中航物業(yè)管理公司物業(yè)管理部職責(zé)
1、負(fù)責(zé)分公司/管理處服務(wù)產(chǎn)品的成本費(fèi)用、物料工具采購與使用、人員定編等年度計劃預(yù)算、審核與平衡，并實(shí)施目標(biāo)控制和措施執(zhí)行監(jiān)督等工作；
2、負(fù)責(zé)分公司/管理處服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量改進(jìn)與提升的計劃與控制措施工作；
3、負(fù)責(zé)分公司/管理處安全生產(chǎn)計劃、實(shí)施監(jiān)督及其控制措施工作；
3、負(fù)責(zé)公司"四防一保"、社會穩(wěn)定等的日常計劃安排、檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急處理工作；
4、負(fù)責(zé)對分公司/管理處事務(wù)協(xié)調(diào)與處理、應(yīng)急預(yù)案等計劃及其控制措施工作；
5、負(fù)責(zé)對新接樓盤的早期介入、接管、驗收、入住、前期物業(yè)服務(wù)委托合同等內(nèi)容的協(xié)調(diào)與溝通工作；
6、負(fù)責(zé)對分公司/管理處經(jīng)理專業(yè)知識培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、行為監(jiān)督、人際溝通等工作；
7、維持分公司/管理處物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)行秩序；
8、負(fù)責(zé)公司范圍內(nèi)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。
篇2：物業(yè)管理部經(jīng)理崗位工作職責(zé)
物業(yè)管理部經(jīng)理的崗位職責(zé)
1）貫徹執(zhí)行總經(jīng)理下達(dá)的質(zhì)量管理指令，完成質(zhì)量檢查監(jiān)督任務(wù)，并及時上報。
2）負(fù)責(zé)制訂公司年度質(zhì)量管理計劃，并組織協(xié)調(diào)、控制質(zhì)量管理計劃的實(shí)施。
3）依據(jù)質(zhì)量保證體系的規(guī)范，組織部門主管對各管理處服務(wù)管理質(zhì)量進(jìn)行檢查和督導(dǎo)，幫助各崗位人員提高業(yè)務(wù)技能。
4）進(jìn)行治安、消防等安全大檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時指出，及時處理。
5）加強(qiáng)部門建設(shè)，領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督部門人員學(xué)習(xí)有關(guān)的政策、法規(guī)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)與政府職能部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)。
6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
篇3：物業(yè)管理部部門職責(zé)工作目標(biāo)
物業(yè)管理部部門職責(zé)與工作目標(biāo)
物業(yè)管理部是維護(hù)社區(qū)公共利益，肩負(fù)社區(qū)安全管理重任，為業(yè)戶提供多元化服務(wù)的一職多能的物業(yè)管理隊伍，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)對社區(qū)進(jìn)行安全防范的重要力量；同時也是物業(yè)管理公司維系業(yè)主、住戶的"前沿部門"，具有高度的組織性、紀(jì)律性的特點(diǎn)。
一．部門職責(zé)
（一）財務(wù)視角
1．嚴(yán)格執(zhí)行人員編制與《加班管理制度》(見第四節(jié))，控制人力成本；
2．開源節(jié)流，節(jié)能降耗；
3．規(guī)范管理機(jī)動車輛（消防車、摩托車）；
4．嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用（指話費(fèi)、油費(fèi)）報銷制度；
5．控制辦公用品的申購與領(lǐng)用；
6．加強(qiáng)對設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng)；延長設(shè)備使用年限；
（二）顧客視角
1.拓寬客人投訴渠道，建全客人投訴與回訪機(jī)制，及時了解客戶期望值與掌握員工工作動態(tài)，不斷改善隊伍工作質(zhì)效，完善服務(wù)質(zhì)量，超越客人的期望；
