公司程序文件版號:A
修改號:0
EJ-QP4.10物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序頁碼:1/3

1.目的:
為使供暖設(shè)備正常運行,確保住戶室溫達到市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(不低于16℃)。

2.適用范圍:
適用小區(qū)工程維修部管理供暖工作。

3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

4.職責(zé):
4.1 公司副總經(jīng)理負責(zé)領(lǐng)導(dǎo),維修計劃審批協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。
4.2 工程維修部負責(zé)冬季供暖的組織,維修保養(yǎng)計劃的制定,供暖公司的聯(lián)系協(xié)調(diào),維修工作的檢查驗收,測溫儀器的效驗管理,緊急情況處理,維修人員技術(shù)培訓(xùn),供暖工作的總結(jié)匯報等具體工作。
4.3 維修班負責(zé)小區(qū)室內(nèi)外,管道設(shè)備的維修,保養(yǎng)檢查,室內(nèi)溫度的定期測試、維修等和各項記錄的填寫。

5.工作程序:
5.1 供暖準(zhǔn)備工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對小區(qū)供暖設(shè)備的檢查作出計劃安排,并組織維修人員實施,做到萬無一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。
5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負責(zé)與供暖公司取得聯(lián)系,確定準(zhǔn)確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。
5.1.3 正式上水時,工程維修部組織安排維修人根據(jù)上水路線,分段逐樓,進行放氣、檢查，發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，及時通知鍋爐房停止上水，并作好漏點標(biāo)記。
5.1.4 維修人員經(jīng)與鍋爐房聯(lián)系,確認已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據(jù)漏點位置進行修理。修理完畢及時通知鍋爐房繼續(xù)上水,檢查步驟同上,直至整個小區(qū)上滿水為上。
5.1.5 對于因住戶裝修改動暖氣的,上水前要及時通知裝修施工隊派人協(xié)助檢查。

5.2日常維修工作:
5.2.1 供暖試運行期間,維修人員要對整個小區(qū),住戶室內(nèi)及地下室的暖氣立管,暖氣片進行檢查,是否有不熱現(xiàn)像,檢查結(jié)果及時作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報。
5.2.2 工程維修部依據(jù)《檢查記錄》,匯同有關(guān)技術(shù)人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。
5.2.3 供暖期間,維修人員每月對住戶室溫做兩次溫度測試,實事求是,認真填寫《測溫記錄》遇到寒流大風(fēng)降溫天氣及元旦,春節(jié)要根據(jù)工程維修部指示,增加測溫次數(shù)。
5.2.4到住戶家測溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經(jīng)檢驗合格的測溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測溫,對住戶講話要用文明用語,住戶提的問題要耐心解釋,測試結(jié)果要請住戶認可簽字。
5.2.5住戶室溫經(jīng)測試達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,維修人員要及時分析原因,加以

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第20次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節(jié)約能源、保護環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)的民用或以民用為主的熱電聯(lián)產(chǎn)、工業(yè)余熱、區(qū)域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統(tǒng)一政策，區(qū)域管理的原則。

　　第四條 市房產(chǎn)管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責(zé)城市供暖政策的調(diào)研制定，信息采集，協(xié)調(diào)服務(wù)，監(jiān)督檢查工作。

　　各區(qū)、縣（市）人民政府負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市供暖管理工作，協(xié)調(diào)、解決本轄區(qū)內(nèi)供暖工作存在的問題；并負責(zé)落實城市供暖規(guī)劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)，配合各區(qū)政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規(guī)劃和建設(shè)管理

　　第五條 城市供暖規(guī)劃由市供暖行政主管部門會同有關(guān)部門編制，由各區(qū)政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設(shè)必須符合城市供暖規(guī)劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)的，需由用熱或開發(fā)建設(shè)單位報所在區(qū)供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準(zhǔn)后方可實施。

　　第七條 熱電聯(lián)產(chǎn)、區(qū)域鍋爐房供熱和新建住宅區(qū)、公用建筑等應(yīng)采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現(xiàn)有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯(lián)網(wǎng)改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現(xiàn)按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區(qū)，確需供暖的，可經(jīng)區(qū)供暖行政主管部門審查批準(zhǔn)建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設(shè)施投入使用前應(yīng)由所在區(qū)供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業(yè)和設(shè)施管理

