業主大會和業主委員會工作經費問題討論

　　業主大會是一個決策權力機構，業主委員會是其執行機構，執行業主大會的決定。業主大會、業主委員會的工作經費通常包括基本辦公設備購置費用、文件宣傳資料復印制作費用、辦事人員、業委會委員的基本工作補貼(如交通、手機)。根據國家建設部《業主大會規程》第三十五條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

　　一是可由全體業主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔，具體的湊集方法在業主公約或業主大會議事規則中規定

　　二是可在與物業管理公司簽訂《物業服務合同》時，約定該工作經費由物業管理公司承擔。例如，有的業主委員會辦公經費從停車費里與物業公司對半分成，用于召集業主開會時的礦泉水費用、宣傳告示的筆墨紙張、打字費用、電話費等。按其業主委員會的規定，當費用在200元以下時，主任可以簽字，超過200元就需要經過業主委員會的討論。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　加強和諧小區的建設，業主委員會的重要性是毋庸置疑的，但是在不少人的心目中，業委會似乎是與義務奉獻掛上等號的，業委會的運作是否需要運作經費呢?如果有，應該從哪里支出，又用在哪里呢?不久前，在上海業偉業主咨詢有限公司就舉辦了一次別開生面的“業主委員會運作經費”研討會。

　　“津貼該拿”意見占上風

　　在比較傳統的觀念中，似乎業委會就意味著義務性的工作，時運苑業委會主任金龍也贊同這一觀點。他認為，業委會的經費有兩個方面，其一是業委會平時的培訓、開會等不可或缺的程序，這些沒有辦法不開支;其二就是主任的津貼。不管是不是應該拿，業委會主任要拿業主的錢都很難，所以該小區把本來準備寫進議事規則的主任津貼又進行了修改，認為業委會不拿這份津貼更好，這樣精力多的時候就多做，工作忙的時候也可以少做一些。而如果業委會成員拿錢了就必須把事情做好，從這一角度來說，現在的義務勞動反而更有利。

　　而與會的更多的業委會成員則另有想法--共富新村富康園小區業主委員會主任鐘鶴年就提出，拿不拿津貼，其實是小事，但如果沒有津貼的約束，也許會造成業委會想干就干，不想干就不干的錯誤認知。業委會形同虛設，這是與設立業主委員會，盡最大的職責保護業主利益的原則相悖的。

　　常興家園業委會的運作經費(包括主任津貼)都來自于維修基金利息、小區停車費及小區中的一些額外收入如電梯里的廣告收入等等。該小區業委會副主任黃華茂介紹說，雖然業委會主任、副主任拿津貼，但都要事先通過業主大會討論通過，并張榜公布。他認為，通過業委會的努力工作，能夠管理好小區的資產，并且為小區創收。除了業委會的運作經費外，創收的費用會全部加入到維修基金里，讓業主知道業委會為小區創收不是為了自己，而是為了全體業主的利益。所以只要業委會把創收的收入歸還給業主，業主就會理解，業委會的工作也會相對好做。業主委員會必須要創收，沒有創收就無法運作下去。

　　而浦東北蔡華佳花園業委會秘書胡松濤則認為，業委會上任以后就要代表業主精心管理，使物業公司能夠管理好小區，使業主所繳的物業管理費物有所值，這比業委會拿不拿津貼要重要得多。為了以后的業委會做好榜樣和打好基礎，完全按市場化的理念為今后的業委會建造一個平臺，華佳花園是通過業主大會決定業委會要拿津貼的，而且這一決議是全體通過，沒有任何異議。業委會每個星期都值班，而且還組織一些晚會之類的活動，搞活小區氣氛，豐富業主的生活。在費用方面，規定好運行費在多少范圍內業委會主任簽字就可以，若達到一定數量則必須開業主大會。所以，經費運行方面有沒有困難，關鍵是看看小區業委會是不是要用經費使小區的物業管理更有效和令人放心，為業主創造一個安靜、舒適的生活環境。這樣業委會成員也能認識到自己的價值。