2.組織主管以上人員每季度對轄區(qū)住戶中的10%進(jìn)行家訪，了解和掌握業(yè)戶的需求及對部門工作的期望值。
（三）內(nèi)部流程視角
1．不斷完善、健全安全管理體系，深化"五防"工作，隨時應(yīng)對與處置各類突發(fā)事件，為業(yè)戶提供安全、文明的居住環(huán)境；
2. 發(fā)揮物業(yè)管理員一職多能、三元合一的職能，與兄弟部門協(xié)同，為業(yè)戶提供周到熱情的人性化服務(wù)；
3.嚴(yán)把員工招聘關(guān)及新訓(xùn)關(guān)，確保新員工基本質(zhì)素過硬；
4.落實(shí)各崗位規(guī)范化操作，促進(jìn)崗位正規(guī)化建設(shè)；
5.定期召開會議，適時總結(jié)、安排工作；
6.定期組織軍容風(fēng)紀(jì)檢查；
7.建立建全各類檔案與管理；
8.負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門員工的儀容儀表工作。
9.嚴(yán)格控制人員請銷假，確保崗位運(yùn)作；
10.對調(diào)薪計劃進(jìn)行審核；
11.每月30日向管理處經(jīng)理書面匯報工作。
（四）學(xué)習(xí)成長視角
1．開展安全生產(chǎn)競賽活動，嚴(yán)防各類事故發(fā)生；
2．強(qiáng)化員工隊伍培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，提高單兵素質(zhì)與團(tuán)隊綜合競爭力；
3. 選拔培養(yǎng)各級骨干，提升管理隊伍綜合質(zhì)素；
4．加強(qiáng)員工隊伍思想品德、作風(fēng)紀(jì)律與法制教育；
5．積極推進(jìn)部門文化建設(shè)，重視員工文體活動的開展，豐富員工業(yè)余文化生活；
6．全面開展各項評比競賽活動，促進(jìn)提高員工學(xué)習(xí)，工作、訓(xùn)練熱情。
二．物業(yè)管理部工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
（一）財務(wù)視角
1．工作目標(biāo)：根據(jù)《物業(yè)管理員崗位定編標(biāo)準(zhǔn)》，合理配置當(dāng)值崗位人員及管理人員、嚴(yán)格執(zhí)行《加班管理制度》(見第四節(jié))，確保人工成本支出不高于25萬元/月；
2．工作目標(biāo)：嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理部辦公室管理規(guī)定》(見第四節(jié))，確保辦公用電每月不得超過600度。
3．工作目標(biāo)：對公司配置的消防車、摩托車應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理部機(jī)動車輛管理規(guī)定》（見第四節(jié)）進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及給油，每月用油消防車不得超過100升；摩托車每月用油不超過50升/臺，維修費(fèi)用不超過100元/臺。
4．工作目標(biāo)：根據(jù)《物業(yè)管理部管理人員費(fèi)用報銷標(biāo)準(zhǔn)》（見第四節(jié)）執(zhí)行副主管以上人員話費(fèi)、油費(fèi)報銷，不得超額報銷；因部門外協(xié)公關(guān)較少，不宜產(chǎn)生其他費(fèi)用，確因部門建設(shè)之需產(chǎn)生費(fèi)用每年度不得超過1000元（因特殊情況需要公司支出應(yīng)以報告形式提出申請經(jīng)同意后方可實(shí)施）。
5．工作目標(biāo)：對辦公用品實(shí)行計劃配額使用，確保辦公成本費(fèi)用支出低于900元/月。
（二）顧客視角
1．工作目標(biāo)：提升服務(wù)質(zhì)量，年度業(yè)主問卷調(diào)查滿意度達(dá)到95％（業(yè)主滿意人數(shù)/問卷回收總數(shù)）以上，附《社區(qū)安全管理意見調(diào)查表》(見第六節(jié)附件)；
2．工作目標(biāo)：確保無因主觀過失、對客無禮、工作消極形象不佳之情形引起客人投訴不得超過2次/月（主觀過失投訴數(shù)/總投訴數(shù)）；
3．工作目標(biāo)：對業(yè)戶投訴意見進(jìn)行全部回訪（可家訪或電訪），確保二次投訴次數(shù)少于3次/季；
4．確保每季度組織主管以上人員參加的針對轄區(qū)10%業(yè)戶的家訪并詳細(xì)記錄、整理、總結(jié)、改進(jìn)工作。
（三）內(nèi)部流程視角
