的環(huán)境。如果行政和司法機(jī)關(guān)都不依法保護(hù)業(yè)主(群體)的合法權(quán)益，侵權(quán)當(dāng)事人一般是不會(huì)通過協(xié)商放棄既得利益的。 　　(3)行政投訴維權(quán)。業(yè)主在權(quán)益受到侵害時(shí)，首先想到的辦法是向政府有關(guān)部門投訴。這本來應(yīng)該是業(yè)主維權(quán)的主要有效途徑。因?yàn)楸Ｗo(hù)業(yè)主的合法權(quán)益就是保護(hù)城市居民的合法利益，就是保護(hù)公民的合法利益，這是政府"立黨為公，執(zhí)政為民"的莊嚴(yán)承諾，是政府作為社會(huì)公權(quán)機(jī)構(gòu)不可推卸的職責(zé)。而且，政府有足夠的資源、資料、權(quán)力、權(quán)威來解決這些問題。例如，居民反對(duì)在住宅樓下開餐廳、開汽車修理店等擾民商店的問題，環(huán)保部門應(yīng)依法裁決處理。業(yè)主發(fā)現(xiàn)架空層被他人侵占出租牟利，規(guī)劃國土部門或住宅房屋管理部門應(yīng)依法裁決處理。業(yè)主共有專項(xiàng)基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部門應(yīng)依法裁決處理。共有使用權(quán)宗地被侵占，規(guī)劃國土部門應(yīng)依法裁決處理。開發(fā)商不移交會(huì)所、停車場(chǎng)，規(guī)劃國土部門應(yīng)依法裁決處理，等等。如果政府部門能夠依法辦事，能夠認(rèn)真研究和解決歷史遺留的諸多侵權(quán)問題，能夠運(yùn)用社會(huì)公權(quán)保護(hù)廣大居民的合法利益，那么，社會(huì)糾紛的化解，社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)，政府形象的建立，公民信任的恢復(fù)，都將得到很大的提升。可是，目前有些部門經(jīng)常采取的態(tài)度是一拖，二應(yīng)付，三推，四回避。這些部門對(duì)業(yè)主維權(quán)的冷漠和不作為，增加了業(yè)主維權(quán)的困難和"業(yè)主維權(quán)個(gè)案"的長期化。

篇2：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對(duì)欠交物業(yè)管理費(fèi)且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動(dòng)，特別是動(dòng)用司法強(qiáng)力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(huì)(不同利益團(tuán)體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個(gè)人的觀點(diǎn)是：不能再靠外部強(qiáng)力來維持社會(huì)平衡。強(qiáng)力只是維持法律、規(guī)則的工具。因?yàn)槿绻痉◤?qiáng)力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動(dòng)，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強(qiáng)制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計(jì)和實(shí)際操作技巧，使得弱勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體之間達(dá)到平衡，這才能實(shí)現(xiàn)永久的和諧。

　　房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時(shí)購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價(jià)值大概在30%左右。因?yàn)楣?/a>面積上其實(shí)還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實(shí)際價(jià)值上計(jì)算，大概占總合同價(jià)款的60%左右!而這部分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主如何維護(hù)呢?

　　物業(yè)管理活動(dòng)，則更純粹是單個(gè)業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)，以及對(duì)居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運(yùn)行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理活動(dòng)幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動(dòng)，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，100%的用于該項(xiàng)活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價(jià)格收取費(fèi)用。

　　業(yè)主拒交銀行按揭款項(xiàng)或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，大多是因?yàn)槠洳徽J(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實(shí)是一種主動(dòng)的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動(dòng)。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對(duì)抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費(fèi)的對(duì)抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會(huì)，也正因?yàn)槿绱吮貙?dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個(gè)和諧社會(huì)，必須有足夠有效、經(jīng)濟(jì)、可操作的權(quán)利救濟(jì)渠道，特別是個(gè)體對(duì)一個(gè)侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動(dòng)的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時(shí)，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對(duì)立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實(shí)際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實(shí)際上不是利益團(tuán)體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊(duì)主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎(chǔ)上。而國民是公民，則應(yīng)該是我國依法治國的基礎(chǔ)。當(dāng)國家財(cái)產(chǎn)屬于皇帝或某個(gè)利益集團(tuán)的時(shí)候，國民是臣民，沒有立法權(quán)利;當(dāng)國家財(cái)產(chǎn)屬于全民的時(shí)候，國民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個(gè)公民有權(quán)對(duì)侵害全民利益的行為(包括立法活動(dòng))主張救濟(jì)的權(quán)利。而這個(gè)權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機(jī)會(huì)在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財(cái)產(chǎn)的擁有者)如何以單個(gè)身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護(hù)公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時(shí)所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。

　　但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時(shí)，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對(duì)相對(duì)較小的從內(nèi)部或外來侵權(quán)行為，用業(yè)主大會(huì)的方式來維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過程是緩慢的、相對(duì)微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個(gè)項(xiàng)目的電梯中了，因?yàn)橛凶衷谏厦?。也就是說對(duì)物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會(huì)再來維權(quán)，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟(jì)手段，業(yè)主大會(huì)存不存在也無妨。

　　比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和義務(wù)。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動(dòng)中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時(shí)。這難道也要業(yè)主大會(huì)決議才能救濟(jì)?!

