業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理構(gòu)成與成本預(yù)算的實(shí)踐

　　--馬磊

　　小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后先期制定了非常厚的小區(qū)《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》，業(yè)委會(huì)同時(shí)把制定的兩本文件送達(dá)到每一戶業(yè)主，保證讓每位業(yè)住了解到自己擁有哪些權(quán)利。

　　通過(guò)在籌備成立業(yè)主大會(huì)過(guò)程中跟物業(yè)公司的接觸，我們也在逐漸的學(xué)習(xí)和探討并說(shuō)服自己跟以前不相同的理念，最后做出決定是要留任現(xiàn)任的物業(yè)公司。因?yàn)楝F(xiàn)任的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)有一段時(shí)間的管理，同時(shí)不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)公司的交接給小區(qū)帶來(lái)一些震動(dòng)。在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)之前，最大的是開發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，開發(fā)商的維護(hù)基本是不到位的，業(yè)主普遍的反彈就是不交物業(yè)費(fèi)，這樣物業(yè)公司基本處于半癱瘓的境地。

　　當(dāng)我們決定留任現(xiàn)任物業(yè)公司并同其簽署合同時(shí)，首先詢問(wèn)物業(yè)公司有怎樣的信心能夠達(dá)到小區(qū)要求的管理水平，與此同時(shí)我們也準(zhǔn)備了心目中的管理標(biāo)準(zhǔn)，此管理標(biāo)準(zhǔn)都是以較高的物業(yè)收費(fèi)率為前提的。物業(yè)公司從心態(tài)上是有誠(chéng)意的，接下來(lái)物業(yè)公司拿出的誠(chéng)意就是財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)看了報(bào)表之后，我們對(duì)物業(yè)公司管理和行業(yè)內(nèi)所處的現(xiàn)狀有了相對(duì)深刻的理解，每一項(xiàng)費(fèi)用背后支持的工作基本上是有據(jù)可查的。

　　接下來(lái)業(yè)主委員會(huì)要做的實(shí)務(wù)就是知道小區(qū)發(fā)生了什么。我們根據(jù)審核的審計(jì)報(bào)告、小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，提出哪些是要增加上的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)準(zhǔn)備招標(biāo)，招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是什么，最后怎么招到一家公司支持這項(xiàng)費(fèi)用。比如說(shuō)小區(qū)班車的費(fèi)用是多余的，但是每個(gè)月要支出三四萬(wàn)的費(fèi)用，一年下來(lái)幾十萬(wàn)就僅僅為了幾個(gè)業(yè)主的出行，這屬開發(fā)商遺留的小問(wèn)題，是可以把它砍掉的，因?yàn)檫@樣對(duì)其他業(yè)主是不公平的。但是對(duì)于外包的一些保安合同、綠化合同、保潔合同都重新進(jìn)行了審核，要求物業(yè)公司重新找兩到三家。我們對(duì)周邊相類似的小區(qū)進(jìn)行了一些調(diào)查，比如他們用什么樣的外包公司，人均成本是什么樣的，小區(qū)人均管轄多大的面積，每天要清理幾個(gè)小時(shí)。同時(shí)我們到每一個(gè)保潔崗位上親自體驗(yàn)工作量，工作的人工成本支出是否合理，現(xiàn)在的支出是否可以維持。整個(gè)費(fèi)用占物業(yè)費(fèi)用構(gòu)成是上升了還是下降，可能有些方面會(huì)讓它存在上升的情況，小區(qū)以前不具備的服務(wù)會(huì)讓物業(yè)公司增加進(jìn)來(lái)，有些認(rèn)為完全不合理的會(huì)摘除掉，同時(shí)局部不合理的會(huì)讓物業(yè)公司降低費(fèi)用。這樣一盤帳就像在家里管帳一樣，錢數(shù)是一定的，既要顧忌營(yíng)養(yǎng)又要考慮生存，所以就產(chǎn)生了很多必不可少的事情需要做。