　　淞虹公寓業主委員會主任顧偉成同時還是上海實誠物業管理有限公司總經理，由于身兼兩職，對于經費問題就更有感觸。他認為，不拿經費并不等于就能做好業委會的工作。“即使規定業委會不拿經費，想鉆到業委會干壞事的人，到最后會鉆進來，想方設法地來動用維修基金。所以現在做業委會，重要的是形成一個良好制度，并一直延續下去，為以后的工作鋪好道路。制度好壞人也難干壞事，制度不好好人也要干壞事。建立一整套的好的制度，在為全體業主做好工作的前提下，業主委員會的勞動，付出成本絕對該有回報。”業委會經費合理合法

　　上海業偉業主咨詢服務有限公司總經理劉生敏指出，任何小區都是“值錢”的，一草一木都屬于全體業主所有，即使是售后公房也會有地面停車費。業主委員會作為業主大會的執行機構，其運作經費可以理所當然地由小區公共收益承擔。

　　討論業主委員會是否該有運作經費的問題，關鍵是對于物業管理的觀念需要轉變。首先，物業管理的主體是業主而并非物業公司，業主委員會要聽物業公司的話來使用經費，是本末倒置。而業主進行物業管理的組織形式是業主大會，不是每個業主都說了算，必須是業主大會決定，包括這里所談的業主委員會經費、維修資金的管理、要不要物業公司等，都應由業主大會說了算。

　　至于有的小區說業主委員會沒有錢，是最大的誤區。因為業主是小區的主人，業主交的物業管理費都屬于業主大會的執行機構--業委會的管理，請物業公司提供什么樣的服務，收多少費，都是由業主大會決定的。業主委員會的經費也是業主大會決定的。物業公司收物業管理費只是代收，國務院《物業管理條例》的規定，物業管理費也可以交給業主委員會。而小區的公共收益主要用于補充維修資金，也可以用于業主大會。　　物業管理的根本目的是維護公共利益，維護業主的整體利益，并非是維護某一個業主、某一時期的業主或者某幾棟樓內業主的利益，這一點與物業公司的物業管理服務活動是一種純商業行為，是市場行為有所不同。包括經費在內，業主大會不需要、也不可能把所有的意見統一起來，只要進行公開表決就可以了。因為公開透明的制度，會防范不良事件的發生。

　　根據《上海市住宅物業管理規定》，業主委員會運作經費由業主大會決定。可以從停車費、廣告費等公共收益中提，也可以從物業管理費中提取，所以業主委員會提供服務收費完全可以理直氣壯。但要建立一個制度讓業主委員會分工明確，有明確的責任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來負責。業主委員會主任應該有負責的精神。業主大會可作決策　　搜狐網有一個調查，問“應不應該在繳納物業管理費之外，再繳納一點費用作為業主委員會的經費?”結果是選同意的占57.3%，不同意的占42.7%。

　　劉生敏認為，業主都交了物業管理費，物業管理費就是用于小區管理的，業主委員會就是來管理小區的，其經費理所當然在物業管理費中承擔，為什么要額外繳納業委會的經費呢?業委會的運作經費不要動用維修資金，也可以不動用小區的公共收入，完全可以直接從物業管理費中提取。國外的業主委員會都是以非贏利形式在運作，多數情況下，物業管理經費與業主委員會運作經費是一體化管理的，也就是說業主委員會的運作經費往往就是物業管理費用，或者說就是物業管理費的一部分。

