無錫光隆大廈項目概況與物業(yè)管理需求分析

　　1無錫光隆大廈物業(yè)特點的分析

　　1.1無錫光隆大廈概述

　　無錫光隆大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。

　　大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。

　　本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。

　　1.2項目特點和物業(yè)管理需求分折

　　1、本項目性質(zhì)為高級服務(wù)公寓，銷售定位為高級白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個性化的特征；

　　2、大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強。

　　3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。

　　4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。

　　5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。

　　6、在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。

　　7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。

　　8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；

　　2管理思路

　　根據(jù)無錫光隆大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

　　1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)上。

　　2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對外服務(wù)范圍。

　　4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。

　　5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如提供班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。

　　6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點考慮。

　　7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。

　　8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。

　　3管理目標(biāo)

　　1管理總目標(biāo)

　　按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)達到國家級物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。

　　2管理體系目標(biāo)

　　接管后，三個月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國際標(biāo)準(zhǔn)。

　　3管理分項目標(biāo)

　　1、客戶服務(wù)

　　*客戶服務(wù)滿意率99%以上；

　　*有效投訴率1%以下；

　　*物業(yè)管理費收繳率98%以上；

　　*回訪率100%。

　　2、安保服務(wù)

　　*重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0

　　*一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下

　　*安保服務(wù)滿意率99%

　　3、維修保養(yǎng)服務(wù)

　　*維修及時率100%

　　*維修合格率100%

　　*設(shè)備完好率100%

　　*維修回訪率100%

　　*維修服務(wù)滿意率99%

　　4、保潔服務(wù)

　　*保潔合格率100%

　　*保潔服務(wù)滿意率99%

　　5、綠化養(yǎng)護服務(wù)

　　*綠化成活率100%

　　*綠化養(yǎng)護合格率100%

　　*綠化養(yǎng)護滿意率99%

篇2：大廈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

　　大廈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

　　本協(xié)議當(dāng)事人：

　　甲方：東莞市**營銷策劃物業(yè)管理有限公司

　　乙方：_______（業(yè)主）

　　前期物業(yè)管理是指：自單元出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時

　　止的物業(yè)管理。

　　本物業(yè)名稱：****

　　乙方所購物業(yè)銷售（預(yù)售）合同編號：

　　類型：

　　座落位置：_______

　　建筑面積：_______平方米

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《商品房買賣合同》時，甲乙

　　雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達成如下協(xié)議：

　　第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利義務(wù)

　　1、對商廈共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理；

　　2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本商廈的《管理公約》、《業(yè)戶手冊》和《裝修手冊》及有

　　關(guān)物業(yè)管理規(guī)章制度，并書面告知乙方；

　　3、建立健全本商廈的物業(yè)管理檔案資料；

　　4、制止違反本商廈的《管理公約》、《業(yè)戶手冊》和《裝修手冊》及有關(guān)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；

　　5、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本商廈的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本商廈的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓

　　給第三方；

　　6、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用；

　　7、編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃；

　　8、每六個月向乙方公布物業(yè)管理費用收支帳目；

　　9、提前將裝飾裝修單元的注意事項和限制條件書面告知乙方，并訂立《裝修手冊》；

　　10、不得占用本商廈的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或擅自改變其使用功能；

　　11、向乙方提供商廈自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等有償服務(wù)；

　　12、自本協(xié)議終止時起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

　　3、遵守本商廈的《管理公約》、《業(yè)戶手冊》和《裝修手冊》及有關(guān)物業(yè)管理規(guī)章制度，并配合管理公司做好物業(yè)的各項管理工作；

　　4、按有關(guān)規(guī)定向甲方交納物業(yè)管理費用；

　　5、裝飾裝修單元時，遵守甲方制訂的《裝修手冊》；

　　6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或擅自改變其使用功能；因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

　　7、轉(zhuǎn)讓單元時事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本商廈的《管理公約》、《業(yè)戶手冊》和《裝修手冊》及有關(guān)物業(yè)管理規(guī)章制度等所造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

　　9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益，否則管理公司有權(quán)采取有關(guān)處理措施；

　　10、加強安全防范意識，自覺做好防火防盜工作。

　　第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　一、商廈共用部位的維護和管理

　　共用部位是指商廈主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道、綠化用地、停車場等。

　　二、商廈共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理

　　共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的物業(yè)等。

　　三、環(huán)境衛(wèi)生

　　1、設(shè)專人負(fù)責(zé)樓宇大堂、樓梯間、商廈走廊過道等公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作；