　　另外是物業(yè)的酬金加物業(yè)本身的人員，他們的崗位是不是會(huì)有虛報(bào)的問(wèn)題。我們就到崗位上看他的崗位責(zé)任，包括客服和前臺(tái)原來(lái)有六個(gè)人，我們認(rèn)為四個(gè)人就夠了，這樣每一個(gè)人員每年大概都能節(jié)省幾萬(wàn)塊的費(fèi)用，這樣加加減減、補(bǔ)補(bǔ)齊齊，也請(qǐng)了專業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)人員、顧問(wèn)幫助我們一起來(lái)理順報(bào)告，第一年的預(yù)算非常艱難的出來(lái)了。預(yù)算我們心是沒有底的，但是我們認(rèn)為可以在實(shí)踐中不斷的監(jiān)控、追蹤，不斷的往下推。但前提是必須把歷史欠費(fèi)收回來(lái)以后才能夠達(dá)到20**年度的預(yù)算平衡。

　　其中存在一個(gè)問(wèn)題就是在提高了若干服務(wù)又砍掉一些服務(wù)的時(shí)候業(yè)主是否會(huì)接受呢?我們?cè)诮?jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)審批并簽訂物業(yè)合同的同時(shí)，把我們的工作理念、價(jià)值觀、管理小區(qū)思路整理出一個(gè)說(shuō)明書告訴給業(yè)主，讓業(yè)主們知道自己有這樣一個(gè)家底。同時(shí)我們建了一個(gè)臺(tái)賬，比如說(shuō)物業(yè)管了多少固定的設(shè)施，公共區(qū)域有一些什么硬件，物業(yè)有多少的工作人員，工作人員的姓名、性別是什么，多少綠化，多少樹，樹木是怎么分布的等等。里面做到了每一棵是什么品種，保潔分布在哪個(gè)區(qū)域，保安一日幾崗等所有事情盡量讓業(yè)主知道，也讓業(yè)主了解他有什么權(quán)利。最終會(huì)提醒業(yè)主有一個(gè)非常重要不可推卸的義務(wù)就是繳納物業(yè)費(fèi)。

　　問(wèn)：小區(qū)的樹都是業(yè)主共有的還是私人的?

　　答：我們小區(qū)公共地帶的樹都是共有的，因?yàn)槭莿e墅區(qū)院內(nèi)的樹是業(yè)主自己的，我們也鼓勵(lì)業(yè)主以義務(wù)捐贈(zèng)的形式捐贈(zèng)了一些樹木，但大部分都是屬于公共區(qū)域的樹。

　　問(wèn)：我們小區(qū)有人私自種樹，是屬于他自己的嗎?

　　答：我們小區(qū)是有明確的規(guī)定在公共區(qū)域內(nèi)就是業(yè)主共有的。

　　問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)成立以前有很多的人不交物業(yè)費(fèi)用，使物業(yè)管理運(yùn)行很困難，您小區(qū)的委員在這過(guò)程當(dāng)中做了哪些工作呢?