　　他還指出，杭州市1997年就規定了業委會的經費可以從物業管理費中提取1%。北京市在也有這方面的規定，可以從物業管理費中提取3%至5%作為業委會的活動經費，成都則正在考慮在物業管理費中提取10%作為業委會的活動經費。而即使沒有法規文件規定，業主大會也是可以決定的，因為國務院《物業管理條例》已經明確了業主大會決策這個制度。假使是業主大會決定物業管理費中100%作為業委會的活動經費，也是業主委員會自治管理的一種體現。事實上，有很多小規模的小區或者售后房小區因為收費比較困難，物業公司不肯接手，完全可以由業主委員會自己管理。應該認識到，住宅小區會擁有一定的商業價值，因為商家的客源，也就是所有人都住在小區，無論窮人、富人都會回家。小區必然會成為商家的必爭之地，業委會要樹立信心，為全體業主有效管理大家的小區。

　　上海興天物業管理有限公司總經理李文康也指出，物業公司和業委會在經費分配上，要追求各自的權益。業委會的運行經費要比較規范，而且動用費用必須至少要經過兩個人簽字才能報銷，3個月一次匯報，半年做一次公布。同時還建議業委會的人員要充分履行監督權，而盡可能少的履行指揮權，協商是解決問題的最好辦法。

　　小區業委會成立了，小區物業管理的現狀有什么變化?沒變化、不如以前43%

　　有一定改觀，明顯改善50%

　　認為業委會沒發揮作用的依據是什么?業委會法律地位不明確，相關法律法規不完善5.7%

　　業委會缺乏經驗、專業知識，投入經驗不夠28.5%

　　業委會沒有經費，沒有場所21%

　　業主對業委會支持不夠14%

　　你認為業委會工作是不是應該有償?該有償79.3%

　　不應該有償20%

　　你認為應不應該在繳納物業管理費之外，再繳納一點費用作為業主委員會的經費?同意57.3%

　　不同意42.7%

　　法律法規就如何組建業主委員會，業委會該由誰牽頭組織等沒有明確規定。按理說，業主委員會由業主牽頭最好，但目前出現的情況是業主之間并不熟悉，又缺少聯系。因此，有關法規規定由開發商或物管公司來牽頭。但目前法律法規尚有漏洞，開發商存在拖欠物業維修基金、建筑質量等問題;而物業管理公司存在自身的管理水平比較低，及與開發商是“父子兵”等問題，造成有的開發商和物管公司都害怕業主委員會成立之后改聘物管公司，因此，他們的配合并不積極。福州有不少小區早在幾年前就開始籌備成立業委會，但是總被開發商和小區物業管理公司以各種理由為借口故意拖延。業主自身素質問題業委會要如期成立，需要一些維權意識強，而且熱心的業主積極主動去發動其他業主，同時也需要大部分業主的配合。現在，不少人抱著明哲保身的想法，認為多一事不如少一事。他們認為擔任業主委員會委員既然沒有報酬，也是在浪費時間，因此不愿意牽頭對業委會的成立持冷漠觀望的態度。此外，也有個別業主委員會籌備組的成員被收買，不再代表業主利益，引起業主反感，使業委會的籌備工作陷入困境。業委會成員津貼問題小區的事務很瑣碎，對業主委員會成員給些補貼也是合理的。國外的一些法規也規定，經業主大會同意，業委會成員可以收些報酬。我國上海等地目前已經出現了業主委員會主任專業化、中介化的現象。如上海實行的“小區經理責任制”，就是由業主大會聘任專業人員擔任業委會主任來處理日常事務。因此，福建一些業內人士也認為，給予業委會成員適當的津貼將有利于業委會工作的開展。

篇2：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010年)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求(來自:www.dewk.cn),及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項:

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部分的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應盡的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需

　　投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

　　(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

　　(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數 三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

　　(一) 具有完全民事行為能力;

　　(二) 遵守國家有關法律、法規;

　　(三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

　　(四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

　　(五) 具有一定的組織能力;

　　(六) 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責:

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維 護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

　　(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

　　(二)業主大會、業主委員會的決定;

　　(三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

　　(四)業主委員會選舉及備案資料;

　　(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(六)業主及業主代表的名冊;

　　(七)業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉鎮人民政 府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主 委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業 主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附 則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行。《業主大會規程》(建住房[20**]131號)同時廢止。