商住項目物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例

　　一、 物業(yè)概況

　　1、 用地面積：9984.85m2

　　2、 總建筑面積：23470m2

　　3、 地上建筑面積：19970 m2

　　4、 地下建筑面積：3500 m2

　　5、 建筑占地面積：4450m2

　　6、 建筑密度：44.6%

　　7、 建筑容積：2.00

　　8、 綠化率：30.4%

　　9、 商鋪：9000 m2

　　10、商務(wù)公寓：10970 m2

　　11、停車位：92

　　二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置

　　說明：1、商務(wù)間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班×2班=14人。

　　2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。

　　三、物管費(fèi)的成本測算

　　1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

　　（1） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）

　　人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）

　　序 號 項 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月）

　　一 管理人員 13 2346.00 30500.00

　　四 維修人員 5 1000.00 5000.00

　　二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00

　　五 治安員 20 750.00 15000.00

　　三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00

　　六 保潔員 6 550.00 3300.00

　　七 合計 61 / 64600.00

　　(2)費(fèi)用測算

　　管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)

　　工資福利費(fèi)測算表(02)

　　序 號 項 目 金額（元/月） 依 據(jù) 測算結(jié)果（元/月.M2）

　　一 基本工資 64600.00 / 3.234

　　二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148

　　三 加班費(fèi) / / 暫不計

　　四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081

　　五 合計 79166.50 / 4.463

　　注(1)： 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。

　　注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分?jǐn)倿椋?/P>

　　65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

　　2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　?。?） 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則：

　　維修保養(yǎng)費(fèi)=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

　　=（360÷300）×40%

　　=0.48元/月.平方米

　　(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費(fèi)為：

　?。?0瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時

　　=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

　　=4752.00元/月

　　分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

　　(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時每天運(yùn)行12小時計算則運(yùn)行電費(fèi)為：

　　（4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時

　　=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

　　=7920元/月

　　分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

　　維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計算則為：

　?。?部×7層）×50元/層/月

　　=28×50

　　=1400元/月

　　分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

　　3、 綠化管理費(fèi)：

　　小區(qū)綠化面積為3035M2, 綠化管理費(fèi)測算見表（3）

　　綠化管理測算表（3）

　　序 號 項 目 測算依據(jù) 金額（元） 測算結(jié)果（元/月.M2）

　　1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010

　　2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010

　　3 綠化用水費(fèi) 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017

　　4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　6 合 計 / / 0.039

　　4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)

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　　清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表（04）

　　清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表（04）

　　序 號 項 目 測算依據(jù) 金額（元） 測算結(jié)果（元/月.M2）

　　1 工具購置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008

　　2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008

　　3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013

　　4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012

　　5 水箱清洗 / / /

　　6 合 計 / / 0.041

　　注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計約為：3000元。

　　5、 保安費(fèi)：

　　保安費(fèi)用測算見表（05）

　　保安費(fèi)測算表（05）

　　序 號 項 目 測算依據(jù) 金額（元/年） 測算結(jié)果（元/月M2）

　　1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000．00 0．020

　　2 人身保險費(fèi) （暫不計） / /

　　3 房租費(fèi) （暫不計） / /

　　4 合 計 / / 0．020

　　6、 辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約12萬元）

　　辦公費(fèi)=12萬元÷（12月×19970平方米）

　　=0.501元/月.平方米

　　7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：

　　固定資產(chǎn)總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：

　　固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100萬元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

　　=0.834元/月.平方米

　　8、 利潤：

　　利潤取5%，則

　　利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

　　=7.04×5%

　　=0.352元/月.平方米

　　9、 法定稅費(fèi)：

　　兩稅一費(fèi)為前八項之和的5.75%，則

　　稅費(fèi)=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

　　=7.392×5.75%

　　=0.425元/月.平方米

　　10、 合計：經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見（06）

　　經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表（1-6）

　　序 號 項 目 金 額（元/月.平方米） 費(fèi)用所占比例

　　1 工資福利費(fèi) 4.463 57%

　　2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

　　3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%

　　4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%

　　5 保安費(fèi) 0.020 0.2%

　　6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%

　　7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%

　　8 利 潤 0.352 4.5%

　　9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%

　　10 合 計 7.817 100%

　　11、 車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼：

　　機(jī)動車輛車位約為92個，每個車位管理費(fèi)為（平均）50元/月/位，則每月的停車收入為：4600元。

　　分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2

　　=0.230元/月.平方米

　　用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用，則每平方米經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)為：

　　經(jīng)營管理費(fèi)=7.817-0.230

　　=7.587元/月.平方米

篇2：A項目物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

物業(yè)概況
1、 用地面積：9984.85m2
2、 總建筑面積：23470m2
3、 地上建筑面積：19970 m2
4、 地下建筑面積：3500 m2
5、 建筑占地面積：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容積：2.00
8、 綠化率：30.4%
9、 商鋪：9000 m2
10、商務(wù)公寓：10970 m2
11、停車位：92

二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明：1、商務(wù)間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。

三、物管費(fèi)的成本測算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
（1） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）
序 號 項 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月）
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00

(2)費(fèi)用測算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)
工資福利費(fèi)測算表(02)
序 號 項 目 金額（元/月） 依 據(jù) 測算結(jié)果（元/月.M2）
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463

注(1)： 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分?jǐn)倿椋?br />65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

（1） 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則：
維修保養(yǎng)費(fèi)=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費(fèi)為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時每天運(yùn)行12小時計算則運(yùn)行電費(fèi)為：
（4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計算則為：
（4部×7層）×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 綠化管理費(fèi)：
小區(qū)綠化面積為3035M2, 綠化管理費(fèi)測算見表（3）
綠化管理測算表（3）
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額（元） 測算結(jié)果（元/月.M2）
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

篇3：商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實例

　　一、總體指標(biāo)

　　按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標(biāo)為(100% 入駐率):開支100萬。

　　按以上指標(biāo),每月平均分解為:開支8.33萬。

　　二、各部門指標(biāo)分解(按100%入駐率)

　　1、保潔隊

　　每月人力成本合計:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

　　材料與其它開支:1300.00元

　　合計:7500.00元/每月×12月=9萬元/年

　　2、保安部

　　每月人力成本合計:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

　　其它開支:300.00元

　　合計:14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年

　　3、維修隊

　　每月人力成本合計:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

　　公共水電費(fèi)成本每月:9500.00元

　　空調(diào)油耗平均每月:1.67萬(年使用6個月×3.333萬/月=20萬)

　　物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計每月平均:750.00元

　　合計:平均每月36250.00元/使用空調(diào)每月52880.00元/不使用空調(diào)每月19550.00萬元。

　　4、客戶服務(wù)部

　　人員工資成本每月:4300.00元

　　辦公費(fèi)用每月:500.00元(含電話費(fèi))

　　宣傳與培訓(xùn)費(fèi)用:200.00元

　　其它費(fèi)用:200.00元

　　合計:5200.00元

　　三、外協(xié)大型設(shè)備固定費(fèi)用分解

　　1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月

　　2、央空調(diào)維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月

　　3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月

　　4、花木租擺、綠化養(yǎng)護(hù):3萬元/年,0.25萬元/月

　　5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修:3萬元/年,0.25萬元/月

　　6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月

　　以上合計10.4萬元/年,0.8667萬元/月

　　7、其它項目

　　設(shè)備年檢費(fèi)用:1.0萬元/年,0.1萬元/月

　　大廈修繕與其它不可預(yù)見性項目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年

　　以上合計9.5萬元/年,0.808萬元/月