共商解決山莊問題的辦法，切實(shí)踏出改變"大雜院"的腳步

　　--ZZ山莊業(yè)主大會(huì)第三次會(huì)議開幕詞

　　各位業(yè)主：

　　大家好！

　　自ZZ山莊業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議至今，快一年了。在這一年里，為了"告別'大雜院'創(chuàng)建美好山莊"，業(yè)主委員會(huì)和廣大業(yè)主一起辛勤努力，做了不少工作，但成效甚微，擺在眼前的現(xiàn)實(shí)是："大雜院"不但沒有告別，反而在延續(xù)。發(fā)生了以前沒有過的停水、侵占公共綠地惡性事件，盜竊案件、建筑材料亂堆亂放比以前更為嚴(yán)重，公共物業(yè)和共有資產(chǎn)沒有移交，垃圾仍然在公共場(chǎng)地堆放，等等，引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。未取得房產(chǎn)證的業(yè)主已經(jīng)自發(fā)召集，集體起訴開發(fā)商。ZZ山莊業(yè)主大會(huì)第三次會(huì)議在這樣一個(gè)背景下開幕了，因此，本次會(huì)議目標(biāo)是：共商解決山莊問題的辦法，切實(shí)踏出改變"大雜院"的腳步。為此，我代表業(yè)主委員會(huì)就如何開好這次會(huì)議提出以下建議：

　　一、共商解決山莊問題的辦法

　　在業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議上王志華代表籌備組說："由于各種各樣的原因，長(zhǎng)期物業(yè)管理不善、公共設(shè)施和環(huán)境維護(hù)不到位、大部分業(yè)主未取得產(chǎn)權(quán)證，問題日積月累，已達(dá)到了難以容忍的程度。"經(jīng)過一年的顯現(xiàn)，問題比當(dāng)時(shí)說的更為嚴(yán)重。如公共設(shè)施不僅僅是維護(hù)不到位，更多的設(shè)施不完備。如今年夏天表現(xiàn)出來的水源不足、設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重問題；UTV等區(qū)用的是臨電，其他區(qū)因缺少一條回路致使電壓不穩(wěn)；連公寓樓樓道路燈都不能正常亮起來，等等。這些問題不解決，咱們山莊就走不出"大雜院"，就實(shí)現(xiàn)不了廣大業(yè)主購(gòu)房時(shí)的初衷。本次會(huì)議要用足夠的時(shí)間，請(qǐng)各位業(yè)主來探討解決問題的辦法。我先提點(diǎn)思路，起個(gè)拋磚引玉的作用。

　　1、完善山莊的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，盡快辦理業(yè)主的房屋和土地權(quán)屬證書。一個(gè)長(zhǎng)期缺少開發(fā)建設(shè)手續(xù)的住宅區(qū)，必將產(chǎn)生各種各樣的亂象，這是山莊成為"大雜院"最根本的原因。要走出"大雜院"，就必須完善建設(shè)手續(xù)。為此，咱們業(yè)主特別是20**年的維權(quán)委員會(huì)作了很多努力，與開發(fā)商談，以不交物業(yè)費(fèi)逼，向政府反映，均無成效。今年7月，因得知清涼盛景通過處罰，已開發(fā)部分能辦理產(chǎn)權(quán)證了，于是自發(fā)召集，拿起法律的武器，正式向開發(fā)商提起了訴訟，要開發(fā)商履行合同約定。再過七天，即9月21日，第一批立案的將正式開庭審判。為使訴訟推動(dòng)山莊問題的解決，取得實(shí)質(zhì)性成效，請(qǐng)各位業(yè)主獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，把各自的資源用上，以多種方式打一個(gè)配合戰(zhàn)，也呼吁大家一起旁聽21日的庭審。常言道：一枝獨(dú)秀不是春，百花齊放春滿園。"木桶原理"告訴我們，只有桶壁上的所有木板都足夠高，那木桶才能盛滿水。所以，山莊只有少部分業(yè)主擁有房產(chǎn)證，山莊走不出"陰影"，只有當(dāng)大家都能辦產(chǎn)權(quán)證，山莊才能從根本上"陽(yáng)光"起來。

　　2、完善公共設(shè)施設(shè)備。目前，山莊的水、電、氣、暖和道路、綠地、水系、景觀、路牌、門牌等，存在嚴(yán)重問題。這些公共設(shè)施設(shè)備，是我們?cè)谶@里生活的基本條件，系關(guān)各位的"生存權(quán)"。在這次訴訟中，按照合同約定，要求開發(fā)商完善這些公共設(shè)施設(shè)備。