1．工作目標(biāo)：針對苑區(qū)道路規(guī)劃與物業(yè)設(shè)計特點(diǎn)制訂切實(shí)可行的《消防應(yīng)急方案》(見第五節(jié))，確保無因未嚴(yán)格執(zhí)行《消防檢查保養(yǎng)制度》《應(yīng)急機(jī)動方案》(見第五節(jié))屬消防管理責(zé)任引發(fā)的火災(zāi)事故發(fā)生。
2．工作目標(biāo)：嚴(yán)格執(zhí)行《小區(qū)安全管理規(guī)定》及《裝修管理規(guī)定之安全管理部分》(見第六節(jié)附件)的要求，確保社區(qū)內(nèi)無重大刑事治安案件發(fā)生，確保盜竊或一般刑事治安案件每年不超過5宗（或按物業(yè)套數(shù)每年不超過物業(yè)總數(shù)千分之一），確保社區(qū)內(nèi)無人員傷亡（如綁架、搶劫、殺人等惡性案件的）發(fā)生。
3．工作目標(biāo)：發(fā)揮一職多能、三元合一（物管員、工程員、清潔員為一體）的優(yōu)勢，協(xié)助兄弟部門搞好環(huán)境衛(wèi)生、水電維修、工程方面的工作（以安全管理為主，兼管工程、衛(wèi)生等工作），確保當(dāng)值崗位無紙屑、煙頭、果皮、垃圾；確保對違規(guī)施工、搭建當(dāng)日內(nèi)報工程部并協(xié)助其跟進(jìn)；確保對社區(qū)內(nèi)路面水電設(shè)施運(yùn)作故障當(dāng)日2小時內(nèi)反饋至維修部；確保無亂停亂放車輛及物品設(shè)置不規(guī)范；無閑雜人員坐臥。
4．工作目標(biāo)：執(zhí)行《物業(yè)管理員選聘與錄用標(biāo)準(zhǔn)》（見第四節(jié)）的相關(guān)要求，嚴(yán)把招聘關(guān)和為期十日的新訓(xùn)關(guān)，選拔合格的物業(yè)管理員，并確保試用期結(jié)束后合格留用率90%以上。
5．工作目標(biāo)：物業(yè)管理員上崗須遵守《物業(yè)管理員崗位操作規(guī)程與考核標(biāo)準(zhǔn)》（見第四節(jié)）實(shí)行崗位正規(guī)化執(zhí)勤站崗，確保各崗位實(shí)操80分以上比率不低于（達(dá)標(biāo)人數(shù)/總?cè)藬?shù)）95%以上。
6．工作目標(biāo)：嚴(yán)格按照《物業(yè)管理員儀容儀表規(guī)定》（見第四節(jié)）進(jìn)行軍容風(fēng)紀(jì)檢查，確保部門每日扣分少于15分/月。
7．工作目標(biāo)：各類檔案管理齊全、規(guī)范，標(biāo)識清楚，歸類放置，確保遺失率為零。
8．工作目標(biāo)：糾察公司各部員工儀容、著裝與工卡配戴情況，確保各部員工于社區(qū)內(nèi)工作期間無出現(xiàn)不配戴工卡、著裝邋遢之情形出現(xiàn)；
9．工作目標(biāo)：嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理部請假制度》(見第四節(jié))，確保崗位正常運(yùn)作；
10．工作目標(biāo)：確保無因未按公司薪酬規(guī)定進(jìn)行調(diào)薪之情形出現(xiàn)；
11．工作目標(biāo)：確保每月30日按時間管理處經(jīng)理提交
書面月度工作匯報。（四）學(xué)習(xí)成長視角
1．工作目標(biāo)：教育和帶領(lǐng)全部門嚴(yán)格執(zhí)行等各項安全管理規(guī)定，開展安全生產(chǎn)競賽，確保部門全年無因安全教育不到位、管理不力而致傷亡、車禍等事故發(fā)生；
2．工作目標(biāo)：每周不得少于3課時（1小時）業(yè)務(wù)理論或技能的培訓(xùn)，單課目根據(jù)年度《物業(yè)管理員訓(xùn)練課目考核大綱》實(shí)施考核，單科高于80分為合格，部門 總評達(dá)95%（各課目合格人數(shù)/總?cè)藬?shù)）以上達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)；
3．工作目標(biāo)：根據(jù)《骨干選拔程序》(見第三節(jié))選拔和培養(yǎng)在職與預(yù)提骨干，確保部門管理人員符合《物業(yè)管理部人員轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)》；
4．工作目標(biāo)：部門每月通過集體上大課進(jìn)行思想道德與法制教育，中隊每季度不得少于一次針對隊員進(jìn)行個人談心活動；確保月嚴(yán)重違紀(jì)（扣分8分以上）不得高于3%（違紀(jì)人數(shù)/部門員工總?cè)藬?shù)），確保部門員工工作期間無違法犯罪事件的發(fā)生；
5．工作目標(biāo)：部門通過每年舉辦1-2次大型文藝晚會，組建球隊、興趣班等，促進(jìn)部門文化建設(shè)，凝聚隊伍士氣，培養(yǎng)隊員強(qiáng)烈歸屬感，確保月離職率不高于2%（離職人數(shù)/部門員工總?cè)藬?shù)）；
