小區內私搭亂建，業主如何維權案例

　　田珍祥/中國消費者報/20**1113

　　■本報記者 田珍祥

　　小區內私搭亂建侵害小區公共利益是一個普遍的社會問題。物業公共區域和違章建筑如何定義？對于部分業主私自搭建違章建筑的行為，物管公司或自身權利受到侵害的業主應當如何作為？北京市海淀區人民法院對這些問題進行了法律解析。

　　私蓋陽光房 屬違法建筑

　　●典型案例

　　新華小區業主王剛，在未經規劃部門批準的情況下，私自在自家樓頂外的露臺上搭建一處陽光房，破壞了樓頂及隔離墻的原狀。新華物業管理公司據此訴至法院，要求王剛將搭建的陽光房拆除。

　　王剛辯稱，露臺由其單獨使用，其有權對露臺上進行加蓋，故不同意物管公司的訴請。

　　經過審理，海淀區法院支持了新華物業管理公司的訴訟請求，判令王剛限期拆除。

　　●法官評析

　　海淀區法院法官宋純峰指出，首先應明確業主獨用露臺為業主專有部分還是小區公共部分。按照《建筑物區分所有權解釋》第二條第二款規定，露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：符合規劃，即是經過規劃行政主管部門批準的規劃。物理上專屬于特定房屋。銷售合同有約定。除此之外，露臺一般應認定為小區公共部分，任何業主不得私自搭建建筑物。

　　其次，應明確何為違章建筑。一般來說，違章建筑物在本質上是違反了 《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律、法規的規定而建造的房屋及其設施。案件中，王剛在未經規劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺上加蓋的陽光房確屬違章建筑范圍，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設計用途，也影響了小區整體觀瞻，侵害了全體業主的利益，所以理應立即拆除違章建筑。

　　擅擴陽臺面積 需恢復原狀

　　●典型案例

　　金府小區業主李欣，在入住小區時，與金府物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及《業主臨時公約》，均約定李欣不得將花園、窗戶、陽臺、戶門及外墻作任何更改，不得增加懸掛物，不得改變其外觀（封陽臺），不得改變其原設計功能和使用功能。

　　李欣收房后，自行占用公共綠地面積，沿客廳陽臺延伸另行搭建封閉設施以擴大陽臺面積。金府物管公司與其協商未果，起訴至法院，要求法院判令其限期拆除違章建筑，恢復原狀。

　　海淀區法院經審理后，支持了物業管理公司的訴訟請求。

　　●法官評析

　　海淀區法院法官李曉馨認為，依據 《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持”，上述案件中，李欣占用綠地擴大陽臺面積的行為，既是一種違反管理規約的違約行為，同時也是一種違反《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律、法規的規定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物管公司有權代表全體業主提起訴訟要求違法、違約業主將違章建筑予以拆除，這既是物管公司的權利，同時也是義務。

　　鄰居私搭亂建 違建要拆除

　　●典型案例

　　宋曉、王辛均為潤中小區一樓業主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，故訴至法院。

　　海淀區法院經審理后，判決支持了王辛的訴訟請求，判令宋曉拆除上述違章建筑。

　　●法官評析

　　海淀區法院法官宋純峰認為，根據《物權法》規定，不動產相鄰各方，應當依照法律、法規及社會公德等，本著方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。同時根據《物權法》第八十三條的規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。上述案件中，宋曉私搭亂建的行為明顯有違法律關于相鄰關系的規定，侵犯了其鄰里王辛的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業主王辛有權訴至法院，要求宋曉立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

篇2：包頭市清理整治城市規劃區內住宅小區私搭亂建通告

　　包頭市人民政府關于清理整治城市規劃區內住宅小區私搭亂建的通告

　　為營造整潔優美、安全文明、管理有序的居住環境，維護和鞏固全國文明城市創建成果，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《包頭市物業管理條例》、《包頭市城市綠化條例》等相關規定，市政府決定對城市規劃區內住宅小區內私搭亂建行為進行集中清理整治，現就有關事項通告如下：

　　一、在全市城市規劃區內，未經批準或未按照批準規定，在住宅小區內進行的下列建設行為，均屬于私搭亂建，列入本次清理整治范圍:

　　（一）占用樓梯間、走廊通道、小區道路、住宅區綠地等公共場地，違法搭建的各類建（構）筑物和附屬設施；

　　（二）在房屋四周、屋頂、陰陽（曬）臺等處擅自搭建的各類建（構）筑物和附屬設施；

　　（三）各類違法侵占公共場地、公共綠地等共用設施進行的種植蔬菜、花卉等苗木及飼養家禽家畜行為；

　　（四）其他違反法律法規私搭亂建的建筑物、構筑物以及附屬設施；

　　各類建（構）筑物和附屬設施包括磚混房、彩鋼板房、陽光板房、鐵皮房、玻璃房、圈地的圍欄（墻）、動物圈舍（籠）等。

　　二、已經建成的各類私搭亂建的建（構）筑物、附屬設施和侵占公共場地種植的蔬菜花卉及各類苗木，必須在本通告發布后五日內由當事人自行拆除和清理，恢復原狀。逾期沒有拆除和清理的，按照屬地管理的原則，由各地區政府（管委會）依法強制拆除，不予補償。

　　三、對全市住宅小區內新建及已建成的私搭亂建建（構）筑物和附屬設施，各地區政府（管委會）責成有關部門通過日常巡查以及群眾舉報發現后，進行集中清理整治，依法實施拆除，不予補償，拆除費用由當事人自行承擔。

　　四、各街道辦事處、社區居民委員會（社區服務站）、業主委員會和物業服務企業，嚴格履行巡查義務，發現住宅小區內有私搭亂建行為的，應當及時予以勸導、制止，并上報至各地區政府（管委會）。

　　五、在私搭亂建清理整治工作中，如發現有黨員干部或市、區國土資源、城鄉建設、規劃、住房保障、城管執法等相關部門的公職人員支持、縱容、包庇、唆使、參與、實施私搭亂建行為的，將予以嚴肅查處；對在查處私搭亂建違法行為中玩忽職守、工作不力的，將進行責任追究。

　　六、私搭亂建當事人如有妨礙、阻撓執法人員履行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安處罰法》嚴肅處理；涉嫌暴力抗法構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　七、倡議廣大業主對住宅小區內私搭亂建行為進行舉報，對本次私搭亂建清理整治工作進行監督。

　　包頭市人民政府

篇3：物業園區私搭亂建問題進展情況公示

　　物業關于園區私搭亂建問題進展情況公示

　　尊敬的廣大業主：

　　您們好！關于園區私搭亂建問題的處理進展情況，服務處自20**年4月**日向開發區城管、規劃局、派出所、物業辦反映以來，規劃局于5月19日到園區實地查看違法建設行為后，將園區實際情況及相關資料轉呈報送到城管開發區分局進行下一部處理。

　　于近日開發區城管分局相關工作人員也已到園區實地查看，并且到部分私搭亂建住戶家中進行了談話了解，對園區部分私搭亂建的住戶發放張貼《北京經濟技術開發區管理委員會責令限期改正通知書》和《北京經濟技術開發區管理委員會談話通知書》，要求私搭亂建戶限期整改及于6月7、8日到城管分局談話。如有任何進展情況，我們繼續及時告知廣大業主。

　　**莊園服務處

　　20**年6月*日