小區(qū)管理處職責(zé)
一、貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理法規(guī),認(rèn)真落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和有關(guān)規(guī)章制度。
二、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)房屋及公共設(shè)施的維修與管理工作。
三、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清掃和單位、居民垃圾清運(yùn)工作。
四、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)綠地、花草樹木養(yǎng)護(hù)管理和市政道路、雕塑小品維護(hù)與管理。
五、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)市容市貌、公共、交通次序管理和保安工作。
六、負(fù)責(zé)對小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)一布置與管理,積極為居民提供有償便民服務(wù)。
七、依據(jù)省、市有關(guān)政策、法規(guī)和《物業(yè)管理合同》的有關(guān)規(guī)定,及時收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)。
八、受業(yè)主管委會及行政管理部門的委托,對違反小區(qū)管理的行為進(jìn)行處罰。
九、積極完成公司下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)和工作任務(wù)。

小區(qū)管理處主任崗位職責(zé)
一、管理處正副主任在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,認(rèn)真
貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理規(guī)定,落實(shí)公司規(guī)章制度,組織全處人員學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)知識,提高業(yè)務(wù)水平和管理能力。
二、帶領(lǐng)全處職工搞好小區(qū)房屋管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、公共設(shè)施維護(hù)、安全保衛(wèi)、公共、交通次序、區(qū)容區(qū)貌以及行政事務(wù)實(shí)施與全面管理。
三、按照有關(guān)規(guī)定、合同收取綜合服務(wù)費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi),加強(qiáng)對小區(qū)攤位、商業(yè)崗點(diǎn)的管理,開展便民有償服務(wù)活動,完成公司下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)和工作目標(biāo)。
四、審查職工考勤、工資、收費(fèi)報表,勤儉創(chuàng)業(yè),清政廉潔,以身作則,為人師表,積極完成公司交給的工作任務(wù)。
五、適時組織小區(qū)居民開展健康有益的社區(qū)文化活動。
六、自覺接受小區(qū)管委會及上級部門和廣大員工的監(jiān)督,努力完成上級交給的各項(xiàng)工作任務(wù),對公司經(jīng)理負(fù)責(zé)。

綜合辦公室
辦公室是管理處的綜合辦事機(jī)構(gòu),其職責(zé)是:
1、貫徹、落實(shí)、宣傳黨的路線、方針、政策和上級有關(guān)規(guī)定,全面了解和掌握小區(qū)管理情況。
2、認(rèn)真做好小區(qū)文書檔案和物業(yè)資料的整理與保管工作。
3、負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部用工管理,對管理和從業(yè)人員進(jìn)行考勤,統(tǒng)計和勞資管理。
4、負(fù)責(zé)小區(qū)財務(wù),結(jié)合小區(qū)實(shí)際,制定財產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開支等方面具體辦法,及時準(zhǔn)確的上報各種報表。
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篇2：物業(yè)知識教材:與相關(guān)部門的關(guān)系

　　物業(yè)知識教材:與相關(guān)部門的關(guān)系

　　物業(yè)管理公司所開展的各類服務(wù)工作都離不開政府的各個主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無成，必須正確處理好各類關(guān)系。

　　一、與政府行政主管部門的關(guān)系

　　行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實(shí)施的行政管理。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī)，包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計劃生育、僑務(wù)等項(xiàng)工作，公安交警部門的社會治安、戶籍管理、交通管理工作，規(guī)劃城建部門的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，工商稅務(wù)部門對經(jīng)濟(jì)活動的管理工作，等等，其權(quán)力來源于政府的行政權(quán)。

　　受小區(qū)代表機(jī)構(gòu)(如小區(qū)管委會或業(yè)主委員會)委托和授權(quán)對小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的公共場所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實(shí)施專業(yè)化有效管理，同時提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予。

　　雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個不同的概念，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟(jì)活動中應(yīng)當(dāng)接受國家財政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理;在其專業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。總之，物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo)，但人民政府不直接介入物業(yè)管理過程中具體的業(yè)務(wù)工作，是一種間接管理。

　　二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關(guān)系

　　街道辦事處作為人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督，但不替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供生活服務(wù)。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。在五羊村，行政管理與物業(yè)管理職責(zé)分明，相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)保持密切的聯(lián)系，互相配合，互相支持，構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。例如，街道和居委會派人員參加管理處的例會，及時了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作;公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開出產(chǎn)權(quán)人、住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，給予辦理戶口遷入手續(xù)，并負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。

　　三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系

　　一個適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少，隊(duì)伍精干，社會化、專業(yè)性強(qiáng)。一般是由公司主要領(lǐng)導(dǎo)、各專業(yè)管理部門的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。專業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。專業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，可以使勞動資源和自然資源共享，是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時，物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時，一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。要符合住宅小區(qū)管委會所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并在合同執(zhí)行期內(nèi)，代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進(jìn)行對照、檢查，從而保證各項(xiàng)工作能真正落到實(shí)處。

篇3：物業(yè)企業(yè)與相關(guān)部門關(guān)系的剖析

　　物業(yè)企業(yè)與相關(guān)部門關(guān)系的剖析

　　物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕代收代繳水電費(fèi)

　　針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理公司代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照國際慣例和商品的市場規(guī)律做出了調(diào)整，規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用；但是，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”