　　答：很多東西是潛移默化的，業(yè)委會(huì)做了很多工作要讓業(yè)主知道，同時(shí)讓業(yè)主看到如果在業(yè)主正常交物業(yè)費(fèi)的情況下，讓小區(qū)維持比較高水準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主是表示了很大程度的理解。我們沒有忽視業(yè)主心中的怨氣，把業(yè)主平常投訴的關(guān)于開發(fā)商遺留的所有問(wèn)題進(jìn)行了歸總，聘請(qǐng)了專業(yè)的律師顧問(wèn)找開發(fā)商進(jìn)行溝通。不管是未來(lái)訴諸法律的還是在情誼、道德層面上啟發(fā)企業(yè)要盡到企業(yè)的責(zé)任，要有一個(gè)社會(huì)的責(zé)任意識(shí)。最后取得了一些收效，開發(fā)商在觸動(dòng)他根本的東西時(shí)會(huì)承諾，當(dāng)一個(gè)條件觸發(fā)的時(shí)候愿意做局部的補(bǔ)償。有些開發(fā)商認(rèn)為不是他直接責(zé)任的，存在后期業(yè)主個(gè)別責(zé)任和二級(jí)承包商的責(zé)任的，會(huì)讓開發(fā)商把相應(yīng)的檢驗(yàn)文件出示給我們，我們會(huì)提供給業(yè)主復(fù)印件，啟發(fā)業(yè)主單獨(dú)起訴相關(guān)的責(zé)任人。我們告訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)是維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和公共區(qū)域管理的費(fèi)用，這是業(yè)主不可推卸的責(zé)任。但是如果把物業(yè)費(fèi)作為懲罰開發(fā)商或者對(duì)自己利益侵害的補(bǔ)償費(fèi)勢(shì)必侵害了其他業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。這一塊我們是逐步的做，通過(guò)律師發(fā)函，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)秘書，還有業(yè)主委員會(huì)平常的文件和公告，讓業(yè)主改變。當(dāng)然這不會(huì)是一個(gè)聚變，還要上門做工作，處于一種很尊敬的心里希望所有的事情是在一個(gè)和諧理性的狀況下往前推進(jìn)。

　　問(wèn)：惡意欠繳物業(yè)費(fèi)的有多少?

　　答：小區(qū)一定比例的，大概10%-20%左右。但是通過(guò)起訴以后是有收效的，首先在去年年底從60%的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到了80%，應(yīng)該說(shuō)業(yè)主委員會(huì)的工作得到了20%業(yè)主的認(rèn)可，我們今年的計(jì)劃是爭(zhēng)取到達(dá)90%的物業(yè)費(fèi)收繳率。

　　我們聘請(qǐng)了物業(yè)管理顧問(wèn)同秘書按照的標(biāo)準(zhǔn)定期的抽查物業(yè)管理服務(wù)工作，每一次抽查都會(huì)發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，我們會(huì)責(zé)令物業(yè)公司修改。在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)每天碰見的問(wèn)題太雜，很難拿一個(gè)大標(biāo)題灌下來(lái)，但是每一個(gè)問(wèn)題都要求做及時(shí)的處理。同時(shí)還要有一個(gè)合理的決策機(jī)制，就是業(yè)主委員會(huì)委員要多半數(shù)存在。怎么樣把一個(gè)科學(xué)的決策機(jī)制跟一個(gè)短時(shí)間的收效有機(jī)的結(jié)合是考驗(yàn)業(yè)主委員會(huì)的，所以業(yè)主委員會(huì)委員的都非常辛苦。但是我希望到第二屆業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，我們把小區(qū)的各方面都走入一個(gè)正規(guī)化，也預(yù)測(cè)到第二屆業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候小區(qū)物業(yè)費(fèi)要有一個(gè)整體的提升，但是我們要把提升物業(yè)費(fèi)的原因告訴業(yè)主。

　　現(xiàn)在承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是七八以前定下的，伴隨著物料成本、服務(wù)成本、人員成本的增加小區(qū)要想維持相同的管理水平，必然帶來(lái)物業(yè)費(fèi)的提升。在這一屆業(yè)主委員會(huì)的過(guò)程中一定要為下一屆埋下伏筆，搜集各種數(shù)據(jù)作為支持未來(lái)提高物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)，否認(rèn)小區(qū)可能會(huì)亂掉。