　　3、移交共有資產(chǎn)。共有資產(chǎn)是建設(shè)山莊、完善山莊、發(fā)展山莊的保障。業(yè)主共有資產(chǎn)包括現(xiàn)金資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)。現(xiàn)金資產(chǎn)主要是業(yè)主繳納的公共維修資金、共有資產(chǎn)使用的租金等；實(shí)物資產(chǎn)主要為業(yè)主共有建筑物、共有的設(shè)施設(shè)備等。這兩部分資產(chǎn)，業(yè)主委員會(huì)成立快一年了，仍未移交過來。甚至連物業(yè)管理用的檔案資料、業(yè)主入住時(shí)交了30元建檔費(fèi)建起來的業(yè)主檔案都沒移交。

　　4、搞好物業(yè)管理與服務(wù)。物業(yè)管理與服務(wù)的好壞決定山莊的品質(zhì)和業(yè)主的生活質(zhì)量。前幾年由于ZZ山莊物業(yè)管理有限責(zé)任公司的管理與服務(wù)不到位，造成安全不保、財(cái)產(chǎn)被盜，垃圾無處不堆、漫天飛舞，拖拉機(jī)、各式農(nóng)用車、施工車四處穿行，不明身份人員隨處可見，原本寧?kù)o、安逸、休閑的別墅成了名副其實(shí)的"大雜院"。北京深長(zhǎng)城入駐山莊后，按照他們投標(biāo)的承諾和合同約定，本該開創(chuàng)山莊物業(yè)管理與服務(wù)的新局面。由于種種原因，他們未能履行合同約定。比如：約定中2個(gè)月安裝好的監(jiān)控設(shè)備，到現(xiàn)在5個(gè)月了還沒裝好，施工不按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，許多地方裸線埋地下、有的干脆走明線；入駐前兩個(gè)月發(fā)生入室盜竊案近30起；電子門卡成了手動(dòng)道閘，與進(jìn)農(nóng)家院的竹竿沒什么兩樣；垃圾分為生活垃圾和庭院垃圾，屬于庭院垃圾長(zhǎng)期不清運(yùn)；超劃定范圍占用物業(yè)樓，不按業(yè)委會(huì)要求清退；不經(jīng)業(yè)委會(huì)同意收取入戶維修服務(wù)費(fèi)、裝修管理費(fèi)，不與業(yè)主協(xié)商收取押金；最為嚴(yán)重的是擅自同意業(yè)主占用公共綠地……；等等。他們對(duì)合同約定的白紙黑字視而不見，對(duì)業(yè)委會(huì)的意見充耳不聞。致使"大雜院"更"雜"，業(yè)主意見更多，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難。新的惡性循環(huán)前兆已經(jīng)顯現(xiàn)。我們的物業(yè)管理與服務(wù)應(yīng)該是什么樣子，物業(yè)管理與服務(wù)何處何從，請(qǐng)業(yè)主充分討論，尋求最佳方案。

　　5、

規(guī)范圍欄和加建、改建。目前，山莊的圍欄五花八門，有的很不協(xié)調(diào)；加建、改建侵犯相鄰權(quán)，與山莊不協(xié)調(diào)等。這些，已經(jīng)影響到了山莊的整體形象和品質(zhì)，損害了廣大業(yè)主的利益。需要大家在這次會(huì)議上提出好的解決辦法，制定相應(yīng)規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　6、做好日常生活和健康服務(wù)。現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主的庭院是村民施工村民管，他們?nèi)狈夹g(shù)和規(guī)范，且一家村民管幾戶或十幾戶庭院，眾多村民隨便出入，致使山莊出入的村民比業(yè)主多，山莊成了活生生的"農(nóng)家院"。我們?nèi)粘Ｉ钣玫挠望}醬醋等從村民小賣部購(gòu)買，打針換藥要上延慶，毫無公共體育健身器材，等等。大家住在山莊很不方便，需要大家想辦法出主意來解決。

　　二、鞭策業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)