　　第十條 新組建的供暖企業(yè)必須經(jīng)所在區(qū)供暖管理辦公室進行資質(zhì)初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質(zhì)等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，方可從事城市供暖經(jīng)營管理。

　　第十一條 供暖企業(yè)資質(zhì)分為甲級、乙級、丙級和普通資質(zhì)四個等級。供暖企業(yè)必須按核定的資質(zhì)等級承接供暖任務(wù)。

　　第十二條 對供暖企業(yè)的資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，由各區(qū)供暖管理辦公室每年對轄區(qū)內(nèi)供暖企業(yè)的資質(zhì)等級進行年審。對于不符合規(guī)定條件的供暖企業(yè)，給予限期整改、降低資質(zhì)等級、取消經(jīng)營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業(yè)應(yīng)與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　供暖企業(yè)承接供暖任務(wù)時，應(yīng)與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內(nèi)將《委托供暖合同》報所在地的區(qū)、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業(yè)應(yīng)強化企業(yè)內(nèi)部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的供熱產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。

　　第十五條 供暖設(shè)施包括供暖熱源、室內(nèi)外管網(wǎng)及散熱器。供暖設(shè)施由供暖企業(yè)維修養(yǎng)護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設(shè)施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復(fù)原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設(shè)施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設(shè)的或架空的供暖管道及其附屬設(shè)施周圍1.5米范圍內(nèi)取土、堆放或排放雜物、搭設(shè)建筑物；

　　（二）擅自拆除、移動、改造供暖設(shè)施；

　　（三）竊用供暖用水；

　　（四）損毀供暖設(shè)施；

　　（五）用供暖設(shè)施架設(shè)線網(wǎng)或懸掛物體；

　　（六）擅自增加散熱片。

　　第十七條 房屋所有權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設(shè)施的正常維修和養(yǎng)護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權(quán)人或承租人的義務(wù)。供暖企業(yè)必須按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取采暖費，房屋所有權(quán)人或承租人必須按照規(guī)定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權(quán)人或承租人所在單位承擔(dān)；房屋所有權(quán)人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔(dān)；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔(dān)；經(jīng)民政部門批準(zhǔn)，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發(fā)給職工，職工向供暖企業(yè)交費。或由職工墊付，職工所在單位按職工住房控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業(yè)交納采暖費。

　　第二十一條 機關(guān)和事業(yè)單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業(yè)職工的采暖費，由企業(yè)按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規(guī)定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區(qū)、縣（市）政府應(yīng)建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉(zhuǎn)讓房屋或互換房屋使用權(quán)的，必須與供暖企業(yè)結(jié)清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續(xù)。不辦理變更手續(xù)的，房產(chǎn)行政管理部門不予辦理房屋所有權(quán)或使用權(quán)變更手續(xù)。

　　第二十四條 已經(jīng)供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權(quán)人或者承租人所在單位承擔(dān)；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十五條 供暖企業(yè)收取的采暖費必須專款專用，嚴(yán)禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業(yè)應(yīng)按國家、省、市規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對供暖設(shè)備進行維修養(yǎng)護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業(yè)應(yīng)按規(guī)定使用符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的潔凈燃料，按照規(guī)定實行低溫連續(xù)供暖，確保室內(nèi)溫度達到市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十八條 供暖企業(yè)供暖溫度達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或縮短供暖期限的，已按規(guī)定交納采暖費的用戶有權(quán)按照供暖合同追究供暖企業(yè)的違約責(zé)任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設(shè)施或損毀供暖設(shè)施造成供暖溫度達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設(shè)施或者對供暖設(shè)施保溫不當(dāng)造成相鄰用戶經(jīng)濟損失的，由行為人負責(zé)賠償。

　　第三十條 供暖企業(yè)對供暖設(shè)施進行維修、更新、改造時，房屋所有權(quán)人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十一條 對供暖企業(yè)有下列行為的，由房產(chǎn)行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　　（二）未經(jīng)驗收交付使用供暖設(shè)施的，處以5000元至10000元罰款。