　　2、負(fù)責(zé)商廈公共區(qū)域的鼠蟲滅殺工作；

　　3、上門收集及清運生活垃圾。

　　四、保安

　　1、內(nèi)容

　　1）協(xié)助公安部門維護商廈內(nèi)的公共秩序；

　　2）保安員24小時巡查商廈公共區(qū)域及對物業(yè)出入口、停車場等重要位置的看守；

　　3）定期檢查商廈公共區(qū)域的消防設(shè)施及做好防火安全工作。

　　2、責(zé)任

　　1）維持商廈公共區(qū)域的治安秩序；

　　2）保障商廈公共部位及設(shè)施設(shè)備的安全；

　　3）負(fù)責(zé)商廈公共區(qū)域的消防安全工作。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1、內(nèi)容

　　1）對停放于停車場的車輛實行24小時保管，對進出車輛進行查證登記檢查；

　　2）維持商廈公共區(qū)域內(nèi)的車輛停放秩序和行車安全；

　　3）對商廈公共區(qū)域內(nèi)的車輛進行安全檢查工作。

　　2、責(zé)任

　　1）負(fù)責(zé)保障商廈公共區(qū)域的交通暢順和行車安全；

　　2）負(fù)責(zé)維持商廈公共區(qū)域的車輛停放秩序，禁止車輛在非停車區(qū)域亂停亂放；

　　3）乙方自行負(fù)責(zé)其車輛內(nèi)的貴重物品的安全。

　　第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

　　一、物業(yè)外觀：整齊美觀。

　　二、設(shè)備運行：正常。

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：定期進行維修保養(yǎng)并維護好。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生

　　1、公共區(qū)域每天保持干凈整潔；

　　2、定期進行滅蟲工作，基本消除蚊蟲滋生地。

　　五、綠化

　　1、專人定期進行綠化修剪護理及更新；

　　2、綠化完好率達95%。

　　六、交通秩序與車輛停放

　　1、轄區(qū)內(nèi)非停車公共通道禁止車輛亂停亂放，保證轄區(qū)內(nèi)交通暢順；

　　2、對停車場的車輛實行24小時管理，進出車輛登記檢查。

　　七、保安

　　1、保安員在轄區(qū)范圍內(nèi)24小時值班巡值；

　　2、轄區(qū)主要出入口設(shè)固定保安崗位，重要位置安裝閉路電視監(jiān)控裝置。

　　八、消防

　　1、定期或不定期進行消防巡查，消除火災(zāi)隱患；

　　2、消防設(shè)施完好率達100%。

　　九、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　小修：

　　1、報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場檢查；

　　2、3天內(nèi)處理。

　　急修：

　　1、一般故障當(dāng)天解決；

　　2、較難故障3天內(nèi)處理。

　　第四條 物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用以及公共能源分?jǐn)傎M）

　　一、乙方交納費用時間：買受人自向出賣人收樓成為業(yè)主之日起或承租人自與出租人簽訂租約之起租日起；

　　二、非住宅單元的物業(yè)管理服務(wù)費用按政府物價部門的定價收取；

　　三、因乙方原因空置物業(yè)的，仍按物業(yè)建筑面積每月收取管理費；

　　四、乙方出租物業(yè)的，物業(yè)管理服務(wù)費用由乙方交納或從其約定；

　　五、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用；

　　六、物業(yè)管理服務(wù)費用根據(jù)來年預(yù)算的管理開支或政府有關(guān)部門的最新規(guī)定作出適時調(diào)整；

　　七、每次交納費用時間：每月5日前。

　　第五條 公共能源分?jǐn)傎M

　　一、公共能源分?jǐn)傎M屬甲方代收代繳費用，收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

　　二、公共能源分?jǐn)傎M的繳費時間及繳費原則均與上述物業(yè)管理服務(wù)費用一致。

　　第六條 其他有償服務(wù)費用

　　一、使用本商廈內(nèi)的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公共設(shè)施、公共場所（地）時，應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費用。

　　二、車位及其使用管理服務(wù)費用：按政府物價部門規(guī)定執(zhí)行。

　　三、有線電視：按有線電視公司規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 代收代繳收費服務(wù)

　　受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

　　第八條 維修基金的管理與使用按政府部門最新規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條 保險

　　一、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險由甲方代為辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的物業(yè)建筑

　　面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　二、乙方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第十條 廣告牌設(shè)置

　　一、商廈轄區(qū)內(nèi)廣告牌的制作由甲方統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)置，包括場內(nèi)各商鋪的招牌燈箱，場內(nèi)戶外、戶內(nèi)公共空間的廣告等。