　　從供水、供電、供氣、供熱的性質(zhì)看，自來水、電力、煤氣液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司的商品，作為商品的提供者，?yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。但是，長期以來由于這些市政公用事業(yè)單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理公司，造成了由物業(yè)管理公司來代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過程中，又存在著總表與分表的誤差，供電還存在著基本電費(fèi)、變壓器損耗以及利率調(diào)整所形成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。這些負(fù)擔(dān)按照“誰受益，誰承擔(dān)”的原則，自然就由物業(yè)管理公司通過提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法，讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理公司的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國家價格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)的范疇。這樣就使得這些費(fèi)用沒有辦法落實(shí)，最終本應(yīng)該由商品提供者承擔(dān)得費(fèi)用，就成為物業(yè)管理公司的額外負(fù)擔(dān)。

　　代收代繳對物業(yè)管理的另外一個重大隱患就是存在著收不到費(fèi)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險問題?，F(xiàn)在物業(yè)管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費(fèi)，都應(yīng)該交給自來水公司、供電公司、燃?xì)夤尽⒐┡?。業(yè)主用戶欠費(fèi)，收不齊就由物業(yè)管理公司墊交，一些物業(yè)管理公司因此直接受到牽連，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。收費(fèi)難，收取水電費(fèi)更難，以致于收取水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)成為當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。

　　因此《條例》明確規(guī)定，所有這些自來水公司、供電公司、燃?xì)夤尽⒐┡緫?yīng)該向最終用戶收取費(fèi)用，如果委托物業(yè)管理公司代收，雙方應(yīng)簽訂有償服務(wù)協(xié)議。這意味著自來水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關(guān)系了。

　　行政部門如何監(jiān)管物業(yè)管理行為

　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督管理職責(zé)如下：

　　1. (第九條)政府制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法及按劃分辦法進(jìn)行劃分的管理。2. (第十條)業(yè)主大會的成立指導(dǎo)管理。3. (第十六條)業(yè)主委員會成立的備案管理。4. (第二十四條)物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)管理。 5. (第二十四條)住宅物業(yè)選聘相應(yīng)資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的審批。6. (第三十二條)審核物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級。7. (第三十三條)對物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格的管理。8. (第四十一條)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的制定。(由國家計劃主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門)9. (第四十三條)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督核查。10. (第四十六條)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為的制止或依法處理。11. (第四十七條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故報告的備案及處理。12. (第四十九條)物業(yè)管理活動中的有關(guān)投訴的處理。13. (第五十條)業(yè)主改變物業(yè)原設(shè)計用途的審批。14. (第五十條)改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的審批。15. (第五十四條)基金管理辦法的制定。(國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定)16. (第六章)違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。

　　政府監(jiān)管的幾種方式：

　　1、依法處罰(處罰的幾種方式)--警告；罰款；沒收違法所得，沒收非法財產(chǎn)；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或吊銷許可證、執(zhí)照；行政拘留；其他行政處罰。2、備案登記--對物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會的成立備案登記，管轄內(nèi)的重大事項(xiàng)記錄在案。3、口頭或文件方式告誡(特定的和普通的)--口頭表揚(yáng)或警告；上發(fā)文件或書面通報、警告。4、準(zhǔn)入制度(對企業(yè)、對人員)--加強(qiáng)企業(yè)的資質(zhì)管理和專業(yè)人員的資格考核。5、日常工作的審查、指引--組織招標(biāo)、投標(biāo)，將物業(yè)管理引入市場競爭機(jī)制，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場競爭環(huán)境；組織觀摩學(xué)習(xí)。6、考證活動--組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)和企業(yè)資質(zhì)等級考評。7、培訓(xùn)--各層次的崗位培訓(xùn)、職業(yè)經(jīng)理資格培訓(xùn)，物業(yè)管理實(shí)操培訓(xùn)。8、投訴的處理(被動式)--按法定權(quán)限與程序，認(rèn)真處理各種投訴，減緩化解物業(yè)管理的糾紛。

　　政府監(jiān)管的手段：

　　1、教育手段--教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、警告或表彰先進(jìn)、推廣經(jīng)驗(yàn)。2、經(jīng)濟(jì)手段--獎勵和罰款、沒收財產(chǎn)和違法所得。3、限制手段--吊銷資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、降低資質(zhì)等級。

　　政府監(jiān)管的層次：

　　縣(區(qū))級及其派屬機(jī)構(gòu)、地市級、省級、國家級；

　　政府監(jiān)管的特點(diǎn)：

　　1、以國家政權(quán)為基礎(chǔ)(雙方當(dāng)事人地位是不平等的，具有國家強(qiáng)制力)；

　　2、監(jiān)管的依據(jù)不是合同，而是行政法規(guī)的明文規(guī)定，并且須依法定程序；

　　3、對雙方當(dāng)事人而言均無利益可圖，罰沒的收入上交國庫；

　　4、社會效益的直接性，國家保障社會的公益性、讓社會得利；

　　5、監(jiān)管的復(fù)雜性(主體廣泛性、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)、有歷史的原因、過錯的復(fù)雜性、處理的復(fù)雜性)；

　　6、監(jiān)管的公平、公正性(招投標(biāo)、業(yè)主公約、示范文本)。

　　(深圳市物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院 李釗)