　　業(yè)主委員會(huì)是大家選出來的，是業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。解決山莊問題的好辦法、好主意需要業(yè)主委員會(huì)來執(zhí)行。《議事規(guī)則》第十六條賦予業(yè)主委員會(huì)13項(xiàng)職責(zé)。業(yè)委會(huì)自去年選舉產(chǎn)生以來，大部分委員在盡職盡責(zé)地工作，但沒有取得業(yè)主所期望、業(yè)主委員會(huì)所期望的成效，一些職責(zé)也未履行。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的述職報(bào)告，等業(yè)委會(huì)主任王志華先生月底回京后由他來作。今天，我根據(jù)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)工作提出一些問題，提交給大家討論，集思廣益，共同鞭策業(yè)委會(huì)把工作做好，讓廣大業(yè)主滿意。

　　1、關(guān)于換物業(yè)的問題。業(yè)委會(huì)成立后，為改善山莊的物業(yè)狀況，決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)過三、四個(gè)月的忙碌，物業(yè)更換成功了，但效果并未達(dá)到。因此，有業(yè)主向業(yè)委會(huì)提出：換物業(yè)對(duì)山莊業(yè)主是一件好事還是一件壞事或一件無用之事？為何好的出發(fā)點(diǎn)，辛辛苦苦勞作后卻沒有好收成，問題出在哪里？業(yè)委會(huì)委員在反思，請(qǐng)關(guān)各位業(yè)主來一起剖析。

　　2、關(guān)于物業(yè)監(jiān)管問題。長(zhǎng)城物業(yè)入駐山莊后，業(yè)委會(huì)分工有委員對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管委員對(duì)長(zhǎng)城物業(yè)做得不到位地方及時(shí)提醒，對(duì)于如何做好山莊的物業(yè)服務(wù)提了很多建議。對(duì)重大的問題，業(yè)委會(huì)進(jìn)行了表決，責(zé)成物業(yè)整改。業(yè)委會(huì)還用心良苦，以無記名對(duì)長(zhǎng)城物業(yè)的滿意度進(jìn)行調(diào)查來督促履行合同，但效果甚微，其經(jīng)理甚至說"ххх，你別逼我！"該委員沒有辦法，只好辭去了監(jiān)管工作。這到底是為什么？問題出在哪里？請(qǐng)大家來分析、提建議。

　　3、關(guān)于業(yè)委會(huì)的工作。委員們創(chuàng)建美好山莊的熱情很高，都有一定的奉獻(xiàn)精神，而且都是某方面的成功人士。但大多數(shù)委員在面對(duì)業(yè)委會(huì)工作時(shí)，都有陌生的一面、復(fù)雜的一面。業(yè)委會(huì)要面對(duì)開發(fā)商、面對(duì)物業(yè)公司、面對(duì)廣大業(yè)主，多種矛盾交集，加上日積月累的成堆問題，業(yè)委會(huì)尚無一分錢的工作經(jīng)費(fèi)，沒有接管共有資產(chǎn)，怎樣做業(yè)委會(huì)的工作，需要廣大業(yè)主的建議和智慧。

　　4、關(guān)于業(yè)委會(huì)的自身建設(shè)。業(yè)主委員會(huì)成立后，制定了九個(gè)方面的制度，根據(jù)工作需要設(shè)立了5個(gè)方面的工作小組，兩個(gè)委員辭職，增補(bǔ)了三個(gè)委員，個(gè)別委員名存實(shí)亡。根據(jù)一年來的情況，業(yè)委會(huì)應(yīng)該由一支什么樣的隊(duì)伍組成，包括委員的素質(zhì)、人數(shù)、結(jié)構(gòu)、設(shè)置等，如何保障業(yè)委會(huì)卓有成效地開展工作，為廣大業(yè)主服好務(wù)？請(qǐng)大家出謀劃策。

　　5、關(guān)于《議事規(guī)則》《管理規(guī)約》修改的問題。去年業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的這兩項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)過一年的實(shí)踐，有的條款需要修改補(bǔ)充，有的需要完善。如去年表決者兩個(gè)文件時(shí)，有業(yè)主在會(huì)上明確表示，需要修改。業(yè)委會(huì)曾于6月6日討論通過對(duì)《管理規(guī)約》第二十四條增補(bǔ)一款。有的符合法律精神對(duì)山莊管理有益的條款，在去年備案時(shí)被刪除，這些應(yīng)該討論恢復(fù)。