　　在這個(gè)過(guò)程中我們覺得壓力非常大，現(xiàn)在面臨著小區(qū)重大設(shè)施的改造項(xiàng)目，沒有錢又要硬著頭皮做，不做業(yè)主會(huì)因?yàn)檫@些項(xiàng)目服務(wù)不好而拒交物業(yè)費(fèi)。比如說(shuō)我們的電視信號(hào)是非常的糟糕，可以說(shuō)全北京的老百姓都沒有看那樣糟糕的模擬數(shù)字電視。我們計(jì)劃今年把它改造成數(shù)字電視，其中做了很多的工作，甚至以情誼貸款的方式逐步的從物業(yè)費(fèi)里付出。這些費(fèi)用都屬于額外的開支，今年怎么從物業(yè)費(fèi)已有平衡的預(yù)算里拿出錢做重大工程改造，都是擺在我們面前的嚴(yán)重問(wèn)題。還有公共維修資金的管理，我們也希望劃轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)以后通過(guò)它的增值，在物業(yè)費(fèi)不提升的狀態(tài)下經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決定從其中的增值部分補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)的不足。

　　物業(yè)的管理是一門很大的學(xué)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)所能起到的作用就是監(jiān)督，認(rèn)認(rèn)真真的跟隨，輔導(dǎo)著物業(yè)公司達(dá)到一個(gè)預(yù)想的水平。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題，做一個(gè)有良心的業(yè)主，有主人翁精神的業(yè)主。在這個(gè)過(guò)程中我始終是一個(gè)學(xué)生，學(xué)到了一些東西也心存感激，因?yàn)闃I(yè)主給了一份信任，給了一個(gè)機(jī)會(huì)讓我去學(xué)習(xí)、發(fā)揮，最終我們小區(qū)物業(yè)價(jià)值有所提升也是對(duì)業(yè)主的回報(bào)。

　　問(wèn)：今年有計(jì)劃物業(yè)費(fèi)收取率達(dá)到90%，還有10%是很難的，這10%的物業(yè)費(fèi)用什么方式解決呢?

　　答：我們歷來(lái)解決問(wèn)題都是理性加感性。理性是運(yùn)用法律和一定的教育;感性是通過(guò)小區(qū)整體的變化影響個(gè)別業(yè)主，或者通過(guò)周圍的鄰居、親人告訴他整個(gè)小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)的確需要他交物業(yè)費(fèi)。可能這位業(yè)主有太多的委屈，但是為了小區(qū)確實(shí)不能總是舊帳再提，是否有可能業(yè)主大會(huì)成立以后，把前面的歷史問(wèn)題擱置一下，把后期的費(fèi)用補(bǔ)交上。如果按照業(yè)主大會(huì)成立那天開始算起，物業(yè)費(fèi)收繳率是有希望達(dá)到95%以上的，硬性的一兩個(gè)業(yè)主如果通過(guò)法律起訴都解決不了，可能作為業(yè)主委員會(huì)也不會(huì)有神功解決這個(gè)問(wèn)題，只能是一種遺憾。

　　問(wèn)：有一些業(yè)主會(huì)說(shuō)別人都可以不交物業(yè)費(fèi)我為什么一定要交呢?

　　答：我們?cè)谖飿I(yè)服務(wù)實(shí)務(wù)上對(duì)此是有懲罰的，雖然做不到像國(guó)外的組織一樣可以通過(guò)表決拍賣他的房產(chǎn)，我們現(xiàn)在有實(shí)施的條例對(duì)于業(yè)主的某些有償服務(wù)或者常規(guī)性的服務(wù)取消或把優(yōu)先級(jí)降到最低，或經(jīng)常進(jìn)行一些催繳行為告訴他有一些服務(wù)又要被取消了，逐步的通過(guò)交取費(fèi)用而維持的一些服務(wù)降到最低，我想一個(gè)小區(qū)里面一個(gè)業(yè)主受到這樣待遇，會(huì)從各個(gè)方面都有一個(gè)好轉(zhuǎn)的。但我們確實(shí)沒有采用停水停電等極端的做法，凡是違法的事情業(yè)主委員會(huì)一定不要做。

　　問(wèn)：政府批了一批人不用交物業(yè)費(fèi)怎么辦?

