某商住小區(qū)前期介入及接管驗收工作內(nèi)容

　　前期介入服務(wù)

　　要使**今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)施工進度的實際情況，制訂科學、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。

　　1.1規(guī)劃設(shè)計階段

　　對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。

　　1）監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　2）小區(qū)人車分流的設(shè)計；

　　3）公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　4）公共照明開關(guān)開閉形式；

　　5）物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；

　　6）小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　7）公共洗手間的設(shè)置；

　　8）信報箱的設(shè)立；

　　9）公共告示欄的配置；

　　10）家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留。

　　1.2建設(shè)施工階段

　　建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；

　　2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　3）配合審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　6）幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

　　7）提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　8）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　9）檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　10）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　11）提出遺漏工程項目的建議；

　　12）對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　1.3竣工驗收階段

　　物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護地產(chǎn)公司利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

　　1）參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；

　　4）制訂物業(yè)驗收流程；

　　5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　1.4項目的接管驗收

　　1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

　　2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，這樣可以保證在上房時向業(yè)主交付一件盡量少瑕疵的作品，有利于樹立開發(fā)企業(yè)的形象；

　　c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由地產(chǎn)公司負責保修，或由物業(yè)管理公司負責保修，地產(chǎn)公司一次性撥付保修費用；

　　4）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　1.5業(yè)主入伙后

　　進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：

　　1）房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；

　　2）裝修管理：監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進行房屋裝修；

　　3）設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；

　　4）清潔服務(wù)：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；

　　5）綠化服務(wù)：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護；

　　6）消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；

　　7）安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；

　　8）車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；

　　9）產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符；

　　10）財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；

篇2：物業(yè)公共設(shè)施、機電設(shè)備接管驗收重點內(nèi)容

　　物業(yè)公共設(shè)施、機電設(shè)備接管驗收重點內(nèi)容

　　1、機電設(shè)備驗收需要哪些資料？

　　答：機電設(shè)備驗收時需驗證機電設(shè)備出廠合格證、機電設(shè)備使用說明書（要求中文版本）、機電設(shè)備安裝，調(diào)試報告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料。

　　2、機電設(shè)備接管驗收都有那些項目?

　　答：可分為電梯、發(fā)電機、中央空調(diào)、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防越界攀爬遠紅外報警系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)等。

　　3、接管驗收時供配電系統(tǒng)有哪些注意事項？

　　答：接管驗收時供配電系統(tǒng)要注意，各開關(guān)柜容量及母排聯(lián)絡(luò)是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開關(guān)柜專用操作工具是否齊全、配電柜前后有無絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開關(guān)柜出線有無表明去向的標牌、計量電表有無漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房內(nèi)消防系統(tǒng)是否配備合理（例如：煙感數(shù)量、分布情況等）；電容柜自動，手動是否工作正常，面版顯示與實際是否相符，有無過補或滯后現(xiàn)象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管驗收時應(yīng)注意那些問題？

　　答：搖測水泵絕緣電阻最低不小于0.5兆歐、手動盤車要靈活輕快、核驗水泵的使用說明書、出廠合格證等第1題中所列資料；手動、自動啟、停水泵，控制部分無雜音，無接觸不良現(xiàn)象；啟動水泵仔細傾聽有無雜音，有無震動；測量空載電流和滿載電流是否與說明書相符、檢查泵體有無滲漏、填料槽是否漏水是否符合標準。

　　5、干式變壓器驗收時要注意哪些問題？

　　答：驗收時要注意：核驗說明書與變壓器型號、規(guī)格是否相符及耐壓實驗報告等其他文字資料；保護圍欄是否符合標準、護欄內(nèi)有無雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密牢固、通風散熱情況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進線有無安全隱患、空載時的聲音是否正常、電流，電壓與說明書是否相符、有無溫度測量裝置使用是否正常等。

　　6、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)、燃氣部分由誰驗收？

　　答：由市政相關(guān)專業(yè)部門或公司驗收。

　　7、公共給水管道驗收時應(yīng)注意什么問題?

　　答：驗收時注意與市政管道接駁處接口是否牢固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實有無滲漏現(xiàn)象、是否與竣工圖紙相符等。

　　公共排水管道驗收時要采用《乒乓球試驗法》。

　　8、室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？

　　答：室內(nèi)公共實施包括：所有的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開關(guān)、電氣插座、門窗、防盜網(wǎng)、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動報警按鈕、煙感等消防設(shè)施單獨核驗）

　　9、內(nèi)墻飾面驗收時應(yīng)注意什么問題?

　　答：內(nèi)墻飾面驗收時要注意：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無明顯裂縫、無污漬等。

　　10、瓷磚飾面驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：瓷磚飾面驗收時要注意：瓷片粘貼牢固、無缺楞掉角、面層無裂紋、無損傷、無空鼓、色澤一致、對縫砂漿飽滿、線條順直。

　　11、頂棚抹灰面驗收時注意哪些問題？

　　頂棚抹灰面要平整、面層涂料均勻、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡。

　　12、公共門窗驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：公共門、窗驗收時應(yīng)注意：門開啟自如、無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確、無翹曲變形；門鎖、窗鉸鏈開啟靈活、窗銷連接牢固；玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡無損傷；油漆均勻、色澤光亮新鮮；不銹鋼門表面光亮、無刮花、變形。

　　13、公共樓梯扶手驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：樓梯、扶手驗收時應(yīng)注意：鋼木樓梯安裝牢固，無腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤均勻表面平滑。

　　14、木裝修工程驗收時注意什么問題？

　　答：木裝修工程驗收要注意：表面光潔五毛刺、線條順直、色澤均勻、無起泡、開裂現(xiàn)象、油漆完好。

　　15、公共電氣部分驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：電氣部分驗收時應(yīng)注意：電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定、電源接通正常、接地線連接良好；開關(guān)安裝牢固，完好無損、開關(guān)靈活、接觸良好；燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。

　　16、防盜網(wǎng)驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：防盜網(wǎng)驗收時注意：安裝要牢固、焊接密實無虛焊、無扭曲變形。

　　17、室外給排水驗收是可分為幾部分？

　　答：可分為化糞池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面圖等。

　　18、業(yè)主室內(nèi)給水管道驗收時的注意事項？

　　答：室內(nèi)給水管道驗收時注意屋內(nèi)各種設(shè)施安裝是否牢固、管道有無滲漏有無銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。

　　19.設(shè)備機房接管驗收要注重的事項：

　　1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。

　　2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。

　　3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

　　4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設(shè)置完好，通風，采光良好，消防設(shè)施齊全。

　　5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。

　　6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運行管理要求，通風、采光、防潮良好。

　　7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。

　　20公共配套設(shè)施接管驗收標準

　　1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

　　2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。

　　3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。

　　4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；

　　2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　　3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　4）交通標識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；

　　2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；

　　3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

　　8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。

　　10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標識清晰。

　　11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。

　　13、車棚安裝牢固，交通標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。

　　14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

　　15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

　　16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

　　17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。

　　19、信報箱安裝牢固，完好完損，標識清楚，表面平整光潔。