　　比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對(duì)社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個(gè)業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會(huì)決議才能訴訟和救濟(jì)?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!

　　比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時(shí)，業(yè)委會(huì)拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對(duì)物業(yè)管理公司是權(quán)利，對(duì)業(yè)主大會(huì)是責(zé)任)，單個(gè)業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會(huì)而起動(dòng)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會(huì)，改選或罷免業(yè)委會(huì)才能解決?!如果業(yè)委會(huì)拒不召開業(yè)主大會(huì)呢?“召集業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利在業(yè)委會(huì)是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會(huì)還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會(huì)，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時(shí)業(yè)主大會(huì)成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會(huì)是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個(gè)業(yè)主用不履行這個(gè)無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會(huì)發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實(shí)事上導(dǎo)致業(yè)委會(huì)違法、侵權(quán)的肆無忌憚。一個(gè)侵權(quán)行為，無論如何它都是侵權(quán)行為才對(duì)。總不能因被侵權(quán)人主動(dòng)主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實(shí)事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，被侵權(quán)人抗辯就無效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實(shí)體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實(shí)際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國家權(quán)利被濫用的社會(huì)問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費(fèi)案件所遇到的情形，那個(gè)管委會(huì)私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對(duì)法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個(gè)判決結(jié)果，和法院無關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l理》因其出臺(tái)時(shí)上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺(tái)了。畢竟我們國家從49年以后逐步實(shí)現(xiàn)的完全沒有私有財(cái)產(chǎn)的“理想”社會(huì)，又逐步回歸到有私有財(cái)產(chǎn)且保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)、理性的社會(huì)，但被成百上千的個(gè)人購買的城市多層公寓類住宅的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問題，無論是對(duì)舊中國的司法體制還是對(duì)新中國的司法體制，都是一個(gè)從來未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實(shí)際上是無法行使)權(quán)利了。

　　我不是個(gè)跟法律較勁的人，我的價(jià)值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個(gè)立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益是我的價(jià)值觀。當(dāng)然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對(duì)不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實(shí)，任何人的一生，都會(huì)對(duì)法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個(gè)年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個(gè)業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動(dòng)的訴訟中，還有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。

　　而在立法不能解決這個(gè)問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實(shí)現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個(gè)業(yè)主可以依本合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會(huì)某個(gè)或者全部委員和補(bǔ)選、改選業(yè)委會(huì)的業(yè)主大會(huì)，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會(huì)議決議，決議有效”，“單個(gè)業(yè)主可以依本《規(guī)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。

　　從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟(jì)角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個(gè)道理。而事后救濟(jì)并不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)事后救濟(jì)本身，而是通過不特定人群個(gè)體和低成本的救濟(jì)手段的設(shè)計(jì)，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時(shí)無法對(duì)特定人群行賄以實(shí)施其侵權(quán)行為;對(duì)侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。

　　有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟(jì)的制度設(shè)計(jì)，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對(duì)民事侵權(quán)活動(dòng)的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權(quán)利，不設(shè)計(jì)低成本的權(quán)利救濟(jì)手段，實(shí)際上是遺留在立法者潛意識(shí)中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會(huì)，民事活動(dòng)要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時(shí)也要為社會(huì)設(shè)計(jì)一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對(duì)侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟(jì)途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會(huì)對(duì)侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。

篇3：小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組就移動(dòng)基站施工最新聲明

　　小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組就移動(dòng)基站施工一事的最新聲明

　　各位鄰居：

　　就EEA區(qū)移動(dòng)基站進(jìn)駐施工一事，經(jīng)過討論，我們做出如下聲明：

　　1、物業(yè)公司在業(yè)主們長達(dá)一年之久的多次要求下，至今也不公布移動(dòng)基站的詳細(xì)技術(shù)方案，我們無法判斷其輻射值是否符合環(huán)保部門的豁免范圍。此外，物業(yè)公司對(duì)我們的其他疑問至今也不召開會(huì)議進(jìn)行說明。因此，本小組全體成員仍明確反對(duì)其進(jìn)駐小區(qū)施工。

　　2、鑒于目前我社區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立，無法組織業(yè)主按照物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律的要求對(duì)移動(dòng)基站施工這一社區(qū)管理重大事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。因此在目前的情況下， A區(qū)其他業(yè)主對(duì)移動(dòng)基站施工的任何同意或反對(duì)意見我們都給予充分尊重。

　　3、自即日起，本維權(quán)小組成員將把我們的反對(duì)意見及具體不允許移動(dòng)施工的部位、樓號(hào)告知物業(yè)公司，A區(qū)其他業(yè)主請(qǐng)自行向物業(yè)公司表達(dá)你們同意或反對(duì)的意見。

　　4、本維權(quán)小組認(rèn)為，保證社區(qū)長治久安，維護(hù)全體業(yè)主利益的最根本方式是早日真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的有效監(jiān)督。因此，盡快成立起業(yè)主大會(huì)并選舉出業(yè)主委員會(huì)，是本社區(qū)近期的首要工作。本維權(quán)小組將一如既往的支持本社區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作，我們也在此呼吁各位鄰居積極踴躍的參與到社區(qū)業(yè)主大會(huì)的籌建工作中來。

　　EE小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組

　　20**年10月14日