　　答：我們小區(qū)是不存在的。業(yè)主大會(huì)是一個(gè)小區(qū)的最高機(jī)構(gòu)，我們可能會(huì)以業(yè)主大會(huì)名義跟政府來(lái)探討。我們小區(qū)存在的是開發(fā)商曾經(jīng)承諾其中幾戶物業(yè)費(fèi)做為補(bǔ)償性費(fèi)用，而事實(shí)這個(gè)錢又沒有到位，業(yè)主大會(huì)成立以后就告知業(yè)主之前的事慢慢討論，之后的物業(yè)費(fèi)先交上。之前的一部分承諾交又沒有交的物業(yè)費(fèi)我們會(huì)到開發(fā)商那里取證，如果開發(fā)商說(shuō)確實(shí)有同意過(guò)，我們會(huì)讓開發(fā)商補(bǔ)足這一部分。如果開發(fā)商沒有同意過(guò)我建議這部分打官司，但之前的還必須屬于我們的債權(quán)。

　　問(wèn)：您的小區(qū)一共有多大面積、多少住戶?您提到的秘書成本是從哪里出的呢?是義務(wù)的嗎?

　　答：業(yè)主委員會(huì)成立以后每個(gè)委員法定是可以支付薪酬，我們把這部分經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼給了一些專業(yè)人士。在面對(duì)審計(jì)物業(yè)合同、預(yù)算制定的時(shí)候請(qǐng)了對(duì)《物權(quán)法》非常熟悉的專業(yè)人士，接下來(lái)又請(qǐng)了律師，還有日常物業(yè)管理的顧問(wèn)。我們小區(qū)七個(gè)委員，按照最低的工資支付應(yīng)該有一筆經(jīng)費(fèi)，大概是物業(yè)費(fèi)的3%為業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)，主要的支取方向是秘書工資、各位顧問(wèn)的工資，還有一些業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。

　　我們不要去算計(jì)這些小錢，真正業(yè)主大會(huì)做到名正言順首先自己尊重自己，另外還要有公益的心態(tài)，但一定要說(shuō)服自己“我做的是一個(gè)正確的事情，我是這個(gè)小區(qū)最有主人翁精神的人，我要尊重我自己”。有些正常的費(fèi)用，包括尊重專業(yè)人士的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所付的費(fèi)用是不怕業(yè)主質(zhì)詢的。相反不敢花錢沒有請(qǐng)到人，業(yè)主委員會(huì)在不知的情況下摸索著走，決策就可能是錯(cuò)誤的，會(huì)給小區(qū)帶來(lái)一定的損傷，最后結(jié)果的花費(fèi)更多，所以我主張專業(yè)的人做專業(yè)的事情。

　　孟憲生：這筆錢是傳統(tǒng)意義上物業(yè)費(fèi)以外加的3%，但都是由物業(yè)公司直接收取的。

　　問(wèn)：您怎么審核預(yù)算的合理性，比如小區(qū)物業(yè)公司報(bào)保安是7500元，而保安實(shí)際拿到的是1500，這個(gè)怎么審核?

　　答：對(duì)我們來(lái)講業(yè)主大會(huì)成立之初也是一個(gè)難題，其實(shí)保安的合同是外包或是內(nèi)部控制，都有各自的好處。有些物業(yè)公司喜歡自己培訓(xùn)保安，一定程度來(lái)講人力成本降低，但是又帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。比如員工流失就要去外地招，會(huì)出現(xiàn)一些青黃不接的情況，尤其在一些節(jié)假日的時(shí)候，會(huì)造成小區(qū)根本沒有保安。最后我們小區(qū)選擇的是長(zhǎng)期外包的方式，實(shí)際也是讓物業(yè)公司篩選了三家外包公司，我們主要是看報(bào)價(jià)體系的合理性，同時(shí)我們小區(qū)見于是一個(gè)涉外別墅，對(duì)保安崗位的形象、身體條件、都有一定的要求。我們有一些輔助的巡邏崗，巡邏崗里面要求有一條警犬。我們首先提出需求，再根據(jù)需求對(duì)價(jià)格提出一些條件，最后看崗位設(shè)置是不是工作量飽滿的，在不能違反國(guó)家的勞動(dòng)法的情況下最合理的進(jìn)行選崗。原來(lái)物業(yè)公司報(bào)是62個(gè)崗，最后選到45個(gè)崗，里面前后省掉了幾十萬(wàn)。

　　問(wèn)：您小區(qū)總共多少戶?