　　6、關(guān)于ZZ山莊網(wǎng)站。根據(jù)山莊的特點(diǎn)和實(shí)際需要，業(yè)委會(huì)決定建立山莊網(wǎng)站，由委員墊支開發(fā)建設(shè)，網(wǎng)站雖于今年3月開始運(yùn)行，但欠開發(fā)者的1萬元設(shè)計(jì)費(fèi)至今未付。對(duì)網(wǎng)站運(yùn)行近六個(gè)月的情況，業(yè)主們提出了不少意見和建議。本次會(huì)議，大家一起來討論：山莊需不需要辦自己的網(wǎng)站，要辦一個(gè)什么樣的網(wǎng)站，怎樣辦成既省錢又滿意的網(wǎng)站。

　　三、表決充分討論后形成的議案

　　在上述共商解決山莊問題的辦法和鞭策業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)兩項(xiàng)中，提出了十二個(gè)方面的問題。這些問題，事關(guān)山莊的整體利益，更事關(guān)每位業(yè)主的切身利益。這些問題解決了，就能心情舒暢地享受山莊的樂趣，快快樂樂度過每一刻，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房時(shí)的那個(gè)夢(mèng)。為此，建議各位業(yè)主，積極參加本次會(huì)議，有意見說意見、有主意出主意、有建議提建議、有牢騷發(fā)牢騷、想出氣就出氣。總之，大家要把心中的怨氣發(fā)出來，把好主意好辦法說出來。通過暢所欲言的討論，形成表決議案，經(jīng)過表決，達(dá)成共識(shí)，把山莊的問題解決好，把業(yè)主的事情做好。

　　各位業(yè)主，如果你想要山莊解決什么問題、想要業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做什么事情，請(qǐng)以書面形式或電子郵件發(fā)、傳真等發(fā)送給業(yè)委會(huì)辦公室，也可以用電話、短信等方式向業(yè)委會(huì)辦公室反映，更歡迎到業(yè)委會(huì)辦公室面談。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開期間，業(yè)委會(huì)辦公室每天至少有一位委員和業(yè)委會(huì)秘書值班。根據(jù)大家的提案，本次會(huì)議將安排各種形式、各類話題的討論會(huì)。特別是周末和國(guó)慶節(jié)，在山莊將安排多個(gè)集體討論會(huì)，如果有需要，在城里也安排討論會(huì)。業(yè)委會(huì)還要在城里安排聽取業(yè)主意見會(huì)。

　　業(yè)主們，咱們山莊是先天不足，后天傷痕累累，要把山莊建成京郊的頤居家園、幸福樂園，需要每位業(yè)主的共同努力，需要把本次會(huì)議開成解決山莊問題的會(huì)議、凝聚力量的會(huì)議、民主的會(huì)議、團(tuán)結(jié)的會(huì)議、勝利的會(huì)議！

　　謝謝大家！

　　20**年*月*日

篇2：住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)第四次會(huì)議開幕詞

　　住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)第四次會(huì)議開幕詞

　　各位來賓、各位業(yè)主：

　　大家下午好！

　　首先我代表全體業(yè)主對(duì)今天到會(huì)的各位嘉賓表示衷心的感謝，對(duì)業(yè)主大會(huì)順利開幕表示祝賀。

　　回顧過去三年，山莊在延慶縣委、縣政府、縣小區(qū)辦、**鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、康莊派出所的支持、指導(dǎo)、幫助下，在營(yíng)城子等周邊村鄉(xiāng)親們的互助、互愛下，通過第一屆業(yè)委會(huì)、監(jiān)委會(huì)籌備組及物業(yè)管理者的辛勤勞動(dòng)和全體業(yè)主的共同努力，山莊居住環(huán)境不斷得到改善，存在問題和矛盾也在逐步化解和解決之中，廣大業(yè)主建設(shè)山莊的主人公參與意識(shí)也越來越強(qiáng)。可以預(yù)見，將來我們的山莊，我們的家園，我們大家的家一定是個(gè)人與自然和諧、人與人和諧的大家園。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想，希望大家一定要有高度的主人翁意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，用不抱怨、不埋怨的態(tài)度，包容理解過去山莊管理工作中的不足，用積極向前看的胸懷思考山莊今后怎么發(fā)展，慎重地選出責(zé)任心更強(qiáng)，更能真心為大家服務(wù)的新一屆業(yè)委會(huì)成員。

　　我相信，只要大家共同努力，大會(huì)一定能把大家的心凝聚在一起，本次大會(huì)也一定能開成一個(gè)民主、團(tuán)結(jié)、和諧的大會(huì)。

　　最后，祝大會(huì)圓滿成功！祝大家工作順利、身體健康、家庭幸福！

　　業(yè)主大會(huì)第四次會(huì)議籌備組

　　20**年*月**日