住宅小區內公共配套設施產權歸誰所有

　　最近在某小區的業主大會上，業主們就住宅小區公共配套設施產權歸屬這一大家關注的問題爭論不休。有人說，小區內公共配套設施產權歸開發商所有，也有人說歸物業公司所有，還有人說歸業主所有，可謂眾說紛紜。那么，住宅小區內的公共配套設施產權到底歸誰所有?一般而言，公共配套設施的產權歸全體業主共有。這可以從三個方面加以說明：

　　◆首先，公共配套設施的建設屬于商品房價格成本的一部分

　　根據國家《商品住宅價格管理暫行辦法》的規定，商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建筑的建設費。又據國家電力公司《關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》中第6條規定：“在新建住宅區內，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤人建房成本的，室外配電設施產權屬于居民共有。”

　　◆其次，公共配套設施是住宅總體的一部分

　　沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。按照國家《城市異產毗連房屋管理規定》：所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用并承擔相應義務；除另有規定外，任何一方不得多占、獨占；開發商向廣大業主出售了房產，同時也轉讓了土地使用權，也同時相應出售了同住宅同時建造的公共配套設施。所以，公共配套設施同住宅一樣，小區所有產權人也是公共配套設施的產權所有人。

　　◆最后，公共配套設施的產權應該由業主委員會來行使

　　根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關于加強小區物業管理的有關法規精神，住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權所有人或使用人的代表機構——業主委員會來負責具體管理。當業主委員會選擇了某一物業管理企業并與之簽訂了委托管理合同后，其公共配套設施就委托給了物業管理企業來管理。所以，公共配套設施的產權屬于所有業主，業主委員會代表業主行使處置權，業主委員會委托的物管企業行使管理權。

篇2：小區配套設施產權和使用權歸屬

小區配套設施產權和使用權應歸業主

開發商住宅總公司于1997年建成小區及其配套設施，于1997年9月，就將配套設施文化活動站和綜合辦公樓分別移交給政府有關部門。有關部門把配套設施出租給一家飯館和一家娛樂城，至今已有6年多。20**年末，飯館倒閉，又轉租給娛樂城，娛樂城重新裝修，而且違反規劃，并加以擴建。由于飯館和娛樂城造成很大的噪音和空氣污染，特別是對附近的226樓、228樓污染最嚴重，由此產生了很多擾民問題。

居民要求：有關部門和娛樂城應當按照政府規定，立即停止娛樂城的營業，撤出小區，恢復文化活動站和綜合辦公樓的功能。有關部門無償地接收公建設施，又有償地出租，造成對業主權益的侵占，應賠償業主公建使用費。

專家觀點：

秦兵(北京律協房地產專業委員會委員)： 產權不明晰導致公建糾紛

房地產市場從拿地、開發、銷售到物業管理等等各個環節都比較容易出現糾紛，由于我們物權法的缺位，物業管理糾紛在房地產糾紛中會越來越多。導致物業管理糾紛的一個很重要原因是由于物業產權，特別是公建配套設施產權不明晰所造成。

相對而言，住宅本身的物權比較容易區分，而住宅小區配套公建的產權歸屬就遠要復雜得多。公建一般可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。我國《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。但具體到物業的哪些共用部位、共用設施設備業主擁有所有權，哪些只有使用權方面，我國共有建筑中物業產權的劃分并沒有一個全國性的統一法律、法規和辦法。雖然一些地方已經對住宅小區公建設施產權歸屬在條款上作了相對明確的規定，但在實際操作中，業主要弄清楚哪些設施設備是非盈利物業，哪些屬于物業服務設施，哪些又攤入了建設成本，則不是一件容易的事。

配套公建設施處于產權不明的狀態。這不僅侵犯了小區業主的權益，而且也給配套公建設施的目前管理和今后維修造成困難。許多小區住戶和業主委員會，只能聽任房地產商或物業管理公司使用出租甚至再次出租這些配套公建設施。

關于人防工程，當前我國對于人防工程的權屬問題并沒有專門的立法。《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款、第二十六條規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。

從這些法律、法規和規章的規定可以看出，物業小區作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉讓、租賃。如果開發商在開發樓盤時，沒有把人民防空工程的建設成本計算入銷售成本時，人防工程應歸開發商所有。反之，則應當歸所有業主共有。

對于人防工程的具體歸屬，按國家有關規定應承擔的開發小區內基礎設施和公用設施配套建設費作為商品房的成本，包括在商品房銷售價格構成內。因此，如果開發商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示。否則可以推定開發商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業主所有。

除法律、法規、規章有特別規定外，只要物業小區人防工程符合并滿足以下條件之一，即可認定其屬于全體業主共同所有：(一)開發商在計算公攤面積時把人防工程的

建筑面積計算在內；(二)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供人防工程供全體業主使用；(三)開發商把建造人防工程的成本核算在住宅開發成本之內。關于小區學校，目前沒有比較明確的規定，但我認為也應當依照人民防空的規定處理，而不應當直接將其產權歸政府部門，因為小學所有的土地使用權也已經轉讓了，其所有權應當歸投資者所有，如果被計入銷售成本中，也應當歸全體業主所有。

陳旭(北京律協房地產專業委員會委員)： 建議以“業主董事會”形式處理公建問題

根據民法原則，對于屬于全體業主的配套公建，應當屬于按份共有。也就是按自己在購房所承擔的比例享受權利和承擔責任。這就涉及到兩個問題：第一個問題是收益的問題，即在配套公共產生收益的時候如何分配；第二個問題是責任問題，出現需要維修的時候如何維修。關于這兩個問題，都是在出現小區物業后產生的問題，而且沒有相關法律遵循。更為重要的一點，關于配套公建的管理也是一個大問題。本人建議，參照股份有限公司的模擬進行管理和分配；即全體業主就是股東，由業主委員會組織董事會，授權物業公司進行管理。

舒可心(朝陽園業主委員會主任)： 政府應該“甩下包袱”

我們國家早期的城市規劃，住宅由國家(單位)負責建設和進行物業管理，配套設施也由國家建設、管理、經營。這些配套設施包括：道路、供電、供水、供氣等設施和學校、幼兒園、副食店、百貨店、郵局、銀行、綜合服務樓、政府街道辦事處、派出所、居委會用房、影劇院、停車場等，甚至連殯儀館、洗澡堂、理發店都在政府的規劃范圍內由國家根據居民的“千人指標”來安排建設位置和規模。

政府在批準發展商建設規劃的時候，都將本來由政府承擔的城市居民生活配套設施的建設任務，隨規劃強迫搭給發展商。發展商雖然是不得已，但建設配套設施的成本全部攤入房屋成本，銷售房屋后仍然有巨額利潤。有些發展商，為了自己項目的住宅品質，并不看好給政府建設配套設施。他們怕影響項目品質，將來建筑權屬關系復雜，管理和費用計算麻煩，經營會產生更多問題等等因素。

有些發展商，把政府規劃“強迫”其建設的配套設施中，自認為有利于銷售包裝的建筑，拿來作為樓盤賣點。比如學校、幼兒園、商業配套等。但開發商在賣樓時很少會提及這些設施對周邊居民的噪聲等污染問題，最終都導致了與業主糾紛的產生。

從目前的情況看，政府甩掉小區配套這些“包袱”的意圖，是十分明顯的，甚至市政供熱、供水、供電機構都已經改制成為了企業，更不要說社區的其他配套設施建筑的產權了。這些“實物地租”雖然暫時名義上還是政府的，但早晚都會有其實實在在的產權人，而這些產權人，也就是該小區的居民。

文章來源：北京青年報