　　答：總戶數(shù)200多戶。管轄區(qū)域不是很大，所以我們希望跟同等的別墅區(qū)比物業(yè)公司對(duì)保安付酬標(biāo)準(zhǔn)是處于中上等以上的，不會(huì)讓我們的保安沒有歸屬感。其實(shí)別墅的保安是比大寫字樓的保安辛苦，因?yàn)樗秋L(fēng)吹日曬的，當(dāng)我們給不了這么多的工資又要求這么多的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)委會(huì)就給業(yè)主發(fā)信，定期的舉辦一些義賣，讓義賣的費(fèi)用給保安去買一些額外的體育用品或者是服裝，試圖營(yíng)造一個(gè)業(yè)主跟服務(wù)人員的互動(dòng)和諧氣氛，增加保安的歸屬感。所以20**年到20**年明顯感覺保安隊(duì)伍穩(wěn)定性鈾縮增加。

　　問(wèn)：您小區(qū)保安一個(gè)月多少錢?

　　答：因?yàn)閷?duì)形象上有一定的要求，實(shí)際付給外包公司大概是3000元左右，保安拿到手是2300元左右。

　　問(wèn)：您小區(qū)是業(yè)主委員會(huì)直接同保安談嗎?

　　答：是同保安公司談，但是我們抽查非常嚴(yán)格，如果發(fā)現(xiàn)今天缺一個(gè)崗，這個(gè)月此崗位的費(fèi)用是一定不會(huì)給的，所以監(jiān)管非常重要。在談外包的時(shí)候有一個(gè)原則，外包公司該拿的費(fèi)用一分錢不會(huì)少，如果真是做到我們的要求就會(huì)常年同這個(gè)外包公司簽合同，如果是CPI增加了也會(huì)相對(duì)給多一點(diǎn)行業(yè)的補(bǔ)償，規(guī)定合同上是多少人就一定有多少個(gè)人在，如果做不到是有懲罰性的措施，所以目前來(lái)看我們小區(qū)還是令人滿意的。

　　問(wèn)：是業(yè)主委員會(huì)同保安公司簽訂合同嗎?

　　答：是外派公司同物業(yè)公司簽署合同。業(yè)主委員會(huì)一定不要當(dāng)物業(yè)公司，我們管轄的是物業(yè)公司，讓物業(yè)公司接受小區(qū)的管理理念，讓物業(yè)公司遵從小區(qū)的《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》，然后遵從物業(yè)合同的每一個(gè)條款，業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督的義務(wù)，指出的問(wèn)題物業(yè)公司也一定要及時(shí)改正，雙方是一個(gè)協(xié)調(diào)和配合。如果業(yè)主委員會(huì)都變成了物業(yè)公司，物業(yè)公司一推三做五責(zé)任全是業(yè)主委員會(huì)的就麻煩了。所以業(yè)主委員會(huì)只需在合同制定的合理性，以及后期跟蹤中做足夠的工作就可以，要給物業(yè)公司一個(gè)大限度的自由權(quán)利發(fā)揮。因?yàn)橐粋€(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理，會(huì)在一個(gè)很合理的架構(gòu)下充分發(fā)揮他的能力，他可能會(huì)替你節(jié)省很多的經(jīng)費(fèi)，我們是鼓勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理動(dòng)腦筋增收節(jié)支，有的時(shí)候也會(huì)提出很好的建議節(jié)省了一兩萬(wàn)，我們就會(huì)表?yè)P(yáng)他，在年底的獎(jiǎng)金中也會(huì)有適當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)。

　　問(wèn)：物業(yè)管理費(fèi)全部由業(yè)主委員會(huì)來(lái)收取嗎?