　　（三）未經(jīng)資質(zhì)審查擅自從事供暖經(jīng)營管理活動的，責(zé)令其補辦資審手續(xù)，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數(shù)追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　（五）供暖達不到標(biāo)準(zhǔn)的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責(zé)令供暖企業(yè)按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政管理部門給予處罰：

　　（一）違反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規(guī)定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責(zé)令其恢復(fù)原狀，已造成供暖設(shè)施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規(guī)定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責(zé)令其恢復(fù)原狀，已造成供暖設(shè)施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規(guī)定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　　（四）阻礙維修供暖設(shè)施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應(yīng)當(dāng)為職工交納采暖費而不交納的單位，除責(zé)令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執(zhí)行中的具體問題由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規(guī)定》[沈政發(fā)（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發(fā)（1992）49號]同時廢止。

篇3：物業(yè)知識教材：用戶供暖管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：用戶供暖管理

　　供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環(huán)節(jié)，包括:

　　一、訂立供暖條款

　　在合約中訂立供暖條款，如合約中規(guī)定:“甲方(管理方)負責(zé)小區(qū)的集中供暖服務(wù)和管理工作，乙方(業(yè)主)接受甲方供暖服務(wù)和管理工作，愿意以國家制定的標(biāo)準(zhǔn)或雙方商定的標(biāo)準(zhǔn)按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶，防止不按規(guī)定取暖，到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。

　　二、制定供暖管理辦法

　　制定供暖管理辦法，并在用戶手冊中闡明，增加管理的透明度。設(shè)立24h值班制度，公布接待電話，處理用戶報修，在用戶手冊中還應(yīng)說明供暖費的收費標(biāo)準(zhǔn)與交納方式。

　　三、教育用戶最經(jīng)濟地取暖

　　1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量，保持室內(nèi)適當(dāng)溫度(18℃)，不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

　　2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時，自覺關(guān)閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

　　3.檢查房間的密封性能，加強保溫措施。

　　4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時，要取得管理人員的現(xiàn)場認可，否則視為違約行為，用戶承擔(dān)由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設(shè)備，遇有問題不能解決時，請管理人員解決。

　　四、供暖費用的收取

　　1.供暖收費的計算方法

　　供暖收費的計算方法有三種:

　　(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70㎡的套房每平方米每月收費0.8元，該套房業(yè)主每月應(yīng)交納56元取暖費。

　　(2)按熱水或蒸汽的實際流通量計。如某用戶1個月用熱水90m3(指通過散熱器的循環(huán)水量)，按每月0.6元/m3，該用戶應(yīng)交取暖費54元。

　　(3)按戶計。不論面積大小每戶承擔(dān)同樣標(biāo)準(zhǔn)的取暖費。

　　實際上，最常用的方法是第一種，最合理的方法是第二種，第三種方法適用于特殊場合。第二種方法能夠促使用戶最合理地取暖，如舉家外出就會有意識地關(guān)閉散熱器的進水閥門，減少了熱量的無謂消耗。我國供暖管理應(yīng)在這方面下功夫，多節(jié)省能源。但由于熱水計量儀器昂貴，實際應(yīng)用上受到很大局限。所以目前國內(nèi)大都采取第一種方法計量，取費參數(shù)容易得到，又不需其他成本。

　　2.用戶供暖管理費用的繳納和監(jiān)督

　　按期繳納供暖管理費用是用戶的責(zé)任，供暖管理費應(yīng)在供暖期前繳納。對未能按期繳納的，管理人員要調(diào)查用戶情況，弄清不交原因，如出差時間長、經(jīng)濟困難或無人居住等，只要經(jīng)濟條件允許，都應(yīng)監(jiān)督上交，對久拖不交的應(yīng)訴訟法律。對于個別用戶(已交費)室內(nèi)采暖溫度長期達不到標(biāo)準(zhǔn)(16℃以上)，或在某一個時效內(nèi)(如24h)用戶報修而沒有及時維修等情況。影響正常采暖的，可制定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)。