某山莊物業(yè)管理具體方案

　　一、實行封閉式綜合一體化管理

　　1．實行綜合一體化物業(yè)管理；

　　2．體現(xiàn)人性人化物業(yè)管理概念；

　　3．技防與人防相結(jié)合，試行封閉管理；

　　二、內(nèi)部管理架構(gòu)

　　(2)架構(gòu)說明

　　物業(yè)管理公司：在總公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下成立，成立之初主要負(fù)責(zé)××××山莊物業(yè)管理項目。

　　山莊物業(yè)管理處：對××××山莊進(jìn)行日常管理，履行小區(qū)的多項職能，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　事務(wù)部：面向全體業(yè)主、客戶，接受電話咨詢、求助、投訴，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各班組處理日常物業(yè)管理事務(wù)和費用收取工作。負(fù)責(zé)培訓(xùn)，質(zhì)量監(jiān)督，檔案，資料，社區(qū)文化和對外協(xié)調(diào)等事物。

　　維修部：負(fù)責(zé)水電、照明、消防等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和房屋本體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，24小時為業(yè)主住戶提供優(yōu)質(zhì)維修服務(wù)。

　　安管部：對××××山莊實行24小時治安、消防和交通車輛管理，同時履行作為義務(wù)消防員的職責(zé)，協(xié)助事務(wù)助理工作。

　　清潔隊：負(fù)責(zé)公用部位的清潔、保潔、保證小區(qū)舒適、整潔，達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　綠化隊：負(fù)責(zé)小區(qū)公用部位的綠化的維護(hù)、修繕和整治。

　　社區(qū)文化：負(fù)責(zé)好以“環(huán)境文化”、“行為文化”、“精神文化”為中心的社區(qū)文化建設(shè)。

　　三、激勵機(jī)制

　　以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營理念，也是企業(yè)文化的精髓。它堅持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵員工上進(jìn)，實現(xiàn)員工的自身價值為出發(fā)點，倡導(dǎo)并營造既相互尊敬，相互信任，又有明確行為規(guī)范這樣一種和諧有序的環(huán)境，保持員工隊伍的穩(wěn)定，以實現(xiàn)制定的管理目標(biāo)。

　　針對小區(qū)物業(yè)管理人員新加入，本身基礎(chǔ)條件較好，但無物業(yè)管理經(jīng)驗的員工，我們將通過統(tǒng)一、分散等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)交流，依靠激勵機(jī)制發(fā)揮員工的主動性，創(chuàng)造性。

　　根據(jù)上述以人為本的理念，試行以下激勵機(jī)制：

　　目標(biāo)激勵：

　　崗位激勵：

　　效益激勵：

　　四、監(jiān)督與自我約束機(jī)制

　　1．監(jiān)督機(jī)制：

　　××××山莊在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向總公司報告工作。檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，提交財務(wù)報告書，并制定出日常工作計劃，分解量化到部門及各個崗位實行目標(biāo)管理責(zé)任制，并對管理目標(biāo)進(jìn)行考核。每個項目的管理服務(wù)過程，按質(zhì)量體系建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查，部門自查，外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運作。

　　具體方法：

　　(1)公開監(jiān)督制：

　　(2)業(yè)主住戶評議制：

　　(3)定期報到制：

　　2．自我約束機(jī)制：

　　(1)××××山莊在物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實施細(xì)則。

　　(2)在管理中嚴(yán)格貫徹引入的IS09002質(zhì)量體系。

　　(3)巡視檢查制：由管理處對各班組員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題由管理層檢討并制定糾正預(yù)防措施。

　　(4)實行末位淘汰制：管理處每年對員工進(jìn)行全方位考核，實行淘汰制，對主管以上人員實行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。

　　五、信息反饋及處理機(jī)制

　　1．××××山莊管理處作為主要的信息處理中心，24小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：

　　(1)業(yè)主、住戶的意見箱。

　　(2)按引入IS09002體系中業(yè)主、住戶意見征詢程序。

　　(3)管理處員工的反饋信息。

　　(4)新聞媒介

　　2．獲得反饋信息后，管理處分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出解決辦法并監(jiān)督其及時改進(jìn)，直到圓滿解決。

　　六、工作計劃

　　1．工作流程：

　　(1)總公司--物業(yè)管理公司

　　(2)物業(yè)管理公司--山莊物業(yè)管理處

　　物業(yè)管理公司組織山莊物業(yè)管理處制定設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃，協(xié)助制定目標(biāo)管理，管理處對物業(yè)公司負(fù)責(zé)，定期向公司匯報各項工作進(jìn)展情況及運作情況。

　　(3)××××山莊管理處--崗位員工

　　管理處對各班組實行目標(biāo)管理責(zé)

任制，確保各項工作計劃落實到位，各項物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一按引入IS09002質(zhì)量體系運作，各項工作量化到各崗位員工，通過全員參與和績效反饋，保證管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　2．工作計劃安排

　　(1)籌備期

　　組建物業(yè)管理公司

　　組建山莊物業(yè)管理處

　　制定交接驗收計劃及交接表格

　　各類資料接收、建檔

　　設(shè)備交接、驗收

　　道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)識、標(biāo)識策劃實施

　　管理處物資、采購

　　人員分配、招聘、培訓(xùn)

　　(2)運作期

　　員工培訓(xùn)

　　按引入IS09002質(zhì)量體系日常運作

　　業(yè)主(住戶)意見調(diào)查，評議

　　財務(wù)收支、預(yù)算、分析

　　裝修管理，控制

　　市、省、國家優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建、參評

　　IS09002質(zhì)量體系專家審核

　　IS09002質(zhì)量體系國際國內(nèi)認(rèn)證

　　七、物資裝備配制

　　1．主要維修工具

　　包括：發(fā)電機(jī)和其它電器設(shè)備維修工具，電焊機(jī)，管道疏通機(jī)，沖擊鉆，高架升降梯等各類維修工具。每個維修工配常用維修工具一套。

　　2．辦公用品：

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進(jìn)度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料；

　　(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標(biāo)準(zhǔn)計算管理費收支預(yù)算，確定管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學(xué)習(xí)重點

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

　　②專項業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備

　　人員準(zhǔn)備

　　資料準(zhǔn)備

　　設(shè)備、器材準(zhǔn)備

　　資金準(zhǔn)備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

　　2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進(jìn)行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標(biāo)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格；

　　4)編制施工組織設(shè)計，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場計劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：

　　1)配套設(shè)施的完善問題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設(shè)施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準(zhǔn)備這個關(guān)鍵

　　④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

　　(l)項目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會影響、負(fù)責(zé)人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

　　(3)準(zhǔn)備經(jīng)費；

　　(4)準(zhǔn)備設(shè)備；

　　(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標(biāo)準(zhǔn)及費用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標(biāo)

　　包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

　　包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

　　第二步：培訓(xùn)工作人員

　　第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

　　第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項目

　　第七步：經(jīng)費預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢

　　第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學(xué)習(xí)借鑒法

　　主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機(jī)會研究

　　帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。

　　②初步可行性研究

　　進(jìn)行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對項目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。

　　③詳細(xì)可行性研究

　　對項目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項目的利弊，對多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。

　　④評價報告

　　重點進(jìn)行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預(yù)測；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經(jīng)濟(jì)效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預(yù)測；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進(jìn)度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經(jīng)濟(jì)效益評價；

　　⑨附件。