　　答：都是物業(yè)公司在代收，但是在合同的制定中是必須要由業(yè)主委員會(huì)來(lái)簽署同意的，同時(shí)在合同的某一些關(guān)鍵位置我們約定超過(guò)一定金額的大筆支出業(yè)主委員會(huì)要有知曉權(quán)，并不是說(shuō)一定要等業(yè)主委員會(huì)決策出來(lái)物業(yè)公司的工作才可以進(jìn)行。

　　問(wèn)：對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)比如說(shuō)保安、保潔是怎么實(shí)現(xiàn)監(jiān)督的?由誰(shuí)來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督?業(yè)主委員會(huì)的成員是怎么樣工作的，是以什么樣的方式來(lái)決議呢?

　　答：我一直在強(qiáng)調(diào)秘書的重要性。秘書常規(guī)的事物是每天要發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，之前制定的《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》都是秘書工作中要依據(jù)的東西。秘書日常的工作范圍里就包含監(jiān)督物業(yè)管理的工作，比如對(duì)保安就有不定期的抽查。這里強(qiáng)調(diào)秘書必須是非常忠誠(chéng)的，她的信息是單向。業(yè)主委員會(huì)有一個(gè)通達(dá)機(jī)制，每天告訴委員她做的工作。同時(shí)我們聘了一個(gè)物業(yè)管理顧問(wèn)，顧問(wèn)是物業(yè)公司高管出身的人員，他會(huì)知道物業(yè)公司在管理當(dāng)中容易在哪些環(huán)節(jié)有遺漏，顧問(wèn)指導(dǎo)著秘書兩個(gè)人綁在一起進(jìn)行定期的抽查，這種手段還是給物業(yè)公司帶來(lái)很大的壓力。

　　業(yè)主委員會(huì)委員情況各不相同，當(dāng)時(shí)成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候有各種條件的限制，所以成立之初是很困難的，但我們有一個(gè)核心就是決策機(jī)制。比如七位委員至少四票才能形成有效決策，每次會(huì)議至少要四位委員參加。如果會(huì)議只 有三位委員參加，另外一位委員一定要保證充分的知曉。不管委員工作多忙，產(chǎn)生決議的程序要合法，一定要耐得住業(yè)主去查詢。

　　委員每天都會(huì)收發(fā)郵箱，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作表達(dá)自己的意見，同時(shí)會(huì)有定期的會(huì)議，包括跟物業(yè)公司的例會(huì)，業(yè)主委員會(huì)一周或兩周有一次會(huì)議，這都是根據(jù)小區(qū)要解決問(wèn)題的多少?zèng)Q定。我們現(xiàn)在的狀態(tài)是兩個(gè)星期一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，一個(gè)月會(huì)有顧問(wèn)和專業(yè)人員的交流會(huì)議，同時(shí)在一段時(shí)間內(nèi)要求物業(yè)公司參與，大家互相有一個(gè)反饋，同時(shí)業(yè)委會(huì)也出具建議和意見。