　　二、商鋪戶外及戶內(nèi)公共空間的廣告收入由甲方統(tǒng)籌安排，用于商鋪整體推廣。

　　第十一條 違約責(zé)任

　　一、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起每天按1‰交納違約金。

　　第十二條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、

　　水管破裂、救助人命，協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十四條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十五條 本協(xié)議在覆行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向所在地仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

　　第十六條 本協(xié)議正本共七頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　第十七條 在簽訂本協(xié)議前，甲方已將協(xié)議樣本送東莞市房管局（物業(yè)管理行政主管部門）備案。

　　第十八條 本協(xié)議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　時間： 年 月 日 時間： 年 月 日

篇3：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同

　　景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同

　　甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會

　　乙方：深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司

　　經(jīng)深圳景洲大廈業(yè)主大會20**年10月18日投票表決，深圳市z物業(yè)管理公司獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)權(quán)。管理服務(wù)期限為3年零2個月，從20**年11月1日起，至從20**年12月31日截止。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)正常運行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。

　　第一條 物業(yè)基本情況

　　小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報東路。

　　占地面積：5208平方米

　　建筑面積：52704.65平方米

　　裙樓面積： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；

　　住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20**2.83m2、B座：22846.92m2）；

　　住宅戶數(shù)：443戶（其中業(yè)主活動用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶）

　　（截止20**年10月28日，業(yè)主入伙戶數(shù)435戶，4戶未入伙）

　　物業(yè)類型：裙樓2層為小區(qū)配套商業(yè)用房；塔樓2棟為純商品住宅。

　　特別備注：以上數(shù)字如有不實，以大廈竣工驗收報告數(shù)字為準(zhǔn)。

　　第二條 物業(yè)管理服務(wù)項目

　　1.承擔(dān)景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。

　　2.承擔(dān)景洲大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風(fēng)排煙道、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

　　3.承擔(dān)景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。

　　4.承擔(dān)景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。

　　5.承擔(dān)景洲大廈公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。小區(qū)消殺。公共區(qū)域綠化等。

　　6.承擔(dān)景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。

　　7.對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候監(jiān)控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)保安工作。

　　8.為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂服務(wù)。

　　9.做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立、保存。

　　10.做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它事項。

　　第三條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，詳見附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13號）。

　　其他未盡事宜見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

　　第四條 物業(yè)管理服務(wù)費及其管理

　　1.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費按如下標(biāo)準(zhǔn)收取：住宅物業(yè)每平方米2.30元/月。商業(yè)物業(yè)每平方米5. 00元/月。

　　2.景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費由乙方直接向業(yè)主收取；乙方應(yīng)在每月10日前，向繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費明細(xì)帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定、程序收費，不得亂收費，做到計費準(zhǔn)確，收費公開透明。

　　3.業(yè)主應(yīng)自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費期超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費期超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業(yè)管理費外，還應(yīng)承擔(dān)勝訴方合理的律師費用。

　　4.景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費業(yè)主投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開工廠、辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)業(yè)主委員會同意或水務(wù)部門授權(quán)，乙方有權(quán)停止供水服務(wù)，并報請供電部門，要求對其停止供電。

　　5.甲方應(yīng)協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務(wù)費，甲方承諾不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務(wù)費，反對“吃霸王餐”無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費，侵害其他繳費業(yè)主的合法權(quán)益。乙方應(yīng)作好欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費的欠繳戶數(shù)（僅限空置、拍賣問題房）在一個管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部分的管理費以傭金抵扣。

　　6.乙方應(yīng)按規(guī)定購買車場保險、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財產(chǎn)保險，按規(guī)定為其員工辦理普通社會保險（按深圳相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）和人身意外保險（每人100元/年）。保險費列入物業(yè)管理服務(wù)成本費開支。

　　7.乙方應(yīng)按政府、行業(yè)法規(guī)，如實列支物業(yè)管理服務(wù)成本費用，按政府規(guī)定提取10%的物業(yè)管理服務(wù)傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)單方解除雙方合同關(guān)系。

　　8.景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業(yè)主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費。

　　9.甲方有權(quán)聘請獨立會計審計機構(gòu)每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業(yè)收費中支出。乙方提供的帳務(wù)虛假或嚴(yán)重失實的，將構(gòu)成甲方解除合同的合理理由。

　　第五條 專項本體維修基金的收支管理

　　1.景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標(biāo)準(zhǔn)，每平方米0.25元，隨物業(yè)管理服務(wù)費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，然后以業(yè)主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規(guī)定的專項本體維修基

