物業(yè)知訓教材：用戶供暖管理

　　供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環(huán)節(jié)，包括:

　　一、訂立供暖條款

　　在合約中訂立供暖條款，如合約中規(guī)定:“甲方(管理方)負責小區(qū)的集中供暖服務和管理工作，乙方(業(yè)主)接受甲方供暖服務和管理工作，愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶，防止不按規(guī)定取暖，到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。

　　二、制定供暖管理辦法

　　制定供暖管理辦法，并在用戶手冊中闡明，增加管理的透明度。設立24h值班制度，公布接待電話，處理用戶報修，在用戶手冊中還應說明供暖費的收費標準與交納方式。

　　三、教育用戶最經(jīng)濟地取暖

　　1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量，保持室內(nèi)適當溫度(18℃)，不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

　　2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時，自覺關閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

　　3.檢查房間的密封性能，加強保溫措施。

　　4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時，要取得管理人員的現(xiàn)場認可，否則視為違約行為，用戶承擔由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設備，遇有問題不能解決時，請管理人員解決。

　　四、供暖費用的收取

　　1.供暖收費的計算方法

　　供暖收費的計算方法有三種:

　　(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70㎡的套房每平方米每月收費0.8元，該套房業(yè)主每月應交納56元取暖費。

　　(2)按熱水或蒸汽的實際流通量計。如某用戶1個月用熱水90m3(指通過散熱器的循環(huán)水量)，按每月0.6元/m3，該用戶應交取暖費54元。

　　(3)按戶計。不論面積大小每戶承擔同樣標準的取暖費。

　　實際上，最常用的方法是第一種，最合理的方法是第二種，第三種方法適用于特殊場合。第二種方法能夠促使用戶最合理地取暖，如舉家外出就會有意識地關閉散熱器的進水閥門，減少了熱量的無謂消耗。我國供暖管理應在這方面下功夫，多節(jié)省能源。但由于熱水計量儀器昂貴，實際應用上受到很大局限。所以目前國內(nèi)大都采取第一種方法計量，取費參數(shù)容易得到，又不需其他成本。

　　2.用戶供暖管理費用的繳納和監(jiān)督

　　按期繳納供暖管理費用是用戶的責任，供暖管理費應在供暖期前繳納。對未能按期繳納的，管理人員要調(diào)查用戶情況，弄清不交原因，如出差時間長、經(jīng)濟困難或無人居住等，只要經(jīng)濟條件允許，都應監(jiān)督上交，對久拖不交的應訴訟法律。對于個別用戶(已交費)室內(nèi)采暖溫度長期達不到標準(16℃以上)，或在某一個時效內(nèi)(如24h)用戶報修而沒有及時維修等情況。影響正常采暖的，可制定合理的補償標準。

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第20次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節(jié)約能源、保護環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)的民用或以民用為主的熱電聯(lián)產(chǎn)、工業(yè)余熱、區(qū)域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統(tǒng)一政策，區(qū)域管理的原則。

　　第四條 市房產(chǎn)管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責城市供暖政策的調(diào)研制定，信息采集，協(xié)調(diào)服務，監(jiān)督檢查工作。

　　各區(qū)、縣（市）人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)的城市供暖管理工作，協(xié)調(diào)、解決本轄區(qū)內(nèi)供暖工作存在的問題；并負責落實城市供暖規(guī)劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關部門應根據(jù)各自職責，配合各區(qū)政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規(guī)劃和建設管理

　　第五條 城市供暖規(guī)劃由市供暖行政主管部門會同有關部門編制，由各區(qū)政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設必須符合城市供暖規(guī)劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)的，需由用熱或開發(fā)建設單位報所在區(qū)供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準后方可實施。

　　第七條 熱電聯(lián)產(chǎn)、區(qū)域鍋爐房供熱和新建住宅區(qū)、公用建筑等應采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現(xiàn)有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯(lián)網(wǎng)改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現(xiàn)按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區(qū)，確需供暖的，可經(jīng)區(qū)供暖行政主管部門審查批準建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設施投入使用前應由所在區(qū)供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業(yè)和設施管理

　　第十條 新組建的供暖企業(yè)必須經(jīng)所在區(qū)供暖管理辦公室進行資質(zhì)初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質(zhì)等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，方可從事城市供暖經(jīng)營管理。

