物業作業指導書
物業接管驗收管理控制程序
1、目的
規范物業公司的物業驗收程序，確保物業對發展商提供的樓宇及其設施的驗收得到有效控制。
2、適用范圍
本程序適用于公司所承接的每個物業項目的驗收。
3、定義
無
4、職責
部門/崗位工作職責
管理處負責人負責成立、組織驗收小組進行物業驗收工作，簽發與開發商的驗收往來文件。指定專人負責小區（大廈）竣工資料，設備技術資料的移交、驗收、歸檔。
管理處工程部負責驗收小組現場按照"物業接管驗收流程及標準"進行嚴格驗收，及時提出合理化建議，確保驗收工作的順利完成。
品質管理部負責全面協調，協助房屋移交驗收工作。
5、方法及過程控制
5.1驗收準備
5.1.1物業公司接到開發商的接管驗收通知以及交工標準后，確定驗收小組成員。
5.1.2由驗收小組成員編制《物業接管驗收流程》報品質管理部審批，并與開發商進行對接具體事項。
5.1.3管理處負責在驗收前7日將驗收所需專用工具應準備齊全。
5.2驗收實施
驗收小組成員根據單項驗收表(包括：《綠化環境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業驗收匯總單》分專業進行驗收。
5.2.1驗收小組按各專業進行驗收，主要驗收房屋使用功能、機電設備、環境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中。
5.2.2驗收小組負責分組進行單項驗收，在單項驗收表上記錄，同時進行匯總。
5.2.3《物業驗收匯總單》由開發商代表與物業代表共同簽字認可后方可辦理移交手續。
5.2.4管理處將全部相關資料整理存檔，并在品質管理部備案。
5.3驗收接管流程
首先由開發商按照接管資料移交清單（包括：《工程技術類接管資料移交清單》、《規劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產權類接管資料移交清單》）物業公司組織專業人員實施驗收（資料、現場），驗收結果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進行返修，復驗合格后簽定物業移交書。
5.4驗收重點
5.4.1建筑結構、配套設施的使用功能方面。（例如：門窗、衛生潔具、 電視電話）
5.4.2工程圖紙是否與實際結構相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。
5.4.3 對于檢查出來的設計及施工問題，應在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中作詳細記錄，書面反饋開發商。
5.5 驗收依據
5.5.1《建設工程質量管理條例》
5.5.2《建設部房屋接管驗收》ZBP30001-90
5.5.3 根據各管理處反饋的業主較為關心的項目。
5.6 驗收原則
5.6.1如實反映所存在的問題，保證業主正常使用。
5.7 驗收要求
5.7.1依據驗收標準和單項驗收表/《物業驗收匯總單》逐項檢驗。
5.8驗收方法
外觀檢查結合專業工具測試
5.9驗收時間及期限
在接到開發商《驗收通知單》及相關資料后，以書面形式回復開發商驗收時間及相關資料，一般一周內開始實施驗收，一個組團初、終評為期15天。
5.10 驗收說明及相關表格根據待驗物業項目實際房型進行調整。
5.11 施工單位應提交的資料
5.11.1產權資料
a）項目批準文件
b）用地批準文件
c）建筑執照
d）拆遷安置資料
e）建筑單位的有關資料
5.11.2技術資料
a）竣工圖-包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。
b）地質勘探報告
c）工程合同及開、竣工報告
d）工程預決算
e）圖紙會審記錄
f）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）
g）隱蔽工程竣工驗收合格證明
h）沉降觀察記錄
i）竣工驗收證明書
j）鋼材、水泥等主要建材的合格證及質量保證書
k）水、電、采暖、衛生器具
等設備的產品合格證書l）砂漿、混凝土試塊試壓報告
m）供水、供暖的試壓報告
n）監理公司簽發的各種文字材料
o）消防部門的審批文件
5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。
5.12驗收標準
5.12.1主體結構
a）地基基礎的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎設計規范）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
b）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規定值（GBJ10-鋼筋混凝土結構設計規范）。
c）木結構應結點牢固，支撐系統可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構件的選材必須符合GBJ206（木結構工程施工及驗收規范）中2.1.1條的有關規定。
d）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
e）抗震設防必須符合GBJ11（建筑抗震設計規范）的有關規定。
5.12.2外墻
a）外墻不得滲水
b）涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。
c）鋁扣板應安裝牢固、質量良好、鋼結構焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。
5.12.3屋面
a）屋面工程必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗收規范）4.0.6條的規定。
b）排水通暢，設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。
5.12.4樓地面
a）面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。
b）衛生間地面與相鄰地面、相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。衛生間地面應做閉水試驗。
c）地磚地面應平整牢固，接縫均勻密合。
5.12.5裝修
a）鋼、鋁、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確、縫隙嚴密適度。
b）木裝修工程應表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。
c）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。
d）扶灰應表面平整，不應有空鼓，裂縫和起泡現象。
e）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。
f）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象。
g）外墻、窗戶淋水試驗應無滲漏。
5.12.6電氣
a）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，導線連接緊密規范，采用鐵管配線，必須整體跨接地線，每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。
b）照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。
c）動力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準確，電器安裝及導線連接必須牢固，接地保護必須良好，要有明顯的相序及柜號標識，電器件齊全、無損壞，安裝質量符合規范要求。漏電保護試驗反應正常。
d）電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內電纜每層要有明顯的纜號標識。
e）避雷接地系統中各種避雷裝置所有連接點必須牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規范）的要求。
f）除上述要求外須符合"低壓電器安裝驗收規范"的有關要求。
5.12.7水、衛、消防
a）管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛生工程施工及驗收規范）的要求。
b）管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。
c）衛生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛生器具質量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。
d）水泵應啟停可靠，安裝牢固、平穩、運行時無較大震動、鋼結構底座安裝牢固、防腐處理良好。
e）消防設施必須符合GBJ16（建筑設計防火規范），GBJ45（高層民用建筑設計防火規范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。
5.12.8采暖
a）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242（采暖與衛生工程施工及驗收規范）的要求。
b）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規定。
5.12.9 附屬工程及其它
a）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設計規范）第二章第2.3.4節的要求。管道應順直排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。
b）化糞池排污量設置合理，池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應超過2個彎。
c）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。
d）煙道、通風道應暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈，隔層封閉應牢固，無質量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。
5.13為維護業主利益，保證投資效益，施工單位應按接管驗收具備的條件和應提交的資料提前做好交驗準備工作。接管驗收時，交接雙方均應嚴格按本提綱執行，驗收不合格時，雙方協議處理辦法、接管驗收后，對整改未達標的質量等問題，根據實際情況（建議由發展商）扣除部分工程款做為保修抵壓金，以保證后期管理的代修費用。待整改全部完成后，按實際情況予以結算。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
TJzzWY7.5.4-G01-F1 《驗收通知單》
TJzzWY7.5.4-G01-F2 《物業驗收匯總單》
TJzzWY7.5.4-G01-F3 《綠化環境單工程項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F4 《土建工程單項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F5 《水暖工程單項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F6 《電氣工程單項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F7 《工程技術類接管資料移交清單》
TJzzWY7.5.4-G01-F8 《規劃檔案類接管資料移交清單》
TJzzWY7.5.4-G01-F9 《入住管理類接管資料移交清單》
TJz
zWY7.5.4-G01-F10 《項目產權類接管資料移交清單》篇2：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說
花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說
物業前期工作概述
內容略述
接管驗收安排與程序概說
1.1物業工程接管驗收流程圖
a 物業驗收移交程序
b 竣工資料遞交要求
C一般維護保養手冊遞交要求