　　金使用范圍專款專用。

　　2.景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業(yè)主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。

　　3.景洲大廈專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由業(yè)主委員會向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由業(yè)主委員會送交物業(yè)管理公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

　　4.業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的規(guī)定辦法進行處理。

　　5.景洲大廈公用設(shè)施專用基金（指用于深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定指定項目）由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)向開發(fā)商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發(fā)商拒絕支付該專用基金的情況下，由業(yè)委會負(fù)責(zé)。

　　第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理

　　1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈停車場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業(yè)主所有，以業(yè)主委員會的名稱單獨建帳列項。

　　2.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定，按收入的10%提取車場管理服務(wù)費。

　　3.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)出租的收入（除應(yīng)繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務(wù)費外），和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造項目和補貼物業(yè)管理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金。如年度出現(xiàn)管理費不足，由業(yè)主委員會從車場收入（含本體維修基金）中劃撥。

　　第七條 業(yè)主委員會經(jīng)費的收支管理

　　1.景洲大廈業(yè)主委員會按政府有關(guān)規(guī)定“每年每戶8元”的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理費中，提取業(yè)主委員會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況，由業(yè)主委員會按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　2.景洲大廈業(yè)主委員會主任每月領(lǐng)取500元職務(wù)津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務(wù)津貼在物業(yè)管理服務(wù)費中立項列支。

　　第八條 業(yè)主委員會自律承諾

　　1.景洲大廈業(yè)主委員會全體成員應(yīng)同物業(yè)管理服務(wù)公司加強溝通，相互尊重；不得利用監(jiān)督權(quán)以權(quán)謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。

　　2.景洲大廈業(yè)主委員會全體成員不得免交、少交物管服務(wù)費和停車費，不得無理干涉物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營；不得無理煽動業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費。

　　3.業(yè)主委員會不得從事于物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督無關(guān)的經(jīng)營活動。

　　4.業(yè)主委員會應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定進行換屆選舉，并制定《業(yè)主公約》，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束效力。

　　第九條 z物業(yè)管理公司自律承諾

　　1.z物業(yè)管理公司應(yīng)同景洲大廈業(yè)主委員會及全體業(yè)主加強溝通，相互尊重；接受景洲大廈業(yè)委會和全體業(yè)主的監(jiān)督；

　　2.z物業(yè)管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴(yán)格按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)。加強大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。若因物業(yè)車場管理責(zé)任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。

　　3.z物業(yè)管理公司承諾，不得干涉業(yè)主委員會的正常監(jiān)督、維權(quán)活動。

　　4.乙方對小區(qū)的改造計劃須征得業(yè)委會同意后方可實施。

　　第十條 合同的終止、續(xù)約與交接

　　1.景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應(yīng)提前10天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設(shè)備、大廈資料等交接清單，送業(yè)主委員會審核。大廈物業(yè)收費財務(wù)帳目，應(yīng)于合同終止后的10日之內(nèi)，送交業(yè)主委員會審核，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)財務(wù)公司進行審計。

　　2.乙方愿意續(xù)簽合同，應(yīng)在合同到期前60天，書面通知業(yè)主委員會。由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認(rèn)。管理服務(wù)期間無重大失職過失，無賬務(wù)弄虛作假，表決結(jié)果業(yè)主滿意率達到法定三分之二的，由業(yè)主委員會直接同乙方續(xù)簽合同。

　　3.業(yè)主大會表決，業(yè)主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業(yè)主委員會另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。

　　4.新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，原物業(yè)管理公司應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)；2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。

　　第十一條 雙方爭端與解決方式

　　1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權(quán)請求賠償損失。

　　2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業(yè)主一個月物業(yè)管理服務(wù)費總額計算。

　　3.乙方服務(wù)未達到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)共同利益造成損害的，應(yīng)向甲方賠償損失；給業(yè)主個人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個人賠償損失。

　　4.甲方、乙方以及業(yè)主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。

　　第十二條 其他事項

　　1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。

　　2.乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應(yīng)獲得甲方批準(zhǔn)。

　　3.本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。

　　本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有約束力。

　　甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會乙方：深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司

　　負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：

　　簽署日期:簽署日期:

　　深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù)，沒有明確規(guī)定的，以雙方約定

　　的本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》）為準(zhǔn)。附件二為本合同的

　　組成部分，具有同等法律效力。

　　一、綜合管理

　　1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。

　　2.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施。

　　3.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施。

　　4.白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修15分內(nèi)到現(xiàn)場。

　　5.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗率100%。

　　6.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。

　　7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同、《業(yè)主公約》等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。