　　第十一條 供暖企業(yè)資質(zhì)分為甲級、乙級、丙級和普通資質(zhì)四個等級。供暖企業(yè)必須按核定的資質(zhì)等級承接供暖任務。

　　第十二條 對供暖企業(yè)的資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，由各區(qū)供暖管理辦公室每年對轄區(qū)內(nèi)供暖企業(yè)的資質(zhì)等級進行年審。對于不符合規(guī)定條件的供暖企業(yè)，給予限期整改、降低資質(zhì)等級、取消經(jīng)營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業(yè)應與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權利和義務。

　　供暖企業(yè)承接供暖任務時，應與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內(nèi)將《委托供暖合同》報所在地的區(qū)、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業(yè)應強化企業(yè)內(nèi)部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的供熱產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。

　　第十五條 供暖設施包括供暖熱源、室內(nèi)外管網(wǎng)及散熱器。供暖設施由供暖企業(yè)維修養(yǎng)護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設的或架空的供暖管道及其附屬設施周圍1.5米范圍內(nèi)取土、堆放或排放雜物、搭設建筑物；

　?。ǘ┥米圆鸪⒁苿印⒏脑旃┡O施；

　?。ㄈ└`用供暖用水；

　?。ㄋ模p毀供暖設施；

　?。ㄎ澹┯霉┡O施架設線網(wǎng)或懸掛物體；

　?。┥米栽黾由崞?。

　　第十七條 房屋所有權人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設施的正常維修和養(yǎng)護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權人或承租人的義務。供暖企業(yè)必須按規(guī)定的標準收取采暖費，房屋所有權人或承租人必須按照規(guī)定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權人或承租人所在單位承擔；房屋所有權人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔；經(jīng)民政部門批準，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發(fā)給職工，職工向供暖企業(yè)交費?；蛴陕毠|付，職工所在單位按職工住房控制標準內(nèi)實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業(yè)交納采暖費。

　　第二十一條 機關和事業(yè)單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業(yè)職工的采暖費，由企業(yè)按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規(guī)定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區(qū)、縣（市）政府應建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規(guī)定的收費標準和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉(zhuǎn)讓房屋或互換房屋使用權的，必須與供暖企業(yè)結清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續(xù)。不辦理變更手續(xù)的，房產(chǎn)行政管理部門不予辦理房屋所有權或使用權變更手續(xù)。

　　第二十四條 已經(jīng)供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權人或者承租人所在單位承擔；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發(fā)建設單位承擔。

　　第二十五條 供暖企業(yè)收取的采暖費必須?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業(yè)應按國家、省、市規(guī)定的技術規(guī)范和標準，對供暖設備進行維修養(yǎng)護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業(yè)應按規(guī)定使用符合環(huán)保標準的潔凈燃料，按照規(guī)定實行低溫連續(xù)供暖，確保室內(nèi)溫度達到市政府規(guī)定的標準。

　　第二十八條 供暖企業(yè)供暖溫度達不到規(guī)定標準或縮短供暖期限的，已按規(guī)定交納采暖費的用戶有權按照供暖合同追究供暖企業(yè)的違約責任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設施或損毀供暖設施造成供暖溫度達不到規(guī)定標準的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設施或者對供暖設施保溫不當造成相鄰用戶經(jīng)濟損失的，由行為人負責賠償。

　　第三十條 供暖企業(yè)對供暖設施進行維修、更新、改造時，房屋所有權人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責任

　　第三十一條 對供暖企業(yè)有下列行為的，由房產(chǎn)行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　?。ǘ┪唇?jīng)驗收交付使用供暖設施的，處以5000元至10000元罰款。

　?。ㄈ┪唇?jīng)資質(zhì)審查擅自從事供暖經(jīng)營管理活動的，責令其補辦資審手續(xù)，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數(shù)追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　?。ㄎ澹┕┡_不到標準的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責令供暖企業(yè)按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政管理部門給予處罰：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規(guī)定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規(guī)定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規(guī)定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　?。ㄋ模┳璧K維修供暖設施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應當為職工交納采暖費而不交納的單位，除責令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執(zhí)行中的具體問題由市房產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規(guī)定》[沈政發(fā)（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發(fā)（1992）49號]同時廢止。