篇2：項(xiàng)目物業(yè)管理預(yù)算草案

管理預(yù)算草案
項(xiàng)目名稱
計(jì)算入住率
部位 底商 板樓 塔樓 車庫(kù)
面積平米數(shù) 　 　 　 　 　 　 　
1.收入 面積 *入伙率 *月份數(shù) *物業(yè)費(fèi) *匯率= 管理費(fèi)
1.1已入伙管理費(fèi) M*M %RMB元/M*M人民幣元
商場(chǎng)
酒店
公寓
寫字樓
小計(jì) 　 　 　 　 　 　 　
1.2空置面積管理費(fèi) 面積 *空置率 *月份數(shù) *管理費(fèi) *空置費(fèi)比率按 *匯率= 管理費(fèi)
M*M %元/M*M 部分管理費(fèi)計(jì)算人民幣元
商場(chǎng)
酒店
公寓
寫字樓
小計(jì) 　 　 　 　 　 　 　
1.3其他收入 人民幣元
第一項(xiàng)
第二項(xiàng)
小計(jì) 　 　 　 　 　 　 　
收入合計(jì) RMB 　 　 　 　 　 　
2.支出
2.1人員開支
2.1.1國(guó)內(nèi)員工結(jié)構(gòu)及工資
部門 職位人數(shù)月工資 幣種 年薪小計(jì)
A.總經(jīng)辦 總經(jīng)理名工資RMB元/月
本部門人數(shù) 副總經(jīng)理名工資RMB元/月
總經(jīng)理秘書名工資RMB元/月
名工資RMB元/月
B.財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)經(jīng)理名工資RMB元/月
本部門人數(shù) 會(huì)計(jì)名工資RMB元/月
出納名工資RMB元/月
庫(kù)管名工資RMB元/月
名工資RMB元/月

篇3：物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算方案（一）

　　概念解說(shuō):

　　物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算方案是企業(yè)將其物業(yè)的管理外包給他人(物業(yè)管理公司),并由物業(yè)管理公司制作物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算方案(報(bào)價(jià)),作為雙方確定物業(yè)管理費(fèi)用的依據(jù)。

　　××××物業(yè)管理費(fèi)開支預(yù)算方案

　　受××公司的委托我們根據(jù)開展管理服務(wù)工作所需要的工作量,結(jié)合本物業(yè)公司實(shí)際情況,現(xiàn)將有關(guān)管理費(fèi)用開支預(yù)算列排如下:

　　一、設(shè)管理員0.5名(含工資福利等)

　　0.5×2500=1250元/月

　　水電工0.5名(含工資福利等)

　　0.5×1800=900元/月

　　二、保安員7名(含工資福利、裝備、培訓(xùn)等)

　　7×1500=10500元/月

　　三、清潔工2名(含工資、福利、物料損耗等)

　　1200×2=2400元/月

　　四、清洗水池

　　上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月

　　7×100÷3=233元/月

　　五、市政管道清疏3.8元/戶/月 共123戶

　　3.8×123=467.4元/月

　　六、抽糞共8組300元/組(一年一次)

　　8×300÷12=200元/月

　　七、公共環(huán)境滅"四害"費(fèi)用100元/月

　　100×l=100元/月

　　八、綠化保養(yǎng)200元/月

　　1×200=200元/月

　　九、公共設(shè)備保養(yǎng)(水泵、浮球、相關(guān)開關(guān)、機(jī)本體、翻新等)

　　1元/戶/月 按123戶算為

　　1×123=123元

　　十、公用樓層開關(guān)、燈泡更換等l元/戶/月

　　按123戶算為 1×123=123元

　　十一、低壓電房保養(yǎng)費(fèi)約20元/月

　　十二、辦公費(fèi)用、水電、紙張文具及電話費(fèi)等約為150元/月

　　以上支出共16666.40元/月

　　零星維修占總額1%=16666.40×l%=166.66元

　　稅費(fèi)占總額5.7%=16666.40×5.7%=949.99元

　　公司酬金占總額10%=16666.40×10%=1666.64元/月

　　總支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月

　　注明:

　　1.對(duì)大院內(nèi)的公司將提供有償服務(wù),具體見附頁(yè)。

　　2.室內(nèi)疏通部分,將免費(fèi)為租戶做疏通處理。

　　3.對(duì)于部分設(shè)施修繕,我處將根據(jù)具體項(xiàng)目以人工費(fèi)和材料費(fèi)的方式進(jìn)行報(bào)價(jià)。人工具體費(fèi)用如下(包材料):

　　砌單面墻:12~15元/平方米鋪瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)