　　8.應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理。

　　9.每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％， 綜合服務(wù)滿意率達到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護

　　按政府規(guī)定的行業(yè)物管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有法定標(biāo)準(zhǔn)的不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)。共用部位公用設(shè)施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準(zhǔn)。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

　　1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，按相關(guān)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、通路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝渠洞通暢。

　　3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。

　　4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護。

　　5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設(shè)施清冼，對蓄水池定期消毒，確保蓄水池清潔衛(wèi)生，水質(zhì)達到深圳市飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

　　6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養(yǎng)滿意率100%。

　　三、維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：

　　1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍。

　　2.設(shè)定垃圾集納地點，每日不少于2次清運樓內(nèi)垃圾，按相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進行管理。

　　3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物。

　　4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃。

　　5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。

　　6.在雨天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)道路積水進行清掃處理。

　　7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實行區(qū)間立體綠化，按相關(guān)綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標(biāo)率、 消殺達標(biāo)率 、綠化達標(biāo)率100%。

　　四、小區(qū)安全

　　1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監(jiān)控管理，認(rèn)真做好外來人員登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認(rèn)，然后登記放行。應(yīng)加強大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.若因物業(yè)車場管理責(zé)任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。

　　五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

　　1.封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；保證門禁系統(tǒng)運行正常。

　　2.維護交通秩序：對小區(qū)內(nèi)機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標(biāo)識。

　　3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。

　　4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有計劃、有記錄。

　　5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理，并通報全體業(yè)主，不得隱瞞。

　　六、車場管理

　　機動車輛在停車場的看管

　　1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。

　　2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

　　3.保證停車有序，24小時設(shè)專人看管。

　　七、消防管理

　　公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理

　　1.有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。

　　2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護。

　　3.定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

　　八、電梯維護

　　養(yǎng)護、運行、維護

　　1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時（例行保養(yǎng)和故障維修除外）安全運行，

　　按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)對大廈電梯進行維護 。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故，管理人員應(yīng)在15分鐘以內(nèi)到場進行處理。

　　2.嚴(yán)禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運送貨物。

　　3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。

　　九、裝修管理服務(wù)

　　房屋裝飾裝修管理

　　1.有健全的裝修管理服務(wù)制度。

　　2.查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項。

　　3.裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

　　4.業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴(yán)重的報行政管理部門處理；

　　5.及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。

　　深圳市景洲大廈業(yè)主委員會

　　深圳市z物業(yè)管理公司

　　景洲業(yè)主委員會承諾提供下列工作條件

　　1.按深圳政府、行業(yè)、有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，提供管理用房，免費供管理處使用。

　　2.甲方向乙方提供本物業(yè)的各項物業(yè)檔案、資料，移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。

　　3.地下停車場每月每車250元，地面停車每月每車110元，由于地下、地面停車，車位不足，難于均衡操作，故將地面停車位收費差額，均衡到全部停車業(yè)主中，地面、地下停車收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一按230元收取，由業(yè)委會告之全體業(yè)主（若政府指導(dǎo)價格變動，停車收費相應(yīng)調(diào)整）。

　　4.景洲大廈電梯改造前所發(fā)生的所有電梯事故與乙方無關(guān)。電梯的更換改造由業(yè)委會同原開發(fā)商協(xié)商解決。

　　深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會

　　20**年10月30日

　　深圳景洲大廈業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司中標(biāo)通知

　　深圳市z物業(yè)管理公司：

　　20**年10月18日，深圳景洲大廈舉行業(yè)主大會，就深圳景洲大廈選聘物業(yè)管理公司進行業(yè)主投票表決。 投票表決結(jié)果現(xiàn)已揭曉，業(yè)主大會共回收有效票數(shù)2996票（應(yīng)投票數(shù)為4185票），投票數(shù)均分別超出法定的過半票數(shù)和三分之二票數(shù)。

　　貴公司在應(yīng)聘的三家物管公司中名列第一，獲得了2727票，以最高票獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理權(quán)。

　　特此通知

　　深圳景洲大廈業(yè)主大會

　　深圳景洲大廈業(yè)主委員會

　　20**．10．20.

　　關(guān)于進駐接管景洲大廈的函

　　深圳市景洲大廈業(yè)主委員會:

　　感謝貴小區(qū)業(yè)主選擇我公司為景洲大廈提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　經(jīng)雙方平等協(xié)商已達成共識，簽訂《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》。我公司將于20**年10月31日正式進駐景洲大廈，辦理相關(guān)物管交接手續(xù)。

　　特此函告。

　　深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司