6．工作目標(biāo)：通過開展評比競賽活動，激活內(nèi)部動力，確保因工作懶散、責(zé)任心不強(qiáng)而致扣分，確保不得超過5人次/月。
（一）社區(qū)物業(yè)建筑主體構(gòu)成
超豪別墅
(二)主要區(qū)域崗位人員編制
物業(yè)管理員崗位定編應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作量決定，主要綜合苑區(qū)面積大小、街區(qū)長短、地形地貌、入住率、技防能力、車輛保有量等因素考慮。應(yīng)在確保社區(qū)總體安全及物管工作正常開展的前提下，合理地精簡、調(diào)整、控制在編崗位人數(shù)。
1. 洋房區(qū)物業(yè)管理員配置：1人/1-2街，或1人/8-12幢洋房；
2. 別墅區(qū)域物業(yè)管理員配置，獨(dú)立別墅：1-2人/70-100戶，或1-2人/120-150畝；大型苑區(qū)：1人/2-3街，或1人/50-60戶；
3. 卡口，全智能化主卡口：2-3人/班次；智能化程度低或人工操作型：3-4人/班次。附屬卡口白天汽車入?yún)^(qū)均量每小時小于100次，為：1人/班次；
4. 巴士站，通常按1人/線（以同時發(fā)車線路為準(zhǔn)）設(shè)置，但應(yīng)對乘車人數(shù)較少及發(fā)車時間錯開的線路、班次兼容；
5. 員工樓按1人/班次設(shè)置；
主要區(qū)域崗位人員編制圖:
洋房區(qū)別墅區(qū)卡口巴士站大門崗員工樓
方法一方法二獨(dú)立組團(tuán)大型苑區(qū)智能化人工區(qū)內(nèi)區(qū)外
主卡附卡主卡附卡
崗位區(qū)分人數(shù)1人1人1-2人1人2-3人1人3-4人2人1人1人2人1人
負(fù)責(zé)寬度1-2街及車場8-12幢及車場獨(dú)立苑區(qū)70-100戶2-3街或50-60戶進(jìn)出道口及通傳進(jìn)出通傳進(jìn)出道口及來訪通傳進(jìn)出通道檢查每線每線/可兼容非同一時間發(fā)車線路進(jìn)出道口及周邊50m以內(nèi)員工樓出入口
運(yùn)作班次
（早、中、夜）3班3班3班3班3班3班夜間2人/3班夜間1人/3班早中班早中班3班3班
備注：1.巴士站如采用智能系統(tǒng)查卡或?qū)φ緢龅擒囂幏忾]只留1個出入口，當(dāng)值人員相應(yīng)減少；
2.卡口附卡指不設(shè)來訪登記（或來訪登記較少），白天08:00-19:00，每小時入車均量少于100臺。
(三)部門管理人員編制
如苑區(qū)管理面積較大，物業(yè)苑區(qū)分屬明顯，則按區(qū)域劃分中隊，中隊主管則按區(qū)域確定責(zé)任范圍，領(lǐng)班在中隊架構(gòu)范圍內(nèi)按24小時三班制設(shè)定。苑區(qū)占地面積800畝以下，或物業(yè)套數(shù)不超過1500戶，且物業(yè)較為單一（如僅為住宅區(qū)），部門按中隊設(shè)置即可，即"物業(yè)管理中隊"，往下按"中隊→班"的層級設(shè)定。部門負(fù)責(zé)人職務(wù)為主管，必要時可至經(jīng)理助理。
中隊崗位人數(shù)24小時運(yùn)作三班平均人數(shù)中隊正副領(lǐng)班設(shè)置中隊正副主管設(shè)置
40-45人12-15人3-4人1人
45-60人15-20人5-6人2人
60人以上20人以上6人2人
(四)人員編制變動因素
1.小區(qū)開設(shè)卡口的數(shù)量與小區(qū)智能化程度的高低（含穩(wěn)定性）影響人員配置。卡口越多，對崗位人員需求越大；卡口越少，人員需求量越少；智能化程度越高，對人工的依賴減弱。
2. 后期物業(yè)成熟階段對崗位的需求低于前期物業(yè)①收樓裝修施工階段的需求；
3. 配套設(shè)施越多，如穿梭巴士、會所等，對崗位人員需求增加；
4. 建筑物本體安防能力的強(qiáng)弱影響人力配置，如花園柵欄的高低、建筑物門窗鎖結(jié)構(gòu)是否扎實(shí)等因素，影響人力的配置。如物業(yè)因先天設(shè)計的不足，安防能力較弱，那么對人防的依賴就相應(yīng)增強(qiáng)。
5. 周邊治安環(huán)境狀況影響崗位編制。
(五)物業(yè)結(jié)構(gòu)影響人員編制
社區(qū)內(nèi)不同物業(yè)建筑主體決定各自人員配編，因此，洋房區(qū)與別墅區(qū)應(yīng)有所區(qū)分，如按物業(yè)套數(shù)來決定崗位編制，洋房苑區(qū)的崗位配置明顯優(yōu)于別墅苑區(qū)。以同涵蓋別墅、洋房的復(fù)合型社區(qū)為例，洋房苑區(qū)所占全區(qū)物業(yè)比重越大，容積率越高，物業(yè)管理員編配的相對值亦越低；而別墅區(qū)比重越大，容積率越低，物業(yè)管理員配屬的相對值就高。