業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，法院強(qiáng)制執(zhí)行助維權(quán)案例

　　業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 桂林市七星法院強(qiáng)制執(zhí)行助維權(quán)

　　20**年4月26日，廣西桂林市七星區(qū)人民法院成功執(zhí)結(jié)了十六起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，有效地保護(hù)了桂林市某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的合法利益，彰顯了法律的權(quán)威性。

　　20**年4月19日，桂林市某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司為了收取拖欠已久的物業(yè)管理費(fèi)，向七星法院提起訴訟，主張自己的合法權(quán)利。其中大部分業(yè)主在接到起訴狀或判決書時(shí)都主動(dòng)繳納了物業(yè)費(fèi)，但還有二十幾位業(yè)主漠視法律的權(quán)威，拒不參加開庭，在領(lǐng)取缺席判決書后，對(duì)法律判決義務(wù)置之不理，時(shí)隔一年之久也不履行給付義務(wù)。

　　20**年4月16日，七星法院執(zhí)行局采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，通過(guò)查賬和凍結(jié)銀行賬戶，將麥某某等十六位被執(zhí)行人拖欠的物業(yè)管理費(fèi)劃扣到法院開戶賬號(hào)里，并依法通知了十六位被執(zhí)行人，于20**年4月26日順利將這筆物業(yè)管理費(fèi)交與申請(qǐng)執(zhí)行人。

篇2：不滿裝修管理能否拒交物業(yè)管理費(fèi)

　　徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主,答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏,并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題,但劉先生心里還是不痛快,認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任,所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問(wèn):對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?

分析

　　1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系,該案涉及不同的法律關(guān)系,包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。

　　2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水,但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān),不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。

　　3.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系,開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　4.樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系,樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失,該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯,構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

　　5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域,該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍,而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù),對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用,業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

結(jié)論

　　業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi),實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(下稱“管委會(huì)”)之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定,任意一個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議,業(yè)主無(wú)權(quán)以此作為對(duì)抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:

　　首先,物業(yè)管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù),而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托,為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系,而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。

　　其次,物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用,(見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條)并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi),則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼,這必然導(dǎo)致全體業(yè)主(包括欠費(fèi)的業(yè)主)的共同利益遭受損害。

　　因此,對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題,相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制,即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使;同時(shí),業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是,任何業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議,且無(wú)權(quán)以前述異議為抗辯理由對(duì)抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù),只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映”。

　　只有在這種法定的機(jī)制下,才既能體現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督,又能保證物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)維護(hù)管理的順利開展,最終確保全體業(yè)主的整體利益。(見《北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》第三項(xiàng)“管委會(huì)的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。)

　　由此可見,業(yè)主將對(duì)物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì),業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)對(duì)此提出異議,也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。

篇3：能以開發(fā)商原因?yàn)橛删芙还芾碣M(fèi)嗎

　　鞏某于20**年9月18日購(gòu)買北京某公司(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商)開發(fā)的公寓一套,《商品房買賣合同》中規(guī)定公共配套設(shè)施未達(dá)到規(guī)定的使用條件,在未達(dá)到期間給予業(yè)主免交管理費(fèi)的優(yōu)惠。20**年10月28日,鞏某辦理入住手續(xù),交納20**年10月31日至12月31日的物業(yè)管理費(fèi)。后因公共設(shè)施未能投入使用,20**年1月之后再未交納管理費(fèi)。為此,承擔(dān)該公寓物業(yè)管理的北京某物業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)訴至法院,要求判令鞏某支付物業(yè)費(fèi)及滯納金。

　　本案中實(shí)際上涉及兩個(gè)不同性質(zhì)的合同,即商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同相對(duì)性原理,合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生,合同中也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。另外,因?yàn)殚_發(fā)商事先并未獲得物業(yè)公司的授權(quán),事后又未取得其的追認(rèn)。因此開發(fā)商與物業(yè)公司也不構(gòu)成代理關(guān)系。

　　法院認(rèn)為,原告物業(yè)公司受項(xiàng)目開發(fā)商委托對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理,被告是購(gòu)買該項(xiàng)目房屋的業(yè)主,原、被告之間形成物業(yè)管理合同關(guān)系,雙方的權(quán)利義務(wù)主要由雙方共同認(rèn)可的項(xiàng)目《公約》調(diào)整。在物業(yè)管理事項(xiàng)上,原告與開發(fā)商不構(gòu)成代理關(guān)系,被告負(fù)有向原告交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。要求被告鞏某支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)及滯納金。

點(diǎn)評(píng):

　　物業(yè)公司獨(dú)立對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理,獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。開發(fā)商作為房屋買賣合同關(guān)系的一方在指定了專門的物業(yè)管理單位之后即與物業(yè)管理事項(xiàng)脫離關(guān)系,也無(wú)權(quán)將收取物業(yè)費(fèi)——這一物業(yè)管理單位的主要權(quán)利擅自進(jìn)行處分。因此,業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于免交物業(yè)費(fèi)的規(guī)定,在物業(yè)公司不予追認(rèn)的情形下,應(yīng)認(rèn)定是無(wú)效條款。