1.2zz花園接管驗收程序
驗收重點表格
2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;
2.2 照明工程驗收單;
2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;
2.4 分體式空調機驗收項目記錄單;
2.5 供暖、排、送風工程驗收單;
2.6 單元功能區塊工程驗收單;
2.7 功能區塊消防設施驗收單;
2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);
2.9 分項工程驗收報告。
前期工作重點
3.1編訂工程設備一覽表
內容包括：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數量，用
途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。
3.2各專業系統設備預防性維修保養計劃表
明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。
3.3預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表
列出各專業各件要求名稱及數量、如可能，對不同專業的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。
zz花園接管驗收程序
1.0原則
1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。
1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：
1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。
1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。
1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。
1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。
1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。
1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統聯動測試。
1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統做100%運行測試和聯動測試。
1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。
1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內、風管內、排水管內等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。
1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統運行培訓。
1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。
2.0責任劃分
2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統調試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發現的問題(物業工程報告)和不符合使用要求和不符合規范等問題匯報發展商統一考慮。
2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養。
2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。
2.4保修期內，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內不能修復，將如何處理?)
3.0zz別墅劃分
為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：
3.1公建區
鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區
3.2別墅區
別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)
4.0接管驗收檢查順序
4.1單元
Ⅰ廚房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶
臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 Ⅱ衛生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)
Ⅲ居室/廳：墻面(空調預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調室外機位置) 門(門鎖) 配電箱
Ⅳ屋頂/平臺
地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐
Ⅴ走廊/步行梯
地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓
Ⅵ車庫
地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門
4.2設備/機房
按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)
4.3外圍/外墻
外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)
4.4公用動力系統
檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。
5.0接管驗收人員安排
物業公司內部委任接管驗收總負責人，全力配合發展商，協調驗收事宜，物業工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。
5.1設備/機房(公建區)
管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。
5.2其他部分
每組驗收小組由1名專業主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區進行檢查。
6.0接管驗收程序
移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調整)，負起成品保護責任。
7.0接管驗收時間表
由發展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：
7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節性外)，任何簡單測試都可以做。
7.2施工單位已完成100%自檢。
7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。
8.0配合/協助
發展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協助：
8.1安排施工單位/設備廠家培訓。
8.2保修期談判。
8.3保修期后的設備維護保養合同的商務談判。
8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環保、消防、自來水公司、煤氣公司等)
8.5能源收費標準的談判
9.0代管或接管后管理
鑰匙移交后，由管理公司按有關規定統一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。
符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表
序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注
1工程質量竣工核驗證書北京市建設工程質量監督總站
2衛生許可證(供水)區防疫站1次/年
3供用電協議書北京市供電局依協議年限
4消防驗收備忘錄北京市消防局長期
5物業管理維修公約北京市房管局小區管理辦公室
6停車經營許可證
7衛星電視經營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準
8市政排污證北京市自來水公司
9消防系統噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身
10配電室(變壓器絕緣)區供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年
符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表
序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注
11各專業技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規定，各工種不同，電工每2年復審
12生活水箱及生活水區防疫站每年一次
13紫外線消毒市防疫站一次終身
14環境噪音區環保局每年一次
15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年
16用水指標市節水辦核定/年
17北京市消防局消防驗收意見書一次終身
篇3：接管驗收程序資料清單
一、目的
規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。
二、適用范圍
適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。
三、職責
1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。
2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。
3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。
4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。
5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。
四、工作程序
1.驗收的準備
驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。
2.驗收的實施
(1)驗收小組依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。
(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發展商,由發展商督促施工單位進行整改。
(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。
(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。
(5) 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
1.圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。
2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。
3.設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
(6) 對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。
(7) 移交檔案、資料驗收:根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。
接管驗收應檢索提交資料
一、產權資料
1.項目批準文件。
2.用地批準文件。
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